Москва покинула топ-5 городов по росту цен на элитное жилье
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.
- Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.


- В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.
- «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.
- Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.
- Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.
- Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».
Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %
|
Город |
Мировой регион |
Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), % |
Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), % |
||
|
1 |
Окленд |
Австралазия |
12,9% |
0,1% |
|
|
2 |
Манила |
Азия |
10,2% |
0,0% |
|
|
3 |
Шэньчжэнь |
Азия |
8,9% |
2,2% |
|
|
4 |
Торонто |
Северная Америка |
8,4% |
3,8% |
|
|
5 |
Сеул |
Азия |
7,4% |
3,9% |
|
|
6 |
Цюрих |
Европа |
7,3% |
1,9% |
|
|
7 |
Ванкувер |
Северная Америка |
6,6% |
1,8% |
|
|
8 |
Лос-Анджелес1,3 |
Северная Америка |
6,2% |
2,7% |
|
|
9 |
Женева |
Европа |
6,1% |
1,6% |
|
|
10 |
Шанхай |
Азия |
5,7% |
2,1% |
|
|
11 |
Сан-Франциско1,3 |
Северная Америка |
5,5% |
1,9% |
|
|
12 |
Майами1,3 |
Северная Америка |
4,9% |
1,9% |
|
|
13 |
Стокгольм |
Европа |
4,6% |
4,3% |
|
|
14 |
Эдинбург |
Европа |
4,0% |
2,3% |
|
|
15 |
Франкфурт |
Европа |
3,8% |
1,8% |
|
|
16 |
Сидней |
Австралазия |
2,3% |
-1,5% |
|
|
17 |
Перт |
Австралазия |
2,2% |
-1,3% |
|
|
18 |
Голд-Кост |
Австралазия |
1,8% |
-0,7% |
|
|
19 |
Гуанчжоу |
Азия |
1,6% |
1,7% |
|
|
20 |
Вена |
Европа |
1,5% |
0,1% |
|
|
21 |
Токио2 |
Азия |
1,3% |
-0,2% |
|
|
22 |
Москва |
Россия и СНГ |
1,3% |
-1,4% |
|
|
23 |
Брисбен |
Австралазия |
1,1% |
-1,4% |
|
|
24 |
Берлин |
Европа |
0,9% |
1,4% |
|
|
25 |
Тайбэй |
Азия |
0,7% |
0,0% |
|
|
26 |
Мельбурн |
Австралазия |
0,3% |
-0,7% |
|
|
27 |
Дели |
Азия |
0,2% |
-0,1% |
|
|
28 |
Бухарест |
Европа |
0,1% |
0,1% |
|
|
29 |
Париж |
Европа |
-0,5% |
-2,1% |
|
|
30 |
Пекин |
Азия |
-0,5% |
0,6% |
|
|
31 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
-0,6% |
-0,1% |
|
|
32 |
Джакарта |
Азия |
-1,0% |
0,0% |
|
|
33 |
Мумбаи |
Азия |
-1,3% |
-0,7% |
|
|
34 |
Бангалор |
Азия |
-1,4% |
-1,5% |
|
|
35 |
Монако |
Европа |
-3,3% |
0,0% |
|
|
36 |
Мадрид |
Европа |
-3,5% |
-1,6% |
|
|
37 |
Куала-Лумпур |
Азия |
-3,6% |
-1,1% |
|
|
38 |
Дубай |
Ближний Восток |
-3,7% |
-1,7% |
|
|
39 |
Дублин |
Европа |
-4,1% |
-0,3% |
|
|
40 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
-4,1% |
-1,3% |
|
|
41 |
Лондон |
Европа |
-4,5% |
0,2% |
|
|
42 |
Найроби |
Африка |
-5,3% |
-1,1% |
|
|
43 |
Гон-Конг |
Азия |
-5,4% |
-1,5% |
|
|
44 |
Бангкок |
Азия |
-6,0% |
0,0% |
|
|
45 |
Сингапур |
Азия |
-6,1% |
-1,1% |
Таблица ранжирована по годовой динамике
Источник: Knight Frank Research, 2020
1Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена
2Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен
3Прогноз
По мнению строителей, металлочерепица является самым популярным материалом для создания скатной крыши в России. По оценкам экспертов, размер этого рынка составляет около 120 тыс. кв. м в год. При этом ежегодно спрос на металлические кровли растет не менее чем на 15%.
«Рынок металлочерепицы создавался с середины 90-х годов XX века усилиями финских поставщиков и их торговых представителей в России. Сейчас уже практически вся металлочерепица в нашей стране – местного производства. Ее делают заводы, оснащенные самым современным оборудованием по профилированию металлочерепицы, поэтому у крупных российских производителей качество профилирования не уступает заводам в Финляндии и Швеции», – прокомментировали ситуацию специалисты компании «Уникма».
Андрей Мальцев, руководитель департамента кровельных систем компании «Металл Профиль», рассказал, что металлочерепица имеет ряд преимуществ перед другими видами покрытий. «В отличие от «мягкой кровли» и ондулина, металлическая кровля полностью негорюча. По сравнению с «мягкой кровлей» она имеет меньшую стоимость из-за отсутствия сплошной обрешетки из OSB-плит (что для «мягкой кровли» является обязательным элементом). В отличие от натуральной кровли, металлочерепица имеет вес в 10-12 раз меньше – всего 4,5 кг на 1 кв. м, натуральная черепица – 45-55 кг на 1 кв. м. Металлическая кровля абсолютно негигроскопична. Как известно, глиняная и керамическая черепица имеет свойство впитывать влагу, что иногда во время снижения температуры ниже –2 °С приводит к растрескиванию черепицы», – объяснил Андрей Мальцев.
По словам специалиста, металлические кровельные материалы в основном используются в скатных крышах с углом склона выше 12 градусов. Как правило, они устойчивы к большому количеству агрессивных воздействий, при этом весьма просты в монтаже, имеют большой срок службы, низкую эксплуатационную стоимость и даже утилизационную стоимость. Это связано с тем, что металлическую кровлю, в отличие от битумных и керамических материалов, после окончания срока службы можно сдать в металлолом и получить деньги.
Эксперты и представители отрасли отмечают, что рынок производителей металлочерепицы довольно насыщен. При этом специалисты говорят, что в этом сегменте строительной отрасли в регионах наблюдается высокий уровень конкуренции. По подсчетам Анны Молчановой, заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза, на российском рынке работают более 200 производителей металлочерепицы. Лидером рынка, по версии ABARUS Market Research, является ГК «Металл Профиль». Другие крупные производили – ЗАО «Самарский завод «Электрощит-Стройиндустрия», ПО «Металлист», ОАО «ММК-Профиль-Москва», ЗАО «Стальинвест», ОАО «Челябинский завод профилированного стального настила», ООО «Климовский профнастил» и др.
«По данным ВЦИОМ, компания «Металл Профиль» является лидером по объему переработки стали с покрытиями, занимает первое место в России по производству профнастила и металлочерепицы. В компанию входят 16 заводов, в том числе и в Санкт-Петербурге. Совокупные производственные мощности позволяют перерабатывать свыше 1,5 млн тонн металла в год. Объем переработки в 2013 году составил 813 тыс. тонн», – подтвердили свою позицию в компании «Металл Профиль».
«В Петербурге присутствует продукция российского и финского производства. Среди крупных игроков рынка стоит отметить ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист» (бренд Grand Line), компанию Ruukki и др. Присутствует и металлочерепица, созданная на основе стали из Китая», – прокомментировала Анна Молчанова.
Специалисты выделяют пять наиболее популярных типов профилей: «Монтеррей», на который приходится почти 80% рынка, «Каскад», «Андалузия», «Испанская дюна» и «Памир».
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), индекс потребительских цен на металлочерепицу по итогам июня 2014 года по отношению к такому же периоду 2013 года составил 102,22% в Ленобласти, что говорит о небольшом увеличении стоимости. В Санкт-Петербурге индекс потребительских цен равняется 100%, то есть специалисты ЕМИСС роста цен не наблюдают.
С начала 2014 года на местном рынке существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа. Так, поставки из Украины сократились более чем на 35%. При этом российские металлургические предприятия, наоборот, увеличили производство продукции.
Артем Папков, руководитель коммерческой службы обособленного подразделения ООО «Компания Металл Профиль» в Санкт-Петербурге, прокомментировал состояние рынка металлопроката так: «Общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать таким термином, как «затянувшаяся стагнация». Тем не менее по итогам первого полугодия 2014 года по сравнению с таким же периодом 2013-го ощущается незначительный рост объемов потребления металлопроката. Премиальный сегмент убедительно показывает положительную динамику на протяжении последних лет. Это говорит о смене потребительских приоритетов в пользу качественных, подтвержденных увеличенным сроком службы материалов. В то же время со стороны строительных организаций ощущается растущая потребность в тонколистовых материалах».
Рост потребления
В свою очередь, Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой», утверждает, что потребление металлопроката в первом полугодии 2014 года в Петербурге и Ленинградской области выросло по сравнению с первым полугодием 2013 года на 5-7%. При этом, по его словам, с начала года существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа, что позволило российским предприятиям увеличить объем производства.
По его словам, рынок металлопроката Санкт-Петербурга довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «ЕВРАЗ», ОАО «Северсталь», НЛМК и др. Кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.
«Основным поставщиком строительного металлопроката для СЗФО является ОАО «Северсталь». Но поскольку объема Череповецкого комбината не хватает, то в наш регион поступает продукция с уральских заводов (ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «Евраз»), а также из Беларуси. Конкретно указать доли каждого из игроков сложно, так как благодаря ценовой политике металлургов соотношение поставляемого проката постоянно меняется», – добавил он.
Цена выросла
Виген Балаян, управляющий компании «ПромэксМет», пояснил, что объем потребления металлопроката зависит от сезона и, как правило, повышается в летний период. «В связи с этим металлобазы закупают металлпрокат заранее. Например, наша компания увеличила закупку товара еще в феврале, чтобы не задерживать поставки клиентам в период активного ведения строительных работ. Кроме этого, покупка металлотрейдерами продукции заранее позволяет сдерживать растущие в сезон цены. Надо отметить, что стоимость арматуры к лету 2014 по некоторым позициям поднялась на 25%. Этот рост ожидаемый и не искусственный, учитывая качество российского металла, можно смело говорить о благоприятной среде в этом сегменте рынка», – прокомментировал он.
Мирослав Августинович рассказал, что непосредственно в строительстве используется традиционный сортимент металлопроката – это в первую очередь арматура, далее в этом списке идут балка, швеллер, шпунт и уголок и, конечно, плоский прокат. «Естественно, в том виде, в котором металл производится, он в большинстве случаев не потребляется. Из него изготавливают различные изделия, металлоконструкции, которые потом используются при производстве работ. Соответственно, это требует предварительной обработки металлопроката: его резки в нужный размер, гнутья, сварки в определенные конструкции (например, сетки и каркасы), некоторые изделия подвергаются антикоррозийной обработке», – отметил он.
Борьба за чистоту рынка
Участники рынка металлопроката говорят о том, что в отрасли активизировались «кустарные» производства, которые выпускают продукцию из металла более низкого качества и демпингуют.
Артем Папков констатировал, что на сегодняшний день рынок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области все больше и больше заполняется разнообразными «кустарными» производствами, которые производят продукцию из сырья не самого лучшего качества, но по низким ценам. «Данные производители, как правило, не соблюдают ценовую политику, сформировавшуюся на территории, чем вынуждают опускать цены. Добросовестные поставщики металлопроката постоянно стараются переориентировать покупателей приобретать более качественный металл, хоть он немного и дороже. С каждым годом потребители все больше обращают внимание на долговечность и качество металла. Большую роль в продажах по Петербургу и Ленобласти играет территориальный принцип. Если брать непосредственно города, то здесь в основном представлены офисы продаж компаний, имеющих в своем штате компетентных менеджеров, которые способны донести информацию по материалам, их характеристике и свойствам. В то время как рынок Ленинградской области в основном заполнен торгующими стройбазами, в которых представлен дешевый металл по бросовым ценам. Данное направление сложно переориентировать в связи со средним уровнем заработка потребителя, живущего в регионе», – отметил он.
В свою очередь, Виген Балаян также констатировал, что рынок металлотрейдеров в Санкт-Петербурге и Ленинградской области довольно насыщен. По его словам, крупные игроки, давно зарекомендовавшие себя на рынке, выстраивают прозрачные отношения с заказчиком: поставляют продукцию из качественного металла, который отвечает требованиям ГОСТа по марке стали, обеспечивают честную отгрузку, оперативную доставку и т. д. «Существуют на рынке и недобросовестные металлотрейдеры, которые часто занижают цену на продукцию за счет недовеса и недовоза, дезинформируют заказчика, что мешает оперативно загрузить товар и привезти его на склад, доставляют изделия не той марки стали и не того типоразмера, который требуется для важных объектов, например детского сада или гипермаркета. Зачастую недобросовестные металлотрейдеры звонят клиентам от имени крупных, имеющих опыт и положительную репутацию на рынке игроков. При этом в реальности являются другим юридическим лицом. В основном речь идет о мелких компаниях, зачастую даже фирмах-однодневках», – заключил он.
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Стоимость металлопроката в первое полугодие 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросла на 10%. Связано это в первую очередь с политической ситуацией, а также с удешевлением рубля по отношению к бивалютной корзине.