CBRE подводит итоги 2020 года и делает прогноз на 2021 год
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, торговой, гостиничной и складской недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2021 года.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE
Ключевым событием 2020 года, безусловно, стала пандемия, сказавшаяся на развитии экономик и течении бизнес процессов во всем мире. В России ее влияние началось во II квартале, с ростом числа заболевших в конце марта и последующим введением карантина. После ослабления ограничений, направленных на борьбу с коронавирусом, и постепенным оживлением рынка в III квартале, в последней четверти года как российская, так и мировая экономика находятся под давлением «второй» волны коронавируса. Снижение темпов роста глобальной экономики ожидается с 2,6% в 2019 году до -4,5%. По разным прогнозам, ВВП России в 2020 году покажет падение на -5,9% - -3,9% с 1,3% в прошлом году, а восстановление экономики до уровня 2019 года стоит ожидать не ранее 2022 года. Волатильность цены на нефть и повышение странового риска под влиянием геополитической конъюнктуры повлияли на девальвацию рубля в 2020 году. Обменный курс увеличился с 61,9 руб. за доллар США на начало года до 75,9 руб. на конец ноября. Совокупность этих факторов будет сдерживать динамику рынка коммерческой недвижимости. В 2020 году ключевая ставка ЦБ была снижена до рекордно низкого уровня – 4,25%, что создает более доступные условия для привлечения финансирования. Увеличение спреда между доходностью недвижимости и низких процентных ставок может стать одним из основных стимулом инвестирования в недвижимость.
Ликвидность глобального рынка инвестиций в недвижимость находилась на пике в 2018-2019 годах. В 2020 году, по нашим прогнозам, объем вложений сократится на 38% (до 670 млрд долл. США), однако за счет мирового переизбытка ликвидности уже в 2021 году ожидается рост на 50% до 1 000 млрд долл. США. По предварительным итогам 2020 года объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть близко к прошлому году значения, порядка 250 млрд руб. При этом, вложения в жилой сегмент (участки под строительство жилых проектов) увеличились на около 41% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, напротив, может сократится на 27%. Такая динамика в коммерческой недвижимости соответствует мировым трендам. Так, по прогнозам CBRE, объем инвестиций в недвижимость в Северной и Южной Америке снизится на 43% в 2020 году, а в регионе Европа, Ближний Восток, Африка (EMEA) и Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР) – на 30% в каждом.
Наибольший прирост объема вложений в 2020 году наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд руб. в 2019 году до почти 77 млрд руб., а доля этого сегмента в структуре инвестиций выросла на 13 п. п. до 35%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в этом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% в 2020 году до более чем 40 млрд руб. за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. На этот сегмент пришлось 19% объема вложений против 14% в прошлом году. Основной объем инвестиций в офисные объекты произошел в I квартале (почти 45% вложений) до ухудшения состояния рынка на фоне пандемии. Во многом за счет активного начала года объем вложений в офисную недвижимость по итогам года увеличился на 10% до более чем 70 млрд руб., несмотря на спад объема инвестиций в последующих кварталах 2020 года. Доля офисного сегмента также увеличилась до 32% в этом году против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость, вложения в этот сегмент показали существенное снижение на почти 80% по сравнению со значением в прошлом году до 16 млрд руб., и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился менее существенно на почти 40% до 11 млрд руб. Доля вложений в торговые объекты может составить минимальное с 2014 года значение около 7% в структуре инвестиций (на 22 п. п. ниже уровня 2019 года).
Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 57% в этом году.
С начала пандемии существенно сократилась доля иностранных вложений. Основной объем сделок формируют инвестиции российских компаний. Их доля увеличилась до 94% в 2020 году против 74% в предыдущем году. При этом, инвестиционная активность еще сильнее сконцентрировалась в столичном регионе. Доля рынка Москвы в объеме инвестиций в 2020 году увеличилась до 82% против 60% годом ранее, тогда как доля рынка Санкт-Петербурга и региональных рынков сократились на 17 п. п. до 14% и на 5 п. п. до 4% соответственно.
Торговый сегмент вследствие пандемии пострадал наиболее существенно, сокращение ставок аренды или получение скидок на аренду было характерно для большинства объектов. Данный тренд уже нашел свое отражение в ставке капитализации для торговых объектов, увеличившейся с 9,5% до 10% в 2020 году. В офисном сегменте ставка капитализации наиболее стабильна (9,25% на конец 2020 года против 9% в 2019 году), однако неопределенность в стратегиях компаний по аренде офисных площадей в будущем и сохранению формата «работа из дома» может оказывать негативное влияние на ставки капитализации в среднесрочной перспективе. Привлекательность складских комплексов, по нашим ожиданиям, продолжит увеличиваться, ставка капитализации на складские объекты снизилась с 11% до 10,5% по итогам года.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на следующий год, но, мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE
Начавшийся в 2020 году кризис на фоне борьбы с пандемией COVID-19, существенно изменил динамику рынка офисной недвижимости Москвы. При этом, реакция ключевых показателей на резкое ухудшение внешнего фона отлична от того, что происходило в предыдущие кризисные периоды, вызванные мировым финансовым кризисом в 2008-2009 годах и локальным валютным кризисом в 2014-2015 годах. Прежде всего это связано с состоянием рынка на момент начала негативных процессов. Предыдущие кризисы сопровождал стремительный рост доли свободных офисных площадей (тенденция к увеличению уровня вакантных площадей начиналась еще до кризисов, в 2007 и 2013 годах соответственно) на фоне значительного объема ввода нового предложения. Кризису 2020 года предшествовало, напротив, существенное снижение доли свободных площадей на протяжении последних четырех лет, ограниченный прирост нового предложения, и, как следствие, образование дефицита качественного офисного предложения на рынке. При этом, беспрецедентные события этого года, введение серьезных ограничительных мер, сдерживающих бизнес активность, а также рекордные показатели спроса в 2018-2019 годах, повлияли на более существенное сокращение объема новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей в этот кризис, в отличии от предыдущих. Если в 2009 году этот показатель упал на 21%, в 2014 году – на 30%, то, по нашим ожиданиям, в 2020 году снижение может составить почти 40%. В абсолютных же значениях объем арендованных и приобретенных офисных помещений по итогам этого года может достигнуть 1-1,1 млн кв. м, что соответствует уровню 2016 года и в 1,5 раза выше значения в 2014 году.
Объем нового предложения по итогам 2020 года может составить порядка 500 000 кв. м, что на 29% превзойдет значение в 2019 году (388 100 кв. м). Однако больше половины этого объема сформировано бизнес-центрами, построенными под собственные нужды организаций («Ростех-Сити», «Два капитана»), а ряд объектов на момент ввода в эксплуатацию уже частично заняты арендаторами. Тенденция к тому, что не все площади в новых офисных зданиях будут доступны для рынка на момент завершения строительства, сохранится и в последующие годы. Так, уже на текущий момент из заявленного нового предложения на 2021 год занята половина объема, а из заявленного на 2022 и 2023 годы – по четверти объема в каждом году. По нашим прогнозам, в 2021 году объем ввода в эксплуатацию может составить 660 000 кв. м, из которых только 320 000 кв. м доступны для аренды или приобретения.
Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года может составить 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%). Плавное увеличение этого показателя началось со II квартала, когда ухудшение эпидемиологической ситуации и вынужденный массовый переход на удаленный формат работы, привели к высвобождению некоторых площадей. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей. По нашим прогнозам, этот показатель сохранится на уровне близком к 11% в 2021 и 2022 годах.
При текущей конъюнктуре рынка, дефицит качественного офисного предложения может усилиться в определенных зонах города в следующие несколько лет. Доля свободных площадей в сегменте класса А может увеличится до 12% к концу 2020 года, что значительно ниже уровня 2009 года (27%) и 2014 года (28%). В перспективе 2021–2023 годов будет построено около 1,2 млн кв. м офисных площадей класса А. Учитывая средний объем сделок за последние 5 лет в этом сегменте (520 000 кв. м), заявленный объем может быть поглощен за 2 года. Объем доступного предложения класса А может также значительно отличаться в разных субрынках Москвы. Так, наибольший выбор сохранится за МКАД, в Москва-Сити будет образовываться всплеск в момент ввода нового крупного объекта, а в центральных районах и в зоне между ТТК и МКАД, исключая Ленинградский коридор, такое предложение может быть единично. При этом, основной спрос на офисные площади класса А, по нашим прогнозам, будут проявлять представители технологичного сектора и фарминдустрии, потребность в офисных площадях у которых будет расти.
Уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост по итогам 2020 года, прежде всего за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счет увеличения курса доллара к рублю. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составит 45-46 тыс. руб./кв. м/год (на 7% выше значения на конец 2019 года). Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на помещения классе А (без учета класса А Прайм) составит около 26 тыс. руб./кв. м/год, на помещения класса В – порядка 16 тыс. руб./кв. м/год, что превосходит уровень конца 2019 года на 12% и 7% соответственно. Все ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов. Стоит отметить, что коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут значительно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды. В среднесрочной перспективе, по нашим прогнозам, наличие нового качественного предложения будет стимулировать транзакционную активность. Уровень ставок аренды по таким сделкам будет более высоким.
Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве
Предложение
По итогам 2020 года ввод в эксплуатацию торговых площадей в Москве составит 254 тыс. кв. м, что на 27% превышает показатель 2019 года, когда открылось 200 тыс. кв. м. Пандемия не скорректировала даты открытия крупных объектов: в конце февраля состоялось открытие ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», которые было перенесено с 2019 года (GLA 72 000 кв. м), ТЦ в составе МФК Kvartal West (44 000 кв. м), ТЦ в составе ТПУ Щелковский (GLA 60 000 кв. м). В 2021 году ожидается открытие около 500 тыс. кв. м торговых площадей. 25% этого объема - объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 30% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group. Кроме того, на 2021 год запланирован запуск ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м), ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а также ТЦ в составе ТПУ «Селигерская» (GLA 54 000 кв. м). Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).
Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы к концу года может составить 10-12%, если ограничения на работу ТЦ не будут введены повторно. С одной стороны, сети продолжают оптимизировать число точек. С другой, объем свободных площадей увеличится ввиду запуска новых объектов, в которых уровень вакантных площадей, как правило, превышает среднерыночный показатель. В 2021 году в ТЦ Москвы продолжится рост уровня вакантных площадей за счет высвобождения блоков площадью от 50 до 300 кв. м. Успешные ТЦ, расположенные вне центра города, сохранят низкий уровень вакантных площадей.
Спрос
Согласно данным Росстата, годовой прирост розничного товарооборота Москвы составил 5% в июне и 7,1% в июле после снижения показателя в весенние месяцы, на которые пришлись ограничения на работу торговых объектов. Однако по итогам сентября и октября темпы восстановления потребления начали замедляться: годовой прирост товарооборота составил 1,6% в сентябре и 0% в октябре. Это может свидетельствовать о том, что отложенный спрос был реализован в летний период, и потребители вновь стали более осторожны в своих тратах. При этом, с учетом «Черной пятницы», предновогодних распродаж и ограничений по выезду из страны на праздники в связи с коронавирусом, мы рассчитываем на традиционный рост продаж и посещаемости в декабре. Согласно последнему прогнозу Oxford Economics оборот розничной торговли и потребительские расходы в абсолютном значении вернутся к докризисному уровню к концу 2022 года.
Международные бренды
С начала года открылось 17 магазинов новых международных брендов, 13 из которых открыли магазин стандартного формата. О приостановлении своей деятельности на территории России заявили международные бренды – Longchamp, Lefties, а также сеть кинотеатров CJ CGV. В ближайшие 2 года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
Коммерческие условия
Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 г. Размер скидки зависит от профиля арендатора и позиции собственника ТЦ. Скидки для fashion-операторов составляли от 10 до 30% на время ограниченной работы торговых центров. Для люксовых операторов скидки в период ограниченной работы розницы (апрель, май) составили до 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле 60%. С августа арендная плата вернулась к докризисному уровню. Снижение прайм-ставки в топовых и ключевых моллах было зафиксировано во II кв. и составило 15% по отношению к началу 2020 года. В 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться, а скидки для операторов по текущим договорам аренды сохранятся. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года, по нашим оценкам.
Торговая недвижимость. Регионы
Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE
Предложение
Объем ввода новых площадей в региональных городах в 2020 году составит 207 тыс. кв. м., что в 2,7 раз ниже прошлогоднего показателя. Около 60% изначально запланированного девелоперами объема нового ввода в 2020 г. перенесено на следующий год. Корректировка девелоперами годового объема ввода обусловлена не только влиянием пандемии и связанными с ней рисками. Масштабный перенос сроков открытия был ожидаем, так как 8 из 14 торговых центров в начале текущего года планировали запуск в четвертом квартале. За 11 месяцев 2020 года открылось 4 объекта: ТРЦ «Казань Молл» в Казани (GLA 53,9 тыс. кв. м), ТРЦ «Балтия Молл» в Калининграде (GLA 40,5 тыс. кв. м), ТЦ в составе МФК Green Park в Нижневартовске (GLA 37,6 тыс. кв. м), ТЦ Матрешка в Тюмени (GLA 18 тыс. кв. м). К вводу в 2021 году. девелоперами заявлено около 400 тыс. кв. м торговых площадей.
Восстановление посещаемости ТЦ после повторного открытия
Посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливается по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводятся повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращаются в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения. Некоторые моллы фиксируют превышение показателя относительно докризисного значения. Например, посещаемость ТРЦ «Калина Молл» превысила значение за аналогичный период 2019 года в июле и августе на 5% и 8% соответственно, в сентябре на 23% и в октябре на 2%. 12 ноября 2020 года состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день. В ближайшие дни ожидается открытие многозального кинотеатра Киномакс с первым в Татарстане зале IMAX, а уже в начале 2021 года - развлекательного парка TeikaBoom и продуктового супермаркета.
Перспективы строительства торговой недвижимости
Сегодня наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра (Братск, Великие Луки, Волгодонск), а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке (Ноябрьск, Ханты-Мансийск, Якутск, Магадан, Благовещенск, Петропавловск-Камчатский, Хабаровск). До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: в 2020 г. их доля в общем объеме нового ввода составила 32%, в 2019 года - 38%.
Гостиницы
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
В 2020 году среди всех сегментов коммерческой недвижимости гостиничный рынок оказался одним из наиболее подверженных влиянию кризисного явления, которое является форс-мажором. Закрытие границ, прекращение авиасообщения, снижения числа бизнес-поездок, отмена всех мероприятий стали ответом на быстрое распространение вируса COVID-19.
В 2020 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал снижение среднего тарифа относительно 2019 года на 13%. Сегмент люкс единственный наращивает тариф - +6% YoY. В данном сегменте традиционно высока доля иностранных гостей, индивидуальных путешественников и деловых туристов. В силу закрытых границ и всех введенных ограничений число иностранцев в столице значительно сократилось, многие путешественники пересмотрели свои планы. Отельеры понимают, что снижение тарифа в люксовых отелях не сможет решить текущие проблемы, а в долгосрочной перспективе негативно отразится на рынке в целом.
2020 год продемонстрировал самый низкий показатель загрузки в истории. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2020 снизился более чем вдвое (-42 п.п.) и составит по итогам года около 35%.
В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow Taganskaya (154 номера). Это первое открытие с начала года в Москве и первый отель под брендом Movenpick в столице. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще одного брендированного объекта - Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).
В целом, в России за 2020 год появилось всего 5 гостиниц (всего около 700 номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Краснодар, Сочи, Саранск, Ульяновск. Часть объектов по России представляли собой ребрендинг существующих гостиниц. В Саранске и Ульяновске открылись гостиницы под брендом Radisson, оба отеля представляют собой ребрендинг. В Краснодаре начала работать гостиница Hampton by Hilton.
Многие московские открытия, по объективным причинам, были перенесены на 2021 год. На 2021 год в Москве должны открыться 9 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1,5 тыс. номеров. Сроки открытия объектов, очевидно, могут двигаться, все будет зависеть от динамики рынка в 2021 году.
Ключевые тренды 2020-2021:
- Сокращение глубины бронирований – путешественники в силу фактора неопределенности стали отказываться от планирования поездок заранее
- Рост внутреннего туризма. На фоне ограничений люди предпочитают внутренние направления международным
- Загрузка и тариф гостиниц в туристических локациях демонстрируют уверенный рост
- Снижение числа деловых поездок – глобальные компании пересматривают свои корпоративные политики о командировках
- Замедление ввода нового гостиничного предложения
- Восстановление рынка, по нашим прогнозам, возможно к середине 2021 года, восстановление международного спроса ожидается не ранее III квартала 2021 года.
Вирус COVID-19, падение рубля, закрытие границ и другие факторы сделают 2020 год самым «запоминающимся» в истории гостиничного рынка Москвы.
Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE
Сегмент складской недвижимости, вполне очевидно, оказался самым устойчивым в нестандартных условиях, возникших в этом году. Главная причина этой устойчивости состоит в том, что складская недвижимость является базовой инфраструктурой для обеспечения жизнедеятельности людей. Практически все товары, которыми мы пользуемся в повседневной жизни, на пути от их производства в наши руки, нужно где-то хранить, сортировать, распределять и, в конце концов, удобно и вовремя доставлять потребителю.
Однако, важно понимать, что динамика складского рынка в 2020 году, его рост и характер развития лишь в малой степени зависели от пандемии и карантинных ограничений. Сегмент развивается не в рамках одного года и в нём происходят более сильные и долгосрочные процессы, нежели сравнительно краткосрочные ограничения, с которым мы столкнулись уходящем году.
Рынок складской недвижимости Московской области
Спрос
Показатель спроса в этом году составит 1,4-1,5 млн кв. м и будет близок к рекордному значению 2018 года - 1.6 млн кв. м. Высокая активность, в существенной степени, стала результатом закрытия ряда крупных сделок. На топ-10 крупнейших сделок в этом году пришлось почти 60% спроса (для сравнения в 2019 году десять крупнейших сделок сформировало всего 37% рынка).
Отдельно стоит отметить, что в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области:
- Компания Ozon подписала build-to-suit соглашение, по которому девелопер «Ориентир» построит специализированный склад общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Де-факто такой склад эквивалентен стандартному складу размером около 200 тыс. кв. м, т.к. у нового объекта будет увеличенная высота потолков, а значит и увеличенный объём хранения. Ozon начнёт использовать этот объект начиная с 2021 года.
- Компания «ВсеИнструменты.ру» ещё один крупный игрок сегмента онлайн торговли, также заказала себе нестандартный склад. Проект будет реализован девелопером PNK в логистическом парке «PNK Парк Домодедово» в два этапа: доступ к первому объекту площадью 94 000 кв. м компания «ВсеИнструменты.ру» получит весной 2021 года. Вторая очередь площадью 88 000 кв. м будет готова весной 2022 года.
Сильное «смещение» активности рынка в сторону больших сделок в этом году также связано с тем, что сегмент «среднестатистической» аренды, «среднестатистического» арендатора, который берёт склад 10 тыс. кв. м, в готовом стандартном объекте, заметно «просел» в этом году (30% снижение по сравнению с 2019 годом).
Ещё одной интересной особенностью 2020 года стало преобладание сделок Build-to-suit, строительства под клиента (60% спроса в 2020 против 17% в 2019 году) – большим компаниям нужны нестандартные здания и здания большой площади. Сегмент готовых стандартных складов такого предложить не может.
Предложение
В девелопменте сохраняется тренд предыдущих двух лет – фокус на строительство под клиента. 80% площадей, которые ещё находятся в стадии строительства, уже сданы в аренду или приобретены клиентами. Многие объекты изначально строятся под клиента, а многие начинаются как спекулятивный девелопмент, но находят своего арендатора ещё на этапе строительства. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн кв. м.
Среди крупнейших объектов 2020 стоит отметить PNK Парк Вёшки, площадью 108 тыс. кв. м – первый склад класса А на МКАД, нестандартное здание (частично 2-х этажное, с доступом грузовых автомобилей на верхний этаж), которое полностью арендовала компания «ВкусВилл».
Свободные площади и ставки аренды
Большая часть спроса носит форвардный характер. Это сделки, когда клиент занимает не готовый свободный объект, а склад, который будет построен через год, специально для него. Либо площади вторичного рынка, которые освободятся через какое-то время.
В свою очередь девелопмент отражает потребности спроса и большая часть стройки ведётся под клиента.
Таким образом: с одной стороны, большое количество сделок не приводит к тому, что поглощаются вакантные площади, а, с другой стороны, строительство не приводит к выбросу на рынок новых площадей. В итоге мы получаем равновесное сбалансированное состояние, когда доля свободных площадей сохраняется на одном и том же, достаточно низком уровне. По итогам года доля свободных площадей составит 4.5-5%
Ставки аренды, в свою очередь, также не будут подвержены сильным колебаниям. До конца года на рынке сохранится текущий показатель ставки. На отдельных субрынках возможен рост в 2-3%. Локальный рост будет происходить в случае реализации текущих вакантных площадей на том или ином субрынке.
Региональные рынки складской недвижимости
Второй год подряд, после рекордного 2019 года (1 млн кв. м), в регионах наблюдается высокая активность. По итогам I - III кв. 2020 года показатель спроса составил 613 тыс. кв. м, а к концу года может достичь уровня в 700-800 тыс. кв. м. Если в прошлом году наиболее активными были онлайн ритейлеры, которые сформировали основной объём сделок, в этом году основным игроком вновь стал традиционный лидер спроса в регионах – продуктовый ритейл.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка, в Петербурге работает 7,5 тыс. ресторанов и кафе.
Одни из них существуют больше века, другие – не могут продержаться и полугода. Какие места в городе считаются самыми «рыбными» для общепита и чему отдают предпочтение сегодня их посетители – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Согласно данным Петростата, в 2016 году оборот рынка общепита Северной столицы составил 65,3 млрд рублей, что на 9% больше по сравнению с 2015 годом. На тысячу жителей приходится 86,6 посадочного места.
Кто на новенького
Как объясняет руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная, на рынке стрит-ритейла среди представителей общепита по-прежнему популярен Невский проспект и прилегающие к нему улицы, зарекомендовавшие себя как «ресторанные»: улица Рубинштейна, Белинского, Конюшенная площадь, а также Петроградская сторона в районе площади Льва Толстого и Сенная площадь. Среди несетевых проектов среднего ценового сегмента – улицы в районе площади Восстания, такие как Некрасова, Жуковского, Маяковского. Держатели же дорогих ресторанов в первую очередь ориентируются на благородное соседство. Премиальные рестораны расположены в «золотом треугольнике», на набережных, на Крестовском острове, а также при гостиницах высокого уровня.
«Улицы Рубинштейна и Б. Конюшенная – для более респектабельных потребителей, там есть возможность парковаться. На улицах Белинского, Гороховой и наб. канала Грибоедова разместились более демократичные заведения. На Невском проспекте открывается, в основном, фаст-фуд и кафе, рассчитанные на туристов и клерков», – пояснила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.
Кроме того, петербургский общепит начал переезжать в спальные районы города.
«В новых районах увеличивается предложение. Растет трафик вследствие увеличения объема жилой недвижимости, плотности застройки», – говорит руководитель департамента street-retail компании Colliers International в Петербурге Александр Просенков.
Наиболее прибыльные локации в новых районах, по мнению директора по развитию сети ресторанов «Евразия» Евгения Гуменюка, это территории у станций метро «Девяткино» и «Парнас».
«Там проживает население с хорошей платежеспособностью, а цены на аренду не так «кусаются» как на Невском», – прокомментировал ресторатор, совладелец «СкайРест Групп» Александр Затуливетров.
Кроме того, за 2015-2016 годы вектор покупательского спроса сместился в сторону торгово-развлекательных комплексов. Согласно данным руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, доля общепита в арендуемых площадях торговых центров города составляет 6%. Наиболее насыщенным с точки зрения ресторанных площадей является ТРК «Галерея», за ним следуют «Невский центр» и «Гранд Каньон». По количеству арендаторов данного сегмента лидируют «Галерея», «Питер Радуга», «Лето», «Гранд Каньон». Большая доля в сегменте общепита приходится на долю ресторанов с обслуживанием. Такое распределение характерно как для Петербурга, так и для Москвы.
«Ценовой сегмент операторов, характерных для ТРК, определяется, скорее, как «средний», «средний минус», но есть и исключения, обусловленные географическим расположением объектов. Операторы сегмента «средний плюс» функционируют в ТРЦ «Галерея», «Невский центр», «Питер Радуга» – торговых комплексах, расположенных в Центральном районе либо в престижном Московском», – сказала Юлия Чернышева.
Аренда в приоритете
Представители ресторанного бизнеса обычно не покупают, а берут в аренду помещения. «Сетевые операторы арендуют, предпочитая средства пускать в оборот и открывать новые точки. Если сетевой оператор и приобретает помещение, то только в проверенном востребованном месте или когда нет возможности арендовать, например, на улице Рубинштейна», – сказала Марина Пузанова.
Условия аренды для ресторанов и кафе не отличаются от тех, что предоставляют другим арендаторам. «Мы находимся в едином «арендном поле», размер арендных ставок зависит исключительно от локации и площади помещения, популярности и проходимости места. При этом они варьируются от 1 тыс. до 4 тыс. руб. за кв. м в месяц», – сказал Евгений Гуменюк.
Что касается тенденций в стоимости арендных ставок, то в этом вопросе спикеры разошлись во мнении. Александр Просенков уверен, что она почти не изменилась. «Кризисные явления в экономике мы ощутили на себе в большей степени, население в первую очередь сократило расходы на рестораны и развлечения. Благодаря адекватной оценке сложной экономической ситуации со стороны большинства собственников помещений, нам удалось сохранить арендные ставки на прежнем уровне, без существенных индексаций», – отмечает господин Гуменюк.
Однако Юлия Корчемная считает, что в связи с высоким спросом потенциальных арендаторов ставки на помещения, расположенные в центре и технически оснащенные для открытия точек общественного питания, увеличились.
В свою очередь Марина Пузанова говорит, что ставки растут из-за высокого спроса и инфляционных процессов. Но рост наблюдается не стремительный, так как исторический центр в городе обширный и есть масса мест для развития. В этом году эксперты прогнозируют корректировку арендных ставок в зависимости от локации помещений. Из-за этого разрыв между удачно расположенными помещениями и объектами с низким трафиком увеличится.
Гурметизация гамбургера
По мнению Юлии Чернышевой, основные тренды ресторанного бизнеса последнего времени – гурметизация и ориентир на качество. Рестораторы приходят к сокращению позиций меню в сторону монопродукта, а также работают над качеством и подачей блюд.
К числу изменений на ресторанном рынке Евгений Гуменюк относит снижение потребительской активности населения и усиление «борьбы» за клиента.
«Активно развивается стрит-фуд, кофейни, винные бары, молодежные музыкальные бары, а также семейные рестораны и новый формат – рестораны, где целевым направлением стал детский досуг, например, «АндерСон» или Mouse House», – перечислила Марина Пузанова. К слову, в марте на Комендантском проспекте открылось кафе «АндерСон». Как сообщила менеджер по маркетингу «АндерСона» в Санкт-Петербурге Вероника Гуринова, в планах компании расширить сеть в Петербурге минимум до десяти заведений, из них два-три будут открыты уже в 2017 году.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, за 2016 год в Санкт-Петербурге открылось 110 новых кафе и ресторанов. Доля заведений в формате помещений street retail составила 84%. Часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров.
Крупнейшим среди открывшихся за год и самым вместительным среди ресторанов китайской кухни в городе стал «Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в выставочном комплексе «Ленэкспо» на Васильевском острове. Площадь заведения составляет около 6 тыс. кв. м, на которых могут разместиться 700 гостей.
Еще один масштабный проект 2016 года – семейный ресторан «Ферма Бенуа», дополнивший культурное пространство «Бенуа 1890», развитие которого началось в 2011 году с момента продажи на торгах комплекса лесной молочной фермы Бенуа.
Крупный ресторан «Маймун», расположенный в гостинице «Park Inn by Radisson Прибалтийская», пополнил карту сети Ginza.
Среди недавно открытых заведений общественного питания в помещениях встроенного формата на Невском проспекте заметными стали Amsterdam Chips Company, Bread & Meat, «МАО» и ресторан с уникальной концепцией «Квартира Кости Кройца».
Кроме того, в историческом центре города начали свою работу рестораны «Тартарбар» Дмитрия Блинова, «Кококо» Матильды Шнуровой, а также Amo Cucinare, «Центральный», The Repa.
мнение
Александр Затуливетров, ресторатор, совладелец «СкайРест Групп»:
– Стихийные уличные кафе в палатках – ушли в прошлое. На второй план отошли и необычные интерьеры с модными названиями. Теперь гости выбирают рестораны с авторской кухней или открытые медийной персоной. Успехом пользуются бары с крафтовым пивом и бургерами. Такие места рассчитаны на хипстеров, готовых отдать за вечер 300-500 рублей. Популярнее стали дорогие рестораны. Шоковый эффект от кризиса прошел, и люди уже не боятся тратить больше денег.
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.