Самые высотные лоты на рынке жилой недвижимости России
Мониторинг высотного предложения, проведенный специалистами Циан, показал, что в стране есть только десять городов, где есть жилые дома с этажностью 30+. Половина из них относится к Урало-Поволжскому макрорегиону.
1 место. Москва. 95-97 этаж
2,60 млрд рублей / 2180,90 кв. м
Пресненская набережная, МФК «Башня Федерация»
https://www.cian.ru/sale/flat/247177669/
Пентхаус-гигант на вершине башни «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити») охватывает сразу три этажа – с 95-го по 97-й. На сегодняшний день этот лот обладает максимальным показателем высотности в Европе. Площадь апартамента – почти 2,2 тыс. кв. м. Он отличается рядом уникальных опций и характеристик. Достаточно сказать о 12-метровом стеклянном куполе, который накрывает парадную гостиную. Чтобы купить этот пентхаус, нужен поистине огромный бюджет – 2,60 млрд рублей.
2 место. Красногорск (Московская область). 44 этаж
16,00 млн рублей / 131,00 кв. м
Улица Авангардная, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/223422121/
Самая высокая новостройка Подмосковья – 44-этажный ЖК Art, расположенный между МКАД и Москвой-рекой (городской округ Красногорск). Здесь можно найти сразу два высотных пентхауса. Один четырехкомнатный площадью 131,00 кв. м, другой – трехкомнатный (74,20 кв. м, https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/245178900/). Они обойдутся новому покупателю соответственно в 16,00 и 13,60 млн рублей.
3 место. Екатеринбург (Свердловская область). 41 этаж
59,59 млн рублей / 228,10 кв. м
Улица Бориса Ельцина, МФК «Башня Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/237609770/
Башня «Исеть» (вторая очередь проекта «Екатеринбург-Сити») поднимается на 52 этажа, или 209 м над уровнем екатеринбургских улиц. На ее 41-м этаже размещается четырехкомнатный премиальный апартамент площадью 228,10 кв. м. На Урале нет предложения с большей высотностью. Сумма, указанная, в его ценнике, – 59,59 млн рублей.
4 место. Саратов. 35 этаж
7,05 млн рублей / 107,20 кв. м
Славянская площадь, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/245442644/
Чуть более 7,05 млн рублей достаточно, чтобы переехать в трехкомнатную квартиру (107,20 кв. м) на 35-этаже жилого саратовского комплекса Volga Sky, который возведен пять лет назад на берегу Волги.
5 место. Санкт-Петербург. 34 этаж
19,95 млн рублей / 120,0 кв. м
Проспект Обуховской обороны, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/246626696/
В Санкт-Петербурге действуют жесткие ограничения на высотность зданий. Это продиктовано стремлением сохранить сложившийся исторический облик города. Жилые дома с этажностью 25+ представляют собой большую редкость. Поэтому лот на 34-м этаже ЖК «Князь Александр Невский» можно рассматривать как уникальное предложение. Это двухуровневая квартира площадью 120,0 кв. м. Из ее окон открывается панорамный вид на Неву. Стоимость объекта заявлена в размере 19,95 млн рублей.
6 место. Казань (Республика Татарстан). 34 этаж
16,00 млн рублей / 178,0 кв. м
Проспект Альберта Камалеева, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/238399442/
На казанском рынке встречаются и 40-этажные новостройки. Таков, например, проект премиум-класса «Лазурные небеса». Правда, выше 34-го этажа квартиры в нем не продаются. За 16,00 млн рублей по этому адресу можно приобрести видовой объект площадью 178,0 кв. м. На том же 34-м этаже экспонируется однокомнатная квартира площадью 79,7 кв. м (https://kazan.cian.ru/sale/flat/228365859/). Ее прайс равен 7,17 млн рублей.
7 место. Уфа (Республика Башкортостан). 34 этаж
7,00 млн рублей / 72,41 кв. м
Улица Бехтерева, ЖК «Символ»
https://ufa.cian.ru/sale/flat/247087532/
В Уфе, высотный максимум соответствует 34-му этажу. Этим результатом город обязан ЖК «Символ», который строится в полукилометре от набережной реки Белая. Чтобы поселиться на самом верху, нужен бюджет в 7,00 млн рублей – во столько собственник оценил просторную двухкомнатную квартиру (72,41 кв. м) с панорамным остеклением.
8 место. Грозный (Чеченская Республика). 32 этаж
8,22 млн рублей / 156,60 кв. м
Улица Умара Димаева, ЖК «Феникс»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/219752135/
42-этажный небоскреб «Феникс» по улице Умара Димаева входит в комплекс «Грозный-Сити» – один из немногих региональных девелоперских проектов, получивших общероссийскую известность. На 32-м этаже подготовлен к продаже лот-рекордсмен по высотности – четырехкомнатная квартира площадью 156,60 кв. м. После декабрьского дисконта она стоит 8,22 млн рублей. На расстоянии короткой пешей прогулки от здания находятся резиденция главы республики и мечеть «Сердце Чечни». Еще один лот, который можно приобрести на 32-м этаже ЖК «Феникс» – двухкомнатная квартира площадью 70,80 кв. м (https://groznyy.cian.ru/sale/flat/227874045/) за 4,05 млн рублей
9 место. Ростов-на-Дону. 31 этаж
33,00 млн рублей / 243,00 кв. м
Беговая улица, ЖК «Белый ангел»
https://rostov.cian.ru/sale/flat/240932237/
ЖК «Белый ангел», который занимает участок на правом берегу Дона, опережает все прочие ростовские дома по высотности. Весь его 31-й этаж выделен под одну крупноформатную квартиру площадью 243,00 кв. м с двумя террасами (55,85 кв. м и 57,46 кв. м соответственно). Высота потолков в ней достигает 3,6 м. Бюджет данного лота составляет 33,00 млн рублей.
10 место. Самара. 31 этаж
1,33 млн рублей / 22,11 кв. м
Улица Антонова-Овсеенко, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/230745288/
Самый доступный из высотных лотов в стране – студия на верхнем этаже самарского жилого комплекса «Космолет». Даже после октябрьского и ноябрьского повышения цен ее чек остается в пределах 1,33 млн рублей. Однако, еще некоторую сумму придется заплатить за отделку. Из 22,11 кв. м площади объекта 3,7 кв. м приходятся на лоджию. Ожидается, что дом будет сдан в конце 2022 г.
Кроме того, в России насчитывается еще 9 городов, где выставлены на продажу лоты в поясе 26-30 этажа.
Город |
Максимальная высотность продаваемого лота, этаж |
Ссылка |
Рязань |
30 |
|
Сочи |
27 |
|
Мурино (Ленинградская область) |
27 |
|
Новосибирск |
27 |
|
Челябинск |
26 |
|
Воронеж |
26 |
|
Пермь |
26 |
|
Владивосток |
26 |
|
Киров |
26 |
- Объем ввода офисных площадей в Петербурге согласно предварительным итогам 2020 года составит 196 тыс. кв. м, что на 55% выше показателей 2019 года. Из них около 150 тыс. кв. м приходится на объекты класса А, еще 46 тыс. кв. м относятся к В-классу. В прошлом году на рынке отмечался дефицит офисных площадей, особенно в классе А, поэтому ряд компаний приняли решение о строительстве новых проектов, которые сейчас или почти готовы, или уже ввелись.
- «Тем не менее, в текущем году был перенесен ввод целого ряда офисных зданий. Девелоперы, понимания существующую на рынке неопределенность, замедлили темпы ввода объектов», - отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
- При этом, если посмотреть на поглощение (разницу между объемом занятых и объемом высвободившихся площадей), по предварительным итогам 2020 года оно почти нулевое. С одной стороны, это тревожный симптом. С другой стороны, на рынке пока сохраняется баланс, и большая часть объектов, которые работают или введены, были заполнены арендаторами. Кроме того, формируется отложенный спрос, поскольку в текущий момент арендаторы не могут определить ни свои перспективы, ни штатный состав, ни кадровую политику, и откладывают принятие решений до прояснения экономической ситуации.
- В этом году офисный рынок столкнулся с серьезными вызовами. Ограничительные меры привели к тому, что многие компании переходят на удаленный формат работы, в связи с чем сокращают занимаемые площади или переезжают в менее дорогие объекты. В результате по прогнозам доля вакантных площадей в классе А по итогам 2020 г. вырастет до 6,5%, в классе В - до 8,7%. В следующем году по предварительным данным, в классе В вакансия будет продолжать расти, поскольку в этом сегменте намечен ввод в эксплуатацию целого ряда объектов. В бизнес-центрах класса А вакансия, скорее всего, останется на текущем уровне.
- «С одной стороны, рост вакансии нельзя назвать позитивной тенденцией, особенно с точки зрения собственников бизнес-центров. С другой стороны, как показывает и зарубежный, и российский опыт, при вакансии менее 10%, рынок является рынком арендодателя, а не арендатора. И многочисленные примеры это подтверждают. Когда в период пандемии и перехода на удаленную работу наши клиенты обращались к собственникам бизнес-центров за пересмотром условий по арендным ставкам, то в подавляющем большинстве случаев получали либо отказ, либо незначительную скидку. Все-таки собственники пока уверены, что на место одного выехавшего арендатора придут другие», - комментирует Николай Пашков.
- Высвобождение офисных площадей класса А повлекло за собой снижение ставок, по итогам 2020 года средневзвешенный показатель уменьшился на 3,6%. В классе В, куда преимущественно переезжали арендаторы, средневзвешенный показатель увеличился на 6% в сравнении с итогами 2019 г. В результате средневзвешенная ставка в бизнес-центрах класса А составила 2100 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В – 1400 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы). В следующем году рост ставок в классе В продолжится, в классе А ставки если и вырастут, то незначительно.
- На фоне пандемии выросла популярность коворкингов, которые обеспечивают гибкость офисных пространств в зависимости от нужд компании. При этом изначально коворкинги позиционировались как рабочие места для фрилансеров – людей, которые не привязаны к конкретной компании и жесткому графику. Сейчас в Петербург пришла тенденция, которая уже несколько лет существует на зарубежных рынках, когда коворкинги переориентируются на корпоративных клиентов. Для последних на первый план выходят два фактора – удобство и экономия. Аренда коворкинга дает возможность в кратчайшие сроки разместить сотрудников, без вложений в отделку помещений, закупку мебели, оргтехники и пр. Кроме того, компания снимает с себя задачи по обслуживанию офиса и сервису.
- Изменяется соотношение между площадью рабочих мест, переговорных, зон для отдыха, зон для совместной работы, — вот те тренды, которые будут оказывать серьезное влияние на функционирование офисного рынка и концепцию офисных зданий в ближайшие несколько лет. Текущая ситуация с пандемией и удаленной работой активно стимулировала их внедрение. Даже те арендаторы, которые пока не собираются делать в своем офисе перепланировку, все активнее задумываются о принципах использования офисных пространств.
- Суммарный объем офисных центров, запланированных к вводу в 2021 г., по предварительным расчетам ожидается на 22% ниже к прогнозным итогам в 2020 г., при этом на офисные здания класса В придется 82% всех площадей, что является следствием переноса сроков ввода таких объектов общей арендопригодной площадью 61,8 тыс. м².
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company