По предварительным данным Knight Frank St Petersburg объем ввода новых офисных площадей в 2020 году в Санкт-Петербурге почти вполовину превысит итоги 2019 года
- Объем ввода офисных площадей в Петербурге согласно предварительным итогам 2020 года составит 196 тыс. кв. м, что на 55% выше показателей 2019 года. Из них около 150 тыс. кв. м приходится на объекты класса А, еще 46 тыс. кв. м относятся к В-классу. В прошлом году на рынке отмечался дефицит офисных площадей, особенно в классе А, поэтому ряд компаний приняли решение о строительстве новых проектов, которые сейчас или почти готовы, или уже ввелись.
- «Тем не менее, в текущем году был перенесен ввод целого ряда офисных зданий. Девелоперы, понимания существующую на рынке неопределенность, замедлили темпы ввода объектов», - отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
- При этом, если посмотреть на поглощение (разницу между объемом занятых и объемом высвободившихся площадей), по предварительным итогам 2020 года оно почти нулевое. С одной стороны, это тревожный симптом. С другой стороны, на рынке пока сохраняется баланс, и большая часть объектов, которые работают или введены, были заполнены арендаторами. Кроме того, формируется отложенный спрос, поскольку в текущий момент арендаторы не могут определить ни свои перспективы, ни штатный состав, ни кадровую политику, и откладывают принятие решений до прояснения экономической ситуации.
- В этом году офисный рынок столкнулся с серьезными вызовами. Ограничительные меры привели к тому, что многие компании переходят на удаленный формат работы, в связи с чем сокращают занимаемые площади или переезжают в менее дорогие объекты. В результате по прогнозам доля вакантных площадей в классе А по итогам 2020 г. вырастет до 6,5%, в классе В - до 8,7%. В следующем году по предварительным данным, в классе В вакансия будет продолжать расти, поскольку в этом сегменте намечен ввод в эксплуатацию целого ряда объектов. В бизнес-центрах класса А вакансия, скорее всего, останется на текущем уровне.
- «С одной стороны, рост вакансии нельзя назвать позитивной тенденцией, особенно с точки зрения собственников бизнес-центров. С другой стороны, как показывает и зарубежный, и российский опыт, при вакансии менее 10%, рынок является рынком арендодателя, а не арендатора. И многочисленные примеры это подтверждают. Когда в период пандемии и перехода на удаленную работу наши клиенты обращались к собственникам бизнес-центров за пересмотром условий по арендным ставкам, то в подавляющем большинстве случаев получали либо отказ, либо незначительную скидку. Все-таки собственники пока уверены, что на место одного выехавшего арендатора придут другие», - комментирует Николай Пашков.
- Высвобождение офисных площадей класса А повлекло за собой снижение ставок, по итогам 2020 года средневзвешенный показатель уменьшился на 3,6%. В классе В, куда преимущественно переезжали арендаторы, средневзвешенный показатель увеличился на 6% в сравнении с итогами 2019 г. В результате средневзвешенная ставка в бизнес-центрах класса А составила 2100 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В – 1400 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы). В следующем году рост ставок в классе В продолжится, в классе А ставки если и вырастут, то незначительно.
- На фоне пандемии выросла популярность коворкингов, которые обеспечивают гибкость офисных пространств в зависимости от нужд компании. При этом изначально коворкинги позиционировались как рабочие места для фрилансеров – людей, которые не привязаны к конкретной компании и жесткому графику. Сейчас в Петербург пришла тенденция, которая уже несколько лет существует на зарубежных рынках, когда коворкинги переориентируются на корпоративных клиентов. Для последних на первый план выходят два фактора – удобство и экономия. Аренда коворкинга дает возможность в кратчайшие сроки разместить сотрудников, без вложений в отделку помещений, закупку мебели, оргтехники и пр. Кроме того, компания снимает с себя задачи по обслуживанию офиса и сервису.
- Изменяется соотношение между площадью рабочих мест, переговорных, зон для отдыха, зон для совместной работы, — вот те тренды, которые будут оказывать серьезное влияние на функционирование офисного рынка и концепцию офисных зданий в ближайшие несколько лет. Текущая ситуация с пандемией и удаленной работой активно стимулировала их внедрение. Даже те арендаторы, которые пока не собираются делать в своем офисе перепланировку, все активнее задумываются о принципах использования офисных пространств.
- Суммарный объем офисных центров, запланированных к вводу в 2021 г., по предварительным расчетам ожидается на 22% ниже к прогнозным итогам в 2020 г., при этом на офисные здания класса В придется 82% всех площадей, что является следствием переноса сроков ввода таких объектов общей арендопригодной площадью 61,8 тыс. м².
Аренда опалубки является дорогим удовольствием и, по подсчетам экспертов, в среднем составляет 15% в месяц от цены нового оборудования. В основном аренда оборудования выгодна при реализации объектов, срок строительства которых не превышает 2-3 месяца, говорят эксперты.
Крупными игроками, присутствующими на рынке опалубки в Северо-Западном федеральном округе, являются такие производители и поставщики, как PERI, ЗАО «АлюмоСистем – Монолитстрой», Euromonolit, FORTRENT, «Капитал Стройиндустрия», Doka и др. Аналитики оценивают оборот рынка опалубочного оборудования в Петербурге на уровне 1,2 млрд рублей в год (около 100 млн рублей в месяц).
Аренда опалубочного оборудования, которую практикуют и производители, и поставщики, имеет как плюсы, так и минусы. В любом случае эксперты сходятся во мнении, что все зависит от задач, которые решает строительная компания. И если застройщик возводит ряд объектов в течение длительного времени, то ему лучше купить опалубку. При реализации небольшого проекта за короткий промежуток времени выгоднее воспользоваться услугами арендодателей. Это особенно актуально в кризис, когда благодаря аренде опалубки можно сократить как временные, так и финансовые затраты застройщика в короткий период времени.
Неоспоримые плюсы
При строительстве зданий требуются опалубочные системы разных видов – для стен и перекрытий, для колонн и образования криволинейных поверхностей и т. д. Их приобретение в собственность выгодно далеко не всегда.
«Покупка опалубки связана с существенными материальными затратами», – комментирует ситуацию Дмитрий Герасимов, генеральный директор компании «Аренда строительного оборудования».
Эксперт констатирует, что, по подсчетам специалистов, для возведения дома общей площадью около 20 тыс. кв. м комплект необходимого опалубочного оборудования иностранного производства обойдется примерно в 500 тыс. EUR. Опалубка, произведенная в России, стоит дешевле – 200-250 тыс. EUR. «Вложение таких средств целесообразно лишь для тех предприятий, которые осуществляют строительство в больших объемах: затраченные на опалубку средства могут окупиться только при возведении второго или третьего здания, – добавляет он. – Если строительная деятельность для организации является не основной и, соответственно, связанные с этой деятельностью работы проводятся редко, а также если на данный момент времени организация по каким-либо причинам не может выделить денежные средства на закупку опалубки и другого строительного оборудования, то оптимальное решение – это аренда».
В компании PERI говорят, что сама по себе услуга аренды обладает рядом преимуществ. «Приобретение опалубки или строительных лесов во «временное пользование» ведет к сокращению затрат на организацию и содержание собственного склада на объекте. Арендуя оборудование PERI, вы получаете именно тот набор систем, который наилучшим образом подходит для строительства конкретного объекта в конкретный период времени. В том случае если в проекте происходят изменения, дополнительные элементы и системы могут быть доукомлектованы на любом этапе сотрудничества», – рассказали специалисты компании.
В PERI говорят, что зачастую вместе с арендой компания предлагает целый комплекс дополнительных услуг: от индивидуального инженерного расчета до сервисного сопровождения. Также компания берет на себя обязательства по решению инженерных и логистических вопросов.
Аргумент против – дорого
Денис Тихонов, генеральный директор ООО «Строй Быт», рассказал, что стоимость аренды составляет в среднем 15% в месяц от стоимости покупки нового оборудования. «При заключении договора взимается залог, составляющий в среднем два месячных платежа, или 30% стоимости нового оборудования. После истечения срока аренды компания-оператор удерживает стоимость утраченных и поврежденных элементов исходя из их текущей цены и забирает оборудование. Эти математические вычисления дают понять, что аренда выгодна для реализации объектов, срок строительства которых не превышает 2-3 месяца. Так как при сроке аренды в шесть месяцев клиент полностью оплачивает полученную опалубку, выплачивает штрафы за утраченное, очищает оборудование и... теряет его», – прокомментировал Денис Тихонов.
Господин Тихонов в качестве более удобной схемы рекомендует либо поставку оборудования в лизинг, либо схему продажи с обязательным последующим выкупом. «Идея в том, что после истечения срока возведения монолитного каркаса мои клиенты могут обратиться, например, в нашу компанию и продать все оборудование, выручив некоторую часть вложенных в приобретение средств. Дополнительно это выгодно и потому, что опалубка после ее использования требует обслуживания, ремонта, хранения. Кроме того, при схеме обратного выкупа компания не связана обязательствами по срокам возврата оборудования из аренды. При неритмичном финансировании сроки часто затягиваются, подрядные организации несут убытки из-за арендных платежей», – высказал он свою точку зрения.
Пристальное внимание фанере
При аренде производители рекомендуют уделить внимание качеству арендуемых опалубочных систем, от которого зависит и качество бетонных конструкций, а следовательно, и всего монолитного здания в целом. В первую очередь необходимо обращать внимание на такие свойства опалубки, как прочность, отсутствие деформаций под воздействием рабочих нагрузок, оборачиваемость, минимальные временные затраты на монтаж/демонтаж.
Неотъемлемым элементом опалубки является фанера. Многие известные европейские производители уделяют этому материалу самое пристальное внимание.
«В опалубочных системах к фанерным щитам предъявляются повышенные требования: они должны быть влагостойкими, выдерживать 50-100 циклов применения (в зависимости от типа опалубочных систем), не бояться химических и термических нагрузок. Известно, что береза является твердым деревом и имеет уникальные прочностные характеристики, так востребованные в монолитном строительстве», – пояснил Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА».
По мнению Ирины Шатухиной, менеджера компании «Альфа», специализирующейся на продажах стройматериалов, лишь березовая ламинированная фанера в полной мере отвечает всем существующим требованиям и может эффективно использоваться в монолитном строительстве.
Мнение:
Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА»:
– Выбирая опалубочное оборудование, лучше отдавать предпочтение продукции известных производителей. При покупке его стоимость может быть намного выше и оказаться попросту «неподъемной» для строительной компании, а вот стоимость аренды будет отличаться не так уж и сильно, поэтому здесь на первый план выходят надежность и ремонтопригодность. Условия аренды – еще один немаловажный фактор. Например, серьезные поставщики дают гарантию на предоставляемую в аренду опалубку, в некоторых случаях действует также опция страховки.
Интересный вариант – аренда с возможностью последующего выкупа. Это шанс для заказчика опробовать оборудование в работе, чтобы принять решение о целесообразности покупки. Сумма арендных платежей учитывается при совершении сделки купли-продажи. При этом у арендатора всегда остается возможность вернуть оборудование, если возникает такая необходимость.
Ирина Шатухина, менеджер компании «Альфа»:
– Сегодня на российском рынке присутствует большое количество фанеры китайского производства, используемой в опалубочном оборудовании. Она не обладает необходимыми качественными характеристиками. Китайская фанера, произведенная главным образом из тополя (обычно береза – только во внешних слоях плиты), как правило, не проходит пяти циклов использования, что минимум в три раза меньше среднего показателя для фанеры российского производства. При этом фанера китайского производства стоит дешевле российской примерно в 1,6 раза, то есть в пересчете на стоимость одного цикла использования такая опалубка обходится дороже.
Комитет по строительству Петербурга отчитался о вводе жилья после реконструкции или нового строительства по итогам мая и пяти месяцев 2015 года. Так, по данным ведомства в мае 2015 года в городе было введено в строй 168 135,1 кв. м жилья.
«Золото» на счету Московского района с показателем по вводу в 52 241,4 кв. м (4 дома на 1008 квартир). «Серебро» досталось Приморскому району, где было построено 44 309,2 кв. м или 12 домов на 582 квартиры. «Бронза» у Красносельского района, где было введено в строй 26 900,1 кв. м (9 домов на 615 квартир).
По итогам пяти месяцев 2015 года в Петербурге было введено 1 272 067 кв. м жилья – 700 домов на 22 309 квартир, что составляет 47% от общего объема запланированного ввода. Лидером стал Приморский район, где было сдано 225 433,7 кв. м жилья (55 домов на 3933 квартиры). На втором месте оказался Московский район с показателем ввода в 172 928,4 кв. м (10 домов на 3564 квартиры), а на третьем – Адмиралтейский район, где было построено 139 463,8 кв. м (6 домов на 2527 квартир).
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в мае 2015 года – ООО «НПО «Пигмент», 181, ООО «Юнит», ООО «Инвест-строй-проект», ООО «Фаворит», ООО «ИСК «СФЕРА».
Помимо жилищного строительства, в мае была завершена реконструкция здания ГОУ ДО «Спортивная детско-оздоровительная школа Олимпийского резерва №1» на Лиговском проспекте. На Тамбовской улице произведена реконструкция здания СПб ГУ «Городской пункт учета граждан «БОМЖ», где теперь появилось отделение временного пребывания для лиц, нуждающихся в постоянном уходе. В поселке Шушары построено здание салона продажи и обслуживания автомобилей.
Также в мае был введен в эксплуатацию центр лечебной физкультуры с навесом для занятий на открытом воздухе и центр релаксации при санатории в Сестрорецке. В Красносельском районе построен завод по производству строительных изделий из тонколистовой стали. В том числе в рамках празднования 70-летия со Дня Победы в районе состоялось открытие Триумфальной арки – «Арки Победы».