Без локдауна: как рынок коммерческой недвижимости отреагировал на «вторую волну»
«Вторая волна» коронавируса способствовала вводу ряда новых эпидемиологических ограничений, но в отличие от весны 2020 года локдаун не понадобился. Одновременно, по словам пресс-секретаря Дмитрия Пескова, речи о дополнительной помощи малому и среднему бизнесу России на фоне коронавируса пока не идет. Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, как стратегия отказа от полных ограничений позволила сохранить активность на рынке коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады, готовый бизнес) в крупнейших городах РФ, и насколько текущий спрос выше весеннего (во время более строгих ограничительных мер).
Для оценки потенциального спроса проанализировано число просмотров объявлений на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам в городах-миллионниках за равные промежутки времени:
- «Докризисный» период (начало февраля 2020 года).
- Весенний локдаун (конец марта-апрель 2020 года)
- Осенние ограничения (конец октября- ноябрь).
- Компании не готовы снижать класс офисов, однако рассматривают другие площади для оптимизации расходов во время «удаленки». Текущий спрос на офисы на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года активность ниже на четверть. Хуже всего восстанавливается спрос в Московской и Петербургской агломерациях.
Офисы классов А/B более устойчивы в пандемию, чем офисы классов C/D.
- Бизнесу нужны склады: в крупнейших городах стали чаще интересоваться покупкой офисов (+15%), чем арендой (+7%). Спрос на склады превысил допандемийный.
- Торговые центры не могут вернуть арендаторов – спрос ниже докризисного на 40%. Стрит-ритейл потерял 31% спроса. Хуже всего восстанавливается активность в Москве и Санкт-Петербурге.
- Спрос на готовый бизнес вернулся к докризисному. Однако число желающих продать свой бизнес выше на 26%, чем весной. Наибольшее число объявлений – о реализации гостиниц, магазинов, ресторанов.
- Спрос на офисы класса А/B восстанавливается быстрее, чем на помещения класса C/D
Отсутствие локдауна по весеннему сценарию, несмотря на частичную «удаленку» в обязательном порядке, позволило поддержать спрос на рынке аренды офисной недвижимости. Текущая активность в крупнейших городах (население от 1 миллиона человек) оказалась на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года текущая активность ниже на 26%. В сравнении с июлем, когда заболеваемость шла на спад, спрос на офисы меньше всего – на 10%. Таким образом, сегмент аренды офисной недвижимости показывает минимальное падение во «вторую волну».
Более устойчивыми в пандемию оказались офисные площади классов А/B, которые выросли по спросу относительно весенних ограничений на 70%. В сравнении с началом года текущая активность ниже на 24%. Офисы классов C/D менее интересны арендаторам. В сравнении с весенними ограничениями спрос выше на 48%, относительно начала года активность ниже на 38%.
Высокая активность на рынке во многом связана с изменением стратегий компаний: после полугода «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Именно поиск новых форматов (в том числе «гибких» офисов) обеспечивает спрос на рынке. Оптимизация – главная причина поиска подходящего объекта. Но компании не готовы понижать класс (а вместе с тем – престижность) офиса.
Изменение потенциального спроса на аренду офисов в городах-миллионниках + Московская и Ленинградская обл.
Источник: Циан.Коммерческая
Рынок офисной недвижимости в Московской и Петербургской агломерациях восстанавливается хуже, чем в других крупнейших городах. В сравнении с докризисным началом года (февралем) потенциальный спрос на аренду офисов ниже на 31% в Москве, и 17% в Московской области. В Санкт-Петербурге падение чуть ниже – на 9%, зато в Ленинградской области офисами стали интересоваться реже на 55% - это самое большое падение среди остальных локаций.
Единственным городом-миллионником, где текущий спрос на аренду офисов в два раза выше, чем в начале года – это Челябинск. Примерно в полтора раза активнее и арендаторы в Ростове-на-Дону (+60%), Воронеже и Перми (48% и 45%). В остальных городах прирост не столь заметный.
В сравнении с весенним локдауном абсолютно по всем городам текущая активность выше. Только частичные ограничения позволили рынку не просто «выжить», но даже нарастить активность относительно докризисного февраля за счет отсутствия сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной.
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
- Бизнесу нужны склады - спрос на них превысил допандемийный
На фоне ограничительных мер самым устойчивым на рынке коммерческой недвижимости оказался складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос в сравнении с докризисным началом года. Причем в крупнейших городах бизнес стал чаще интересоваться покупкой офисов (+15%), чем арендой (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж – предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.
В сравнении с весенним локдауном, когда весь бизнес был поставлен на паузу, активность потенциальных арендаторов складов выше на 57%, потенциальных покупателей – на 31%.
Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками
Источник: Циан.Коммерческая
Чаще других арендой складов стали интересоваться в Казани (+122% в сравнении с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (+62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов стали интересоваться на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют и в Ростове-на-Дону (-14%), а также – Волгограде (-5%).
Покупка складов, как более серьезное вложение, интересует бизнес в Уфе (+119% в сравнении с докризисным началом года) и Нижнем Новгороде (+62%).
Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.
Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками
|
Город |
Аренда складов |
Покупка складов |
||
|
Относительно "докризисного" начала года |
Относительно весенней самоизоляции |
Относительно "докризисного" начала года |
Относительно весенней самоизоляции |
|
|
Москва |
-14% |
55% |
4% |
11% |
|
Московская область |
15% |
62% |
24% |
56% |
|
Санкт-Петербург |
14% |
70% |
15% |
56% |
|
Ленинградская область |
42% |
76% |
20% |
2% |
|
Новосибирск |
67% |
42% |
32% |
-3% |
|
Екатеринбург |
30% |
36% |
35% |
27% |
|
Казань |
122% |
109% |
10% |
0% |
|
Нижний Новгород |
62% |
40% |
94% |
-6% |
|
Челябинск |
40% |
104% |
-4% |
54% |
|
Самара |
3% |
17% |
-8% |
22% |
|
Омск |
35% |
15% |
5% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
-14% |
1% |
1% |
-1% |
|
Уфа |
63% |
48% |
119% |
24% |
|
Красноярск |
33% |
18% |
-33% |
10% |
|
Воронеж |
10% |
-12% |
-18% |
-25% |
|
Пермь |
62% |
95% |
4% |
10% |
|
Волгоград |
-5% |
-13% |
-25% |
-6% |
Источник: Циан.Коммерческая
- Торговые центры не могут вернуть арендаторов
Торговые центры сегодня открыты для посещения. Действуют дополнительные ограничения для фуд-кортов, к примеру, в Санкт-Петербурге они закрыты. Тем не менее, любой желающий может устроить шопинг, однако даже при таких условиях потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в торговые центры.
Число просмотров объявлений аренды помещений в торговых центрах сегодня на 40% ниже, чем в начале года. Впрочем, относительно периода самоизоляции, текущие показатели выше на 130%. Но это не помогло полностью компенсировать массовый отток спроса из-за падения посещаемости торговый центров. Сложнее всего обстановка в Красноярске, Москве и Уфе, где спрос в сравнении с началом года просел в полтора раза. Самая позитивная ситуация – в Казани, Новосибирске, Перми и Челябинске – только в этих четырех городах потенциальные арендаторы рассматривают помещения торговых центров в аренду чаще, чем в феврале.
Чуть активнее восстанавливается спрос на стрит-ритейл - небольшие магазины и помещения, расположенные на первых этажах зданий. Текущий спрос (число просмотров объявлений) выше докризисного в большинстве крупнейших городах, лучшие показатели – в Челябинске, Ростове-на-Дону, Казани, Омске (рост просмотров более чем в полтора раза). В целом по всем городам-миллионникам спрос на площади стрит-ритейла в аренду ниже докризисного на 31%. В сравнении с весенними ограничениями активность потенциальных арендаторов выше на 120%.
Москва и Санкт-Петербург снова в числе аутсайдеров: потенциальный спрос на аренду помещений стрит-ритейла ниже докризисного на 41% и 12% соответственно. Однако это все равно не столь большое падение в сравнении со спросом на аренду площадей в ТЦ (-49% в Москве и – 31% в Санкт-Петербурге).
Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках
|
Город |
Аренда в ТЦ |
Аренда Стрит-ритейл |
||
|
Относительно "докризисного" начала года |
Относительно весенней самоизоляции |
Относительно "докризисного" начала года |
Относительно весенней самоизоляции |
|
|
Москва |
-49% |
149% |
-41% |
122% |
|
Московская область |
-35% |
129% |
-15% |
142% |
|
Санкт-Петербург |
-31% |
252% |
-12% |
105% |
|
Ленинградская область |
-5% |
140% |
34% |
167% |
|
Новосибирск |
44% |
138% |
-27% |
15% |
|
Екатеринбург |
-3% |
95% |
21% |
128% |
|
Казань |
48% |
224% |
64% |
242% |
|
Нижний Новгород |
-39% |
111% |
-5% |
149% |
|
Челябинск |
39% |
65% |
89% |
262% |
|
Самара |
-28% |
39% |
44% |
180% |
|
Омск |
-17% |
66% |
56% |
228% |
|
Ростов-на-Дону |
-9% |
180% |
79% |
253% |
|
Уфа |
-45% |
60% |
25% |
82% |
|
Красноярск |
-58% |
11% |
-43% |
-7% |
|
Воронеж |
1% |
69% |
12% |
54% |
|
Пермь |
35% |
153% |
20% |
153% |
|
Волгоград |
-30% |
12% |
-10% |
43% |
|
Все города |
-40% |
+130% |
-31% |
+121% |
Источник: Циан.Коммерческая
- Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса
Эксперты Циан.Коммерческая отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.
Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.
Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса
Источник: Циан.Коммерческая
За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).
В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу. В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.
Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса
|
|
Относительно весеннего локдауна |
|
Москва+МО |
-6% |
|
Санкт-Петербург+ЛО |
12% |
|
Другие города (население 1 млн+) |
5% |
|
Города (население до 1 млн) |
6% |
Источник: Циан.Коммерческая
Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку - ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).
Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов
|
Город |
Интерес к покупке готового бизнеса |
Динамика объявлений о продаже готового бизнеса |
|
|
Относительно "докризисного" начала года |
Относительно весенней самоизоляции |
Относительно весенней самоизоляции |
|
|
Москва |
-3% |
70% |
-6% |
|
Московская область |
-12% |
43% |
-21% |
|
Санкт-Петербург |
0% |
72% |
49% |
|
Ленинградская область |
33% |
2% |
-48% |
|
Новосибирск |
13% |
98% |
41% |
|
Екатеринбург |
16% |
58% |
19% |
|
Казань |
9% |
-28% |
31% |
|
Нижний Новгород |
-10% |
51% |
16% |
|
Челябинск |
34% |
129% |
31% |
|
Самара |
4% |
51% |
34% |
|
Омск |
31% |
74% |
-10% |
|
Ростов-на-Дону |
-4% |
32% |
128% |
|
Уфа |
113% |
161% |
28% |
|
Красноярск |
-4% |
59% |
-18% |
|
Воронеж |
-8% |
58% |
88% |
|
Пермь |
15% |
84% |
26% |
|
Волгоград |
-14% |
83% |
-3% |
|
Все города (1 млн+) |
-2% |
61% |
5% |
Источник: Циан.Коммерческая
Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.
Какой бизнес продают чаще других
|
Сфера бизнеса |
Доля от всех объявлений о продаже готового бизнеса |
На сколько больше объявлений в сравнении с мартом |
|
отели и гостиницы |
21% |
63% |
|
магазины |
14% |
28% |
|
кафе и рестораны |
13% |
15% |
|
офисы |
12% |
31% |
|
салон красоты |
9% |
14% |
|
развлечения |
4% |
33% |
|
медицина |
2% |
14% |
|
пекарня |
2% |
18% |
|
автомобильные мойки и автосервисы |
2% |
57% |
Источник: Циан.Коммерческая
«Медленное восстановление активности на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в сравнении с другими крупнейшими городами РФ объясняется изначально большим падением спроса во время весеннего локдауна, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. – В текущих реалиях спрос обеспечен преимущественно стремлением переложить средства в более надежный актив. В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения – это самый гибкий формат, а именно способность к «трансформации» позволяет пережить турбулентность на рынке. Сложнее всего вернуть позиции – офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии. Многие компании уже оптимизировали занимаемые площади или частично переехали в коворкинги».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах Петербурга могли продолжать работу без ограничений во втором квартале 2020 г.
Это аптеки и магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи, а также ряд операторов, признанных системообразующими. Остальные арендаторы работали в формате пунктов самовывоза или полностью приостановили деятельность. Потеряв стабильный доход, часть из них не смогли нести расходы на аренду и были вынуждены освободить помещения. За апрель – июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга увеличилась на 5,9 п.п. и достигла 12,9%.
Больше всего арендаторов потерял Невский проспект – здесь освободилось 11,1%, или 30 помещений, к концу июня уровень вакантности составил 14,4%. На Б. Конюшенной показатель вырос на 6,9 п.п., до 12,5%. На Большом пр-те П.С. незанятыми остаются 12,7% (+3,9% к марту). Относительную стабильность продемонстрировали ул. Рубинштейна и Старо-Невский пр-т – доля свободных помещений на них увеличилась на 1,1 п.п. и 1,6 п.п. соответственно.
Всего за первое полугодие 2020 г. на ключевых торговых улицах Петербурга закрылось 80 магазинов и заведений, из них 60 – во втором квартале 2020 г. Больше всего закрытий – 35% пришлось на сегмент общепита. Прекратили работу Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой пр-т П.С.), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский пр-т), бар Palm (Б. Конюшенная ул.) и другие.
Закрытия в сегменте «Одежда и обувь» на ключевых торговых коридорах составили 15%. На фоне существенного снижения туристического потока прекратили работу девять сувенирных лавок, которые располагались на Невском пр-те. Сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском пр-те. Покинула рынок и книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой занимали помещения street retail.
За апрель-июнь 2020 г. на пяти центральных торговых магистралях Петербурга появилось 15 новых арендаторов, что на треть меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Всего за полгода было открыто 55 новых магазинов и заведений, из них 22 точки (40%) в сегменте общественного питания. Все открытия пришлись в основном на первые три месяца года, до ввода ограничений. Во втором квартале число заведений общепита пополнила лишь «Шоколадница» на Невском пр-те, 5 (после ребрендинга из «Кофе Хауз»).
Второе место в структуре открытий заняли магазины продуктового профиля – за полгода на ключевых торговых улицах Петербурга появилось 10 магазинов (18%). Среди них точки «Вкусвилл» на Большом пр-те П.С. и на Старо-Невском пр-те, а также фирменный магазин фабрики им. Н.К. Крупской на Невском пр-те.
Новые бутики в сегменте одежды и обуви представляли как российские дизайнерские бренды (To be blossom и Mollis), так и иностранные (Maje, Sandro). На Большом пр. П.С. готовится также открытие бутика Suitsupply. Среди новых торговых точек других профилей – часовые бутики Breitling (Старо-Невский пр-т) и Tissot (Невский пр-т), а также магазин Bork, открытие которого ожидается на Б. Конюшенной улице.
Уровень ротации помещений за прошедший год на центральных коридорах составил 11%. Одни из самых высоких показателей зафиксированы на Большом пр-те П.С. и Старо-Невском пр-те – по 12%. Так, целая серия изменений произошла на Большом проспекте П.С. Бутик Karen Millen сменил новый бренд Maje, в помещении магазина одежды Sympa теперь работает Булочная Ф. Вольчека, а на месте ресторана «Две палочки» откроется «Хачапури и вино».
В результате ограничений на фоне пандемии пострадали как крупные сетевые бренды, так и несетевые проекты. Вынужденная переориентация на доставку и работа в качестве пунктов выдачи заказанных онлайн товаров смогла лишь частично компенсировать затраты арендаторов на операционную деятельность. Ставки аренды при этом по состоянию на конец июня сохраняются в стрит-ритейле на прежнем уровне, а редкие случаи снижения арендной платы носят единичный и локальный характер.
По словам Владимира Каличава, руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International, категоричная позиция арендодателей, которые настаивают на сохранении прежнего уровня ставок, сказывается и на росте доли вакантных помещений. «Однако это переходный период, и в горизонте 3-6 месяцев собственники пойдут на уступки, после чего возможно будет зафиксировать общее снижение ставок по рынку на конкретную величину», – добавляет он.
Справка о компании
Colliers International (NASDAQ и TSX: CIGI) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости и инвестиций. Компания насчитывает более 18 000 профессионалов в 68 странах, которые совместно предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой и жилой недвижимости и инвесторам по всему миру.
В 2019 году корпоративный доход Colliers International составил 3,5 млрд долларов, при этом под управлением компании находятся активы на сумму более 33 млрд долларов. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работает более 400 сотрудников. Компания является членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), а также Ассоциации менеджеров России. Сайт Colliers International: www.colliers.ru
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 полугодия 2020 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв.м.
Рынок пополнился одним объектом, реализованным по схеме build-to-suit – компания Марвел Логистика ввела в эксплуатацию складской комплекс площадью 60 000 кв.м, который будет арендован компанией Ozon.
По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности национальной валюты, мы ожидаем, что реализация части заявленных проектов по строительству новых складских комплексов будет отложена на более поздние сроки. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.
До конца 2020 года по нашим оценкам рынок пополнится еще на 99 000 кв.м за счет ввода двух проектов от компаний Осиновая Роща и Адамант.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким, несмотря на кризисные явления экономики, связанные с пандемией COVID-19.
По итогам первого полугодия 2020 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила порядка 60 000 кв.м. Кроме этого, во втором квартале была анонсирована форвардная сделка по аренде 37 000 компанией «Эксклюзив».
Таким образом, темпы поглощения в сегменте производственно-складской недвижимости находятся на уровне сопоставимого периода прошлого года и не претерпели существенной коррекции.
Сохраняется высокий спрос на покупку складских и производственных помещений.
Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду отсутствия в первом квартале 2020 года прироста качественного спекулятивного предложения суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться.
Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции, высвобождения площадей не произошло, напротив, многие компании продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.
Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Прогноз
Справка:
IPG.Estate – консалтинговая компания в сегменте коммерческой недвижимости. Команда оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.
В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений: officemaps.ru, skladmaps.ru, retailmaps.ru, apartmaps.ru.