«Метриум»: Квартиры в московских новостройках за 8 лет уменьшились на 30%
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году, а жильё евроформата стало более популярным, чем классическое. Такие факты озвучила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» на конференции Urban Space. Также она описала тенденции развития квартирографии в новостройках в будущем.
В Москве состоялась ежегодная конференция Urban Space, на которой девелоперы, риелторы, аналитики рынка жилья обсудили последние тенденции развития жилищного строительства. С докладом «Квартирография будущего» выступила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». Она рассказала, как поменялись квартиры в московских новостройках за 8 лет, на какие типы жилья спрос вырос, а на какие снизился, и как будет развиваться квартирография дальше.
Квартиры в московских новостройках уменьшаются
Главная тенденция последних лет – уменьшение площади приобретаемых квартир. По словам Натальи Сазоновой, в 2020 году их средняя площадь сократилась на 29% и составила 57,8 кв.м. против 81,8 кв.м в 2012. Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. В эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе – на 21%, в бизнес-классе – на 39%, в премиум-классе – на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная – площадь сделки в них увеличились на 75% (с 121 кв.м до 212 кв.м.)
«Средняя площадь квартир сокращалась последние 8 лет, потому что застройщики шли навстречу меняющимся желаниями (а точнее – возможностям) покупателей, – говорит Наталья Сазонова. – То есть сначала появляется тенденция спроса на жилье более скромных габаритов, а затем застройщики адаптируют к ней продукт. Предложение реагирует на спрос с временным лагом примерно в два года. Продолжится ли тенденция к сокращению квартир? С одной стороны, режим самоизоляции показал, что даже в довольно просторных квартирах не так просто проводить много времени с семьей. Уменьшать площадь дальше некуда. К тому же может обозначиться тенденция к переезду на периферию крупных городов удаленных работников, поэтому сократится спрос на маленькое жилье в центре. С другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать. Это более мощный фактор, а значит, и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить вообще».
Студии потеснили однокомнатные квартиры
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению. Наталья Сазонова заявила, что к третьему кварталу 2020 года доля студий в структуре предложения и продаж новостроек Москвы достигла 8%. Причем высокий спрос на этот формат обозначился еще в 2015 году, когда на студии пришлись 10% продаж квартир в Москве, а предложение стало соответствовать спросу только в 2020 году.
С 2015 года структура предложения квартир по количеству комнат в них почти не поменялась. Исключение – студии и однокомнатные квартиры. Доля студий в новостройках выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. При этом соотношение других типов квартир практически не изменилось. Это значит, что часть потенциальных покупателей однокомнатных квартир переключилась на студии, так как они более доступны по цене. Однако тенденция к сокращению площади затронула и студии, которые уменьшились с 2015 года в размере на 15%, а квадратный метр в них подорожал на 30%. Общая стоимость тем не менее не изменилась, что позволило сохранить интерес покупателей. Сейчас средняя площадь студии составляет 26,8 кв.м. (против 31,5 в 2015 году), а стоимость – 5,3 млн рублей (против 4,8 млн в 2015 году).
С однокомнатными квартирами дела обстояли иначе. Стоимость однокомнатной квартиры выросла с 2015 года на 25%, так как «метры» в таких помещениях дорожали быстрее, чем сокращалась площадь. Средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 28%, а общая площадь таких объектов уменьшилась лишь на 7%. Сейчас площадь однокомнатной квартиры достигает 43 кв.м. (в 2015 году – 46,2 кв.м), а её стоимость возросла с 6,5 млн до 8,1 млн рублей.
Квартиры евроформата вытесняют классическое жилье
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной. В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евро формата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%. Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» – снизилась до 14%.
«Хотя опыт самоизоляции подтолкнул многих покупателей жилья к выбору классических квартир, в целом эта тенденция не стала превалирующей, – отметила Наталья Сазонова. – Ограниченность бюджета продолжает стимулировать выбор квартир евроформата. Тем не менее в будущем они полностью не вытеснят классику. Всегда найдутся клиенты, которым нужны отдельные кухни и гостиные. Более того, запрос на отдельные пространства внутри квартиры будет нарастать».
Тенденции в квартирографии будущего: геймификация, изоляция и интеграция
«Прежде всего девелоперы попытаются синхронизировать разработку квартирографии с актуальными запросами потенциальных покупателей, – объяснила Наталья Сазонова. – Сейчас, как я отметила, имеется двухлетний лаг между реальными потребностями клиентов и отстающим продуктом застройщиков. Одно из возможных решений – геймифицкация процесса выбора квартиры. С помощью приложения-конструктора клиент сможет сформировать будущее жилье, расставить перегородки, подобрать дизайн, как в компьютерных играх типа Sims. Новые строительные технологии вполне сделают это возможным в будущем.
Вторая тенденция – развитие общественных зон. За последние 5 лет внимание застройщиков и покупателей к ним возросло. Следующий этап – интеграция личного и общественного пространства. Поскольку площадь квартир будет сокращаться, недостаток функциональных «метров» дома нужно компенсировать комфортными метрами, скажем, в лобби или во дворе. Негде работать с ноутбуком в квартире? Можно устроиться с удобством в меблированной зоне ресепшн на первом этаже или в беседке во дворе. Следующий этап – распространение в жилых комплексах коворкингов на фоне роста спроса на оборудованные рабочие места для удаленных работников.
Третья тенденция – повышение «изолированности» помещений в квартире. Людям понадобится больше приватного пространства в квартире, скажем, для занятий спортом, работы, игр и хобби. Поэтому можно ожидать, что некоторые комнаты станут больше (например, спальни и гостиные), возрастет спрос на балконы, в том числе благоустроенные (для работы или отдыха). Новинкой будут изолированные капсулы для работы, которые можно разместить в квартире.
В целом мы видим, как новые технологии расширяют возможности использования полезного пространства в жилом комплексе и квартире. В то же время ограничивает их применение финансовые возможности клиентов».
По итогам девяти месяцев 2014 года рынок нерудных строительных материалов заметно просел. Представители отрасли причину сложившегося видят в окончании крупных инфраструктурных проектов – основных потребителей песка и щебня в регионе – и усугублении общей экономической ситуации.
Как рассказал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», ссылаясь на Росстат, объем производства песка за девять месяцев 2014 года в России составил 9,3 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в 2013 году. Производство щебня наблюдалось на уровне 13,5 млн куб. м, что на 25% больше, чем в 2013 году.
Разные подходы
«Данные ЗАО «Решение» несколько расходятся с официальной статистикой, так как помимо факта несовершенства самой статистики касаются не столько производства этих товаров, сколько их потребления.
По нашим прогнозам, в этом году рынок песка снизится по сравнению с прошлым годом на 15%, что связано с завершением активного цикла строительства ряда крупных дорожно-инфраструктурных проектов и незапуском новых. Но в 2015 году ситуация может резко измениться, так как появляются новые проекты, самый значимый из которых – трасса Санкт-Петербург – Москва.
Рынок щебня, по нашим предварительным оценкам, вырастет в этом году на 4%», – прокомментировал Александр Батушанский. По его словам, щебень в Петербург и Ленобласть активно ввозится главным образом из Республики Карелия и вывозится в основном в ЦФО.
Согласно мониторингу цен ЗАО «Решение», в октябре 2014 года по сравнению с соответствующим месяцем 2013 года цены на щебень выросли на 2-3%, а на песок – на 4-5%.
По данным аналитической компании «СМ ПРО», производство нерудных материалов в сентябре 2014 года упало на 12,5% к августу и составило около 40 млн куб. м. По итогам III квартала 2014 года объем производства нерудных строительных материалов за период с начала года вырос на 2,5% и составил около 305 млн куб. м.
Аналитики подчеркивают, что в текущем году негативные тенденции в отрасли отразились на производственных показателях раньше, чем закончился строительный сезон в прошлом году, – объем производства нерудных строительных материалов (НСМ) в сентябре 2014 года на 5% меньше сентября 2013 года.
«СЗФО сократил производство НСМ более чем на 4 млн куб. м. При этом в Республике Коми за январь-сентябрь текущего года объем производства упал на 40% – до 5 млн куб. м за период, в Ленинградской области – на 10% до 25 млн куб. м. Мурманская область увеличила производство НСМ на 20% до 1,8 млн куб. м, Архангельская область – на 25% до 4,7 млн куб м», – отмечают в компании «СМ ПРО».
По свидетельству аналитиков, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. При этом крупнейшие из них относятся к холдингам Группа ЛСР и «Ленстройматериалы». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Новый закон
24 октября 2014 года ЗакС Ленинградской области принял новый закон о недрах, который упростил получение лицензий на разработку полезных ископаемых. Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые», рассказал, что новый закон будет активно стимулировать чиновников проводить больше закрытых конкурсов, а не к честной аукционной борьбе компаний за выдачу лицензий. По его словам, это упростит получение лицензий, но государство вместе с ответственным бизнес-сообществом и гражданами, которые платят налоги, от этого не выиграет.
По мнению Василия Кострицы, с рынком щебня все более-менее понятно, так как порог вхождения здесь достаточно высокий. «Организация производства щебня и поддержание его эффективной работы требуют больших финансовых вложений, поэтому «быстрые» деньги на щебне не заработать. Сюда практически не попадают случайные компании, а если попадают, то быстро разочаровываются.
На рынке песка все по-другому. Присутствует очень много мелких «копателей», которых с принятием нового закона станет еще больше. Они думаю только о сиюминутной выгоде, а качество продукции, ожидания потребителей, тем более экология их не беспокоят. И как следствие, рынок станет совсем непрозрачным, а бюджет Ленинградской области недополучит энного количества денег», – высказал свое мнение господин Кострица.
Он подчеркнул, что маржинальность этого бизнеса будет снижаться. В настоящий момент имеется профицит и песка, и щебня, что сказывается на отпускных ценах. «Реализация крупных инфраструктурных проектов, которые могли бы вобрать в себя этот переизбыток, сдерживается нестабильностью экономики. В ближайшей перспективе себестоимость начнет расти из-за сложной экономической ситуации, из-за роста курса валют и т. п. И цены начнут неуклонно стремиться к себестоимости. Поэтому очень скоро этот бизнес станет многим неинтересен», – заключил Василий Кострица.
По данным правительства Ленобласти, в регионе для разработки предоставлен 261 участок недр. Из них 243 – общераспространенные полезные ископаемые.
Мнение:
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– Наша компания чувствует себя на рынке уверенно. У нас большие мощности, рациональное производство и возможность перераспределения ресурсов. За девять месяцев 2014 года ЗАО «ЛСР-Базовые» реализовало 5,6 млн куб. м щебня, что на 5% превысило прошлогодние показатели, и 6 млн куб. м песка.
В 2015 году мы не ждем роста рынка. Объемы потребления песка и щебня в Петербурге и Ленобласти сохранятся на уровне 2014 года за счет перетекания из одной области в другую. В жилищном строительстве в нулевой цикл будут вкладываться только крупные застройщики. Драйвером рынка песка станет строительство нашего участка трассы М-11.
Ухудшение российской общеэкономической ситуации отрицательно сказывается на цементной индустрии Петербурга и Ленинградской области. По экспертным оценкам, в настоящее время падение объемов рынка доходит до 20% от плановых показателей.
По данным ООО «СМ ПРО», снижение производства цемента в октябре 2013 года к уровню октября 2014 года составило 1,6% – до 6,1 млн тонн в целом по России. Железнодорожные перевозки в октябре текущего года уменьшились на 4,4% к соответствующему месяцу прошлого года до 2,7 млн тонн.
Импорт цемента в Россию в октябре 2014 года сократился на 8,8% до 400 тыс. тонн, а экспорт – на 7,7% до 158 тыс. тонн. Снижение потребления цемента в октябре 2014 года к октябрю 2013 года составило 2% – до 6,3 млн тонн. Цены производителей в октябре 2014 года по отношению к сентябрю 2014 года уменьшились на 0,2%. В то же время цены приобретения увеличились на 0,5%.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», рассказал, что до середины лета 2014 года цементная отрасль всего Северо-Западного федерального округа шла с плановым ростом в 10-15% от показателей 2013 года. Но с ухудшением финансовой атмосферы рынка с конца лета начался резкий спад, который сейчас, в ноябре, уже выражается в 20% снижении объемов по сравнению с плановыми показателями.
По его словам, с резким ростом курса евро есть вероятность исчезновения импортного цемента из стран ЕС, например Швеции, Литвы и Латвии.
«Текущие цены при пересчете курса уже либо на уровне нуля, либо убыточны для поставщиков. В случае их сокращения или даже ухода с рынка Северо-Запада в следующем году даже при спаде общего объема строительного рынка мы можем столкнуться с неким дефицитом цемента», – прогнозирует господин Даровский.
Михаил Бизяев, заместитель генерального директора компании «Проммонолит», напротив, не опасается дефицита цемента. «Как потребители мы на себе не испытываем никакой нехватки этого сырья. На мой взгляд, экономические санкции этого рынка вообще не касаются – литовский цемент как поставляли, так и продолжают.
Более того, производители из Литвы резко увеличили объемы отгрузки в этом году. Возможно, пропали партии из Швеции и Германии, но они не делают погоды на местном рынке», – высказал свое мнение эксперт.
В свою очередь, Сергей Неродный, коммерческий директор ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», также подтвердил, что год начался с подъема спроса на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
«Благоприятные погодные условия позволили строителям не снижать объемы работ в зимний сезон. Активная стройка началась уже в марте. К апрелю рынок продемонстрировал прибавку на 14% по отношению к аналогичному периоду 2013 года, тогда как в 2013 году этот показатель был равен только 3%. Затем темпы роста стали замедляться. К концу III квартала объем потребления цемента составил 3,6 млн тонн, что превышает показатель 2013 года только на 3%. Доля импорта цемента из стран Балтии и Беларуси на протяжении последних 2-3 лет держится на уровне 10-11%. Доля поставок с заводов, находящихся на расстоянии более 1000 км от Петербурга, снизилась в два раза по сравнению с прошлым годом. Сегодня она составляет всего 7% от рынка цемента в Санкт-Петербурге и Ленобласти», – рассказал Сергей Неродный.
Эксперты утверждают, что рынок цемента в Санкт-Петербурге уже на протяжении последних четырех лет – это сформировавшаяся модель с примерно одним и тем же количеством участников. Основными игроками в этой отрасли являются цементные компании «Цесла», «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», Волховский цементный завод, «Пикалевский цемент». Ряд из них свои продажи строит на дилерской сети, кто-то работает только с прямыми потребителями.
«Конкуренция на этом рынке проявляется скорее в борьбе за финансовые потоки потребителя, дефицит денег диктует свои правила игры», – прокомментировал Ян Даровский.
Михаил Бизяев отметил, что количество производителей цемента не может увеличиваться в арифметической прогрессии. «Рынок цемента этим и отличается от рынка бетона – он более стабильный, на нем очень мало игроков, и все они известны. Чтобы построить цементный завод, нужен очень большой капитал и время. Поэтому новые игроки появляются на этом рынке крайне редко. Скорее идет перераспределение каналов поставок, когда один из производителей начинает поставлять больше, потому что у него увеличиваются мощности, а другой, наоборот, уменьшает производство», – рассказал эксперт.
По его словам, не последнюю роль играет и логистика. Например, железнодорожный транспорт дорожает. Если раньше плечо перевозки железнодорожным транспортом было эффективное при расстоянии в 400-500 км, то сегодня оно гораздо ниже. Господин Бизяев прогнозирует, что в 2015 году цемента будет много, в силу того что будет резко падать производство и потребление бетона, строить будут меньше.
«Главные, кто здесь задает тон, – это инвесторы, которые вкладывают деньги в новые проекты», – добавил эксперт.
По прогнозам Яна Даровского, при положительном сценарии 2015 год покажет те же объемные показатели рынка цемента, что и 2014-й, а при пессимистичном сценарии будет спад на 10-15% и откат к показателям 2010 года.
Справка:
Правительство РФ выделит 290 млн рублей для частичной компенсации затрат на поставку нефелинового концентрата железнодорожным транспортом для ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Кроме этого, из бюджета Ленобласти будет выделено 30 млн рублей.