Цены на новостройки в Московской области растут быстрее, чем в Москве
Согласно данным департамента аналитики компании «Синица», по итогам ноября 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) составила 128,7 тыс. рублей и по сравнению с октябрем практически не изменилась (–0,1%). Однако если сравнивать со средними ценовыми показателями, зафиксированными в начале года, средневзвешенная цена прибавила внушительные 20,5%, тогда как в границах старой Москвы она приросла только на 15,2%.
«Это связано с более высокими темпами вымывания объемов предложения: по сравнению с январем в Подмосковье оно снизилось на 44,8%, в то время как Москва показала сокращение на 23,4%. Кроме того, влияет и увеличение на рынке Подмосковья проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов – их доля подросла на 2,3% по сравнению с показателями октября и составила в ноябре 26,3%», – отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
По итогам ноября 2020 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в ближнем поясе Московской области составил 661,5 тыс. кв. м. или порядка 12,2 тыс. квартир. Основной объем предложения сконцентрирован в южной части области – в районе г. Видное (17,4%), далее идут Люберцы (17,2%) и Балашиха (15,6%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (0,8%) и в Долгопрудном (0,1%).
В ноябре в структуре предложения подмосковных новостроек по-прежнему лидируют проекты эконом-класса: при снижении доли до 55,8% (–3,1%) средняя цена на них прибавила +2,8% по сравнению октябрем, составив в ноябре 126,6 тыс. рублей/кв. м. Доля комфорт-класса выросла до 43,8% (+3,1%), что отразилось на стоимости недвижимости: цена за месяц снизилась на 3,8% и составила 129,9 тыс. рублей/кв. м. Объем предложения в сегменте бизнес-класса не изменился (0,4%), как и цены (183,8 тыс. рублей/кв. м).
В большинстве локаций Московской области цены демонстрировали уверенный рост, но динамика средневзвешенной цены в ноябре была разной. Максимально цены поднялись в Мытищах (+7,2% на фоне сокращения предложения на –21,6%), минимально – в районе Люберец (+0,7% при увеличении объема предложения на +10,8%). При этом в Балашихе цена снизилась на 8,9% за счет выхода нового объема предложения (+89,3%). Любопытно, что в Долгопрудном средняя цена осталась неизменной, хотя здесь зафиксировано максимальное поглощение квартир в новостройках (–43%).
Если говорить об абсолютных значениях, то самыми дорогими локациями в ноябре были Красногорск (154,1 тыс. руб. за кв. м), Одинцово (146,9 тыс. руб. за кв. м) и Мытищи (146,5 тыс. руб. за кв. м); наиболее доступные средние цены в Балашихе (99,3 тыс. руб. за кв. м) и Реутове (109,5 тыс. руб. за кв. м).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 25%, подсчитали эксперты «Метриум». Средняя квартира за этот же период стала дороже на 19%. Чтобы приобрести её сейчас, покупателю придется потратить на 1,3 млн рублей больше, чем год назад.
По данным аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 154,9 тыс. рублей. За прошедший квартал этот показатель вырос на 9% – в августе «квадрат» стоил 142,2 тыс. рублей. Год назад, в III квартале, жилье в местных ЖК можно было приобрести в среднем за 123,6 тыс. рублей. Таким образом, за 12 месяцев новостройки Новой Москвы подорожали на 25%.
В Новомосковском административном округе (НАО), где сосредоточено 98% предлагаемых квартир, новостройки сейчас продаются в среднем по 156,8 тыс. рублей за кв.м. За прошедший квартал они выросли в цене на 10% со 143 тыс. рублей за кв.м. Год назад в НАО новостройки стоили в среднем 124,7 тыс. рублей. Соответственно, цены в этом округе за год выросли на 26%.
«Основная причина увеличения цен – это небывало высокий уровень спроса, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи, прежде всего, в проектах комфорт- и бизнес-класса в Московском регионе. При этом ТиНАО интересен покупателям благодаря «столичному» уровню транспортной и сервисно-бытовой инфраструктуры и более демократичным ценам. Поэтому продажи здесь идут опережающими темпами относительно других районов Москвы. В III квартале рост средней стоимости квадратного метра в наших проектах достигал 15%, в обычных условиях такая динамика свойственна годовому периоду».
В Троицком административном округе (ТАО) цены повысились чуть больше, что связано с изменением структуры предложения, которое в этом округе весьма ограничено, подчеркивают эксперты «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра по итогам III квартала составила 87,3 тыс. рублей, что на 31% больше, чем в III квартале 2019 года (66,7 тыс. рублей).
«Изменение цен в Троицком округе связано в том числе с выходом в продажу нашего проекта, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Russian Design District – культурно-образовательный кластер бизнес-класса, и в этом сегменте в Новой Москве мало объектов. При этом с самого начала бронирования мы фиксировали очень высокий интерес покупателей, поэтому средняя стоимость квадратного метра в проекте выросла со 134 тыс. рублей на старте продаж до 170 тыс. рублей. Таким образом за полгода средняя цена увеличилась на 27%. Конечно, эта динамика оказала влияние на весь рынок ТАО».
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве также заметно возросла за последний год. В III квартале 2020 года она составила 8,33 млн рублей, что на 19% больше, чем год назад. Студии подорожали на 25% (до 5,1 млн рублей за 25,5 кв.м), однокомнатные квартиры – на 24% (до 6,8 млн рублей за 39,4 кв.м), двухкомнатные – на 20% (до 9 млн рублей за 60,5 кв.м), трёхкомнатные – на 16% (до 11,4 млн рублей за 81,2 кв.м)
«Важно отметить, что мы сейчас фиксируем среднюю цену жилья, оставшегося на рынке после очень мощной волны спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку внимание покупателей всегда сосредоточено на самых доступных и ликвидных вариантах, в продаже сохраняются более дорогие объекты. Это также влияет на показатель средней цены. Поэтому потенциальные клиенты должны понимать, что в период мощного спроса не следует затягивать с выбором квартиры, иначе её могут купить другие».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы были представлены 7,3 тыс. квартир, тогда как во II квартале – 9,2 тыс. Таким образом, предложение за три месяца уменьшилось на 21%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев цены на новостройки выросли в 74 из 89 районов Москвы, где представлены жилые и апартаментные комплексы от застройщиков (всего в Москве 125 районов). Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе Москве, где стоимость среднего квадрата превысила 1,3 млн рублей, а самые доступные варианты нового жилья можно купить в Северном районе по 137 тыс. рублей за кв.м. В районах с высокой конкуренцией новостройки подорожали на 10-40%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», московские застройщики ведут продажи новостроек в 89 районах столицы. За последний год в 74 из них зафиксирован рост средней стоимости квадратного метра в местных новостройках.
Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе столицы. Сейчас девелоперы реализуют здесь четыре комплекса, где средняя стоимость квадратного метра достигла 1,3 млн рублей, что в два раза больше, чем год назад (654 тыс. рублей за кв.м). Это самый высокий темп роста цен среди всех районов Москвы. Средняя стоимость квартиры повысилась до 191 млн рублей. Впрочем, аналитики «Метриум» поясняют, что предложение на локальном рынке небольшое, поэтому увеличение цены связано с изменением его структуры – более доступные варианты раскуплены, а конкуренция проектов относительно невысокая.
Самые доступные варианты нового жилья от застройщика можно найти в районе Северный. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 137 тыс. рублей, а цена квартиры в среднем достигает 6,7 млн рублей. За последний год цены выросли здесь на 31%. Правда, конкуренции в этом районе практически нет – в продаже только один жилой комплекс.
Однако эксперты «Метриум» отметили быстрый рост цен и в районах с высокой конкуренцией. К примеру, в Раменках, где застройщики реализуют 16 проектов, средний квадрат за год подорожал на 38% до 469 тыс. рублей, в Хамовниках (19 проектов) – на 35% до 1,2 млн рублей за кв.м, в Даниловском районе (16 проектов) – на 22% до 315 тыс., в Басманном районе (13 проектов) – на 19% до 419 тыс. рублей, в Хорошёво-Мнёвниках (15 проектов) – на 16% до 342 тыс. рублей за кв.м.
«Поскольку цены выросли в подавляющем большинстве районов, у этого процесса есть объективные причины, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Главная из них – небывалый рост активности покупателей, вызванный снижением ставок по ипотеке. Вторая причина следует из первой – резко сократилось предложение и изменилась его структура в пользу оставшихся в продаже дорогих вариантов квартир. Также следует отметить высокую активность инвесторов. В нашем проекте за прошедший год средний квадратный метр вырос в цене на 19%, хотя еще 3-4 года назад застройщики и инвесторы рассчитывали на капитализацию в 20-30% за весь период реализации комплекса (более 2 лет)».
Тем не менее в некоторых районах цены снизились. Заметнее всего сократилась средняя стоимость «квадрата» в Лианозове – до 151 тыс. рублей, что на 37% меньше, чем год назад. Впрочем, в этом районе реализуется только один проект, поэтому динамику скорее всего обусловила структура предложения. Похожая ситуация в Ясеневе, где средний квадрат подешевел на 22% до 175 тыс. рублей при том, что сейчас здесь есть два проекта новостроек, а объем предложения вырос.
Из локаций с высокой конкуренцией по темпам снижения цен эксперты «Метриум» также выделяют Замоскворечье (здесь реализуют семь комплексов), где квадрат стал дешевле на 19% (сейчас – 455 тыс. рублей за кв.м). На 11% снизилась средняя стоимость квадратного метра в Таганском районе, где реализуют 10 проектов в среднем по 780 тыс. рублей за кв.м. В Беговом районе (также 10 проектов) средний «квадрат» подешевел на 3% до 288 тыс. рублей.
Практически не изменились цены, то есть рост или падение осталось в пределах ±2%, в Арбате (911 тыс. рублей за кв.м), Гагаринском районе (477 тыс. рублей за кв.м), Обручевском районе (282 тыс. рублей за кв.м), Левобережном районе (250 тыс. рублей за кв.м), Измайлове (216 тыс. рублей за кв.м), Коптеве (195 тыс. рублей за кв.м), Бирюлёве Восточном (157 тыс. рублей за кв.м).
Примечательно, что в ряде районов за пределами Центрального административного округа новостройки оказались дороже, чем в центре. К примеру, в районе Дорогомилово (ЗАО) средний квадрат обходится в 533 тыс. рублей за кв.м, что дороже чем в Пресненском районе (ЦАО, 528 тыс. рублей за кв.м.). Раменки (ЗАО, 469 тыс. рублей за кв.м) дороже Замосковоречья (455 тыс. рублей) и Басманного района (419 тыс. рублей за кв.м), которые также находятся в ЦАО.
Самыми дорогими районами Москвы за пределами МКАД стали Ново-Переделкино (220 тыс. рублей за кв.м) и Солнцево (219 тыс. рублей за кв.м.). Они оказались дороже находящихся в пределах МКАД районов Измайлово (216 тыс. рублей за кв.м), Рязанского (215 тыс. рублей за кв.м), Останкинского (214 тыс. рублей за кв.м), Нижегородского (210 тыс. рублей за кв.м) и других.
«Как видим, бурный рост цен охватил практически все районы столицы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадрат подорожал как в престижных, так и в демократичных локациях; как с высокой, так и с низкой конкуренцией застройщиков. Причем в большинстве районов средний квадратный метр подорожал больше, чем на 10%. Только в 23 из 89 районов, где представлены новостройки, расценки не превышают 200 тыс. рублей за кв.м. На мой взгляд, это связано с тем, что в последние годы власти города активно инвестировали в развитие разных районов, которые прежде были обделены вниманием в плане строительства и ремонта инфраструктуры, а также благоустройства. Сейчас эти межрайонные различия сглаживаются, что отражается в динамике цен».