В 2021 году максимальный рост цен на элитную недвижимость составит 5-6% в России, Шанхае и Кейптауне
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2021 год. Согласно данным исследования Prime Global Forecast 2021[1], в следующем году в 20 из 22 проанализированных городов цены на жилье останутся на уровне 2020 года, или увеличатся на 2%. Лидерами рейтинга стали Шанхай и Кейптаун: в этих городах цены вырастут на 5%, а наибольшая отрицательная динамика возможна в Буэнос-Айресе (-8%) и Дубае (-2%). По прогнозам аналитиков Knight Frank, в России в конце следующего года динамика цен также будет положительной и составит 5-6%.
- Год назад темп роста цен на элитное жилье в мире составил 1,1%, став самым низким значением за последнее десятилетие. Среди наиболее весомых факторов, оказавших влияние на цены, эксперты называли затянувшиеся переговоры по Brexit, торговую войну между США и Китаем, гонконгские протесты. Однако уже к концу сентября 2020 года показатель вырос до 1,6%. Основой устойчивости цен на ключевых рынках жилья в период пандемии послужили многочисленные меры, которые правительства и центральные банки использовали для поддержки доходов населения и бизнеса.
Prime Global City Index
Источник: Knight Frank Research
- В III квартале 2020 года в 45% проанализированных городов объемы продаж вернулись на допандемийный уровень. Аналогичная доля приходится на мегаполисы, в которых восстанавливается приток иностранных покупателей: к ним относятся Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Сидней, Кейптаун, Ванкувер и Окленд. В 36% городов наблюдается отток сделок из центральных локаций в пригород. При этом 24% респондентов среди потенциальных покупателей элитной недвижимости планируют сменить место жительства в течение ближайшего года.
- В следующем году в исследуемых мегаполисах цены на жилье останутся на уровне 2020 года или увеличатся на 2%.
Средний рост цен в 22 городах, годовая динамика
Источник: Knight Frank Research
Prime Global Forecast 2021, годовая динамика
(декабрь 2020 года к декабрю 2021 года)
Источник: Knight Frank Research
- Аналитики ожидают, что в 2021 году рынки элитной недвижимости разделятся на три группы. В первую войдут города, в которых прогнозируется восстановление цен на недвижимость (Лондон, Сидней, Париж, Берлин и Мадрид). Динамика будет поддерживаться низкими процентными ставками, отложенным спросом, введением налоговых каникул и другими фундаментальными рыночными факторами. К данной группе также можно отнести и Нью-Йорк, где ожидается улучшение ситуации во многом благодаря активному поглощению имеющихся излишков предложения. Кроме того, эксперты предполагают, что вступление Джо Байдена на пост президента США приведет к отмене вычета налогов SALT, в результате чего налоги в штатах Нью-Йорк и Калифорния вырастут, а это, в свою очередь, может значительно повлиять на все сегменты рынка недвижимости.
- Во вторую группу вошли города, на элитную недвижимость которых пандемия повлияла незначительно. Рост цен либо был слабым и останется таким (Буэнос-Айрес), либо остановился на допандемийном уровне (Шанхай). В эту же группу вошли рынки, где рост цен начал ускоряться до глобального локдауна и, как ожидается, продолжится благодаря значительным инвестициям в городскую инфраструктуру (например, Лиссабон).
- В третьей группе оказались города, жители которых в 2020 году захотели улучшить свои жилищные условия: увеличить площадь домов, расширить придомовую территорию и так далее. Такая ситуация особенно явно прослеживается на рынках Окленда, Ванкувера, Женевы, Лос-Анджелеса и Майами. В 2021 году в этих мегаполисах рост цен на элитную недвижимость сохранится на уровне 3-4%.
Изменение объема спроса, предложения и количества сделок на рынке элитной жилой недвижимости в 2021 году
Источник: Knight Frank Research
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank, считает, что основными драйверами роста цен на мировом рынке элитной жилой недвижимости в 2020-2021 гг. станут активный внутренний спрос и дефицит предложения в некоторых городах. «Кроме того, нельзя забывать про стабильный интерес ультрахайнетов, в особенности российских, к излюбленным европейским локациям (Великобритания, Франция, Испания, Швейцария, Германия, Кипр). Формирование дальнейших тенденций в сегменте будет зависеть от колебаний курса валют, изменений в налоговой политике и фискальных стимулов (ипотечные каникулы, низкие процентные ставки). Современная мировая ситуация продемонстрировала, что пандемия и реакция правительств на нее, а также экономические показатели на глобальных и локальных рынках остаются самыми важными факторами риска при покупке недвижимости. Инвесторы меняют свои предпочтения и вместо низкорисковых вложений в облигации и золото, выбирают то, что может принести больший доход, в эту категорию входит и недвижимость. Конечно, в 2021 году нас ждут новые вызовы. Некоторые рынки Европы находятся в локдауне, многие меры налогово-бюджетного стимулирования прекратят действовать в начале года. Важным вопросом будет налогообложение: правительства намерены пополнить казну государственных фондов. По всем признакам, налоговый ландшафт значительно изменится – в Испании и Канаде рассматривают изменения налогов на богатство, в США и Великобритании – налогов на прирост капитала», – рассуждает эксперт.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На элитном рынке Москвы сохранится тенденции роста средневзвешенной цены предложения. По предварительным прогнозам, увеличение показателя к концу 2021 года возможно в пределах 5-6%, что связано с ростом себестоимости строительства, структурными изменениями предложения, а также ростом цен на стадию строительной готовности объектов. При этом положительная динамика показателя будет более выражена в классе де-люкс на фоне ожидаемого сокращения объема предложения. Пандемия коронавируса подстегнула также спрос на загородное жилье. В частности, количество запросов на покупку элитной загородной недвижимости Московского региона выросло более чем в 2 раза, а объем предложения сократился почти на 20%. Это привело к росту интереса к рынку со стороны девелоперов: в текущем году поступало в 5 раз больше запросов на загородный консалтинг как в Московском, так и в других регионах. В ближайшей перспективе можно ожидать рост девелоперской активности до 2-3 новых проектов в год, что позволит оживить загородный элитный рынок Московского региона, длительное время находящийся в стагнации».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитного жилья наблюдается резкое снижение свободного предложения – этот показатель достиг своего минимального значения с 2012 года. В текущем году уменьшению предложения в продаже способствовали повышенный спрос и ограниченный вывод на рынок новых объектов. В подобных условиях можно ожидать продолжение тенденции роста цен на элитную недвижимость в 2021 году и переориентации покупателей на вторичное жильё, введенное последние 5-10 лет».
- Аналитики Knight Frank выделили восемь трендов, которые будут влиять на динамику цен на элитную недвижимость в 2021 году:
- Инвестиции в экологичные активы. Инвестирование, основанное на принципах экологичности и этики, изменит глобальные рынки недвижимости. Также это связано с тем, что пандемия выводит разумные и устойчивые активы на новый уровень привлекательности.
- Города со смешанной городской планировкой. Благодаря ставшему привычным опыту дистанционной работы профессиональная деятельность и образ жизни отныне будут сильнее зависеть от микса онлайн- и офлайн-форматов, что приведет к увеличению жилого фонда в центральных частях городов, а также к расширению объемов розничной торговли и удобств (кафе, спортзалов и др.) в пригородах.
- «Вторые дома» станут ближе. В период карантина многие не могли попасть в свои «вторые дома» или, наоборот, провели в них гораздо больше времени, чем обычно, поэтому логика выбора такой недвижимости изменится. Многие покупатели начнут искать жилье рядом с основной резиденцией.
- Цифровые кочевники. Политики на Барбадосе, а также на Багамах и в Дубае признают, что рабочая сила по всему миру стала более мобильной. Чтобы стимулировать пострадавшую от пандемии экономику, в действие вводят краткосрочные визы. В будущем тенденция только усилится.
- Альтернативная недвижимость. От data-центров до домов престарелых, от объектов здравоохранения до сектора арендного жилья – инвесторы расширяют поле своей деятельности с учетом возможностей в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
- Рост спроса на рынки курортной недвижимости. На фоне роста цен в городах с высокой долей элитной недвижимости со времени последнего финансового кризиса спрос на курорты от Аспена и до Канн постоянно растет. Ольга Широкова добавляет: «Ввиду ограниченной возможности заграничного отдыха российские курорты, и прежде всего Сочи, приняли в этом году значительный поток туристов, многие из которых отметили положительные сдвиги в постолимпийском развитии города с точки зрения как инфраструктуры, так и высокого сервиса, что побудило их рассмотреть города-курорты в качестве “второго дома”. Так, по итогам 2020 года количество сделок с элитной недвижимостью на первичном рынке Сочи увеличилось более чем в 5 раз в сравнении с предыдущим годом. Повышенный спрос сохранится и в следующем году».
- Сложности в получении кредитов. Ожидается, что в 2021 году все больше количество стран войдет в группу с отрицательным балансом. Финансирование останется на низком уровне, но кредиторы уже принимают больше мер предосторожности.
- Изменения в области налогообложения. Будут ли правительства стремиться повысить налоги на недвижимость в мире после пандемии, чтобы восполнить бюджет, или же налоги и ограничения для иностранных покупателей будут отменены для привлечения потока инвестиций? В течение следующих нескольких месяцев станет понятно, какой путь планируют избрать правительства.
- Международная команда аналитиков Knight Frank также определила общие риски на рынках элитной недвижимости и оценила их по десятибалльной шкале, где 10 баллов – максимальное влияние.
Факторы влияния на рынки элитной недвижимости в 2021 году
Источник: Knight Frank Research
[1] Прогноз цен на элитную недвижимость в 22 городах мира, обновляется ежегодно.
Учитывается динамика следующих городов: Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Майами, Ванкувер, Буэнос-Айрес, Лондон, Лиссабон, Париж, Мадрид, Монако, Берлин, Вена, Женева, Кейптаун, Дубай, Мумбаи, Шанхай, Гонконг, Сингапур, Сидней, Мельбурн и Окленд.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2020 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Всего за период с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 сделок с квартирами и апартаментами, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале текущего года. Данный показатель является рекордным за время анализа рынка жилой недвижимости бизнес-класса в Knight Frank (с 2018 года), а основным драйвером спроса стала ипотека – с ее привлечением совершено 52% от всех сделок ДДУ. При этом снижение объема предложения за квартал составило 16%, а за год количество лотов в продаже сократилось на 20%. На фоне снижения предложения и существенного роста спроса бюджет лотов в продаже ожидаемо вырос и по итогам сентября 2020 года достиг 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год).
- На первичном рынке жилья бизнес-класса столицы представлено 10,4 тыс. лотов общей площадью 804 тыс. кв. м, что является самым низким объемом предложения за последние два года. Несмотря на старт продаж в шести проектах бизнес-класса, объем предложения за квартал сократился на 16%, а за год – на 20%. Суммарно за III квартал 2020 года на рынок вышло всего 450 лотов: девелоперы выводили новые объемы очень осторожно, тогда как реализованный спрос за анализируемый период более чем в 10 раз превысил объем пополнения рынка.
Новые проекты
- Всего с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 продаж, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале 2020 года. При этом порядка 20% сделок, заключенных в рамках ДДУ, отложены со II квартала и зарегистрированы после снятия большинства ограничений в Москве. Основным драйвером спроса стала ипотека, в том числе субсидированная: доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжила расти и достигла 52% от всех сделок ДДУ в сегменте жилья бизнес-класса (+5 п.п. в сравнении с данными за I полугодие 2020 года). Подстегнул спрос и снижающийся курс национальной валюты, а также невысокие процентные ставки по вкладам.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Итоги III квартала 2020 года стали своеобразной компенсацией для застройщиков после ограничений и нестабильности II квартала: спрос на квартиры и апартаменты бизнес-класса оказался рекордно высоким. Вслед за покупателями после долгого затишья активизировались и девелоперы, выводя на рынок новые проекты. Девелоперы вновь добавляют при проектировании балконы, патио, террасы, а в крупных ЖК появляются общественные пространства, представленные переговорными, небольшими зонами коворкинга, помещениями для занятий спортом и т. п.».
- География сделок не претерпевает изменений на протяжении года, и самыми популярными округами остаются ЗАО (31%), ЮАО (21%) и СЗАО (13%), но лидер по продажам в анализируемом сегменте поменялся: им стал ЖК «Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест» – проект, вышедший в продажу во II квартале текущего года. Также в тройку лидеров вошли ЖК «Символ» и ЖК «Сердце Столицы» от компании «Дон-строй».
- По итогам сентября 2020 года средневзвешенная цена предложения составила 299 тыс. руб. за квадратный метр, что на 3% больше, чем во II квартале, и на 5% пока. Наиболее существенный рост средневзвешенной цены отмечен в Юго-Восточном (+12%) и Южном (+7%) административных округах. Рост цен в данных направлениях связан с переходом на следующие стадии строительной готовности расположенных здесь проектов, перераспределением структуры предложения в них, а также выходом нового жилого комплекса с высокой средней ценой в ЮАО –Foriver (ГК «Инград»).
Динамика изменения предложения и средневзвешенной цены 1 кв. м
- Средний бюджет предложения первичного жилья бизнес-класса изменился вслед за средневзвешенной ценой квадратного метра и по итогу III квартала составил 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год). Большая часть предложения (43% от общего объема) сосредоточена в бюджете 10-20 млн руб. за лот –, однако доля предложения в данном диапазоне сокращается на протяжении последнего года (-8 п.п. за год), тогда как процент предложения более дорогих лотов растет – как за счет увеличения средней цены, так и на фоне активного вымывания самого доступного предложения.
К концу года офисный рынок Санкт-Петербурга замер в условиях неопределенности, считают аналитики Becar Asset Management. Средний уровень ставок держится на уровне первого полугодия, а вакансия продолжает показывать положительную динамику. В это же время сегмент гибких пространств показывает первые признаки восстановления.
В третьем квартале было введено 4 бизнес-центра общей площадью 94,8 тыс. м2 GLA, из них 87% приходится на класс А. Основным событием квартала на офисном рынке стал ввод второй очереди «Лахта Центра». Также сегмент пополнил бизнес-центр «К-12» в Новой Голландии, арендованный «Газпромом» еще на стадии реконструкции. С учетом ввода заполненных новых объектов в классе А средний уровень вакансии снизился на 0,3.п.п. за 3Q 2020 до 5.3%, однако в классах В+, В и С уровень свободных площадей продолжил расти на 1,1 -1,5 п.п. в зависимости от класса.
С начала года средний уровень вакансии в бизнес-центрах города увеличился на 2 п.п. По итогам 3Q 2020 уровень вакансии в классе В+/В составил 10,6%, в классе С – 6,6%. «При текущем состоянии рынка, сохраняющемся уровне ставок и стремлении компаний к сокращению издержек, расширяться не выгодно никому. Те компании, которые могут перевести часть сотрудников на удаленную работу и сократить офисные площади, будут это делать, даже сфера IT», - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Во всех классах средний уровень арендных ставок, несмотря на высвобождение офисных площадей из-за коронакризиса, сохраняется на уровне значений 1-2 квартала 2020 г. Однако, эксперты ожидают коррекцию арендных ставок в сторону понижения на 3-5%.
По сравнению с традиционным офисным рынком в Петербурге отмечаются признаки восстановления сегмента коворкингов и сервисных офисов. В августе и сентябре резиденты начали возвращаться в гибкие пространства , что увеличило средний уровень заполняемости до 70%. В классических коворкингах средний тариф FLEX составил 8 930 руб./мес, тариф FIX - 11 510 руб./мес.
«Уровень цен в этом сегменте в целом стабилен , - рассуждает Ольга Шарыгина, - а среднерыночное изменение тарифов происходит в основном за счет новых открытий и ухода объектов с рынка».
Так, например было открыто 7 гибких пространств общей площадью 2,2 тыс.кв.м на 380 рабочих мест, рост рынка с начала года составил 31% (по площади). Среди открытий 3Q 2020 классические гибкие пространства: «Рабочая Лошадка Ковенский», RE:WORK, «Турку 11», Ugol Page, коворкинг от Event group и коворкинг Петербургского Политехнического университета. Кроме того, открыто специализированное пространство Quiet Riot Space для специалистов видеопроизводства и кинематографа.