Апартаменты пошли на спад: объем предложения сократился на 14% площади и 18% лотов за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 447,3 тыс. кв.м и 6,2 тыс. лотов. За месяц объем предложения снизился на 10% лотов и на 13% площади, за год – на 14% площади и 18% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 22% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (43%), которая за год выросла на 10%. На долю бизнес-класса приходится 38%, которая за год практически не изменилась, а доля комфорт-класса сократилась на 11%, а его объем - на 53%.
Рынок апартаментов все больше становится рынком премиального сегмента точечной застройки. В реализации в премиум-классе находится 28 проектов в 39 корпусах.
Почти 70% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (30%), САО (20%) и СВАО (14%). За месяц во всех округах объем предложения сократился. Больше всего в 4 округах: в ЗАО – на 40%, в САО, ВАО и СЗАО – по 11%. По классам прослеживается четкое распределение по округам. Так, стандарт-класс представлен в ЮВАО (62%), комфорт-класс – в СВАО (45%) и ЗАО (25%), бизнес-класс – САО (33%), СВАО (17%) и СЗАО (14%), премиум-класс – ЦАО (63%).
50% предложения премиум-класса приходится на 2 района: Пресненский (ЦАО) - 38% и Дорогомилово (ЗАО) -16%, комфорт-класса- в районах Ясенево (ЮЗАО) и Останкинский (СВАО) по 25%, стандарт-класс – 63% в районе Марьино (СВАО. Исключение в четкой локализации по классам составляет бизнес-класс, половина которого распределяется по 5 районам: Беговой (САО)-15,4%, Алексеевский(СВАО)-9,8%,Черемушки(ЮЗАО)-8,6%,Покровское-Стрешнево(СЗАО)-8,2% и Донской(ЮАО) 7,3%.
Две трети предложения апартаментов находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 29,2% (+3,1%), на стадии благоустройства – 9,1% (+1,4%) и на стадии введения – 29,6% (-0,8%). Объем предложения на этой стадии сократился на 8%, а доля выросла на 4%.
Таже во всех классах предложение в большей части находится на заключительной стадии строительной готовности: в стандарт-классе – 100%, в комфорт-классе – 88% (+15% за месяц), в премиум-классе – 75% (+4%), в бизнес-классе - 55% (-1%).
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена за квадратный метр (СВЦ) составила 364,2 тыс. руб. (+0,5% за месяц). За год СВЦ апартаментов выросла на 23%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в комфорт-классе – на 6,2%, за год – на 11,5%. За год больше всего выросла СВЦ в премиум-классе – на 14,5%.
Структура предложения по стадии строительной готовности и классам, кв.м., %
Предложение кровельных материалов в Петербурге и Ленинградской области огромно и разнообразно. Даже в сегменте отдельных материалов идет конкуренция за покупателя.
Производители кровельных материалов переживают сложные времена. На фоне снижения экономики происходит номенклатурное изменение спроса и перераспределение рынка. «Крупные игроки стараются воспользоваться сложной ситуацией и наращивают производство, «выдавливая» конкурентов с целью занять более прочные позиции», – говорит директор по исследованиям ABARUS Market Research Вера Никольская. На этом фоне появляются новые компании, что усиливает конкуренцию. Как говорит эксперт, «идет игра на нервах». «Среди производителей металлочерепицы уже довольно много банкротств, наверняка будут и другие жертвы кризиса. В количественном выражении рынок падает уже который год подряд», – констатирует Вера Никольская.
Однако директор по продажам компании «ОРИМА» Андрей Самойликов отмечает и другую тенденцию. «Мы наблюдаем позитивную динамику по продажам элементов безопасности кровельных материалов по сравнению с прошлым годом. Если говорить в цифрах, то это прирост в среднем на 5-10%», – подсчитал эксперт. Он объясняет это тем, что элементы безопасности используются не только при новом строительстве.
По данным ABARUS Market Research, в сегменте плоских кровель спрос смещается в сторону более долговечных материалов. А среди скатных крыш, используемых в малоэтажном домостроении, простые и дешевые материалы, даже относительно качественные, вытесняются более сложносоставными и визуально привлекательными.
На сегодняшний день большинство производителей стремятся обеспечить средний гарантийный срок службы 15-20 лет для кровельных материалов, есть материалы с большей гарантией. «При этом в памятках для каждого типа материала прописан отдельный пункт соблюдения условий срока службы материала – обслуживание кровли. К примеру, уборка снега, профосмотры и пр. Для безопасного и долговечного использования кровельных материалов необходимо применять кровельные мостики, кровельные ограждения, пристанные и кровельные лестницы, системы снегозадержания», – добавляет Андрей Самойликов.
В многоэтажном домостроении большую долю рынка занимают битумные и полимерно-битумные рулонные материалы на негниющих основах. Однако специалисты отмечают рост спроса на более современные материалы – профилированные мембраны. Полимерные ПВХ-мембраны пока не сильно распространены, но этот сегмент активно развивается.
«Существуют различные оценки объемов использования кровельных материалов. По оценкам нашей компании, 50% проданных элементов безопасности приходятся на металлочерепицу, 20% – фальцевые кровли, 20% – натуральная и композитная черепица, 5% – гибкая битумная черепица, 5% – другие виды кровельных покрытий», – уточняет Андрей Самойликов.
Стоит сказать, что некоторые материалы уходят в прошлое, это касается как рубероида, так шифера. «Старый добрый шифер дольше служит и требует меньше ремонта. При этом и стоит дешевле всего. Но именно шифер чувствует себя хуже всех кровельных материалов на рынке. Продажи его стремительно падают. Причиной тому является ориентация сегодняшних потребителей больше на внешний вид изделия», – говорит Вера Никольская. По мнению эксперта, к шиферу все слишком привыкли за долгое советское время, и он стал олицетворением примитивности и эстетической непривлекательности. «Касаясь аспектов прагматичности, для потребителя важна простота монтажа и цена. Именно поэтому металлочерепица так популярна», – считает госпожа Никольская. Очень активно развивается сегмент битумной черепицы: если она изготовлена на основе двойного стеклохолста с модифицированным связующим, то при вполне доступной цене это один из самых оптимальных материалов по отношению «цена/долговечность».
В загородном домостроении доминирует металлочерепица. Своих крупных производителей на территории Ленинградской области и города, как ни странно, нет, разве что присутствует завод «Металл-Профиль». В целом на рынке работают представительства компаний из Центрального федерального округа и Москвы.
По данным ABARUS Market Research, главный игрок на рынке кровельных материалов – это корпорация «ТехноНИКОЛЬ». Компания представлена в таких массовых сегментах, как битумные и полимерно-битумные покрытия для плоских крыш, полимерные мембраны (ПВХ и ТПО), гидроизоляционные материалы, пароизоляционные пленки, кровельные мастики, гибкая черепица. Во всех сегментах, где «ТехноНИКОЛЬ» работает, она занимает лидирующие позиции – от 30 до 40%, независимо от того, насколько сегмент насыщен конкурентами.
Компания «Охта Групп» в текущем году вложит 80 млн рублей в расширение индустриального парка «Первая городская складская компания» (ПГСК) на Пискаревском пр. Из-за высокого спроса на спекулятивные склады в Петербурге девелопер за два года увеличил площади в проекте более чем в два раза.
О планах компании «Охта Групп» Владимира Свиньина прирастить в этом году территорию индустриального парка ПГСК на 2,2 га сообщила «Строительному Еженедельнику» руководитель проектов ООО «Охта Групп» Елена Костицына. По ее словам, в работу будет вложено 80 млн рублей. «Решение о расширении проекта было принято в связи с высоким спросом на его площади со стороны арендаторов. Расширение завершится только в сентябре, но мы уже получили заявки от бизнеса на аренду 90% новой территории», – уточнила она. Все новые площади парка, по ее словам, будут предназначены для открытого хранения грузов. «К новым площадям есть интерес как со стороны новых арендаторов, так и со стороны компаний, которые уже сотрудничают с ПГСК. Минимальный запрашиваемый лот – 2,5 тыс. кв. м, максимальный – 12 тыс. кв. м. При этом ставка аренды на текущий момент находится в диапазоне от 80 до 100 рублей за 1 кв. м открытой асфальтированной площадки в месяц», – уточнили в «Охта Групп». В компании сообщили, что в кризис размер запрашиваемых площадей падает. «Среди арендаторов много представителей малого бизнеса, которые хотят снять площади от 20 кв. м до 50 тыс. кв. м. А наиболее востребованы складские площади в 1-2 тыс. кв. м».
Офисно-складской комплекс на Пискаревском пр., 150, с земельным участком площадью около 17 га компания «Охта Групп» Владимира Свиньина купила у логистической компании «Транссфера» в 2014 году. На тот момент под нужды индустриального парка были приспособлены только 5,1 га территории, где было около 13 тыс. кв. м складов и офисов, а также две открытые площадки для хранения товаров. В течение года «Охта Групп» увеличила площадь индустриального парка еще на 4,6 га, вложив в проект 100 млн рублей. И сейчас площади ПГСК арендуют более 150 компаний.
Среди ключевых арендаторов – «Славдом», «Желдорэкспедиция», «РРТ Глобал», а также СТД «Петрович», который занял в индустриальном парке 5,5 га под распределительный центр. Таким образом, расширение ПГСК в этом году – второе за два года. Общая площадь парка за это время выросла в 1,2 раза.
По данным компании JLL в Санкт-Петербурге, суммарно за первое полугодие 2016 года в Петербурге было введено 138,6 тыс. кв. м складов. Это рекорд сегмента за всю историю наблюдений. «Практически все проекты были реализованы в Шушарах, на юге города. И почти все введенные объекты являются проектами built-to-suit. Поэтому говорить о каком-то буме рынка неправильно», – полагает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Крупных сделок по аренде площадей в уже существующих комплексах немного. «Объем свободных площадей в классе А составляет 12,2%, что на 24,6% ниже показателей I квартала этого года. Однако в классе В ситуация не столь радужная: уровень вакансии достиг рекордных 16,5%», – подсчитала директор по консалтингу NAI Becar Ирина Реут. Но основной ввод складских объектов, по ее прогнозу, придется на конец 2016 года: ожидается прирост более чем на 100 тыс. кв. м. «Рынок в последние годы развивался за счет активности торговых операторов, прежде всего продуктовых. Однако большинство крупных ретейлеров построили себе распределительные центры, поэтому этот источник спроса почти иссяк. А оживления со стороны производственных компаний пока не видно», – констатирует Владислав Фадеев.