Коливинг набирает популярность в Европе
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выпустила новое исследование о сегменте коливинга в Великобритании и континентальной Европе — новом классе недвижимости, предназначенном как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Схемы коливинга дают опыт проживания в социально активном обществе и решают некоторые проблемы, с которыми молодежь сталкивается в современной городской среде.
Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в странах Запада и Азии.
В России коливинг – это штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может современных искателей арендного жилья.
В исследовании CBRE «Коливинг в Европе» представлен ряд ключевых городов, которые предлагают схемы коливинга в ответ на текущий спрос: студентов и молодых специалистов. В исследовании на примере Лондона, Амстердама, Берлина, Мадрида, Милана и Вены рассматриваются экономические, социальные и рыночные тенденции, которые способствуют возникновению этого нового формата недвижимости по всей Европе.
В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Данная модель имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования, но его операционная модель отличается тем, что она направлена на инфраструктуру и социальную активность.
Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений, а также дает возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.
Согласно исследованию CBRE, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны, учитывая гибкие сроки аренды и менее сложный текст договора аренды, чем это принято при традиционной аренде.
Драйверы спроса
Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE: «Доля аренды в Европе выросла более чем на 30%. Факторы, способствующие этому росту, включают все меньшую доступность собственного жилья, урбанизацию и социальные изменения — все это помогает поддерживать высокий спрос на арендное жилье.
В нашем исследовании мы обнаружили, что ежемесячные платежи в схемах коливинга, часто включающие стоимость коммунальных услуг и уборки, выгодно отличаются от уровней арендной платы в четырех из шести рассмотренных нами городов, что делает коливинг привлекательным для молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей и строить карьеру в крупном городе.
Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации».
Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE: «Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в настоящее время. Концепция, возникшая в США, сейчас уже получила распространение в Европе и Азии.
Основные отличительные черты коливинга международного стандарта:
- обширный номерной фонд (более 100 мест);
- долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
- центральное расположение;
- единая управляющая компания;
- небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
- единый счет (формат «все включено»), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
- Гибкость договоров аренды.
На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В России коливинг – это пока что штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом. В пределах МКАД сейчас порядка 2,6 тыс. предложений комнат в квартирах и почти 300 вариантов спальных мест. За пределами МКАД собственники загородных домов предлагают снять примерно 200 помещений внутри коттеджей. Если этот рынок удастся институализировать и достичь ценового паритета с предложениями частных собственников, то у коливингов есть будущее.
В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому не исключаю, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. К примеру, опросы, проведенные в 2017 году среди жителей и потенциальных клиентов коливингов в разных странах мира, показали, что готовы делить с соседями общую гостиную 54% опрошенных, кухню – 40%, обеденную комнату – 30%, душ – 25%, туалет – 22%. Полагаю, россияне все же не готовы к таким жертвам жилым пространством, то есть спрос на этот формат жилья всё же будет, но не таким большим, как в Европе.
В Москве есть два оператора коливингов – Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за двухместный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга – дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это «упакованный продукт». Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов – это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.
Сейчас мы видим, как рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие пять лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду».
Коливинг в Лондоне
Данные, собранные CBRE, показывают, что в целом концепции коливинга во всех охваченных исследованием городах были схожи, но с разной площадью комнат и планировкой.
Концепция коливинга в Лондоне обычно заключается в организованной сдаче в аренду небольших студий в комплексе, содержащем большие зоны общего пользования. Зоны общего пользования, как правило, представлены тренажерным залом, комнатами отдыха, а также часто местами общественного питания. Наличие пространства для коворкинга может быть ключевым отличием от других типов жилой недвижимости.
Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.
Гибкость договора — ещё одно ключевое преимущество коливинга: договор больше похож на лицензионное соглашение, чем на гарантированный краткосрочный договор аренды. Продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.
Влияние Covid-19 на коливинг
Джо Винчестер, исполнительный директор отдела оценки и консалтинга в области коливинга и PBSA, CBRE, отметил: «Коливинг, с его автономным личным пространством для одиноких арендаторов или пар, является более благоприятной средой для социального дистанцирования по сравнению с проживанием в совместном съемном жилье. Операторы быстро адаптировались к ситуации в этом году, например, организовав пункты приема бесконтактной доставки и более тщательную уборку мест общего пользования.
Между тем, элемент сообщества в коливинге не отошел на второй план: операторы сообщают о высоком уровне участия в общественной жизни, насколько это разрешено местными правилами. Диджитализация позволяет операторам обеспечивать соблюдение предписанных государством мер социального дистанцирования в зонах общего пользования и проводить «виртуальные» социальные мероприятия.
Коливинг предполагает высокоскоростной доступ в интернет, а некоторые предлагают также места для коворкинга. Это позволяет арендаторам работать эффективно, оставаясь при этом на связи и в пределах досягаемости как от своих рабочих мест, так и от социальных и культурных объектов в центре города, которыми они могут пользоваться по мере снятия ограничений».
Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2012 году вырос в 1,5 раза по сравнению с показателями 2011 года. Так в прошлом году было введено порядка 340 тыс. кв. м. Эксперты говорят, что в 2013 году объем качественного предложения увеличится еще на 20%.
Предложение
По оценкам Елены Прозоровой, консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network на конец 2012 года объем качественной торговой недвижимости в Петербурге составил 3,9 млн. кв.м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН подсчитала, что в 2012 году было введено порядка 340 тыс. кв. м торговых площадей. «Это на 50% больше показателей 2011 года. Прирост торговых площадей за год составил 10,4%», - отмечает эксперт.
В прошлом году в Петербурге было открыто 12 торговых центров. В результате общая арендопригодная площадь в торговых комплексах в абсолютном выражении составила 2 797 тыс. кв.м. – увеличилась на 10,8% по сравнению с показателем 2011 года, говорят специалисты ASTERA.
"Структура предложения по районам Санкт-Петербурга не претерпела серьезных изменений: в лидерах по предложению торговой недвижимости по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. В то же время нехватка площадей ощущается в Василеостровском, Петроградском, Красносельском и Кировском районах", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер.
"Наиболее крупным торговым центром, открытым в 2012 году, стал ТРК "Питерлэнд» (арендуемая площадь 80 тыс. кв. м). Кроме того, осенью 2012 года после длительной реконструкции был открыт флагманский филиал московского ЦУМа – универмаг одежды "ДЛТ" (арендуемая площадь 18 тыс. кв. м). Реконструкцию проводила компания Mercury", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
По оценкам Натальи Скаландис, директора департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге, в среднем по всему городу обеспеченность качественными торговыми площадями составляет – 609 кв. м. При этом данный показатель сильно варьируется в зависимости от района города. В наиболее обеспеченных районах он достигает 1000-1400 кв. м, в наименее - 60-300 кв. м на тысячу жителей, поясняет госпожа Скаландис.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей за 2012 год незначительно уменьшилась с 5% до 4,5%. Елена Прозорова отмечает, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 2012 года составляет 95%. "Успешные проекты, как до кризиса, так и в период кризиса, были заполнены на 100% и у большинства из них на текущий момент существуют листы ожидания (например, "Галерея", "Стокманн Невский центр"). Повышается средний уровень заполняемости даже в тех проектах, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками. В долгосрочной перспективе эта тенденция может привести к дальнейшему сокращению свободных площадей в качественных торговых объектах. Увеличение объемов ввода новых торговых площадей сможет удовлетворить часть спроса", - считает госпожа Прозорова.
Роман Евстратов добавляет, что стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. "По сравнению с 2011 годом возрос спрос на покупку ликвидных торговых помещений. Наиболее привлекательные объекты со сроком окупаемости 6-7 лет зачастую даже не выходят на рынок. При этом высокая оценка надежности инвестиций в недвижимость, создает избыточный спрос со стороны некрупных (до 10 млн USD) частных инвесторов", - отмечает господин Евстратов.
Ставки
По данным компании ASTERA, на конец 2012 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась довольно стабильная ситуация относительно арендных ставок в торговых центрах. На данный момент уровень арендных ставок ниже уровня докризисного периода на 5-20%. Существуют предпосылки, что арендные ставки смогут достигнуть докризисного уровня к концу 2013 года при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в стране, прогнозируют специалисты ASTERA.
"В 2012 ставки аренды стабилизировались по сравнению с прошлым годом. При этом на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку», - уточняет Роман Евстратов.
Наталья Скаландис говорит, что уровень арендных ставок в наиболее востребованных торговых центрах находится в диапазоне 3 - 9 тыс. руб./кв. м/мес., в менее востребованных – 1,5 - 4,5 руб./кв. м/мес., в объектах с неудачной концепцией и локацией в диапазоне 500 – 1,5 руб./кв. м/мес. (не вкл. НДС и операционные расходы).
"По итогам года ставки выросли на 5-10% в зависимости от локации и класса объекта. В 2013 году можно ожидать роста ставок на уровне 8%. Сегодня ставки в зависимости от класса и локации составляют в среднем 1900 – 3600 руб. за кв. м в месяц", - резюмирует Екатерина Лапина.
Прогнозы
По данным Jones Lang LaSalle на 2013 год анонсирован выход на рынок около десяти торговых проектов общей арендуемой площадью около 370 тыс. кв. м. "Если планы девелоперов будут реализованы в срок, то объем качественного предложения в Петербурге увеличится на 20%, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек вырастет с текущих 358 кв. м до 430 кв. м", - говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
"По нашим оценкам, в 2013 году новым строительством будет введено порядка 372 000 кв. м. Кроме того, некоторые ТК будут подвергнуты реконцепции. Можно также говорить о росте спроса на аренду площадок в торговых центрах. На рынок выйдут новые игроки, а старые игроки появятся в несколько обновленном формате", - прогнозирует госпожа Лапина.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest полагет, что в 2013 году сохранится текущая тенденция перехода операторов из встроенных помещений в торговые центры. Также продолжится поток реконцепций старых торговый центров под новые форматы. "Ожидается продолжение увеличения количества гипермаркетов. Продолжится тенденция строительства новых торговых центров вблизи станций метро, а также в новых жилых районах. Стоимость аренды в хорошо проходимых местах будет постепенно повышаться; все сильнее будет проявляться дифференциация арендных ставок в зависимости от уровня проходимости", - поясняет госпожа Захарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
- Торговый сегмент недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении долгого времени оставался наиболее популярным среди девелоперов, о чем свидетельствуют, в том числе, прогнозы ввода площадей в ближайший год. Однако стоит отметить, что в прошлом году новые проекты анонсировались довольно редко, поэтому после бума 2013 года нас вновь ожидает некоторое затишье.
На сколько подорожает жилье в этом году? Каких сюрпризов ждать от рынка ипотечного кредитования? Стоит ли объединяться Петербургу и Ленинградской области? На эти вопросы ответили профессионалы рынка недвижимости и посетители выставки-семинара "Жилищный проект".
Чего опасаются петербуржцы при покупке недвижимости?
Больше половины опрошенных (60%) боятся лишиться права собственности в результате неправильного оформления документов. Более 40% респондентов опасаются купить квартиру с обременениями. Потери денежных средств при проведении взаиморасчетов страшатся более 30% опрошенных. Переплаты за услуги риэлтора опасаются 24% респондентов.
Директор компании "Адвекс. Петроградское агентство" Юрий Воробьев комментирует: "Эти факты говорят о страхе людей получить некачественную услугу». Эксперт добавляет, что низкое качество риэлторской работы - это серьезная проблема сегодняшнего дня. Ее причина кроется в отсутствии обязательного лицензирования, в результате чего риэлтором может назваться каждый человек – необученный и иногда непорядочный. И добавляет: "В этой связи растет роль профессионального риэлторского сообщества".
Отметим, что всего 5% опрошенных ответили, что не боится никаких рисков, а 9% затруднились с ответом на вопрос.
Что будет с ценами на городское жилье?
Стоимость недвижимости в 2013 году вырастет на 5-10%. Так считает большинство участников и посетителей выставки-семинара "Жилищный проект". Президент группы компаний "Экотон" Екатерина Романенко комментирует: "В 2012 году цены на вторичном рынке в среднем увеличились на 5-7%, и можно предполагать схожий рост в 2013 году». Эксперт поясняет, что эта тенденция сохранится только в случае политической стабильности. Если экономические проблемы США и ЕС будут усугубляться, это повлияет на макроэкономические показатели. Как следствие, изменятся индексы недвижимости и в России.
Более 10% респондентов среди профессионалов и гостей выставки прогнозируют, что цены вырастут на 10-30%. О снижении стоимости заявили 2,5% экспертов и 4,6% посетителей. Порядка 20% опрошенных считают, что цены на городское жилье останутся на прежнем уровне.
Ипотечные ставки незначительно вырастут
Профессионалы рынка недвижимости ответили на вопрос: «Как изменится за 2013 год средняя процентная ставка по ипотеке?». Большинство респондентов спрогнозировали рост на 0,5-1,5%. Снижения ожидали порядка 17% участников маркетингового исследования. Примерно столько же опрошенных уверено, что ставки останутся на уровне прошлого года. Затруднились с ответом 17,1% специалистов.
По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, средняя процентная ставка составит примерно 13,3%. Но это возможно только при условии стабильной мировой экономики, которая влияет на макроэкономическую ситуацию внутри России. Хотя 2012 год прошел относительно спокойно, все находились в ожидании возможных потрясений. «Процентная ставка достигла показателей докризисного периода, но банки пока не рискуют ее снижать, опасаясь колебаний на мировых рынках», - комментирует эксперт.
Подорожает ли загородная недвижимость?
Большинство профессионалов рынка недвижимости (41,8%) утверждают, что цены на загородную недвижимость останутся на уровне прошлого года. О незначительном увеличении стоимости заявили 33,6% профессионалов. По словам коммерческого директора группы компаний "Кивеннапа" Сергея Будько, те проекты, которые имеют стабильный спрос, могут подорожать. "Но таких не более двух десятков по всему рынку. Для остальных рост цен по-прежнему не актуален", - добавляет эксперт.
Однако посетители выставки придерживаются иного мнения – порядка 60% ожидают повышения цен на загородную недвижимость. На снижение стоимости надеются чуть более 10% потенциальных покупателей.
Объединение Петербурга и Ленобласти: за и против
Напомним, что председатель правительства РФ Дмитрий Медведев назвал объединение Санкт-Петербурга и Ленинградской области реалистичной задачей. Среди участников опроса выставки-семинара "Жилищный проект" оказались как сторонники, так и противники объединения.
Треть профессионалов рынка недвижимости и посетителей выставки поддержали инициативу властей. По мнению директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, данное объединение положительно скажется на технической стороне работы застройщиков. В частности, сократится время на согласование проектов и получение разрешительной документации. "Однако стоит отметить, что с улучшением транспортной ситуации, развитием социальной инфраструктуры в области цены на жилье могут увеличиться", - добавляет эксперт.
Порядка 40% специалистов и 30% посетителей выставки высказались против объединения Петербурга и Ленобласти. Они опасаются, что городу придется решать финансовые проблемы области. Остальные участники маркетингового исследования затруднились с ответом.