Рынок складской недвижимости. Итоги 2020
В 2020 году склады показали себя наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. По данным экспертов компании Ориентир, несмотря на некоторые опасения, связанные с проблемами ритейла, временным ограничением поставок из Китая, приостановкой строительных работ, основные индикаторы рынка мало изменились по сравнению с прогнозами на начало года.
Новый ввод должен составить порядка 850 тыс. кв. м против ожидаемых 900 тыс. кв. м. Этот показатель вполне укладывается в динамику последних лет и отвечает базовым потребностям рынка. Серьезно нарастить объемы строительства позволил бы рост средней ставки аренды помещений, что стимулировало бы спекулятивное строительство. Однако ставка демонстрирует очень медленный рост, фактически покрывая только рост себестоимости строительства и инфляцию. По нашим оценкам сейчас средняя ставка составляет порядка 4000-4200 рублей за 1 кв. м в год без ОРЕХ и НДС, а для увеличения объемов нового ввода девелоперам нужно рассчитывать на возврат хотя бы 4500 рублей в год за квадрат.
Таким образом, все более популярным становится строительство под заказчика (BTS/BTR). По данным международных консультантов под собственные нужды и под долгосрочную аренду в этом году построено около 60% от общего ввода. При этом низкая вакансия приводит к тому, что и объекты, заявленные как спекулятивные, на момент ввода уже законтрактованы более чем на 60%, то есть, фактически на рынок выходит очень малое количество новых крупных блоков. Сейчас по разным оценкам доля свободных площадей составляет 2-4% и в перспективе ближайших лет данный показатель не увеличится. Это означает, что строительство «под заказ» является наиболее актуальной опцией не только для девелопера, но и для клиента. К этому же толкает рынок и структура спроса, где в 2020 году рекордных показателей достигла доля онлайн-ритейла. Таким компаниям все чаще требуются именно специализированные технологичные объекты, которые не строятся спекулятивно.
«Отдельно стоит отметить, что требования онлайн-ритейлеров к складам изначально подразумевают BTS, так как по многим параметрам отличаются от стандартных коробок класса А, - рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор Ориентир. - Кроме того, в складскую жизнь постепенно приходит автоматизация - технические решения уже не являются чем-то новым и непонятным, снижается цена на сами технические решения и расходы на их эксплуатацию. При этом автоматизация остается делом индивидуальным и не всегда приемлемым для внедрения в стандартный корпус. Поэтому и с этой точки зрения строительство под конкретный запрос клиента становится наиболее удобным вариантом».
В целом, годовой спрос прогнозируется сейчас на уровне 1,6 млн кв. м, что несколько ниже рекордного 2018 года, но выше уровня предыдущего — 2019 года. Изначально аналитики предсказывали, что спрос не превысит 1,2 млн кв. м, и эти прогнозы не менялись в первой половине года. Предполагалось, что рост спроса со стороны онлайн-ритейла компенсируется отменой сделок и их переносом со стороны ритейлеров традиционных. Однако, уже начиная с июня, ритейлеры сменили выжидательную тактику и вернулись к привычной роли одного из основных драйверов рынка. По итогам года, тем не менее, доля онлайн-ритейла составила свыше 30% в общей структуре спроса, что позволило e-com стать основным потребителем складов в 2020 году.
Также можно отметить, что в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость могут составить рекордные 25% от всех вложений в коммерческую недвижимость за год. Так рынок отреагировал на устойчивость сектора по отношению к внешним факторам и проблемы у других сегментов — отелей и ТЦ в первую очередь. С другой стороны, на западных рынках склады уже не первый год демонстрируют рост, поэтому сказать, что явление это случайное или временное, нельзя. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный и безрисковый возврат на вложенные средства, и новостью для профессиональных инвесторов этот факт не является.
По данным комитета по строительству Петербурга, в январе в городе было введено 705 793, 50 кв. м жилья - 29 домов на 13 563 квартир.
Лидером по объему ввода стал Приморский район Петербурга, где было построено 7 домов на 3328 квартир, общей площадью 186 929,70 кв. м. На втором месте – Красносельский район с показателем по вводу 148 899,00 кв. м. На третьем месте стоит Выборгский район, где в январе 2016 года построено 110 120,70 кв. м.
Также по итогам января было введено 67 109,10 кв. м в Московском районе, 50 574 кв. м – в Невском районе, 45 992,90 кв. м – в Петроградском, 44 085,80 кв. м – в Василеостровском районе, 39 903,20 кв. м – в Пушкинском районе и 12 179,10 кв. м – в Красногвардейском районе.
Как рассказали в комитете по строительству, помимо жилищного строительства в январе 2016 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 53 объекта общегражданского назначения. Так, в Приморском районе по адресу Приморский пр., уч. 1, построен детский сад на 220 мест. Введена в эксплуатацию поликлиника для взрослых в Московском районе на ул. Ленсовета, уч. 1, (напротив д. 65 по ул. Ленсовета), (ул. Ленсовета, д. 54, корп. 2, лит. А).
Произведена реконструкция набережной реки Большой Невки и набережной реки Малой Невки в границах от Ушаковского моста до Кантемировского моста. В Адмиралтейском районе была осуществлена реконструкция здания ГУЗ "Поликлиника стоматологическая № 16", по адресу: 4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. А, (4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. Д). В Красногвардейском районе введена в эксплуатацию крупнейшая в России инфекционная больница. Новая инфекционная больница, построена в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитана на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв.м.
- Справка о законченном новым строительством жилье за январь 2016 года
- Справка о законченном реконструкцией жилье за январь 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь 2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за январь 2016 года
Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.
По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.
Ставки упали
Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стоимость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.
«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.
С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.
«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.
Доходные дома
Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.
Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.
«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.
Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».
Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последующей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».
Апарт-отели и апартаменты
По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.
«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.
Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.