Объём предложения однокомнатных квартир комфорт-класса в старой Москве сократился на 40% за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке массового сегмента жилья в старых границах Москвы совокупный объем предложения составил 839,1 тыс. кв. м и 14,9 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 24% площади и 22% лотов. На долю комфорт-класса приходится 98% экспозиции, доля жилья в стандарт-классе постепенно убывает.
Больше половины предложения квартир комфорт-класса (53,4%) приходится на 3 типа квартир: «евротрёшки» (21,5%), «евродвушки» (16,4%) и 2-комнатные (15,5%). Объем предложения «евродвушек» и 2-комнатных квартир сократился за год на 20% и 50% соответственно, «евротрёшек» - на 14%. Средняя площадь экспозиции составила 56,3 кв.м.
На долю наиболее востребованных 1-комнатных квартир приходится всего 14% предложения. За год их доля сократилась на 4%, а объем предложения – на 40%.
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 198,5 тыс. руб., что на 3,2% выше, чем месяц назад и на 14,4%, чем год назад.
Средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,2 млн руб., которая за месяц выросла на 2,8%, за год – на 11%.
Больше всего за год выросла средняя цена 1-комнатных квартир - на 14,6%, с 6,8 до 7,8 млн руб. Также на 13% выросла средняя цена сразу нескольких форматов: 2е – на 12,9%, 3е – на 13,3% и 4е – на 12,5%. Меньше всего выросли в цене многокомнатные квартиры (средняя площадь 111,2 кв.м) на 1,9% и 4 комн. квартир (средняя площадь 107 кв.м.) – на 3,4%.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%
В столице увеличивается число проектов новостроек, в которых предусмотрены микроапартаменты (до 18 кв.м). Аналитики «Метриум» зафиксировали максимальное количество таких объектов с 2015 года. При этом три проекта с маленькими апартаментами позиционируются в бизнес-классе.
В декабре число проектов с микроапартаментами в Москве достигло максимума за последние пять лет. По данным «Метриум», сейчас в столице девелоперы реализуют восемь проектов с апартаментами менее 18 кв.м. Это значение площади помещения долгое время было минимальным в Москве – застройщики исходили из стандарта нормативной площади жилого помещения (18 кв.м на одного человека). Поэтому до сих пор в подавляющем числе новостроек с жилым статусом минимальная площадь студии не опускается ниже 18 кв.м.
В сегменте апартаментов с самого начала их распространения в середине 2010-х годов застройщики не ограничивали себя нижним пределом в 18 кв.м, однако вариантов таких апартаментов было немного. В 2015 году на рынке был только один комплекс с апартаментами площадью 16 кв.м, в 2016 году – четыре проекта (площадь микроапартаментов в них варьировалась от 15,9 до 17,3 кв.м), в 2017 году – пять проектов (диапазон площадей остался таким же). В 2018 году их число снизилось до трех проектов (16–17,9 кв.м), а в 2019 году – увеличилось до четырех, причем в продаже впервые появились микроапартаменты площадью 12,8 кв.м.
В 2020 году количество проектов с микроапартаментами достигло максимума за последние пять лет. Сейчас в продаже можно найти восемь комплексов такого рода. Самое маленькое помещение в них достигает в площади 10,8 кв.м, и приобрести его можно за 3,2 млн рублей. Самый большой микроапартамент занимает 17,4 кв.м, а его стоимость – 3,9 млн рублей.
«Спрос на апартаменты небольших площадей – это ответ девелоперов на текущую ситуацию с платежеспособным спросом, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С одной стороны, продолжается рост цен на новостройки, а с другой – снижаются доходы покупателей, и даже субсидированные ставки по ипотеке не могут коренным образом разрешить это противоречие. Клиенты ориентируются на самые доступные предложения, и застройщики идут им на встречу. К примеру, в этом году мы вывели в продажу вторую очередь ЖК “Любовь и голуби”, где 75% лотов – это студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 кв.м до 43 кв.м. Фактически мы адаптировали предложение под реалии спроса».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые микроапартаменты представлены сразу в трех комплексах бизнес-класса – Loft FM, Kazakov Grand Loft, Anna Mons Apartments. В Loft FM минимальная площадь лота составляет 15,1 кв.м стоимостью 4,2 млн рублей. В проекте Kazakov Grand Loft самый маленький апартамент достигает в площади 17,2 кв.м, а его стоимость – 7,9 млн рублей, а в Anna Mons Apartments соответственно 17,4 кв (3,9 млн рублей).
В то же время число новостроек с жилым статусом, где можно было найти микроквартиры меньше 18 кв.м, сравнительно небольшое. Первый такой проект появился в 2017 году. Затем сразу два комплекса с микроквартирами поступили в продажу в 2019 году. В 2020 году к ним добавился ещё один объект, и на сегодняшний день их три.
«В основном микроквартиры приобретают для себя, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Большинство покупателей при этом привлекают ипотеку. Для значительного числа клиентской аудитории этого формата жилья основным мотивационным фактором остается возможность оформить постоянную регистрацию в Москве. Часто это первое собственное жильё».
«У микроапартаментов есть свои покупатели, поэтому такой формат недвижимости закрепит за собой определенную нишу на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В перспективе развитие этого сегмента может быть связано с распространением коливингов. Проекты с микроапартаментами можно легко переформатировать в этот формат жилья, который пользуется большой популярностью в Европе, и инвесторам следует обратить на него внимание ввиду отсутствия серьезной конкуренции в этом сегменте».
В период с января по октябрь 2020 года количество запросов на покупку квартир с террасами в Москве выросло в два раза – на 51,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. При этом в октябре интерес к квартирам с собственной улицей вырос на 16,6% по отношению к сентябрю.
Сегодня на вторичном рынке Москвы экспонируется 611 квартир с собственными террасами. Большая часть таких предложений сосредоточена в ЦАО столицы. Здесь предлагается 330 подобных объектов или 54% от всего объема столичного предложения. Самый скромный выбор представлен в ВАО – 1 объект.
Напомним, что в сентябре количество подобных предложений было на уровне 588 лотов.
Самый доступный лот в Москве с террасой экспонируется сегодня за 8,4 млн рублей. При наличии такого бюджета можно приобрести апартамент в СЗАО, общей площадью 40 кв. метров. Наиболее дорогой объект продается в ЦАО Москвы. Его стоимость составляет 1,6 млрд рублей. Площадь объекта составляет 415 кв. метров. При этом площадь террасы составляет 99 кв. м.
«Высокий спрос на квартиры с террасами является прямым следствием пандемии и режима самоизоляции. Резкий всплеск обращений был отмечен в апреле. Конечно, такие объекты были востребованы и ранее, но он был достаточно небольшим», – отметил генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.
