CBRE подводит итоги 2020 года и делает прогноз на 2021 год
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, торговой, гостиничной и складской недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2021 года.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE
Ключевым событием 2020 года, безусловно, стала пандемия, сказавшаяся на развитии экономик и течении бизнес процессов во всем мире. В России ее влияние началось во II квартале, с ростом числа заболевших в конце марта и последующим введением карантина. После ослабления ограничений, направленных на борьбу с коронавирусом, и постепенным оживлением рынка в III квартале, в последней четверти года как российская, так и мировая экономика находятся под давлением «второй» волны коронавируса. Снижение темпов роста глобальной экономики ожидается с 2,6% в 2019 году до -4,5%. По разным прогнозам, ВВП России в 2020 году покажет падение на -5,9% - -3,9% с 1,3% в прошлом году, а восстановление экономики до уровня 2019 года стоит ожидать не ранее 2022 года. Волатильность цены на нефть и повышение странового риска под влиянием геополитической конъюнктуры повлияли на девальвацию рубля в 2020 году. Обменный курс увеличился с 61,9 руб. за доллар США на начало года до 75,9 руб. на конец ноября. Совокупность этих факторов будет сдерживать динамику рынка коммерческой недвижимости. В 2020 году ключевая ставка ЦБ была снижена до рекордно низкого уровня – 4,25%, что создает более доступные условия для привлечения финансирования. Увеличение спреда между доходностью недвижимости и низких процентных ставок может стать одним из основных стимулом инвестирования в недвижимость.
Ликвидность глобального рынка инвестиций в недвижимость находилась на пике в 2018-2019 годах. В 2020 году, по нашим прогнозам, объем вложений сократится на 38% (до 670 млрд долл. США), однако за счет мирового переизбытка ликвидности уже в 2021 году ожидается рост на 50% до 1 000 млрд долл. США. По предварительным итогам 2020 года объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть близко к прошлому году значения, порядка 250 млрд руб. При этом, вложения в жилой сегмент (участки под строительство жилых проектов) увеличились на около 41% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, напротив, может сократится на 27%. Такая динамика в коммерческой недвижимости соответствует мировым трендам. Так, по прогнозам CBRE, объем инвестиций в недвижимость в Северной и Южной Америке снизится на 43% в 2020 году, а в регионе Европа, Ближний Восток, Африка (EMEA) и Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР) – на 30% в каждом.
Наибольший прирост объема вложений в 2020 году наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд руб. в 2019 году до почти 77 млрд руб., а доля этого сегмента в структуре инвестиций выросла на 13 п. п. до 35%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в этом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% в 2020 году до более чем 40 млрд руб. за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. На этот сегмент пришлось 19% объема вложений против 14% в прошлом году. Основной объем инвестиций в офисные объекты произошел в I квартале (почти 45% вложений) до ухудшения состояния рынка на фоне пандемии. Во многом за счет активного начала года объем вложений в офисную недвижимость по итогам года увеличился на 10% до более чем 70 млрд руб., несмотря на спад объема инвестиций в последующих кварталах 2020 года. Доля офисного сегмента также увеличилась до 32% в этом году против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость, вложения в этот сегмент показали существенное снижение на почти 80% по сравнению со значением в прошлом году до 16 млрд руб., и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился менее существенно на почти 40% до 11 млрд руб. Доля вложений в торговые объекты может составить минимальное с 2014 года значение около 7% в структуре инвестиций (на 22 п. п. ниже уровня 2019 года).
Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 57% в этом году.
С начала пандемии существенно сократилась доля иностранных вложений. Основной объем сделок формируют инвестиции российских компаний. Их доля увеличилась до 94% в 2020 году против 74% в предыдущем году. При этом, инвестиционная активность еще сильнее сконцентрировалась в столичном регионе. Доля рынка Москвы в объеме инвестиций в 2020 году увеличилась до 82% против 60% годом ранее, тогда как доля рынка Санкт-Петербурга и региональных рынков сократились на 17 п. п. до 14% и на 5 п. п. до 4% соответственно.
Торговый сегмент вследствие пандемии пострадал наиболее существенно, сокращение ставок аренды или получение скидок на аренду было характерно для большинства объектов. Данный тренд уже нашел свое отражение в ставке капитализации для торговых объектов, увеличившейся с 9,5% до 10% в 2020 году. В офисном сегменте ставка капитализации наиболее стабильна (9,25% на конец 2020 года против 9% в 2019 году), однако неопределенность в стратегиях компаний по аренде офисных площадей в будущем и сохранению формата «работа из дома» может оказывать негативное влияние на ставки капитализации в среднесрочной перспективе. Привлекательность складских комплексов, по нашим ожиданиям, продолжит увеличиваться, ставка капитализации на складские объекты снизилась с 11% до 10,5% по итогам года.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на следующий год, но, мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE
Начавшийся в 2020 году кризис на фоне борьбы с пандемией COVID-19, существенно изменил динамику рынка офисной недвижимости Москвы. При этом, реакция ключевых показателей на резкое ухудшение внешнего фона отлична от того, что происходило в предыдущие кризисные периоды, вызванные мировым финансовым кризисом в 2008-2009 годах и локальным валютным кризисом в 2014-2015 годах. Прежде всего это связано с состоянием рынка на момент начала негативных процессов. Предыдущие кризисы сопровождал стремительный рост доли свободных офисных площадей (тенденция к увеличению уровня вакантных площадей начиналась еще до кризисов, в 2007 и 2013 годах соответственно) на фоне значительного объема ввода нового предложения. Кризису 2020 года предшествовало, напротив, существенное снижение доли свободных площадей на протяжении последних четырех лет, ограниченный прирост нового предложения, и, как следствие, образование дефицита качественного офисного предложения на рынке. При этом, беспрецедентные события этого года, введение серьезных ограничительных мер, сдерживающих бизнес активность, а также рекордные показатели спроса в 2018-2019 годах, повлияли на более существенное сокращение объема новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей в этот кризис, в отличии от предыдущих. Если в 2009 году этот показатель упал на 21%, в 2014 году – на 30%, то, по нашим ожиданиям, в 2020 году снижение может составить почти 40%. В абсолютных же значениях объем арендованных и приобретенных офисных помещений по итогам этого года может достигнуть 1-1,1 млн кв. м, что соответствует уровню 2016 года и в 1,5 раза выше значения в 2014 году.
Объем нового предложения по итогам 2020 года может составить порядка 500 000 кв. м, что на 29% превзойдет значение в 2019 году (388 100 кв. м). Однако больше половины этого объема сформировано бизнес-центрами, построенными под собственные нужды организаций («Ростех-Сити», «Два капитана»), а ряд объектов на момент ввода в эксплуатацию уже частично заняты арендаторами. Тенденция к тому, что не все площади в новых офисных зданиях будут доступны для рынка на момент завершения строительства, сохранится и в последующие годы. Так, уже на текущий момент из заявленного нового предложения на 2021 год занята половина объема, а из заявленного на 2022 и 2023 годы – по четверти объема в каждом году. По нашим прогнозам, в 2021 году объем ввода в эксплуатацию может составить 660 000 кв. м, из которых только 320 000 кв. м доступны для аренды или приобретения.
Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года может составить 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%). Плавное увеличение этого показателя началось со II квартала, когда ухудшение эпидемиологической ситуации и вынужденный массовый переход на удаленный формат работы, привели к высвобождению некоторых площадей. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей. По нашим прогнозам, этот показатель сохранится на уровне близком к 11% в 2021 и 2022 годах.
При текущей конъюнктуре рынка, дефицит качественного офисного предложения может усилиться в определенных зонах города в следующие несколько лет. Доля свободных площадей в сегменте класса А может увеличится до 12% к концу 2020 года, что значительно ниже уровня 2009 года (27%) и 2014 года (28%). В перспективе 2021–2023 годов будет построено около 1,2 млн кв. м офисных площадей класса А. Учитывая средний объем сделок за последние 5 лет в этом сегменте (520 000 кв. м), заявленный объем может быть поглощен за 2 года. Объем доступного предложения класса А может также значительно отличаться в разных субрынках Москвы. Так, наибольший выбор сохранится за МКАД, в Москва-Сити будет образовываться всплеск в момент ввода нового крупного объекта, а в центральных районах и в зоне между ТТК и МКАД, исключая Ленинградский коридор, такое предложение может быть единично. При этом, основной спрос на офисные площади класса А, по нашим прогнозам, будут проявлять представители технологичного сектора и фарминдустрии, потребность в офисных площадях у которых будет расти.
Уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост по итогам 2020 года, прежде всего за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счет увеличения курса доллара к рублю. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составит 45-46 тыс. руб./кв. м/год (на 7% выше значения на конец 2019 года). Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на помещения классе А (без учета класса А Прайм) составит около 26 тыс. руб./кв. м/год, на помещения класса В – порядка 16 тыс. руб./кв. м/год, что превосходит уровень конца 2019 года на 12% и 7% соответственно. Все ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов. Стоит отметить, что коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут значительно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды. В среднесрочной перспективе, по нашим прогнозам, наличие нового качественного предложения будет стимулировать транзакционную активность. Уровень ставок аренды по таким сделкам будет более высоким.
Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве
Предложение
По итогам 2020 года ввод в эксплуатацию торговых площадей в Москве составит 254 тыс. кв. м, что на 27% превышает показатель 2019 года, когда открылось 200 тыс. кв. м. Пандемия не скорректировала даты открытия крупных объектов: в конце февраля состоялось открытие ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», которые было перенесено с 2019 года (GLA 72 000 кв. м), ТЦ в составе МФК Kvartal West (44 000 кв. м), ТЦ в составе ТПУ Щелковский (GLA 60 000 кв. м). В 2021 году ожидается открытие около 500 тыс. кв. м торговых площадей. 25% этого объема - объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 30% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group. Кроме того, на 2021 год запланирован запуск ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м), ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а также ТЦ в составе ТПУ «Селигерская» (GLA 54 000 кв. м). Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).
Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы к концу года может составить 10-12%, если ограничения на работу ТЦ не будут введены повторно. С одной стороны, сети продолжают оптимизировать число точек. С другой, объем свободных площадей увеличится ввиду запуска новых объектов, в которых уровень вакантных площадей, как правило, превышает среднерыночный показатель. В 2021 году в ТЦ Москвы продолжится рост уровня вакантных площадей за счет высвобождения блоков площадью от 50 до 300 кв. м. Успешные ТЦ, расположенные вне центра города, сохранят низкий уровень вакантных площадей.
Спрос
Согласно данным Росстата, годовой прирост розничного товарооборота Москвы составил 5% в июне и 7,1% в июле после снижения показателя в весенние месяцы, на которые пришлись ограничения на работу торговых объектов. Однако по итогам сентября и октября темпы восстановления потребления начали замедляться: годовой прирост товарооборота составил 1,6% в сентябре и 0% в октябре. Это может свидетельствовать о том, что отложенный спрос был реализован в летний период, и потребители вновь стали более осторожны в своих тратах. При этом, с учетом «Черной пятницы», предновогодних распродаж и ограничений по выезду из страны на праздники в связи с коронавирусом, мы рассчитываем на традиционный рост продаж и посещаемости в декабре. Согласно последнему прогнозу Oxford Economics оборот розничной торговли и потребительские расходы в абсолютном значении вернутся к докризисному уровню к концу 2022 года.
Международные бренды
С начала года открылось 17 магазинов новых международных брендов, 13 из которых открыли магазин стандартного формата. О приостановлении своей деятельности на территории России заявили международные бренды – Longchamp, Lefties, а также сеть кинотеатров CJ CGV. В ближайшие 2 года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
Коммерческие условия
Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 г. Размер скидки зависит от профиля арендатора и позиции собственника ТЦ. Скидки для fashion-операторов составляли от 10 до 30% на время ограниченной работы торговых центров. Для люксовых операторов скидки в период ограниченной работы розницы (апрель, май) составили до 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле 60%. С августа арендная плата вернулась к докризисному уровню. Снижение прайм-ставки в топовых и ключевых моллах было зафиксировано во II кв. и составило 15% по отношению к началу 2020 года. В 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться, а скидки для операторов по текущим договорам аренды сохранятся. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года, по нашим оценкам.
Торговая недвижимость. Регионы
Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE
Предложение
Объем ввода новых площадей в региональных городах в 2020 году составит 207 тыс. кв. м., что в 2,7 раз ниже прошлогоднего показателя. Около 60% изначально запланированного девелоперами объема нового ввода в 2020 г. перенесено на следующий год. Корректировка девелоперами годового объема ввода обусловлена не только влиянием пандемии и связанными с ней рисками. Масштабный перенос сроков открытия был ожидаем, так как 8 из 14 торговых центров в начале текущего года планировали запуск в четвертом квартале. За 11 месяцев 2020 года открылось 4 объекта: ТРЦ «Казань Молл» в Казани (GLA 53,9 тыс. кв. м), ТРЦ «Балтия Молл» в Калининграде (GLA 40,5 тыс. кв. м), ТЦ в составе МФК Green Park в Нижневартовске (GLA 37,6 тыс. кв. м), ТЦ Матрешка в Тюмени (GLA 18 тыс. кв. м). К вводу в 2021 году. девелоперами заявлено около 400 тыс. кв. м торговых площадей.
Восстановление посещаемости ТЦ после повторного открытия
Посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливается по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводятся повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращаются в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения. Некоторые моллы фиксируют превышение показателя относительно докризисного значения. Например, посещаемость ТРЦ «Калина Молл» превысила значение за аналогичный период 2019 года в июле и августе на 5% и 8% соответственно, в сентябре на 23% и в октябре на 2%. 12 ноября 2020 года состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день. В ближайшие дни ожидается открытие многозального кинотеатра Киномакс с первым в Татарстане зале IMAX, а уже в начале 2021 года - развлекательного парка TeikaBoom и продуктового супермаркета.
Перспективы строительства торговой недвижимости
Сегодня наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра (Братск, Великие Луки, Волгодонск), а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке (Ноябрьск, Ханты-Мансийск, Якутск, Магадан, Благовещенск, Петропавловск-Камчатский, Хабаровск). До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: в 2020 г. их доля в общем объеме нового ввода составила 32%, в 2019 года - 38%.
Гостиницы
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
В 2020 году среди всех сегментов коммерческой недвижимости гостиничный рынок оказался одним из наиболее подверженных влиянию кризисного явления, которое является форс-мажором. Закрытие границ, прекращение авиасообщения, снижения числа бизнес-поездок, отмена всех мероприятий стали ответом на быстрое распространение вируса COVID-19.
В 2020 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал снижение среднего тарифа относительно 2019 года на 13%. Сегмент люкс единственный наращивает тариф - +6% YoY. В данном сегменте традиционно высока доля иностранных гостей, индивидуальных путешественников и деловых туристов. В силу закрытых границ и всех введенных ограничений число иностранцев в столице значительно сократилось, многие путешественники пересмотрели свои планы. Отельеры понимают, что снижение тарифа в люксовых отелях не сможет решить текущие проблемы, а в долгосрочной перспективе негативно отразится на рынке в целом.
2020 год продемонстрировал самый низкий показатель загрузки в истории. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2020 снизился более чем вдвое (-42 п.п.) и составит по итогам года около 35%.
В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow Taganskaya (154 номера). Это первое открытие с начала года в Москве и первый отель под брендом Movenpick в столице. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще одного брендированного объекта - Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).
В целом, в России за 2020 год появилось всего 5 гостиниц (всего около 700 номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Краснодар, Сочи, Саранск, Ульяновск. Часть объектов по России представляли собой ребрендинг существующих гостиниц. В Саранске и Ульяновске открылись гостиницы под брендом Radisson, оба отеля представляют собой ребрендинг. В Краснодаре начала работать гостиница Hampton by Hilton.
Многие московские открытия, по объективным причинам, были перенесены на 2021 год. На 2021 год в Москве должны открыться 9 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1,5 тыс. номеров. Сроки открытия объектов, очевидно, могут двигаться, все будет зависеть от динамики рынка в 2021 году.
Ключевые тренды 2020-2021:
- Сокращение глубины бронирований – путешественники в силу фактора неопределенности стали отказываться от планирования поездок заранее
- Рост внутреннего туризма. На фоне ограничений люди предпочитают внутренние направления международным
- Загрузка и тариф гостиниц в туристических локациях демонстрируют уверенный рост
- Снижение числа деловых поездок – глобальные компании пересматривают свои корпоративные политики о командировках
- Замедление ввода нового гостиничного предложения
- Восстановление рынка, по нашим прогнозам, возможно к середине 2021 года, восстановление международного спроса ожидается не ранее III квартала 2021 года.
Вирус COVID-19, падение рубля, закрытие границ и другие факторы сделают 2020 год самым «запоминающимся» в истории гостиничного рынка Москвы.
Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE
Сегмент складской недвижимости, вполне очевидно, оказался самым устойчивым в нестандартных условиях, возникших в этом году. Главная причина этой устойчивости состоит в том, что складская недвижимость является базовой инфраструктурой для обеспечения жизнедеятельности людей. Практически все товары, которыми мы пользуемся в повседневной жизни, на пути от их производства в наши руки, нужно где-то хранить, сортировать, распределять и, в конце концов, удобно и вовремя доставлять потребителю.
Однако, важно понимать, что динамика складского рынка в 2020 году, его рост и характер развития лишь в малой степени зависели от пандемии и карантинных ограничений. Сегмент развивается не в рамках одного года и в нём происходят более сильные и долгосрочные процессы, нежели сравнительно краткосрочные ограничения, с которым мы столкнулись уходящем году.
Рынок складской недвижимости Московской области
Спрос
Показатель спроса в этом году составит 1,4-1,5 млн кв. м и будет близок к рекордному значению 2018 года - 1.6 млн кв. м. Высокая активность, в существенной степени, стала результатом закрытия ряда крупных сделок. На топ-10 крупнейших сделок в этом году пришлось почти 60% спроса (для сравнения в 2019 году десять крупнейших сделок сформировало всего 37% рынка).
Отдельно стоит отметить, что в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области:
- Компания Ozon подписала build-to-suit соглашение, по которому девелопер «Ориентир» построит специализированный склад общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Де-факто такой склад эквивалентен стандартному складу размером около 200 тыс. кв. м, т.к. у нового объекта будет увеличенная высота потолков, а значит и увеличенный объём хранения. Ozon начнёт использовать этот объект начиная с 2021 года.
- Компания «ВсеИнструменты.ру» ещё один крупный игрок сегмента онлайн торговли, также заказала себе нестандартный склад. Проект будет реализован девелопером PNK в логистическом парке «PNK Парк Домодедово» в два этапа: доступ к первому объекту площадью 94 000 кв. м компания «ВсеИнструменты.ру» получит весной 2021 года. Вторая очередь площадью 88 000 кв. м будет готова весной 2022 года.
Сильное «смещение» активности рынка в сторону больших сделок в этом году также связано с тем, что сегмент «среднестатистической» аренды, «среднестатистического» арендатора, который берёт склад 10 тыс. кв. м, в готовом стандартном объекте, заметно «просел» в этом году (30% снижение по сравнению с 2019 годом).
Ещё одной интересной особенностью 2020 года стало преобладание сделок Build-to-suit, строительства под клиента (60% спроса в 2020 против 17% в 2019 году) – большим компаниям нужны нестандартные здания и здания большой площади. Сегмент готовых стандартных складов такого предложить не может.
Предложение
В девелопменте сохраняется тренд предыдущих двух лет – фокус на строительство под клиента. 80% площадей, которые ещё находятся в стадии строительства, уже сданы в аренду или приобретены клиентами. Многие объекты изначально строятся под клиента, а многие начинаются как спекулятивный девелопмент, но находят своего арендатора ещё на этапе строительства. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн кв. м.
Среди крупнейших объектов 2020 стоит отметить PNK Парк Вёшки, площадью 108 тыс. кв. м – первый склад класса А на МКАД, нестандартное здание (частично 2-х этажное, с доступом грузовых автомобилей на верхний этаж), которое полностью арендовала компания «ВкусВилл».
Свободные площади и ставки аренды
Большая часть спроса носит форвардный характер. Это сделки, когда клиент занимает не готовый свободный объект, а склад, который будет построен через год, специально для него. Либо площади вторичного рынка, которые освободятся через какое-то время.
В свою очередь девелопмент отражает потребности спроса и большая часть стройки ведётся под клиента.
Таким образом: с одной стороны, большое количество сделок не приводит к тому, что поглощаются вакантные площади, а, с другой стороны, строительство не приводит к выбросу на рынок новых площадей. В итоге мы получаем равновесное сбалансированное состояние, когда доля свободных площадей сохраняется на одном и том же, достаточно низком уровне. По итогам года доля свободных площадей составит 4.5-5%
Ставки аренды, в свою очередь, также не будут подвержены сильным колебаниям. До конца года на рынке сохранится текущий показатель ставки. На отдельных субрынках возможен рост в 2-3%. Локальный рост будет происходить в случае реализации текущих вакантных площадей на том или ином субрынке.
Региональные рынки складской недвижимости
Второй год подряд, после рекордного 2019 года (1 млн кв. м), в регионах наблюдается высокая активность. По итогам I - III кв. 2020 года показатель спроса составил 613 тыс. кв. м, а к концу года может достичь уровня в 700-800 тыс. кв. м. Если в прошлом году наиболее активными были онлайн ритейлеры, которые сформировали основной объём сделок, в этом году основным игроком вновь стал традиционный лидер спроса в регионах – продуктовый ритейл.
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.