В 2020 году девелоперы стали активнее выводить новые проекты в Санкт-Петербурге
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, во второй половине 2020 года рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга стал активнее пополняться новыми проектами. Если раньше в месяц на рынок выходили один-два проекта, к концу года этот показатель составил уже порядка четырех проектов в месяц. Льготная ипотека, ажиотажный спрос и рост цен позволили девелоперам высвободить финансовый ресурс для новых проектов.
С 2019 года рынок фиксирует снижение девелоперской активности в части вывода новых проектов на рынок. Это связано с переходом строительного рынка на проектное финансирование и вступлением в силу изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года. В ожидании перемен многие девелоперы заранее сформировали портфель проектов и сейчас, в большинстве своем, выводя в продажу новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Как следствие, начиная со второго полугодия 2019 года на рынок Петербурга выходили один-два новых проекта в месяц. Однако ситуация кардинально изменилась во второй половине 2020 года.
«Льготная ипотека, которая вызвала ажиотажный спрос и рекордный рост цен на первичную жилую недвижимость, сделала более рентабельной финансовую модель девелоперских проектов. Ипотека с господдержкой позволила застройщикам существенно нарастить продажи квартир и тем самым высвободить финансовый ресурс для будущих проектов. Так, в четвертом квартале 2020 года средний темп вывода на рынок проектов увеличился до четырех проектов в месяц», – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Всего с начала 2020 года рынок Северной столицы пополнился 25 проектами, тогда как за аналогичный период 2019 года на рынок вышло 27 новых проектов. Большая часть новых проектов 2020 года представлена в сегменте «бизнес» – на него пришлось 40% от количества новых проектов. Проекты массового сегмента сформировали 32%. На проекты классов «премиум» и «элит» пришлось 24% и 4% соответственно.
Новые проекты квартальной застройки комфорт- и бизнес-класса появляются в городе, прежде всего, в зоне редевелопмента площадок, сосредоточенных в околоцентральных районах Санкт-Петербурга. Интересом по-прежнему пользуются локация Черной речки, где идет активная застройка бывших промышленных зон Белоостровской и Кантемировской улиц («Белый остров» («Базис-СПб»), Domino («Группа Эталон»), «Кантемировская 11» («ПИК»)), локация Охты (Alter (AAG) и «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development)), а также площадки у Московского («Московские ворота II» (Эталон ЛенСпецСМУ), «Менделеев» («Красная стрела», iD Moskovsky и iD Park Pobedy (Euroinvest Development) и Лиговского («Автограф в центре» (Setl City)) проспектов.
Среди периферийных локаций интерес девелоперов и покупателей удерживает Каменка: здесь в 2020 году рынок пополнился сразу тремя проектами: Modum («Арсенал-Недвижимость»), Veren Next Шуваловский (Veren Group) и «Полис Приморский» («Полис Групп»). Среди новых локаций можно выделить Гутуевский Остров в Кировском районе, где компания «Страна девелопмент» реализует «Принцип».
Примечательно, что больше трети (36%) новых жилых проектов девелоперы вывели в историческом центре города. Среди них лидер по популярности – Петроградский район, где предложение пополнили сразу пять новых жилых комплексов. В Адмиралтейском и Центральном районах вышло по одному проекту. Именно в этих локациях, как и прежде, формируется основное предложение премиум- и элит-класса. В Адмиралтейском районе на рынок вышли «Созидатели» (RBI), Петроградская Сторона пополнилась проектами «Октавия» («Балтийская коммерция»), White House («Элит Тауэр»), Meltzer Hall («Альфа Фаберже»), Tesoro (ранее известный как Kingdom) («Аквилон Инвест»), а на Петровском острове в продажу вышел уже третий проект девелопера Setl City – ЖК Grand View.
Еще два проекта появилось в Василеостровском районе. На рынок вышли проекты Monodom Line (Sun Development) в исторической части острова и Аквилон ZALIVE (Аквилон Инвест) на Намывных территориях.
С начала года на рынок вышел всего один элитный проект, который уже был известен рынку – возобновились продажи в ЖК «Приоритет» («Еврострой»). Тем не менее, вероятно, что в следующем году на рынок Санкт-Петербурга выйдет несколько новых элитных проектов. Например, «Еврострой» приобрел доходный дом на Галерной улице для реконструкции под жилье.
«В 2020 году девелоперы активно пополняли земельный банк. По данным Colliers International, за 11 месяцев объем сделок с земельными участками под жилье в денежном выражении в три раза превысил результаты аналогичного периода 2019 года. Уже в конце 2020 года мы увидели небольшое увеличение темпа вывода новых проектов на рынок. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в 2021 году, и рынок увидит еще больше качественных и интересных жилищных проектов», – заключает Елизавета Конвей.
Аналитический центр М2Маркет подготовил аналитический обзор по результатам освоения промзон для строительства нового жилья Санкт-Петербурга за 9 месяцев 2020 года.
В отчете было выявлено ТОП-5 застройщиков, которые активнее всего работают на землях серого пояса.
К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено более 4 800 тыс. кв. м жилья.
Показатель 2020 года ниже остальных в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришёлся на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода за 2020 год будет ясен по итогам года. На данный момент по итогам 2020 года прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м.
В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.
Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.
В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.
Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.
За 9 месяцев 2020 году в промзонах Серого пояса Санкт-Петербурга вышло всего 2 проекта комфорт-класса, 2 проекта комфорт+, 3 проекта бизнес-класса и 1 проект премиум класса (8 проектов). При этом больше половины проектов, вышедших на территории промзон – это объекты комфорт+ и бизнес-класс, реже стали выходить объекты массового сегмента. Аналитики отмечают, что начиная с 2019 года заметен спад в динамике вывода новых проектов, что связано с общими рыночными тенденциями.
К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено в эксплуатацию более 4 800 тыс. кв. м жилья. Показатель 2020 года ниже по сравнению с предыдущими годами в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришлось на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода по итогам 2020 год будет определен в конце года. На данный момент прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м. В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.
Проекты редевелопмента по районам
В сентябре 2020 года в промзонах «серого пояса», а также на территории других крупных промышленных зон, территориально близких к «серому поясу», расположено 142 проекта редевелопмента на участках площадью 690,6 га. В их число входят как уже сданные и реализованные, так и находящиеся в стадии активного строительства комплексы. Общий объём жилья в них составляет 10,4 млн кв. м.
К сентябрю 2020 года на месте бывших промышленных площадок «Серого пояса» уже было введено более 4,8 млн кв. м жилья. Активнее всего процесс редевелопмент проходит в Московском, Калининском, Петроградском, Адмиралтейском районах. Уже который год лидером является Московский район, где уже введено более 1 млн кв. м жилья или практически четверть (22%) от общего объема (однако, за счет территории бывшего мясокомбината «Самсон», не относящегося к «серому поясу»; с учетом только промзон «серого пояса» лидером становится Калининский район с 942 тыс. кв. м. жилья).
Больше всего в 2020 году введено во Фрунзенском районе (почти 55 тыс. кв. метров жилья в рамках одного проекта “Первый Квартал” от Glorax Development).
Доля освоенной территории под жилье в промзонах «серого пояса»
Часть промзон только начинает осваиваться и в ближайшие годы на их территории будет построено жилье, уже сейчас в активной работе находятся проекты и разрабатываются участки под перспективную застройку. Это промзоны Волково, Галерная, Выборгская.
В 2020 году стартовали проекты в промзонах Новоизмайловская, Обводный канал, Черная речка, Леонтьевский мыс - Карповка, Охтинская, Волково, Уральская.
Динамика объемов строительства на территории промзон «серого пояса»
В настоящее время на территории промзон «серого пояса» в стадии строительства и активной реализации находится 49 проектов на участках площадью 268 га и возле ст. м Звёздная - 5 проектов на участках площадью 21,6 га.
Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.
В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше и меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.
Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах Петербурга могли продолжать работу без ограничений во втором квартале 2020 г.
Это аптеки и магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи, а также ряд операторов, признанных системообразующими. Остальные арендаторы работали в формате пунктов самовывоза или полностью приостановили деятельность. Потеряв стабильный доход, часть из них не смогли нести расходы на аренду и были вынуждены освободить помещения. За апрель – июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга увеличилась на 5,9 п.п. и достигла 12,9%.
Больше всего арендаторов потерял Невский проспект – здесь освободилось 11,1%, или 30 помещений, к концу июня уровень вакантности составил 14,4%. На Б. Конюшенной показатель вырос на 6,9 п.п., до 12,5%. На Большом пр-те П.С. незанятыми остаются 12,7% (+3,9% к марту). Относительную стабильность продемонстрировали ул. Рубинштейна и Старо-Невский пр-т – доля свободных помещений на них увеличилась на 1,1 п.п. и 1,6 п.п. соответственно.
Всего за первое полугодие 2020 г. на ключевых торговых улицах Петербурга закрылось 80 магазинов и заведений, из них 60 – во втором квартале 2020 г. Больше всего закрытий – 35% пришлось на сегмент общепита. Прекратили работу Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой пр-т П.С.), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский пр-т), бар Palm (Б. Конюшенная ул.) и другие.
Закрытия в сегменте «Одежда и обувь» на ключевых торговых коридорах составили 15%. На фоне существенного снижения туристического потока прекратили работу девять сувенирных лавок, которые располагались на Невском пр-те. Сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском пр-те. Покинула рынок и книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой занимали помещения street retail.
За апрель-июнь 2020 г. на пяти центральных торговых магистралях Петербурга появилось 15 новых арендаторов, что на треть меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Всего за полгода было открыто 55 новых магазинов и заведений, из них 22 точки (40%) в сегменте общественного питания. Все открытия пришлись в основном на первые три месяца года, до ввода ограничений. Во втором квартале число заведений общепита пополнила лишь «Шоколадница» на Невском пр-те, 5 (после ребрендинга из «Кофе Хауз»).
Второе место в структуре открытий заняли магазины продуктового профиля – за полгода на ключевых торговых улицах Петербурга появилось 10 магазинов (18%). Среди них точки «Вкусвилл» на Большом пр-те П.С. и на Старо-Невском пр-те, а также фирменный магазин фабрики им. Н.К. Крупской на Невском пр-те.
Новые бутики в сегменте одежды и обуви представляли как российские дизайнерские бренды (To be blossom и Mollis), так и иностранные (Maje, Sandro). На Большом пр. П.С. готовится также открытие бутика Suitsupply. Среди новых торговых точек других профилей – часовые бутики Breitling (Старо-Невский пр-т) и Tissot (Невский пр-т), а также магазин Bork, открытие которого ожидается на Б. Конюшенной улице.
Уровень ротации помещений за прошедший год на центральных коридорах составил 11%. Одни из самых высоких показателей зафиксированы на Большом пр-те П.С. и Старо-Невском пр-те – по 12%. Так, целая серия изменений произошла на Большом проспекте П.С. Бутик Karen Millen сменил новый бренд Maje, в помещении магазина одежды Sympa теперь работает Булочная Ф. Вольчека, а на месте ресторана «Две палочки» откроется «Хачапури и вино».
В результате ограничений на фоне пандемии пострадали как крупные сетевые бренды, так и несетевые проекты. Вынужденная переориентация на доставку и работа в качестве пунктов выдачи заказанных онлайн товаров смогла лишь частично компенсировать затраты арендаторов на операционную деятельность. Ставки аренды при этом по состоянию на конец июня сохраняются в стрит-ритейле на прежнем уровне, а редкие случаи снижения арендной платы носят единичный и локальный характер.
По словам Владимира Каличава, руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International, категоричная позиция арендодателей, которые настаивают на сохранении прежнего уровня ставок, сказывается и на росте доли вакантных помещений. «Однако это переходный период, и в горизонте 3-6 месяцев собственники пойдут на уступки, после чего возможно будет зафиксировать общее снижение ставок по рынку на конкретную величину», – добавляет он.
Справка о компании
Colliers International (NASDAQ и TSX: CIGI) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости и инвестиций. Компания насчитывает более 18 000 профессионалов в 68 странах, которые совместно предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой и жилой недвижимости и инвесторам по всему миру.
В 2019 году корпоративный доход Colliers International составил 3,5 млрд долларов, при этом под управлением компании находятся активы на сумму более 33 млрд долларов. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работает более 400 сотрудников. Компания является членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), а также Ассоциации менеджеров России. Сайт Colliers International: www.colliers.ru