В 2020 году девелоперы стали активнее выводить новые проекты в Санкт-Петербурге
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, во второй половине 2020 года рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга стал активнее пополняться новыми проектами. Если раньше в месяц на рынок выходили один-два проекта, к концу года этот показатель составил уже порядка четырех проектов в месяц. Льготная ипотека, ажиотажный спрос и рост цен позволили девелоперам высвободить финансовый ресурс для новых проектов.
С 2019 года рынок фиксирует снижение девелоперской активности в части вывода новых проектов на рынок. Это связано с переходом строительного рынка на проектное финансирование и вступлением в силу изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года. В ожидании перемен многие девелоперы заранее сформировали портфель проектов и сейчас, в большинстве своем, выводя в продажу новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Как следствие, начиная со второго полугодия 2019 года на рынок Петербурга выходили один-два новых проекта в месяц. Однако ситуация кардинально изменилась во второй половине 2020 года.
«Льготная ипотека, которая вызвала ажиотажный спрос и рекордный рост цен на первичную жилую недвижимость, сделала более рентабельной финансовую модель девелоперских проектов. Ипотека с господдержкой позволила застройщикам существенно нарастить продажи квартир и тем самым высвободить финансовый ресурс для будущих проектов. Так, в четвертом квартале 2020 года средний темп вывода на рынок проектов увеличился до четырех проектов в месяц», – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Всего с начала 2020 года рынок Северной столицы пополнился 25 проектами, тогда как за аналогичный период 2019 года на рынок вышло 27 новых проектов. Большая часть новых проектов 2020 года представлена в сегменте «бизнес» – на него пришлось 40% от количества новых проектов. Проекты массового сегмента сформировали 32%. На проекты классов «премиум» и «элит» пришлось 24% и 4% соответственно.
Новые проекты квартальной застройки комфорт- и бизнес-класса появляются в городе, прежде всего, в зоне редевелопмента площадок, сосредоточенных в околоцентральных районах Санкт-Петербурга. Интересом по-прежнему пользуются локация Черной речки, где идет активная застройка бывших промышленных зон Белоостровской и Кантемировской улиц («Белый остров» («Базис-СПб»), Domino («Группа Эталон»), «Кантемировская 11» («ПИК»)), локация Охты (Alter (AAG) и «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development)), а также площадки у Московского («Московские ворота II» (Эталон ЛенСпецСМУ), «Менделеев» («Красная стрела», iD Moskovsky и iD Park Pobedy (Euroinvest Development) и Лиговского («Автограф в центре» (Setl City)) проспектов.
Среди периферийных локаций интерес девелоперов и покупателей удерживает Каменка: здесь в 2020 году рынок пополнился сразу тремя проектами: Modum («Арсенал-Недвижимость»), Veren Next Шуваловский (Veren Group) и «Полис Приморский» («Полис Групп»). Среди новых локаций можно выделить Гутуевский Остров в Кировском районе, где компания «Страна девелопмент» реализует «Принцип».
Примечательно, что больше трети (36%) новых жилых проектов девелоперы вывели в историческом центре города. Среди них лидер по популярности – Петроградский район, где предложение пополнили сразу пять новых жилых комплексов. В Адмиралтейском и Центральном районах вышло по одному проекту. Именно в этих локациях, как и прежде, формируется основное предложение премиум- и элит-класса. В Адмиралтейском районе на рынок вышли «Созидатели» (RBI), Петроградская Сторона пополнилась проектами «Октавия» («Балтийская коммерция»), White House («Элит Тауэр»), Meltzer Hall («Альфа Фаберже»), Tesoro (ранее известный как Kingdom) («Аквилон Инвест»), а на Петровском острове в продажу вышел уже третий проект девелопера Setl City – ЖК Grand View.
Еще два проекта появилось в Василеостровском районе. На рынок вышли проекты Monodom Line (Sun Development) в исторической части острова и Аквилон ZALIVE (Аквилон Инвест) на Намывных территориях.
С начала года на рынок вышел всего один элитный проект, который уже был известен рынку – возобновились продажи в ЖК «Приоритет» («Еврострой»). Тем не менее, вероятно, что в следующем году на рынок Санкт-Петербурга выйдет несколько новых элитных проектов. Например, «Еврострой» приобрел доходный дом на Галерной улице для реконструкции под жилье.
«В 2020 году девелоперы активно пополняли земельный банк. По данным Colliers International, за 11 месяцев объем сделок с земельными участками под жилье в денежном выражении в три раза превысил результаты аналогичного периода 2019 года. Уже в конце 2020 года мы увидели небольшое увеличение темпа вывода новых проектов на рынок. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в 2021 году, и рынок увидит еще больше качественных и интересных жилищных проектов», – заключает Елизавета Конвей.
В период с января по октябрь 2020 года количество запросов на покупку квартир с террасами в Москве выросло в два раза – на 51,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. При этом в октябре интерес к квартирам с собственной улицей вырос на 16,6% по отношению к сентябрю.
Сегодня на вторичном рынке Москвы экспонируется 611 квартир с собственными террасами. Большая часть таких предложений сосредоточена в ЦАО столицы. Здесь предлагается 330 подобных объектов или 54% от всего объема столичного предложения. Самый скромный выбор представлен в ВАО – 1 объект.
Напомним, что в сентябре количество подобных предложений было на уровне 588 лотов.
Самый доступный лот в Москве с террасой экспонируется сегодня за 8,4 млн рублей. При наличии такого бюджета можно приобрести апартамент в СЗАО, общей площадью 40 кв. метров. Наиболее дорогой объект продается в ЦАО Москвы. Его стоимость составляет 1,6 млрд рублей. Площадь объекта составляет 415 кв. метров. При этом площадь террасы составляет 99 кв. м.
«Высокий спрос на квартиры с террасами является прямым следствием пандемии и режима самоизоляции. Резкий всплеск обращений был отмечен в апреле. Конечно, такие объекты были востребованы и ранее, но он был достаточно небольшим», – отметил генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году, а жильё евроформата стало более популярным, чем классическое. Такие факты озвучила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» на конференции Urban Space. Также она описала тенденции развития квартирографии в новостройках в будущем.
В Москве состоялась ежегодная конференция Urban Space, на которой девелоперы, риелторы, аналитики рынка жилья обсудили последние тенденции развития жилищного строительства. С докладом «Квартирография будущего» выступила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». Она рассказала, как поменялись квартиры в московских новостройках за 8 лет, на какие типы жилья спрос вырос, а на какие снизился, и как будет развиваться квартирография дальше.
Квартиры в московских новостройках уменьшаются
Главная тенденция последних лет – уменьшение площади приобретаемых квартир. По словам Натальи Сазоновой, в 2020 году их средняя площадь сократилась на 29% и составила 57,8 кв.м. против 81,8 кв.м в 2012. Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. В эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе – на 21%, в бизнес-классе – на 39%, в премиум-классе – на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная – площадь сделки в них увеличились на 75% (с 121 кв.м до 212 кв.м.)
«Средняя площадь квартир сокращалась последние 8 лет, потому что застройщики шли навстречу меняющимся желаниями (а точнее – возможностям) покупателей, – говорит Наталья Сазонова. – То есть сначала появляется тенденция спроса на жилье более скромных габаритов, а затем застройщики адаптируют к ней продукт. Предложение реагирует на спрос с временным лагом примерно в два года. Продолжится ли тенденция к сокращению квартир? С одной стороны, режим самоизоляции показал, что даже в довольно просторных квартирах не так просто проводить много времени с семьей. Уменьшать площадь дальше некуда. К тому же может обозначиться тенденция к переезду на периферию крупных городов удаленных работников, поэтому сократится спрос на маленькое жилье в центре. С другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать. Это более мощный фактор, а значит, и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить вообще».
Студии потеснили однокомнатные квартиры
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению. Наталья Сазонова заявила, что к третьему кварталу 2020 года доля студий в структуре предложения и продаж новостроек Москвы достигла 8%. Причем высокий спрос на этот формат обозначился еще в 2015 году, когда на студии пришлись 10% продаж квартир в Москве, а предложение стало соответствовать спросу только в 2020 году.
С 2015 года структура предложения квартир по количеству комнат в них почти не поменялась. Исключение – студии и однокомнатные квартиры. Доля студий в новостройках выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. При этом соотношение других типов квартир практически не изменилось. Это значит, что часть потенциальных покупателей однокомнатных квартир переключилась на студии, так как они более доступны по цене. Однако тенденция к сокращению площади затронула и студии, которые уменьшились с 2015 года в размере на 15%, а квадратный метр в них подорожал на 30%. Общая стоимость тем не менее не изменилась, что позволило сохранить интерес покупателей. Сейчас средняя площадь студии составляет 26,8 кв.м. (против 31,5 в 2015 году), а стоимость – 5,3 млн рублей (против 4,8 млн в 2015 году).
С однокомнатными квартирами дела обстояли иначе. Стоимость однокомнатной квартиры выросла с 2015 года на 25%, так как «метры» в таких помещениях дорожали быстрее, чем сокращалась площадь. Средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 28%, а общая площадь таких объектов уменьшилась лишь на 7%. Сейчас площадь однокомнатной квартиры достигает 43 кв.м. (в 2015 году – 46,2 кв.м), а её стоимость возросла с 6,5 млн до 8,1 млн рублей.
Квартиры евроформата вытесняют классическое жилье
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной. В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евро формата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%. Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» – снизилась до 14%.
«Хотя опыт самоизоляции подтолкнул многих покупателей жилья к выбору классических квартир, в целом эта тенденция не стала превалирующей, – отметила Наталья Сазонова. – Ограниченность бюджета продолжает стимулировать выбор квартир евроформата. Тем не менее в будущем они полностью не вытеснят классику. Всегда найдутся клиенты, которым нужны отдельные кухни и гостиные. Более того, запрос на отдельные пространства внутри квартиры будет нарастать».
Тенденции в квартирографии будущего: геймификация, изоляция и интеграция
«Прежде всего девелоперы попытаются синхронизировать разработку квартирографии с актуальными запросами потенциальных покупателей, – объяснила Наталья Сазонова. – Сейчас, как я отметила, имеется двухлетний лаг между реальными потребностями клиентов и отстающим продуктом застройщиков. Одно из возможных решений – геймифицкация процесса выбора квартиры. С помощью приложения-конструктора клиент сможет сформировать будущее жилье, расставить перегородки, подобрать дизайн, как в компьютерных играх типа Sims. Новые строительные технологии вполне сделают это возможным в будущем.
Вторая тенденция – развитие общественных зон. За последние 5 лет внимание застройщиков и покупателей к ним возросло. Следующий этап – интеграция личного и общественного пространства. Поскольку площадь квартир будет сокращаться, недостаток функциональных «метров» дома нужно компенсировать комфортными метрами, скажем, в лобби или во дворе. Негде работать с ноутбуком в квартире? Можно устроиться с удобством в меблированной зоне ресепшн на первом этаже или в беседке во дворе. Следующий этап – распространение в жилых комплексах коворкингов на фоне роста спроса на оборудованные рабочие места для удаленных работников.
Третья тенденция – повышение «изолированности» помещений в квартире. Людям понадобится больше приватного пространства в квартире, скажем, для занятий спортом, работы, игр и хобби. Поэтому можно ожидать, что некоторые комнаты станут больше (например, спальни и гостиные), возрастет спрос на балконы, в том числе благоустроенные (для работы или отдыха). Новинкой будут изолированные капсулы для работы, которые можно разместить в квартире.
В целом мы видим, как новые технологии расширяют возможности использования полезного пространства в жилом комплексе и квартире. В то же время ограничивает их применение финансовые возможности клиентов».