Москва покинула топ-5 городов по росту цен на элитное жилье
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.
- Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.
- В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.
- «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.
- Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.
- Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.
- Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».
Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %
|
Город |
Мировой регион |
Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), % |
Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), % |
||
|
1 |
Окленд |
Австралазия |
12,9% |
0,1% |
|
|
2 |
Манила |
Азия |
10,2% |
0,0% |
|
|
3 |
Шэньчжэнь |
Азия |
8,9% |
2,2% |
|
|
4 |
Торонто |
Северная Америка |
8,4% |
3,8% |
|
|
5 |
Сеул |
Азия |
7,4% |
3,9% |
|
|
6 |
Цюрих |
Европа |
7,3% |
1,9% |
|
|
7 |
Ванкувер |
Северная Америка |
6,6% |
1,8% |
|
|
8 |
Лос-Анджелес1,3 |
Северная Америка |
6,2% |
2,7% |
|
|
9 |
Женева |
Европа |
6,1% |
1,6% |
|
|
10 |
Шанхай |
Азия |
5,7% |
2,1% |
|
|
11 |
Сан-Франциско1,3 |
Северная Америка |
5,5% |
1,9% |
|
|
12 |
Майами1,3 |
Северная Америка |
4,9% |
1,9% |
|
|
13 |
Стокгольм |
Европа |
4,6% |
4,3% |
|
|
14 |
Эдинбург |
Европа |
4,0% |
2,3% |
|
|
15 |
Франкфурт |
Европа |
3,8% |
1,8% |
|
|
16 |
Сидней |
Австралазия |
2,3% |
-1,5% |
|
|
17 |
Перт |
Австралазия |
2,2% |
-1,3% |
|
|
18 |
Голд-Кост |
Австралазия |
1,8% |
-0,7% |
|
|
19 |
Гуанчжоу |
Азия |
1,6% |
1,7% |
|
|
20 |
Вена |
Европа |
1,5% |
0,1% |
|
|
21 |
Токио2 |
Азия |
1,3% |
-0,2% |
|
|
22 |
Москва |
Россия и СНГ |
1,3% |
-1,4% |
|
|
23 |
Брисбен |
Австралазия |
1,1% |
-1,4% |
|
|
24 |
Берлин |
Европа |
0,9% |
1,4% |
|
|
25 |
Тайбэй |
Азия |
0,7% |
0,0% |
|
|
26 |
Мельбурн |
Австралазия |
0,3% |
-0,7% |
|
|
27 |
Дели |
Азия |
0,2% |
-0,1% |
|
|
28 |
Бухарест |
Европа |
0,1% |
0,1% |
|
|
29 |
Париж |
Европа |
-0,5% |
-2,1% |
|
|
30 |
Пекин |
Азия |
-0,5% |
0,6% |
|
|
31 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
-0,6% |
-0,1% |
|
|
32 |
Джакарта |
Азия |
-1,0% |
0,0% |
|
|
33 |
Мумбаи |
Азия |
-1,3% |
-0,7% |
|
|
34 |
Бангалор |
Азия |
-1,4% |
-1,5% |
|
|
35 |
Монако |
Европа |
-3,3% |
0,0% |
|
|
36 |
Мадрид |
Европа |
-3,5% |
-1,6% |
|
|
37 |
Куала-Лумпур |
Азия |
-3,6% |
-1,1% |
|
|
38 |
Дубай |
Ближний Восток |
-3,7% |
-1,7% |
|
|
39 |
Дублин |
Европа |
-4,1% |
-0,3% |
|
|
40 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
-4,1% |
-1,3% |
|
|
41 |
Лондон |
Европа |
-4,5% |
0,2% |
|
|
42 |
Найроби |
Африка |
-5,3% |
-1,1% |
|
|
43 |
Гон-Конг |
Азия |
-5,4% |
-1,5% |
|
|
44 |
Бангкок |
Азия |
-6,0% |
0,0% |
|
|
45 |
Сингапур |
Азия |
-6,1% |
-1,1% |
Таблица ранжирована по годовой динамике
Источник: Knight Frank Research, 2020
1Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена
2Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен
3Прогноз
На кризисном рынке сегмент апарт-отелей оказался более устойчивым в сравнении с классическими гостиницами и отелями, чьи показатели загрузки и средние тарифы существенно снизились. Однако в перспективе рынок ждут очередные изменения, считают аналитики Becar Asset Management.
Темпы падения цен на гостиничном рынке Санкт Петербурга замедлялись, начиная с июля. Так например, если спад средней цены размеения во втором квартале составил -45% относительно аналогичного периода прошлого года, то падение средней цены в третьем квартале 2020 составило -19%. Всего же за первые три квартала текущего года снижение средней цены относительно I-III квартала 2019 составило -25%. На конец третьего квартала на гостиничном рынке Петербурга работает 400 отелей на 28,4 тыс. номеров (+4% с начала года). С июля по сентябрь вышло 5 отелей на 290 номеров. 10 отелей уровня 3-5* на 250 номеров не открылись после пандемии.
Эксперты считают, что из-за отсутствия корпоративного и группового спроса и MICE лучше себя чувствует сегмент экономичного размещения - апарт-отели, отели уровня 3*. «Все дело в том, что отелям с полным спектром услуг сложнее, чем отелям с ограниченным набором услуг - из-за зависимости от групповых туристов , - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, - также сложнее международным сетевым отелям, поскольку они всегда больше ориентированы на иностранных туристов».
Спрос на апарт-отели среди покупателей инвестиционных проектов восстановился до докризисного уровня (продано 673 юн., +17% ко II кв. 2020, +24% к III кв. 2019). За первые три квартала 2020 рост спроса на апарт-отели составил +57% к I-III кв. 2019. Спрос на сервисные апартаменты и апартаменты для жизни в III кв. вырос на +6,4% и +27% ко II кв. 2020 года соответственно. «Покупатели видят в апартаментах инструмент страхования от кризиса, - считает Ольга Шарыгина, - поскольку ключевая ставка на минимуме, ставки по депозитам снижены, а рубль ослаблен».
Средняя цена на апарт-отели уровня 3* зафиксировалась на максимумах конца марта с колебаниями около +1% - на конец III кв. она составила 171,8 тыс. (+0,5% ко II кв. 2020, +18% к III кв. 2019). Девелоперы ждут удобного момента для старта, чтобы вывести проекты по максимальным ценам. Эксперты уверены, что это скажется на рынке в сторону повышения цен, так как предложение вымывается, а новые проекты выйдут по максимальным ценам. Однако дефицита пока не предвидится, благодаря тому что в 2019 году был выведен рекордный объем. Девелоперы рассчитывают на восстановительный рост турпотока после снятия ограничений, поэтому планируемую доходность проектов не снижают.
«Другой вопрос, что рынок уже действующих проектов растет, вторичный рынок продаж апартаментов растет. И проблема реальной доходности (которую пандемия усугубила, а не создала - тут надо почувствовать разницу) тоже растет. На мой взгляд, мы скоро столкнемся с последствиями неоправданных обещаний и завышенных ожиданий. На рынке апартаментов останутся только те девелоперы, которые подкрепляют реальные доходности существующими проектами. Можно ожидать некоторое падение доверия со стороны покупателей, и дело не в пандемии, хотя на нее всё спишут. Дело в том, что при всей привлекательности сегмента апартаментов - эффективно работать в нем вдолгую, смогут не многие», - рассуждает Ольга Шарыгина.
Активизация внутреннего индивидуального туризма в третьем квартале текущего года на гостиничном рынке привела к средней загрузке проектов уровня 3-5* в границах 53-54% (-24-25 пп. к III кв. 2019). Максимальных показателей загрузка достигла в августе - 64% (-28 пп. к августу 2019). Эксперты считают, что если границы откроют в марте, то показатели рынка восстановятся к осени 2021 года на 80-90% от докризисных. Если же международные туристы вернутся только следующим летом, то срок сдвигается на конец 2021 года. Окончательный 100%-ный возврат на гостиничном рынке планируется в течение 2-3 лет.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.
- По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.
- Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
- Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
- В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.
- Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
- Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».
