По предварительным данным Knight Frank St Petersburg объем ввода новых офисных площадей в 2020 году в Санкт-Петербурге почти вполовину превысит итоги 2019 года
- Объем ввода офисных площадей в Петербурге согласно предварительным итогам 2020 года составит 196 тыс. кв. м, что на 55% выше показателей 2019 года. Из них около 150 тыс. кв. м приходится на объекты класса А, еще 46 тыс. кв. м относятся к В-классу. В прошлом году на рынке отмечался дефицит офисных площадей, особенно в классе А, поэтому ряд компаний приняли решение о строительстве новых проектов, которые сейчас или почти готовы, или уже ввелись.
- «Тем не менее, в текущем году был перенесен ввод целого ряда офисных зданий. Девелоперы, понимания существующую на рынке неопределенность, замедлили темпы ввода объектов», - отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
- При этом, если посмотреть на поглощение (разницу между объемом занятых и объемом высвободившихся площадей), по предварительным итогам 2020 года оно почти нулевое. С одной стороны, это тревожный симптом. С другой стороны, на рынке пока сохраняется баланс, и большая часть объектов, которые работают или введены, были заполнены арендаторами. Кроме того, формируется отложенный спрос, поскольку в текущий момент арендаторы не могут определить ни свои перспективы, ни штатный состав, ни кадровую политику, и откладывают принятие решений до прояснения экономической ситуации.
- В этом году офисный рынок столкнулся с серьезными вызовами. Ограничительные меры привели к тому, что многие компании переходят на удаленный формат работы, в связи с чем сокращают занимаемые площади или переезжают в менее дорогие объекты. В результате по прогнозам доля вакантных площадей в классе А по итогам 2020 г. вырастет до 6,5%, в классе В - до 8,7%. В следующем году по предварительным данным, в классе В вакансия будет продолжать расти, поскольку в этом сегменте намечен ввод в эксплуатацию целого ряда объектов. В бизнес-центрах класса А вакансия, скорее всего, останется на текущем уровне.
- «С одной стороны, рост вакансии нельзя назвать позитивной тенденцией, особенно с точки зрения собственников бизнес-центров. С другой стороны, как показывает и зарубежный, и российский опыт, при вакансии менее 10%, рынок является рынком арендодателя, а не арендатора. И многочисленные примеры это подтверждают. Когда в период пандемии и перехода на удаленную работу наши клиенты обращались к собственникам бизнес-центров за пересмотром условий по арендным ставкам, то в подавляющем большинстве случаев получали либо отказ, либо незначительную скидку. Все-таки собственники пока уверены, что на место одного выехавшего арендатора придут другие», - комментирует Николай Пашков.
- Высвобождение офисных площадей класса А повлекло за собой снижение ставок, по итогам 2020 года средневзвешенный показатель уменьшился на 3,6%. В классе В, куда преимущественно переезжали арендаторы, средневзвешенный показатель увеличился на 6% в сравнении с итогами 2019 г. В результате средневзвешенная ставка в бизнес-центрах класса А составила 2100 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В – 1400 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы). В следующем году рост ставок в классе В продолжится, в классе А ставки если и вырастут, то незначительно.
- На фоне пандемии выросла популярность коворкингов, которые обеспечивают гибкость офисных пространств в зависимости от нужд компании. При этом изначально коворкинги позиционировались как рабочие места для фрилансеров – людей, которые не привязаны к конкретной компании и жесткому графику. Сейчас в Петербург пришла тенденция, которая уже несколько лет существует на зарубежных рынках, когда коворкинги переориентируются на корпоративных клиентов. Для последних на первый план выходят два фактора – удобство и экономия. Аренда коворкинга дает возможность в кратчайшие сроки разместить сотрудников, без вложений в отделку помещений, закупку мебели, оргтехники и пр. Кроме того, компания снимает с себя задачи по обслуживанию офиса и сервису.
- Изменяется соотношение между площадью рабочих мест, переговорных, зон для отдыха, зон для совместной работы, — вот те тренды, которые будут оказывать серьезное влияние на функционирование офисного рынка и концепцию офисных зданий в ближайшие несколько лет. Текущая ситуация с пандемией и удаленной работой активно стимулировала их внедрение. Даже те арендаторы, которые пока не собираются делать в своем офисе перепланировку, все активнее задумываются о принципах использования офисных пространств.
- Суммарный объем офисных центров, запланированных к вводу в 2021 г., по предварительным расчетам ожидается на 22% ниже к прогнозным итогам в 2020 г., при этом на офисные здания класса В придется 82% всех площадей, что является следствием переноса сроков ввода таких объектов общей арендопригодной площадью 61,8 тыс. м².
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.
За 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей – 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры.
Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
По данным Colliers International, с точки зрения квартирографии первичного предложения 3-комнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции – их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля 2-комнатных квартир составляет четверть первичного предложения.
Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства. «Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками», – констатирует она.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 01.01.2015 на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов класса элит (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец IV квартала 2014 года равен 0,38 млн кв. м, из них в предложении находится 0,19 млн кв. м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тыс. кв. м (на 23% больше, чем в 2013 году), реализовано около 0,86 тыс. кв. м (на 30% больше сделок, чем в 2013-м).
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир – 660 (86,3 тыс. кв. м).
Knight Frank St Petersburg отмечает, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района – «Парадном квартале». В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации – Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Еврострой», «Леонтьевский мыс» и «ЮИТ Санкт-Петербург».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК «Крестовский de luxe» (359 квартир), ЖК «Привилегия» (334 квартиры), «Морской пр., 29» (80 квартир).
«Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как «Привилегия» и «Крестовский de luxe», привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», что сместит баланс в обратную сторону», – резюмирует госпожа Конвей.