«Метриум»: Квартиры в московских новостройках за 8 лет уменьшились на 30%
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году, а жильё евроформата стало более популярным, чем классическое. Такие факты озвучила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» на конференции Urban Space. Также она описала тенденции развития квартирографии в новостройках в будущем.
В Москве состоялась ежегодная конференция Urban Space, на которой девелоперы, риелторы, аналитики рынка жилья обсудили последние тенденции развития жилищного строительства. С докладом «Квартирография будущего» выступила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». Она рассказала, как поменялись квартиры в московских новостройках за 8 лет, на какие типы жилья спрос вырос, а на какие снизился, и как будет развиваться квартирография дальше.
Квартиры в московских новостройках уменьшаются
Главная тенденция последних лет – уменьшение площади приобретаемых квартир. По словам Натальи Сазоновой, в 2020 году их средняя площадь сократилась на 29% и составила 57,8 кв.м. против 81,8 кв.м в 2012. Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. В эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе – на 21%, в бизнес-классе – на 39%, в премиум-классе – на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная – площадь сделки в них увеличились на 75% (с 121 кв.м до 212 кв.м.)
«Средняя площадь квартир сокращалась последние 8 лет, потому что застройщики шли навстречу меняющимся желаниями (а точнее – возможностям) покупателей, – говорит Наталья Сазонова. – То есть сначала появляется тенденция спроса на жилье более скромных габаритов, а затем застройщики адаптируют к ней продукт. Предложение реагирует на спрос с временным лагом примерно в два года. Продолжится ли тенденция к сокращению квартир? С одной стороны, режим самоизоляции показал, что даже в довольно просторных квартирах не так просто проводить много времени с семьей. Уменьшать площадь дальше некуда. К тому же может обозначиться тенденция к переезду на периферию крупных городов удаленных работников, поэтому сократится спрос на маленькое жилье в центре. С другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать. Это более мощный фактор, а значит, и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить вообще».
Студии потеснили однокомнатные квартиры
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению. Наталья Сазонова заявила, что к третьему кварталу 2020 года доля студий в структуре предложения и продаж новостроек Москвы достигла 8%. Причем высокий спрос на этот формат обозначился еще в 2015 году, когда на студии пришлись 10% продаж квартир в Москве, а предложение стало соответствовать спросу только в 2020 году.
С 2015 года структура предложения квартир по количеству комнат в них почти не поменялась. Исключение – студии и однокомнатные квартиры. Доля студий в новостройках выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. При этом соотношение других типов квартир практически не изменилось. Это значит, что часть потенциальных покупателей однокомнатных квартир переключилась на студии, так как они более доступны по цене. Однако тенденция к сокращению площади затронула и студии, которые уменьшились с 2015 года в размере на 15%, а квадратный метр в них подорожал на 30%. Общая стоимость тем не менее не изменилась, что позволило сохранить интерес покупателей. Сейчас средняя площадь студии составляет 26,8 кв.м. (против 31,5 в 2015 году), а стоимость – 5,3 млн рублей (против 4,8 млн в 2015 году).
С однокомнатными квартирами дела обстояли иначе. Стоимость однокомнатной квартиры выросла с 2015 года на 25%, так как «метры» в таких помещениях дорожали быстрее, чем сокращалась площадь. Средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 28%, а общая площадь таких объектов уменьшилась лишь на 7%. Сейчас площадь однокомнатной квартиры достигает 43 кв.м. (в 2015 году – 46,2 кв.м), а её стоимость возросла с 6,5 млн до 8,1 млн рублей.
Квартиры евроформата вытесняют классическое жилье
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной. В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евро формата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%. Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» – снизилась до 14%.
«Хотя опыт самоизоляции подтолкнул многих покупателей жилья к выбору классических квартир, в целом эта тенденция не стала превалирующей, – отметила Наталья Сазонова. – Ограниченность бюджета продолжает стимулировать выбор квартир евроформата. Тем не менее в будущем они полностью не вытеснят классику. Всегда найдутся клиенты, которым нужны отдельные кухни и гостиные. Более того, запрос на отдельные пространства внутри квартиры будет нарастать».
Тенденции в квартирографии будущего: геймификация, изоляция и интеграция
«Прежде всего девелоперы попытаются синхронизировать разработку квартирографии с актуальными запросами потенциальных покупателей, – объяснила Наталья Сазонова. – Сейчас, как я отметила, имеется двухлетний лаг между реальными потребностями клиентов и отстающим продуктом застройщиков. Одно из возможных решений – геймифицкация процесса выбора квартиры. С помощью приложения-конструктора клиент сможет сформировать будущее жилье, расставить перегородки, подобрать дизайн, как в компьютерных играх типа Sims. Новые строительные технологии вполне сделают это возможным в будущем.
Вторая тенденция – развитие общественных зон. За последние 5 лет внимание застройщиков и покупателей к ним возросло. Следующий этап – интеграция личного и общественного пространства. Поскольку площадь квартир будет сокращаться, недостаток функциональных «метров» дома нужно компенсировать комфортными метрами, скажем, в лобби или во дворе. Негде работать с ноутбуком в квартире? Можно устроиться с удобством в меблированной зоне ресепшн на первом этаже или в беседке во дворе. Следующий этап – распространение в жилых комплексах коворкингов на фоне роста спроса на оборудованные рабочие места для удаленных работников.
Третья тенденция – повышение «изолированности» помещений в квартире. Людям понадобится больше приватного пространства в квартире, скажем, для занятий спортом, работы, игр и хобби. Поэтому можно ожидать, что некоторые комнаты станут больше (например, спальни и гостиные), возрастет спрос на балконы, в том числе благоустроенные (для работы или отдыха). Новинкой будут изолированные капсулы для работы, которые можно разместить в квартире.
В целом мы видим, как новые технологии расширяют возможности использования полезного пространства в жилом комплексе и квартире. В то же время ограничивает их применение финансовые возможности клиентов».
На петербургском рынке проектирования транспортных объектов не хватает работы: отказ от крупных проектов городскими властями заставляет проектировщиков искать заказы в других регионах.
По данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), емкость петербургского рынка проектирования транспортных объектов оценивается в 900 млн рублей в год. По оценке ИК ЛМС, стоимость проектных работ составляет 1,5-3,5% от общей стоимости проекта, рентабельность по чистой прибыли составляет 20-30% в зависимости от проектов компаний. Что примечательно, в начале 2000-х годов проектирование составляло 7-8% от конечной стоимости проекта. Как отмечают дорожные строители, это снижение, которое декларируется чиновниками как экономия бюджетных средств, в итоге нередко требует корректировки проекта или допэкспертизы уже на этапе строительных работ.
Ведущими проектными организациями, которые занимаются проектированием искусственных сооружений, специалисты называют ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Институт Гипростроймост - Санкт-Петербург", ОАО "Трансмост". Ключевыми проектировщиками автодорог вместе с инфраструктурой игроки рынка называют ГУП "Ленгипроинжпроект" и ЗАО "Петербург-Дорсервис". Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой в Петербурге является ОАО "Ленгипротранс".
Иван Богданов, главный конструктор ООО "ГЕОИЗОЛ" (входит в группу компаний "ГЕОИЗОЛ"), относит Петербург к городам, которые в достаточной мере обеспечены мощностями в сфере транспортного проектирования. "Это и целый ряд крупных проектных институтов, и коммерческие организации, способные выполнять комплекс работ от разработки проекта до его реализации. Несмотря на высокую конкуренцию, на мой взгляд, работы хватает всем. Наблюдается спрос и на проектирование крупных объектов, и на более мелкие заказы. Другое дело, если говорить о крупных объектах и масштабных долгосрочных проектах, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и его качественно реализовать. На большой заказ могут рассчитывать только компании, имеющие производственную базу", - говорит господин Богданов.
Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ИК ЛМС, считает, что уровень конкуренции на петербургском рынке транспортного проектирования значительно возрос после отмены таких амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. По мнению аналитика, конкуренция усилится по окончании проектирования Западного скоростного диаметра.
Юрий Агафонов, руководитель НП "Альянс строителей и поставщиков дорожного комплекса", говорит, что петербургские проектные институты загружены не на 100%. "Но если вдруг завтра будет выделено сразу много средств на развитие дорожного хозяйства, проектировщики не смогут справиться с возросшими объемами работы. Потому что нет никаких системных проработок, заготовок проектов на будущее. И все это является причиной хаотичного финансирования отрасли", - уверен господин Агафонов.
Алексей Журбин, генеральный директор ЗАО "Институт "Стройпроект"", считает, что в Петербурге не хватает объектов для того, чтобы полностью занять мощности городских проектных институтов. "Эта ситуация заставляет компании искать заказы в других регионах", - констатирует господин Журбин.
Мнение:
Виталий Зенцов, директор ГУП "Ленгипроинжпроект":
- Лидерами на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры сегодня выступают ГУП "Ленгипроинжпроект", ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Ленпромтранспроект", ЗАО "Петербург - Дорсервис", ОАО "Ленгипротранс", ОАО "Дорпроект", ЗАО "Петербургские дороги", ООО "НИИ ПРИИ "Севзапинжтехнология".
Уровень конкуренции в городе достаточно высокий.
В портфеле заказов ГУП "Ленгипроинжпроект" госзаказы по проектированию объектов транспортной инфраструктуры составляют 99%.
Наибольшие сложности в проектировании транспортных объектов вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и проведение согласований проектной документации. На эти мероприятия уходит много времени, они зачастую срывают сроки выполнения проектов. Работа с городскими властями не представляет сложности, так как наш институт является государственным. Городские власти проявляют готовность к применению новых технологий.
Для оздоровления транспортной обстановки в городе необходима своевременная реализация адресной программы развития дорожно-транспортной отросли в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.
Петербургские проектные организации нечасто работают на транспортных объектах других регионов, хотя петербургская школа транспортного проектирования конкурентоспособна. При этом Максим Соколов, министр транспорта, сказал: "Дорожных работ хватит на всех".
Проблемы кадров для проектных организаций в Санкт-Петербурге нет. В институте в основном работают выпускники ГАСУ, ФГОУ ПГУПС (ЛИИЖТ), ГПТУ (Политех).
За последние годы многим отечественным производителям опалубки удалось сделать качественный рывок по внедрению западных технологий на российский рынок. По словам специалистов, в настоящее время возникает все меньше проблем при адаптации зарубежного оборудования под отечественные стандарты.
По словам Евгения Фролова, ведущего специалиста компании "Абсолют-Строй", в основном это касается сегмента типовых и относительно простых инженерных решений.
"Конечно, до Запада нам еще далеко, но уже не приходится говорить о повсеместном пиратском копировании зарубежной продукции. Хотя, не буду лукавить, остались и такие компании, которые продолжают покупать лицензии и создавать что-то, отдаленно напоминающее увиденное за границей", - уверен господин Фролов.
"Российские производители в последнее время достаточно серьезно подтянулись к европейскому уровню качества выпускаемого опалубочного оборудования", - соглашается Анатолий Петров, генеральный директор компании "Опора".
Как отметил Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", отечественные производители сталкиваются с проблемами конструктивных недоработок систем, качества профиля и его производства.
По мнению специалистов зарубежной компании-производителя Peri, рынок опалубки сегодня оживленный, наблюдается немалая конкуренция, но пока нельзя сказать, что он достаточно развит в России. Отечественная промышленность строительного оборудования пока отстает от Запада в технологическом плане. На местном строительном рынке довольно много фирм, которые предлагают опалубку, но в основном они позиционируют свою продукцию как аналоги известных западных марок.
Андрей Габриелян, главный инженер компании "Сириус Итон Монолит Комплект", считает, что солидные компании не будут копировать западные аналоги. "Опалубка российских производителей не уступает иностранным образцам. Безусловно, отличия есть, но они в деталях, которые стираются при попадании на российские стройки. При отсутствии должной квалификации даже самая качественная опалубка не выдержит напора лома", - говорит господин Габриелян.
Татьяна Кашина, директор представительства ООО "ДВК", уверена, что по качеству отечественная продукция не уступает европейской, зато по цене отличается значительно. "По сравнению, например, с немецкой, она дешевле в три-четыре раза. Те, кто умеют считать деньги, давно поняли, что неразумно тратиться на импортный товар, если можно взять не хуже, но ближе и дешевле", - говорит госпожа Кашина.
Сегодня на опалубочном рынке Санкт-Петербурга активно представлены как отечественные, так и зарубежные компании. Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", выделил самые основные. "Если говорить о зарубежных компаниях-производителях, то это Doka и Peri. Из отечественных - "Агрисовгаз" и "Крамос". Что касается аренды опалубки, то это компании "Евромонолит", "Дакспол", "Парадигма", "Твин", ТСС, "Крамос", - перечисляет господин Усов.
Евгений Фролов, ведущий специалист компании "Абсолют-Строй", отмечает, что в Санкт-Петербурге также представлены технологии таких компаний, как "Сириус Итон Монолит Комплект", "Старооскольская опалубка", Батайский завод строительного оборудования, Воронежский механический завод, "ДАК". Среди зарубежных производителей свою нишу заняли также компании Meva и Aluma.
По оценке экспертов, сегодня спрос на опалубку достиг показателей 2007 года. В среднем годовой оборот предприятий, производящих опалубочные системы, составляет от 20 до 100 млн EUR в зависимости от размера компании.
Мнение:
Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит":
– Рынок постоянно развивается, потребность растет как в аренде, так и в продаже опалубки. Наблюдается более четкая сегментация рынка - на компании, которые ориентированы в первую очередь на цену, и те, для которых важны качество оборудования и сроки строительства. Хотелось бы отметить, что также растет доля отечественных систем при выборе оборудования.