«Метриум»: Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы 2020 года
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве объем высотного строительства за 3 года вырос на 38%. Суммарная жилая площадь небоскребов от крупнейших застройщиков на рынке новостроек столицы за эти годы достигла 3 млн кв.м. Однако тройка лидирующих девелоперов высоток за эти годы не изменилась: самые высокие жилые дома в Москве строят МR Group, «Донстрой» и Capital Group.
Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:
- Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более. Однако в Москве немало зданий имеют высоту близкую к этой отметке с разницей в несколько десятков сантиметров, что незначительно в масштабах небоскребов, поэтому аналитики учитывали проекты с максимальной высотой от 99,5 м.
- Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади не всего проекта, а только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
- В рейтинг попали только те новостройки, в которых в настоящее время идут первичные продажи.
Таким образом, по подсчетам аналитиков «Метриум», в 2020 году десять крупнейших московских застройщиков имеют в общем портфеле 3 млн кв.м. высотной застройки. В 2017 году этот показатель достигал 2,18 млн кв.м. Таким образом, за три года столичные застройщики увеличили портфель высоток почти на 38%. Если сложить высоту небоскребов 10 крупнейших застройщиков такого формата, то получится здание высотой 4,9 км.
По суммарной площади застройки небоскребов лидирует компания MR Group. С 2017 года она поднялась в рейтинге с третьего на первое место. Тогда совокупная жилая площадь высотных корпусов в проектах компании составляла 266 тыс. кв.м. а сейчас она достигла 731 тыс. кв.м. Самый большой комплекс высоток компании – «Селигер Сити» (141 тыс. кв.м., высота – 127,5 м), а самое высокое здание – D1 (191 м, 53,5 тыс. кв.м).
На вторую строчку рейтинга переместился предыдущий лидер высотного строительства – «Донстрой». Однако и эта компания за три года увеличила объем строительства небоскребов (с 407 тыс. до 438 тыс. кв.м.). Крупнейший проект такого формата – жилой комплекс «Огни» (103 тыс. кв.м, максимальная высота – 122 м). Самое высокое здание – «Дом на Мосфильмовской» (213 м, площадь – 85 тыс. кв.м).
На третьей позиции оказалась компания Capital Group, которая три года назад была на втором месте рейтинга, хотя она также увеличила портфель небоскребов – с 378 тыс. до 427 тыс. кв.м. Крупнейшее высотное здание компании – комплекс «Триколор» (166 тыс. кв.м. и 192 м в высоту), а самый высокий небоскреб – ОКО (354 м в высоту, 77,8 тыс. кв.м.).
На четвертой позиции «новичок» рейтинга – компания «Кортрос». Два высотных проекта девелопера имеют общую жилую площадь 346 тыс. кв.м. Крупнейший проект, как по высоте, так и по общей жилой площади корпусов свыше 99,5 м – Headliner (175 м и 225 тыс кв.м). Это партнерский проект с Capital Group.
На пятом месте также новый участник рейтинга – компания Level Group. Суммарная жилая площадь высотных корпусов этого девелопера – 265 тыс. кв.м. Самый большой проект высоток – жилой комплекс «Level Амурская» (120 тыс. кв.м., а максимальная высота – 130 м). Самое высокое здание Level Group строит вместе с лидером рейтинга MR Group. Это комплекс «Павелецкая Сити» высотой 165 м и общей площадью 37 тыс. кв.м.
«Высотное строительство становится нормой для Москвы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, такой формат застройки позволяет эффективно оптимизировать издержки, адаптировать продукт к постоянному росту себестоимости строительства. С другой стороны, небоскребы пользуются спросом у покупателей, поскольку раньше такой формат жилья был большой редкостью, а затем долгие годы ассоциировался только с элитными высотками в Москве-Сити. Сейчас застройщики предлагают такие объекты в разных, в том числе и “демократичных” сегментах рынка жилья. Полагаю, в будущем объемы высотного строительства будут нарастать».
Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы 2020
|
|
Девелопер |
Название |
Высота[1], м |
Класс |
Статус |
Жилая площадь
|
Общая жилая площадь |
|
1 |
MR Group |
Пресня Сити |
156 |
Бизнес |
Апартаменты |
100 098 |
731 152 |
|
Савеловский Сити |
155,6 |
Комфорт |
Квартиры |
164 930 |
|||
|
Апартаменты |
|||||||
|
Fili City (1 очередь) |
144,3 |
Бизнес |
Квартиры |
70 080 |
|||
|
Discovery |
99,7 |
Бизнес |
Квартиры |
21 574 |
|||
|
Discovery Park |
100,0 |
Бизнес |
Квартиры |
68 742 |
|||
|
Hide |
151,7 |
Премиум |
Квартиры |
55 566 |
|||
|
D1 |
191,0 |
Бизнес |
Квартиры |
53 502 |
|||
|
Селигер Сити |
127,5 |
Бизнес |
Квартиры |
141 168 |
|||
|
City Bay (1 очередь) |
177,0 |
Бизнес |
Квартиры |
39 962 |
|||
|
Павелецкая Сити (1 очередь)[2] |
164,8 |
Бизнес |
Квартиры |
37 104 |
|||
|
2 |
Донстрой |
Огни |
122 |
Комфорт |
Квартиры |
103 197 |
437 983 |
|
Fresh |
99,5 |
Комфорт |
Квартиры |
89 992 |
|||
|
Долина Сетунь |
144,9 |
Премиум |
Квартиры |
66 596 |
|||
|
Алые Паруса |
113,9 |
Премиум |
Квартиры |
59 485 |
|||
|
Дом на Мосфильмовской |
213 |
Премиум |
Квартиры |
84 564 |
|||
|
Символ |
99,5 |
Бизнес |
Квартиры |
34 149 |
|||
|
3 |
Capital Group |
Триколор |
192 |
Бизнес |
Квартиры |
165 941 |
426 987 |
|
Небо |
176,0 |
Бизнес |
Квартиры |
103 241 |
|||
|
Capital Towers |
272,0 |
Премиум |
Квартиры |
79 949 |
|||
|
ОКО |
354 |
Элит |
Апартаменты |
77 856 |
|||
|
4 |
Кортрос |
ILOVE |
119,8 |
Бизнес |
Квартиры |
121 768 |
346 321 |
|
Headliner |
175,4 |
Бизнес |
Квартиры |
224 553 |
|||
|
5 |
Level Group |
Level Амурская |
130,0 |
Комфорт |
Квартиры |
119 575 |
264 556 |
|
Апартаменты |
|||||||
|
Level Причальный |
109,9 |
Бизнес |
Квартиры |
107 877 |
|||
|
Павелецкая Сити (1 очередь) |
164,8 |
Бизнес |
Квартиры |
37 104 |
|||
|
6 |
Центр-Инвест |
Фестиваль Парк (1 и 2 очередь) |
127,6 |
Бизнес |
Квартиры |
245 998 |
245 998 |
|
7 |
Optima Development |
Prime Park |
147,0 |
Премиум |
Квартиры |
159 484 |
159 484 |
|
8 |
МФС-6 |
Загорье |
152,7 |
Комфорт |
Квартиры |
151 594 |
151 594 |
|
9 |
ГК ПИК |
Амурский парк |
99,9 |
Комфорт |
Квартиры |
40 916 |
186 838 |
|
Бусиновский парк |
99,8 |
Комфорт |
Квартиры |
28 300 |
|||
|
Руставели 14 |
99,6 |
Комфорт |
Квартиры |
20 391 |
|||
|
Дмитровский парк |
99,5 |
Комфорт |
Квартиры |
97 231 |
|||
|
10 |
Эталон |
Крылья |
137,0 |
Бизнес |
Квартиры |
118 134 |
118 134 |
Источник: «Метриум»
[1] При наличии нескольких корпусов высотой более 99 метров указана максимальная отметка.
[2] «Павелецкая Сити» – совместный проект MR Group и Level Group, поэтому учтён в портфелях обеих компаний.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2020 года объем нового предложения составил 54 245 кв. м офисных площадей, большая часть из которого ожидалась к вводу в эксплуатацию в предыдущем квартале. Такой показатель соответствует объему ввода в I квартале этого года (55 795 кв. м) и в 2 раза уступает значению в III квартале 2019 года (106 895 кв. м). В июле-сентябре завершилось строительство (реконструкция) здания 8 в составе МФК «ВТБ Арена Парк», строения 17 в технопарке «Калибр» и бизнес-центра «РТС Измайловский». Распределение по классам нового предложения было почти равное – 53% объема относится к сегменту класса А и 47% - к сегменту класса В. При этом весь объем ввода пришелся на зону между ТТК и МКАД, в пределах ТТК прирост нового предложения отсутствовал.
По итогам трех кварталов 2020 года объем нового предложения снизился в 2 раза по сравнению со значением в аналогичном периоде 2019 года и составил 115 161 кв. м.
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2020 году объем новых офисных площадей может достигнуть порядка 500 000 кв. м при условии ввода в эксплуатацию двух крупных бизнес-центров, которые строятся под нужды структур правительства Московской области (БЦ «Два капитана») и корпорации «Ростех» («Ростех-Сити»). Без учета этих объектов объем нового предложения в 2020 году не превысит 300 000 кв. м. Для сравнения в 2019 году этот показатель составил 388 107 кв. м.
Спрос
Одной из положительных тенденций, свидетельствующей о постепенном восстановлении спроса в III квартале, стало увеличение объема «регулярных» сделок, то есть сделок со средними по размеру офисными помещениями. Так, наибольший объем новых сделок пришелся на офисы от 1 000 до 3 000 кв. м. Их доля увеличилась с 9% по итогам II квартала до 32%. На помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м, сделок с которыми в период жестких ограничений в апреле-июне не было зафиксировано, пришлось 3% в III квартале.
Однако в целом по рынку объем арендованных и приобретенных офисных площадей в III квартале 2020 года продемонстрировал снижение более чем в 2 раза по сравнению со значением в сопоставимом периоде 2019 года и составил 228 000 кв. м против 518 200 кв. м. Объем новых сделок в июле-сентябре также уступает на 24% показателю во II квартале этого года. Однако в апреле-июне более половины объема было сформировано несколькими крупными сделками, которые находились на завершающей стадии согласований к началу пандемии.
За девять месяцев 2020 года объем новых сделок на 24% оказался ниже значения в аналогичном периоде прошлого года и составил более 870 000 кв. м.
Подавляющее большинство сделок в III квартале 2020 года – сделки аренды офисных помещений (220 245 кв. м). В структуре новых сделок за этот период их доля достигла 97% против 81% в III квартале 2019 года. Объем сделок по приобретению офисных площадей был минимальным и составил 6 500 кв. м. Однако по итогам девяти месяцев 2020 года доля приобретенных площадей снизилась несущественно и составила 13% против 15% в аналогичном периоде 2019 года.
Основной объем спроса в III квартале пришелся на помещения класса В, их доля составила 79% в структуре новых сделок в июле-сентябре (178 960 кв. м). В целом большая часть сделок в этом классе (44%) была закрыта в зоне между ТТК и МКАД. В сегменте класса А напротив почти половина новых сделок, объём которых в III квартале составил всего 47 700 кв. м, была заключена в ЦДР.
Ухудшение ситуации с распространением COVID-19 (cо второй половине сентября наблюдается рост числа заболевших) может сдерживать традиционно повышенный спрос в конце года и сказаться на результатах IV квартала.
По прогнозам CBRE, по результатам 2020 года объем арендованных и приобретенных офисных площадей может снизится на 35% по сравнению с значением в 2019 году и составить порядка 1-1,1 млн кв. м, что соответствует уровню спроса в 2016 году.
Доля свободных офисных площадей в целом на рынке увеличилась на 0,4 п. п. с конца июня и составила по итогам III квартала 10,4%. Более существенный рост наблюдался в сегменте класса А, в котором доступно 11,6% офисного предложения против 10% на начало обострения ситуации с коронавирусом. В сегменте класса В за этот же период доля свободных площадей выросла с 9,1% до 10%.
В разрезе территориальных зон наиболее заметно доля свободных офисных площадей увеличилась между ЦДР и ТТК до 9,8% в III квартале. При этом, уровень вакантных площадей почти во всех субрынках в пределах МКАД варьируется от 8,2% до 9,9%. Исключением является Ленинградский деловой район, доля свободных площадей в котором увеличилась до 12% за счет ввода в эксплуатацию нового бизнес-центра («ВТБ Арена Парк», строение 8).
По прогнозам CBRE, к концу IV квартала 2020 года доля свободных офисных площадей может несущественно увеличится до 11%.
Объем помещений, предлагаемых в субаренду, увеличился на 15% с конца июня этого года. На конец III квартала объем офисных площадей, которые доступны для субаренды или могут быть освобождены текущим арендатором для прямой аренды, составляет порядка 130 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на конец III квартала 2020 года в классе А (без учета класса А Прайм) составила 26 057 руб./кв. м/год, в классе В – 16 045 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября составляет 46 400 руб./кв. м/год против до 43 200 руб./кв. м/год на конец I квартала 2020 года. Рост этого показателя за последние 6 месяцев во многом связан со скачком курса доллара к рублю (больше половины доступного предложения в этом классе заявляют ставки аренды в долларах).
По прогнозам CBRE, средневзвешенные ставки аренды останутся на схожем с концом III квартала уровне до конца 2020 года.
Москва - Сити
Объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москва-Сити составляет 1,16 млн кв. м. В I-III кварталах 2020 года прироста нового предложения не было, однако в IV квартале ожидается к вводу в эксплуатацию Neva Towers, офисная часть которой составляет около 60 000 кв. м.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В конце III квартала вместе с восстановлением деловой активности произошло оживление и на рынке офисной недвижимости. После вынужденной паузы компании начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, которые большинство из них отложило в период обострения ситуации с пандемией и высокой степенью неопределенности. При этом, многие компании вынуждены продолжать или снова прибегать к удаленному формату работы для ряда сотрудников в условиях сохраняющегося риска распространения COVID-19. Необходимость пересмотреть стратегию и возможно корректировать потребность в офисных площадях, с которой столкнулись представители бизнеса всех масштабов в новых реалиях, может замедлять сроки принятия решений. Тем не менее, мы ожидаем сохранение активности на офисном рынке в IV квартале этого года и ее конверсию в реальные сделки».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале в Москве начались продажи 31 проекта новостроек в разных сегментах рынка, тогда как в аналогичный период прошлого года таковых было только 18. Таким образом, предложение новых проектов увеличилось на 72%. Однако на фоне высокого спроса число квартир в продаже за тот же период сократилось на 17%.
В III квартале 2020 года, несмотря на предшествующий период турбулентности, связанный с ухудшением экономической ситуации и пандемией коронавируса, московские застройщики начали реализацию большего числа проектов новостроек, чем в аналогичный период более благополучного 2019 года. В июле-сентябре столичный рынок жилья пополнился 31 новым проектом, тогда как в июле-сентябре 2019 года их было 18. Таким образом, выход новых проектов увеличился за год на 72%. В комфорт-классе появилось 16 проектов, тогда как год назад – 12. В бизнес-классе застройщики начали продажи шести проектов против четырех год назад. В премиум- и элитном классе стартовала реализация шести и трех проектов соответственно, тогда как год назад в этих сегментах появилось по одному объекту.
«Конец лета и осень 2020 года характеризуется растущей активностью застройщиков в Новомосковском округе Москвы, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Если за первые девять месяцев 2019 года в продаже появился только один новый проект, то за аналогичный период 2020 года началась реализация четырех жилых комплексов. В их числе – первые два дома ЖК «Прокшино», в рамках которых будет построено 10 жилых корпусов. Кроме того, мы готовим к выходу на рынок 12 корпусов в ЖК «Испанские кварталы», 4 корпуса в ЖК «Скандинавия» и 2 – в ЖК «Белые ночи». Рост объемов нового предложения связан с окончанием режима самоизоляции и адаптацией к механизмам проектного финансирования. Активность девелоперов должна несколько сдержать цены на жилье, которые растут на фоне повышенного спроса».
Тем не менее суммарное предложение квартир на Московском рынке новостроек снизилось. В III квартале в московских новостройках на разной стадии готовности застройщики продавали 42,9 тыс. квартир. Год назад предложение оценивалось в 51,9 тыс. квартир. Таким образом, показатель сократился на 17%.
В наибольшей степени уменьшилось предложение в новостройках бизнес-класса. Год назад в этом сегменте насчитывалось 20 тыс. квартир и апартаментов, а в III квартале 2020 года – 14,9 тыс. (-25%). Также изменилось предложение в премиальном и элитном сегменте. За год количество квартир и апартаментов здесь снизилось с 5,2 тыс. до 3,9 тыс. (-25%). В массовом сегменте предложение сократилось с 26,7 тыс. до 24 тыс. (-10%).
Суммарная жилая площадь новых жилых комплексов, которые появились в продаже в III квартале, составила 4,77 млн кв.м. Между тем во II квартале текущего года застройщики начали реализацию проектов общей площадью застройки в 2,2 млн кв.м.
«В третьем квартале темпы прироста числа новых проектов на рынке новостроек Москвы резко возросли, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – У этого процесса несколько причин. Во-первых, это был период выхода из первой волны коронавируса и связанных с ней ограничений, поэтому девелоперы открывали продажи проектов, которые были отложены весной. Во-вторых, в это время начали действовать меры поддержки отрасли – субсидированные ставки по ипотеке и проектному финансированию, которые стимулировали застройщиков запускать новые проекты. В-третьих, с начала реформы долевого строительства, которая вызвала снижение активности застройщиков, прошло уже два года и большинство крупных игроков отрасли к ней уже адаптировалось, что позволяет теперь наращивать объемы строительства».
