Апартаменты пошли на спад: объем предложения сократился на 14% площади и 18% лотов за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 447,3 тыс. кв.м и 6,2 тыс. лотов. За месяц объем предложения снизился на 10% лотов и на 13% площади, за год – на 14% площади и 18% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 22% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (43%), которая за год выросла на 10%. На долю бизнес-класса приходится 38%, которая за год практически не изменилась, а доля комфорт-класса сократилась на 11%, а его объем - на 53%.
Рынок апартаментов все больше становится рынком премиального сегмента точечной застройки. В реализации в премиум-классе находится 28 проектов в 39 корпусах.
Почти 70% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (30%), САО (20%) и СВАО (14%). За месяц во всех округах объем предложения сократился. Больше всего в 4 округах: в ЗАО – на 40%, в САО, ВАО и СЗАО – по 11%. По классам прослеживается четкое распределение по округам. Так, стандарт-класс представлен в ЮВАО (62%), комфорт-класс – в СВАО (45%) и ЗАО (25%), бизнес-класс – САО (33%), СВАО (17%) и СЗАО (14%), премиум-класс – ЦАО (63%).
50% предложения премиум-класса приходится на 2 района: Пресненский (ЦАО) - 38% и Дорогомилово (ЗАО) -16%, комфорт-класса- в районах Ясенево (ЮЗАО) и Останкинский (СВАО) по 25%, стандарт-класс – 63% в районе Марьино (СВАО. Исключение в четкой локализации по классам составляет бизнес-класс, половина которого распределяется по 5 районам: Беговой (САО)-15,4%, Алексеевский(СВАО)-9,8%,Черемушки(ЮЗАО)-8,6%,Покровское-Стрешнево(СЗАО)-8,2% и Донской(ЮАО) 7,3%.
Две трети предложения апартаментов находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 29,2% (+3,1%), на стадии благоустройства – 9,1% (+1,4%) и на стадии введения – 29,6% (-0,8%). Объем предложения на этой стадии сократился на 8%, а доля выросла на 4%.
Таже во всех классах предложение в большей части находится на заключительной стадии строительной готовности: в стандарт-классе – 100%, в комфорт-классе – 88% (+15% за месяц), в премиум-классе – 75% (+4%), в бизнес-классе - 55% (-1%).
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена за квадратный метр (СВЦ) составила 364,2 тыс. руб. (+0,5% за месяц). За год СВЦ апартаментов выросла на 23%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в комфорт-классе – на 6,2%, за год – на 11,5%. За год больше всего выросла СВЦ в премиум-классе – на 14,5%.
Структура предложения по стадии строительной готовности и классам, кв.м., %
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
В III квартале 2020 было заключено больше сделок на рынке жилья в Москве, чем в предыдущие кварталы текущего года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. В годовом выражении спрос на новостройки вырос на 43%, на вторичное жилье – на 25%, а количество ипотечных сделок – на 36%.
В III квартале 2020 года в Москве было заключено почти 31 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой и нежилой недвижимости. По сравнению с тем же периодом 2019 года, когда Росреестр зафиксировал 21,5 тыс. ДДУ, активность покупателей строящегося жилья увеличилась на 43%, а в сравнении со II кварталом 2020 года – в два раза, подсчитали аналитики «Метриум».
«Спрос на новостройки Москвы в третьем квартале не только восстановился после пандемии, но и вырос, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Это связано в первую очередь с позитивным эффектом от действия программы ипотечных ставок, и также со снижением курса рубля. В июле-августе российская валюта заметно ослабла, что стимулировало инвестиционный спрос на жилье в Москве. Особенно часто приобретали готовое жилье и другие самые ликвидные лоты в качественных проектах новостроек. Население стремилось перевести сбережение в более твёрдый актив или зафиксировать прибыль от роста курса доллара и евро».
На рынке ипотеки заемщики в Москве получили рекордное число кредитов. В III квартале Росреестр зафиксировал почти 30 тыс. ипотечных займов, что на 36% больше, чем в III квартале 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года показатель увеличился более чем в два раза.
«Полагаю, на высокую активность покупателей в III квартале оказала неопределенность оносительно судьбы программы субсидирования ипотеки, – говорит Ксения Юрьева, член совета директоров Группа Родина (девелопер первого в России жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Изначально планировалось её завершение к началу ноября, поэтому после выхода из режима самоизоляции в июне у потенциальных покупателей жилья с привлечением кредита было не так много времени на поиск недвижимости и аккумулирования собственных средств на первоначальный взнос. Это стимулировало их ускоренное принятие решение о покупке».
На вторичном рынке жилья в III квартале 2020 года спрос также превзошел докризисные значения. В Москве заключили 41,4 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 25% больше, чем в III квартале 2019 года, и в 2,3 раза больше, чем во II квартале 2020 года. Продажи вторичного жилья в III квартале стали самыми высокими за последние 7 лет, если сравнивать их с аналогичными периодами прошлых периодов.
«Полагаю, что продажи на вторичном рынке жилья косвенно стимулировала программа субсидирования ипотеки на новостройки, – анализирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – Когда открылась возможность приобрести квартиру в кредит с низкой ставкой, многие владельцы старых квартир решили выставить их на продажу. А поскольку времени у них было немного, они были склонны давать хорошие скидки, что и стимулировало повышение числа сделок».
«Бум на рынке жилья в третьем квартале стал следствием нескольких факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, мы продолжаем наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны покупателей, которые не успели или отказались покупать жилье весной. Во-вторых, активность клиентов, прежде всего инвесторов, стимулировало резкое ослабление рубля. В-третьих, покупателей подгоняли сжатые сроки программы субсидирования ипотеки. Полагаю, в ближайшие месяцы темпы прироста числа сделок несколько снизятся, но, по-видимому, тренд на повышение сохранится до конца текущего года и весенний провал будет полностью компенсирован».