Проекты новостроек «Метриум» дорожают в 2,5 раза быстрее рынка
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/4e932504/f8376784b4503ad9e1e03e3f.jpg)
Актуальные проекты новостроек, которые реализуются с участием компании «Метриум», подорожали за весь период продаж в среднем на 36%, тогда как средняя цена квадратного метра в аналогичных сегментах рынка новостроек Москвы за этот же время выросла на 14%. Таким образом, ценовая динамика в этих комплексах в 2,5 раза быстрее среднерыночных показателей.
Аналитики «Метриум» сравнили динамику цен в проектах новостроек, которые продает компания на данный момент. Эксперты проанализировали, как изменилась средняя стоимость квадратного метра с начала реализации и до сегодняшнего момента во всех комплексах, продажи которых начались с 2018 под 2020 год. Затем они сравнили этот показатель с динамикой средней стоимости квадратного метра по всему рынку московских новостроек в соответствующем классе («комфорт», «бизнес», «премиум») и типе жилья (квартир или апартаменты).
В 20 проектах, которые исследовали аналитики, средняя стоимость квадратного метра выросла в диапазоне 8-74%. В среднем проекты компании дорожают на 36%, тогда как показатели рынка за аналогичный период в среднем увеличиваются на 14%.
Так, в жилом комплексе бизнес-класса «Акватория» средний квадратный метр с начала продаж в ноябре 2018 году вырос в цене на 74%, тогда как в среднем по новостройкам бизнес-класса за этот же период квадратный метр вырос в цене на 23%. Столь же внушительная динамика цен зафиксирована в проекте комфорт-класса Discovery Park, где «квадрат» вырос в цене с июля 2018 года на 71%, тогда как другие новостройки комфорт-класса в Москве за это же время подорожали только на 17%.
Есть в списке и совсем новые проекты, которые стартовали недавно, но уже продемонстрировали внушительный рост цен. К примеру, комплекс бизнес-класса «Павелецкая Сити» (появился на рынке в декабре 2019 года) подорожал на 46% при средней динамике по рынку за этот период – 23%. ЖК бизнес-класса «Настоящее» (май 2020 года) вырос в цене на 32% при средней динамике по рынку – 7%. Комплекс премиум-класса Hide (август 2020 года) стал дороже на 24%. Цена «квадрата» в жилом комплекс бизнес-класса City Bay (июнь 2020 года) увеличилась на 20% при средней за аналогичный период – 7%. Комплекс комфорт-класса «Н 74» (июль 2020) стал дороже на 17% при средней динамике по рынку – 5%.
«Сопоставление ценовой динамики отдельных проектов со средними показателями показывает, что несмотря на явный бум цен, капитализация проектов новостроек очень разнообразна, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Объем предложения большой и застройщики предлагают разные по уровню ликвидности проекты, которые с точки зрения привлекательности вложений совсем не аналогичны. Успешные новостройки дорожают примерно в 2-3 раза быстрее рынка. Соответственно, инвестору необходимо отслеживать появление новинок, чтобы максимизировать прибыль, вложившись на самой ранней стадии строительства. При этом лучше обращаться к экспертам, которые имеют инсайт о новинках. Хорошую доходность можно получить, если «зайти» в проект на старте, а хороший выбор инвестиционных предложений и возможность записаться в лист ожидания есть только в там, где эта информация собирается одновременно по нескольким проектам и появляется раньше, чем у других. Именно они способны сформировать портфель проектов, который может послужить “витриной” привлекательных для инвестиций ЖК».
Насколько проекты «Метриум» дорожают быстрее рынка
Проект |
Район |
Класс |
Старт продаж |
Цена на старте, тыс. руб/кв.м |
Цена III кв. 2020 г., тыс. руб/кв.м |
Динамика цены с начала продаж |
Средняя стоимость кв.м в сегменте* на начало продаж, тыс. руб. |
Средняя стоимость кв.м. в III кв. 2020, тыс. руб. |
Динамика средней стоимости квадратного метра в сегменте за аналогичный период |
Среднемесячный прирост средней стоимости квадратного метра в проекте, % |
Акватория |
Левобережный |
бизнес |
ноя.18 |
172 |
300 |
74% |
225 |
276 |
23% |
3% |
Discovery Park |
Ховрино |
комфорт |
июл.18 |
147 |
251 |
71% |
162 |
190 |
17% |
3% |
Фили Сити |
Филевский парк |
бизнес |
янв.18 |
182 |
304 |
67% |
223 |
276 |
24% |
2% |
Soho+Noho |
Беговой |
бизнес |
авг.18 |
225 |
355 |
58% |
247 |
258 |
4% |
2% |
Discovery |
Ховрино |
комфорт |
июл.18 |
171 |
261 |
53% |
162 |
190 |
17% |
2% |
Метрополия |
Южнопортовый |
бизнес |
сен.18 |
145 |
216 |
49% |
226 |
276 |
22% |
2% |
Slava |
Беговой |
премиум |
сен.20 |
319 |
475** |
49% |
582 |
604 |
4% |
24% |
Бауман Хаус |
Басманный |
бизнес |
сен.18 |
218 |
320 |
47% |
226 |
276 |
22% |
2% |
Павелецкая Сити |
Даниловский |
бизнес |
дек.19 |
214 |
312 |
46% |
225 |
276 |
23% |
5% |
D1 |
Тимирязевский |
бизнес |
июл.18 |
186 |
269 |
45% |
226 |
276 |
22% |
2% |
ILOVE |
Останкинский |
бизнес |
окт.18 |
175 |
251 |
43% |
225 |
276 |
23% |
2% |
Настоящее |
Раменки |
бизнес |
май.20 |
221 |
292 |
32% |
258 |
276 |
7% |
6% |
Hide |
Раменки |
премиум |
авг.20 |
297 |
367 |
24% |
601 |
613 |
2% |
12% |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
май.19 |
445 |
543 |
22% |
480 |
604 |
26% |
1% |
Сити Бэй |
Покровское-Стрешнево |
бизнес |
июн.20 |
176 |
212 |
20% |
259 |
276 |
7% |
5% |
Н 74 |
Нижегородский район |
комфорт |
июл.20 |
179 |
209 |
17% |
181 |
190 |
5% |
6% |
Соседи 21/19 |
Рязанский |
комфорт |
июн.20 |
197 |
226 |
15% |
182 |
190 |
4% |
4% |
Alcon Tower |
Беговой |
бизнес |
ноя.19 |
324 |
375 |
16% |
259 |
258 |
-0,4% |
1% |
ALIA |
Покровское-Стрешнево |
комфорт |
сен.19 |
174 |
195 |
12% |
172 |
190 |
10% |
1% |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
бизнес |
сен.20 |
289 |
325** |
13% |
259 |
276 |
7% |
7% |
*Под сегментом понимается сопоставимый класс и тип предложения (квартиры или апартаменты).
**Уровень цен на конец ноября 2020
Источник: «Метриум»
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/202bfdbd/2d16629dbcfb4e28205d4a75.jpg)
По данным 4 000 кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 3 квартале 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов составил 2,66 млн. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,8% (в 3 квартале 2019 года – 2,43 млн. руб.). При этом по сравнению с «докарантинным» 1 кварталом 2020 года данный показатель вырос менее существенно - на 3,7% (в январе-марте 2020 года - 2,57 млн. руб.) (Диаграмма 1).
Вместе с тем, стоит напомнить, что во 2 квартале текущего года по сравнению с предыдущим кварталом средний чек ипотечного кредита сокращался сразу на 4,7% до 2,45 млн. руб. Таким образом, в 3 квартале данный показатель не только отыграл это падение, но и вышел на рекордные значения. При этом в сентябре 2020 года средний размер ипотеки оказался на уровне 2,72 млн. руб. или на 10,7% больше, чем годом ранее (в сентябре 2019 года – 2,46 млн. руб.).
При этом в сентябре 2020 года среднее значение Персонального кредитного рейтинга (ПКР) заемщика по ипотеке составило 717 баллов (минимальное значение – 300 баллов, максимальное – 850 баллов) (Таблица 1).
* - узнать свой ПКР и контролировать его динамику может каждый гражданин России бесплатно и без ограничений на сайте НБКИ: https://www.nbki.ru/serviceszaem/pkr/
В сентябре 2020 года самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов среди 30 регионов РФ – лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Москве (5,90 млн. руб.), Московской области (4,41 млн. руб.), Санкт-Петербурге (3,53 млн. руб.), а также в Приморском крае (3,28 млн. руб.) и Ленинградской области (3,12 млн. руб.).
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов (среди 30 регионов РФ – лидеров ипотечного кредитования), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наивысший рост данного показателя в сентябре продемонстрировали Омская (+22,9%) и Волгоградская (+19,9%) области, Ставропольский край (+17,6%), а также Московская (+17,0%) и Вологодская (+16,3%) области. В то же время единственным регионом из топ-30, в котором средний чек по ипотеке сократился, оказалась Свердловская область (-0,3%) (Таблица 2).
«После существенного снижения в апреле среднего чека по ипотеке, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, - считает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – При этом ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/98eca2bb/85bc0d03910813ec9b0bf935.jpg)
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.