«Метриум»: Квартиры в московских новостройках за 8 лет уменьшились на 30%
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году, а жильё евроформата стало более популярным, чем классическое. Такие факты озвучила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» на конференции Urban Space. Также она описала тенденции развития квартирографии в новостройках в будущем.
В Москве состоялась ежегодная конференция Urban Space, на которой девелоперы, риелторы, аналитики рынка жилья обсудили последние тенденции развития жилищного строительства. С докладом «Квартирография будущего» выступила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». Она рассказала, как поменялись квартиры в московских новостройках за 8 лет, на какие типы жилья спрос вырос, а на какие снизился, и как будет развиваться квартирография дальше.
Квартиры в московских новостройках уменьшаются
Главная тенденция последних лет – уменьшение площади приобретаемых квартир. По словам Натальи Сазоновой, в 2020 году их средняя площадь сократилась на 29% и составила 57,8 кв.м. против 81,8 кв.м в 2012. Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. В эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе – на 21%, в бизнес-классе – на 39%, в премиум-классе – на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная – площадь сделки в них увеличились на 75% (с 121 кв.м до 212 кв.м.)
«Средняя площадь квартир сокращалась последние 8 лет, потому что застройщики шли навстречу меняющимся желаниями (а точнее – возможностям) покупателей, – говорит Наталья Сазонова. – То есть сначала появляется тенденция спроса на жилье более скромных габаритов, а затем застройщики адаптируют к ней продукт. Предложение реагирует на спрос с временным лагом примерно в два года. Продолжится ли тенденция к сокращению квартир? С одной стороны, режим самоизоляции показал, что даже в довольно просторных квартирах не так просто проводить много времени с семьей. Уменьшать площадь дальше некуда. К тому же может обозначиться тенденция к переезду на периферию крупных городов удаленных работников, поэтому сократится спрос на маленькое жилье в центре. С другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать. Это более мощный фактор, а значит, и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить вообще».
Студии потеснили однокомнатные квартиры
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению. Наталья Сазонова заявила, что к третьему кварталу 2020 года доля студий в структуре предложения и продаж новостроек Москвы достигла 8%. Причем высокий спрос на этот формат обозначился еще в 2015 году, когда на студии пришлись 10% продаж квартир в Москве, а предложение стало соответствовать спросу только в 2020 году.
С 2015 года структура предложения квартир по количеству комнат в них почти не поменялась. Исключение – студии и однокомнатные квартиры. Доля студий в новостройках выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. При этом соотношение других типов квартир практически не изменилось. Это значит, что часть потенциальных покупателей однокомнатных квартир переключилась на студии, так как они более доступны по цене. Однако тенденция к сокращению площади затронула и студии, которые уменьшились с 2015 года в размере на 15%, а квадратный метр в них подорожал на 30%. Общая стоимость тем не менее не изменилась, что позволило сохранить интерес покупателей. Сейчас средняя площадь студии составляет 26,8 кв.м. (против 31,5 в 2015 году), а стоимость – 5,3 млн рублей (против 4,8 млн в 2015 году).
С однокомнатными квартирами дела обстояли иначе. Стоимость однокомнатной квартиры выросла с 2015 года на 25%, так как «метры» в таких помещениях дорожали быстрее, чем сокращалась площадь. Средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 28%, а общая площадь таких объектов уменьшилась лишь на 7%. Сейчас площадь однокомнатной квартиры достигает 43 кв.м. (в 2015 году – 46,2 кв.м), а её стоимость возросла с 6,5 млн до 8,1 млн рублей.
Квартиры евроформата вытесняют классическое жилье
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной. В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евро формата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%. Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» – снизилась до 14%.
«Хотя опыт самоизоляции подтолкнул многих покупателей жилья к выбору классических квартир, в целом эта тенденция не стала превалирующей, – отметила Наталья Сазонова. – Ограниченность бюджета продолжает стимулировать выбор квартир евроформата. Тем не менее в будущем они полностью не вытеснят классику. Всегда найдутся клиенты, которым нужны отдельные кухни и гостиные. Более того, запрос на отдельные пространства внутри квартиры будет нарастать».
Тенденции в квартирографии будущего: геймификация, изоляция и интеграция
«Прежде всего девелоперы попытаются синхронизировать разработку квартирографии с актуальными запросами потенциальных покупателей, – объяснила Наталья Сазонова. – Сейчас, как я отметила, имеется двухлетний лаг между реальными потребностями клиентов и отстающим продуктом застройщиков. Одно из возможных решений – геймифицкация процесса выбора квартиры. С помощью приложения-конструктора клиент сможет сформировать будущее жилье, расставить перегородки, подобрать дизайн, как в компьютерных играх типа Sims. Новые строительные технологии вполне сделают это возможным в будущем.
Вторая тенденция – развитие общественных зон. За последние 5 лет внимание застройщиков и покупателей к ним возросло. Следующий этап – интеграция личного и общественного пространства. Поскольку площадь квартир будет сокращаться, недостаток функциональных «метров» дома нужно компенсировать комфортными метрами, скажем, в лобби или во дворе. Негде работать с ноутбуком в квартире? Можно устроиться с удобством в меблированной зоне ресепшн на первом этаже или в беседке во дворе. Следующий этап – распространение в жилых комплексах коворкингов на фоне роста спроса на оборудованные рабочие места для удаленных работников.
Третья тенденция – повышение «изолированности» помещений в квартире. Людям понадобится больше приватного пространства в квартире, скажем, для занятий спортом, работы, игр и хобби. Поэтому можно ожидать, что некоторые комнаты станут больше (например, спальни и гостиные), возрастет спрос на балконы, в том числе благоустроенные (для работы или отдыха). Новинкой будут изолированные капсулы для работы, которые можно разместить в квартире.
В целом мы видим, как новые технологии расширяют возможности использования полезного пространства в жилом комплексе и квартире. В то же время ограничивает их применение финансовые возможности клиентов».
Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics
Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов
Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата
Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)
Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.
Рынок офисных площадей
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.
Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Рынок торговых площадей
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.
Предложение
В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.
Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рынок складских площадей
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.
Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.
Краткое резюме
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle