Рост числа свободных помещений в центральных торговых коридорах к концу года замедлился
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company
Срок продажи квартиры в доме со старым лифтом увеличивается по сравнению с жильем в домах с исправным подъемником. К такому выводу пришли в ходе анализа продажи квартир за последние пять лет агентство недвижимости «Центр Вторичного Жилья» и компания «МЛМ Нева трейд».
При прочих равных условиях, квартира в доме со старыми лифтами является менее конкурентоспособной. Это вызывает запрос на понижение цены со стороны покупателей, но собственники не соглашаются на такие меры. Квартиру в старом доме, где по плану нет и не может быть лифта, реализовать еще сложнее.
В практике агентства недвижимости есть примеры, когда при продаже квартир в домах со старым подъемником возникали сложности. Больше всего таких случаев в историческом центре Санкт-Петербурга. Дома постройки конца 19-го века не всегда оборудованы лифтами, а если он в них и есть, то, как правило, узкий и небольшой. Еще одна особенность старого фонда - высота потолков, которая достигает 4-4,5 метров. Из-за этого подняться в квартиру на третьем-четвертом этаже непросто даже физически здоровому человеку. А для семей с маленькими детьми и для людей с ограниченными возможностями приобретение такой недвижимости невозможно.
«По данным администрации Санкт-Петербурга, в городе проживает 17 тысяч человек с нарушениями опорно-двигательного аппарата и 1,2 млн людей пожилого возраста. Для них наличие и исправность лифтов в домах крайне важны: без подъемника выход из дома становится затруднительным», - комментирует Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд».
«Лифтовая» проблема характерна не только для центра. В «брежневских» домах постройки 60-80-х годов многие подъемники уже отработали свой срок в четверть века. Всего в замене в Петербурге нуждаются около 10 тыс. лифтов из 44 тыс. функционирующих в жилых домах города.
Ожидая свою очередь на замену, часто они дорабатывают срок в совсем не презентабельном виде и периодически ломаются. В таком случае реализовать жилье становится сложнее. Например, в городе Пушкине собственник не может продать квартиру с хорошим ремонтом и удобной планировкой на девятом этаже уже более полугода. Проблема - не работающий последние три года лифт.
«Состояние лифта производит на потенциального покупателя первое впечатление о будущем жилье. Если лифт старый, неухоженный, издает при движении громкие механические звуки, люди делают по нему вывод об управляющей компании. Это влияет на принятие решения о покупке квартиры», - отмечает генеральный директор «Агентства Вторичного Жилья» Денис Малыхин.
Потенциальный покупатель, для которого состояние подъемника – один из важных факторов при выборе жилья, может свериться с планами города по капремонту, отмечает Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд»:
«Здание, в котором находится квартира, может быть вскоре отремонтировано согласно программе капитального ремонта, а лифт в нем заменен на новый. Есть также возможность самостоятельно заменить лифт - этот вопрос решается на собрании собственников жилья. Обойдется подъемник примерно в 2 млн рублей, что может позволить себе не каждый кооператив собственников».
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.