Москва покинула топ-5 городов по росту цен на элитное жилье
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.
- Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.
- В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.
- «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.
- Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.
- Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.
- Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».
Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %
Город |
Мировой регион |
Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), % |
Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), % |
||
1 |
Окленд |
Австралазия |
12,9% |
0,1% |
|
2 |
Манила |
Азия |
10,2% |
0,0% |
|
3 |
Шэньчжэнь |
Азия |
8,9% |
2,2% |
|
4 |
Торонто |
Северная Америка |
8,4% |
3,8% |
|
5 |
Сеул |
Азия |
7,4% |
3,9% |
|
6 |
Цюрих |
Европа |
7,3% |
1,9% |
|
7 |
Ванкувер |
Северная Америка |
6,6% |
1,8% |
|
8 |
Лос-Анджелес1,3 |
Северная Америка |
6,2% |
2,7% |
|
9 |
Женева |
Европа |
6,1% |
1,6% |
|
10 |
Шанхай |
Азия |
5,7% |
2,1% |
|
11 |
Сан-Франциско1,3 |
Северная Америка |
5,5% |
1,9% |
|
12 |
Майами1,3 |
Северная Америка |
4,9% |
1,9% |
|
13 |
Стокгольм |
Европа |
4,6% |
4,3% |
|
14 |
Эдинбург |
Европа |
4,0% |
2,3% |
|
15 |
Франкфурт |
Европа |
3,8% |
1,8% |
|
16 |
Сидней |
Австралазия |
2,3% |
-1,5% |
|
17 |
Перт |
Австралазия |
2,2% |
-1,3% |
|
18 |
Голд-Кост |
Австралазия |
1,8% |
-0,7% |
|
19 |
Гуанчжоу |
Азия |
1,6% |
1,7% |
|
20 |
Вена |
Европа |
1,5% |
0,1% |
|
21 |
Токио2 |
Азия |
1,3% |
-0,2% |
|
22 |
Москва |
Россия и СНГ |
1,3% |
-1,4% |
|
23 |
Брисбен |
Австралазия |
1,1% |
-1,4% |
|
24 |
Берлин |
Европа |
0,9% |
1,4% |
|
25 |
Тайбэй |
Азия |
0,7% |
0,0% |
|
26 |
Мельбурн |
Австралазия |
0,3% |
-0,7% |
|
27 |
Дели |
Азия |
0,2% |
-0,1% |
|
28 |
Бухарест |
Европа |
0,1% |
0,1% |
|
29 |
Париж |
Европа |
-0,5% |
-2,1% |
|
30 |
Пекин |
Азия |
-0,5% |
0,6% |
|
31 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
-0,6% |
-0,1% |
|
32 |
Джакарта |
Азия |
-1,0% |
0,0% |
|
33 |
Мумбаи |
Азия |
-1,3% |
-0,7% |
|
34 |
Бангалор |
Азия |
-1,4% |
-1,5% |
|
35 |
Монако |
Европа |
-3,3% |
0,0% |
|
36 |
Мадрид |
Европа |
-3,5% |
-1,6% |
|
37 |
Куала-Лумпур |
Азия |
-3,6% |
-1,1% |
|
38 |
Дубай |
Ближний Восток |
-3,7% |
-1,7% |
|
39 |
Дублин |
Европа |
-4,1% |
-0,3% |
|
40 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
-4,1% |
-1,3% |
|
41 |
Лондон |
Европа |
-4,5% |
0,2% |
|
42 |
Найроби |
Африка |
-5,3% |
-1,1% |
|
43 |
Гон-Конг |
Азия |
-5,4% |
-1,5% |
|
44 |
Бангкок |
Азия |
-6,0% |
0,0% |
|
45 |
Сингапур |
Азия |
-6,1% |
-1,1% |
Таблица ранжирована по годовой динамике
Источник: Knight Frank Research, 2020
1Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена
2Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен
3Прогноз
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем предложения снизился на 2,5 % площади и на 1,8% лотов за месяц. За год сокращение составило 33% по площади и 36% по количеству лотов.
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЗАО (20,1%), ЮАО (16%) и САО (15,6%). За месяц больше всего объем предложения сократился в ЦАО - на 22,3%, в ЮАО и САО на 6,4% и на 5,6%. В СВАО предложение выросло на 13,8% в результате выхода нового проекта и в СЗАО – на 7,8%.
Более трети экспозиции по-прежнему приходится на 3 района: Даниловский (ЮАО) – 14,9%, Раменки (ЗАО) – 9,7% и Хорошево-Мневники (СЗАО) – 8,7%. Больше всего за месяц сократился размер предложения в районах Пресненский – на 27%, Филевский парк – на 15% и Раменки – на 11%.
По стадиям строительной готовности почти 60% предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ - 24,8%, на стадии благоустройства – 12,6% и введено - 21,6%. На начальной стадии строительства находится 27,4% предложения: нулевой цикл – 20,6% и монтаж первых этажей – 6,8%. За отчётный месяц размер предложения на начальной стадии вырос на 10%, а на заключительной сократился на 2,2%.
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 286,8 тыс. руб. (+2,2% за месяц). За год СВЦ выросла на 17%. С начала 2020 года СВЦ на квартиры бизнес-класса выросла на 16,4%.
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 22,5 млн руб., которая выросла на 1,2% за месяц. За год цена выросла на 22% с 18,5 млн руб.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 234,6 тыс. руб., которая выросла на 1,7% за месяц. Самым дорогим по-прежнему является ЮАО с СВЦ на уровне 320,2 тыс. руб., которая выросла на 2,8%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Доля квартир с отделкой достигла 72% на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Год назад только в 57% квартир была предусмотрена такая опция. При этом доля квартир с финишной отделкой выросла, а число вариантов жилья с предчистовой отделкой сократилось.
По данным аналитиков «Метриум», в октябре на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса московские девелоперы продавали 12,7 тыс. квартир. Большинство из них – 8,1 тыс. единиц – предлагались с отделкой под ключ от застройщика. Еще 3,6 тыс. квартир были без отделки. Промежуточная опция – предчистовая отделка, которая еще называется white box, – была представлена в 1 тыс. квартир.
Соответственно, доля квартир с отделкой (чистовой и предчистовой) составила 72% от общего объема предложения, из которых варианты жилья под ключ образуют 64%, а white box – 8%. Без отделки застройщики продавали 28% жилья на рынке массовых новостроек.
Доля квартир с отделкой устойчиво растёт последние годы, отмечают эксперты «Метриум». Год назад у потенциальных покупателей жилья на рынке массовых новостроек Москвы на выбор было только немногим более половины таких вариантов жилья. На долю квартир с отделкой приходилось 57% квартир, из которых чистовая отделка была предусмотрена в 43% квартир, а white box – в 14%. Без отделки было 43% вариантов жилья.
«Покупатели отдают предпочтение разным типам отделки, и квартиры без отделки все еще востребованы рынком, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». – Клиенты всегда стремятся придать индивидуальность новой квартире, что трудно сделать в жилье под ключ и отчасти в вариантах с white box. Другие клиенты, напротив, хотят сэкономить время и силы, поэтому приобретают жилье с готовыми планировочными и дизайнерскими решениям. Поэтому интересом пользуются все опции рынка. Тем не менее мы стимулируем продажи квартир под ключ в нашем проекте. К примеру, мы заключили соглашение с одним из производителей кухонной мебели, который помогает клиентам определиться с дизайнерскими решениями в таком жилье».
Динамика структуры предложения по типу отделки за последние 12 месяцев указывает, что девелоперы планомерно наращивают предложение жилья с отделкой. Это связано с возросшим спросом на такую опцию со стороны основной массы покупателей.
«На рынке жилья с отделкой и без есть разные тенденции, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квартиры с предчистовой отделкой представляются покупателям золотой серединой. Не нужно тратить время и деньги на черновые работы, а дизайнерские решения можно выбрать самому. Полагаю, именно поэтому доля таких квартир снизилась: спрос очень высокий. Также сохраняется высокий спрос на жилье без отделки, так как по-прежнему многие клиенты рассчитывают делать ремонт самостоятельно, к тому же на рынке немало инвесторов, которые часто приобретают для перепродажи «черновые» квартиры. Наконец квартиры с отделкой также пользуются большим спросом. Чем выше стоимость квартир, тем меньше желание клиентов дополнительно вкладываться в них после получения ключей. Поэтому отделка под ключ – это тренд, и именно поэтому предложения такого жилья растет быстрее спроса, что и обуславливает увеличение числа таких объектов».
Источник: «Метриум»