Объём предложения однокомнатных квартир комфорт-класса в старой Москве сократился на 40% за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке массового сегмента жилья в старых границах Москвы совокупный объем предложения составил 839,1 тыс. кв. м и 14,9 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 24% площади и 22% лотов. На долю комфорт-класса приходится 98% экспозиции, доля жилья в стандарт-классе постепенно убывает.
Больше половины предложения квартир комфорт-класса (53,4%) приходится на 3 типа квартир: «евротрёшки» (21,5%), «евродвушки» (16,4%) и 2-комнатные (15,5%). Объем предложения «евродвушек» и 2-комнатных квартир сократился за год на 20% и 50% соответственно, «евротрёшек» - на 14%. Средняя площадь экспозиции составила 56,3 кв.м.
На долю наиболее востребованных 1-комнатных квартир приходится всего 14% предложения. За год их доля сократилась на 4%, а объем предложения – на 40%.
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 198,5 тыс. руб., что на 3,2% выше, чем месяц назад и на 14,4%, чем год назад.
Средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,2 млн руб., которая за месяц выросла на 2,8%, за год – на 11%.
Больше всего за год выросла средняя цена 1-комнатных квартир - на 14,6%, с 6,8 до 7,8 млн руб. Также на 13% выросла средняя цена сразу нескольких форматов: 2е – на 12,9%, 3е – на 13,3% и 4е – на 12,5%. Меньше всего выросли в цене многокомнатные квартиры (средняя площадь 111,2 кв.м) на 1,9% и 4 комн. квартир (средняя площадь 107 кв.м.) – на 3,4%.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 447,3 тыс. кв.м и 6,2 тыс. лотов. За месяц объем предложения снизился на 10% лотов и на 13% площади, за год – на 14% площади и 18% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 22% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (43%), которая за год выросла на 10%. На долю бизнес-класса приходится 38%, которая за год практически не изменилась, а доля комфорт-класса сократилась на 11%, а его объем - на 53%.
Рынок апартаментов все больше становится рынком премиального сегмента точечной застройки. В реализации в премиум-классе находится 28 проектов в 39 корпусах.
Почти 70% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (30%), САО (20%) и СВАО (14%). За месяц во всех округах объем предложения сократился. Больше всего в 4 округах: в ЗАО – на 40%, в САО, ВАО и СЗАО – по 11%. По классам прослеживается четкое распределение по округам. Так, стандарт-класс представлен в ЮВАО (62%), комфорт-класс – в СВАО (45%) и ЗАО (25%), бизнес-класс – САО (33%), СВАО (17%) и СЗАО (14%), премиум-класс – ЦАО (63%).
50% предложения премиум-класса приходится на 2 района: Пресненский (ЦАО) - 38% и Дорогомилово (ЗАО) -16%, комфорт-класса- в районах Ясенево (ЮЗАО) и Останкинский (СВАО) по 25%, стандарт-класс – 63% в районе Марьино (СВАО. Исключение в четкой локализации по классам составляет бизнес-класс, половина которого распределяется по 5 районам: Беговой (САО)-15,4%, Алексеевский(СВАО)-9,8%,Черемушки(ЮЗАО)-8,6%,Покровское-Стрешнево(СЗАО)-8,2% и Донской(ЮАО) 7,3%.
Две трети предложения апартаментов находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 29,2% (+3,1%), на стадии благоустройства – 9,1% (+1,4%) и на стадии введения – 29,6% (-0,8%). Объем предложения на этой стадии сократился на 8%, а доля выросла на 4%.
Таже во всех классах предложение в большей части находится на заключительной стадии строительной готовности: в стандарт-классе – 100%, в комфорт-классе – 88% (+15% за месяц), в премиум-классе – 75% (+4%), в бизнес-классе - 55% (-1%).
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена за квадратный метр (СВЦ) составила 364,2 тыс. руб. (+0,5% за месяц). За год СВЦ апартаментов выросла на 23%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в комфорт-классе – на 6,2%, за год – на 11,5%. За год больше всего выросла СВЦ в премиум-классе – на 14,5%.
Структура предложения по стадии строительной готовности и классам, кв.м., %
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.
- Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.
- В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.
- «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.
- Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.
- Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.
- Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».
Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %
Город |
Мировой регион |
Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), % |
Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), % |
||
1 |
Окленд |
Австралазия |
12,9% |
0,1% |
|
2 |
Манила |
Азия |
10,2% |
0,0% |
|
3 |
Шэньчжэнь |
Азия |
8,9% |
2,2% |
|
4 |
Торонто |
Северная Америка |
8,4% |
3,8% |
|
5 |
Сеул |
Азия |
7,4% |
3,9% |
|
6 |
Цюрих |
Европа |
7,3% |
1,9% |
|
7 |
Ванкувер |
Северная Америка |
6,6% |
1,8% |
|
8 |
Лос-Анджелес1,3 |
Северная Америка |
6,2% |
2,7% |
|
9 |
Женева |
Европа |
6,1% |
1,6% |
|
10 |
Шанхай |
Азия |
5,7% |
2,1% |
|
11 |
Сан-Франциско1,3 |
Северная Америка |
5,5% |
1,9% |
|
12 |
Майами1,3 |
Северная Америка |
4,9% |
1,9% |
|
13 |
Стокгольм |
Европа |
4,6% |
4,3% |
|
14 |
Эдинбург |
Европа |
4,0% |
2,3% |
|
15 |
Франкфурт |
Европа |
3,8% |
1,8% |
|
16 |
Сидней |
Австралазия |
2,3% |
-1,5% |
|
17 |
Перт |
Австралазия |
2,2% |
-1,3% |
|
18 |
Голд-Кост |
Австралазия |
1,8% |
-0,7% |
|
19 |
Гуанчжоу |
Азия |
1,6% |
1,7% |
|
20 |
Вена |
Европа |
1,5% |
0,1% |
|
21 |
Токио2 |
Азия |
1,3% |
-0,2% |
|
22 |
Москва |
Россия и СНГ |
1,3% |
-1,4% |
|
23 |
Брисбен |
Австралазия |
1,1% |
-1,4% |
|
24 |
Берлин |
Европа |
0,9% |
1,4% |
|
25 |
Тайбэй |
Азия |
0,7% |
0,0% |
|
26 |
Мельбурн |
Австралазия |
0,3% |
-0,7% |
|
27 |
Дели |
Азия |
0,2% |
-0,1% |
|
28 |
Бухарест |
Европа |
0,1% |
0,1% |
|
29 |
Париж |
Европа |
-0,5% |
-2,1% |
|
30 |
Пекин |
Азия |
-0,5% |
0,6% |
|
31 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
-0,6% |
-0,1% |
|
32 |
Джакарта |
Азия |
-1,0% |
0,0% |
|
33 |
Мумбаи |
Азия |
-1,3% |
-0,7% |
|
34 |
Бангалор |
Азия |
-1,4% |
-1,5% |
|
35 |
Монако |
Европа |
-3,3% |
0,0% |
|
36 |
Мадрид |
Европа |
-3,5% |
-1,6% |
|
37 |
Куала-Лумпур |
Азия |
-3,6% |
-1,1% |
|
38 |
Дубай |
Ближний Восток |
-3,7% |
-1,7% |
|
39 |
Дублин |
Европа |
-4,1% |
-0,3% |
|
40 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
-4,1% |
-1,3% |
|
41 |
Лондон |
Европа |
-4,5% |
0,2% |
|
42 |
Найроби |
Африка |
-5,3% |
-1,1% |
|
43 |
Гон-Конг |
Азия |
-5,4% |
-1,5% |
|
44 |
Бангкок |
Азия |
-6,0% |
0,0% |
|
45 |
Сингапур |
Азия |
-6,1% |
-1,1% |
Таблица ранжирована по годовой динамике
Источник: Knight Frank Research, 2020
1Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена
2Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен
3Прогноз