Коливинг набирает популярность в Европе
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выпустила новое исследование о сегменте коливинга в Великобритании и континентальной Европе — новом классе недвижимости, предназначенном как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Схемы коливинга дают опыт проживания в социально активном обществе и решают некоторые проблемы, с которыми молодежь сталкивается в современной городской среде.
Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в странах Запада и Азии.
В России коливинг – это штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может современных искателей арендного жилья.
В исследовании CBRE «Коливинг в Европе» представлен ряд ключевых городов, которые предлагают схемы коливинга в ответ на текущий спрос: студентов и молодых специалистов. В исследовании на примере Лондона, Амстердама, Берлина, Мадрида, Милана и Вены рассматриваются экономические, социальные и рыночные тенденции, которые способствуют возникновению этого нового формата недвижимости по всей Европе.
В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Данная модель имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования, но его операционная модель отличается тем, что она направлена на инфраструктуру и социальную активность.
Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений, а также дает возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.
Согласно исследованию CBRE, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны, учитывая гибкие сроки аренды и менее сложный текст договора аренды, чем это принято при традиционной аренде.
Драйверы спроса
Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE: «Доля аренды в Европе выросла более чем на 30%. Факторы, способствующие этому росту, включают все меньшую доступность собственного жилья, урбанизацию и социальные изменения — все это помогает поддерживать высокий спрос на арендное жилье.
В нашем исследовании мы обнаружили, что ежемесячные платежи в схемах коливинга, часто включающие стоимость коммунальных услуг и уборки, выгодно отличаются от уровней арендной платы в четырех из шести рассмотренных нами городов, что делает коливинг привлекательным для молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей и строить карьеру в крупном городе.
Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации».
Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE: «Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в настоящее время. Концепция, возникшая в США, сейчас уже получила распространение в Европе и Азии.
Основные отличительные черты коливинга международного стандарта:
- обширный номерной фонд (более 100 мест);
- долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
- центральное расположение;
- единая управляющая компания;
- небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
- единый счет (формат «все включено»), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
- Гибкость договоров аренды.
На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В России коливинг – это пока что штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом. В пределах МКАД сейчас порядка 2,6 тыс. предложений комнат в квартирах и почти 300 вариантов спальных мест. За пределами МКАД собственники загородных домов предлагают снять примерно 200 помещений внутри коттеджей. Если этот рынок удастся институализировать и достичь ценового паритета с предложениями частных собственников, то у коливингов есть будущее.
В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому не исключаю, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. К примеру, опросы, проведенные в 2017 году среди жителей и потенциальных клиентов коливингов в разных странах мира, показали, что готовы делить с соседями общую гостиную 54% опрошенных, кухню – 40%, обеденную комнату – 30%, душ – 25%, туалет – 22%. Полагаю, россияне все же не готовы к таким жертвам жилым пространством, то есть спрос на этот формат жилья всё же будет, но не таким большим, как в Европе.
В Москве есть два оператора коливингов – Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за двухместный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга – дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это «упакованный продукт». Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов – это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.
Сейчас мы видим, как рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие пять лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду».
Коливинг в Лондоне
Данные, собранные CBRE, показывают, что в целом концепции коливинга во всех охваченных исследованием городах были схожи, но с разной площадью комнат и планировкой.
Концепция коливинга в Лондоне обычно заключается в организованной сдаче в аренду небольших студий в комплексе, содержащем большие зоны общего пользования. Зоны общего пользования, как правило, представлены тренажерным залом, комнатами отдыха, а также часто местами общественного питания. Наличие пространства для коворкинга может быть ключевым отличием от других типов жилой недвижимости.
Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.
Гибкость договора — ещё одно ключевое преимущество коливинга: договор больше похож на лицензионное соглашение, чем на гарантированный краткосрочный договор аренды. Продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.
Влияние Covid-19 на коливинг
Джо Винчестер, исполнительный директор отдела оценки и консалтинга в области коливинга и PBSA, CBRE, отметил: «Коливинг, с его автономным личным пространством для одиноких арендаторов или пар, является более благоприятной средой для социального дистанцирования по сравнению с проживанием в совместном съемном жилье. Операторы быстро адаптировались к ситуации в этом году, например, организовав пункты приема бесконтактной доставки и более тщательную уборку мест общего пользования.
Между тем, элемент сообщества в коливинге не отошел на второй план: операторы сообщают о высоком уровне участия в общественной жизни, насколько это разрешено местными правилами. Диджитализация позволяет операторам обеспечивать соблюдение предписанных государством мер социального дистанцирования в зонах общего пользования и проводить «виртуальные» социальные мероприятия.
Коливинг предполагает высокоскоростной доступ в интернет, а некоторые предлагают также места для коворкинга. Это позволяет арендаторам работать эффективно, оставаясь при этом на связи и в пределах досягаемости как от своих рабочих мест, так и от социальных и культурных объектов в центре города, которыми они могут пользоваться по мере снятия ограничений».
Объем рынка геодезии Санкт-Петербурга в денежном выражении исчисляется в 60-80 млн рублей в год. По итогам 2012 года особых изменений в сравнении с 2011 годом в отрасли не наблюдалось. С 2013 годом участники рынка связывают различные надежды, однако большого роста в отрасли не прогнозирует никто.
Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», считает, что 2013 год ознаменовался большими переменами на рынке геодезии и кадастра Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Прежде всего это связано со вступлением в силу Федерального закона № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». «Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В связи с изменениями в законодательстве крупным государственным организациям также тяжело перестроиться на новые условия ведения кадастрового учета и оформления документов для него. Это происходит из-за большой, сложно управляемой структуры и сложившихся стереотипов работы по старым правилам», – рассказал Алексей Лебедев.
Станислав Шатров, начальник отдела инженерной геодезии и топографии ОАО «СПб НИИИ «Энергоизыскания», считает, что изыскательское направление на рынке геодезии на данный момент переживает подъем. Эксперт связывает это с увеличением объемов промышленного строительства в энергетике (объекты Росатома, Газпрома), жилищного строительства и др.
По мнению Алексея Лебедева, в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании. Благодаря вложениям в современное высокотехнологичное оборудование и привлечению высококлассных специалистов они выполняют широкий спектр услуг и решают многие вопросы на новом уровне и по новым правилам. «Например, в связи с освоением новых территорий на границах Санкт-Петербурга и созданием целых городских кварталов в данный момент высоко востребованы не только землеустроительные и геодезические, но и обмерные работы, составление технических планов, постановка объектов капитального строительства на кадастровый учет и многие другие», – добавил Алексей Лебедев.
При этом, на его взгляд, геодезические компании сталкиваются с проблемой отсутствия данных государственной геодезической сети в этих ранее достаточно «диких» местах. «Для решения этой проблемы ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», к примеру, развивает собственную сеть базовых станций. Работа новой геодезической сети позволит существенно ускорить и упростить деятельность по техническому и кадастровому учету зданий и земельных участков», – добавил эксперт.
Проблемы рынка ждут решения
Станислав Шатров считает, что основной проблемой в сфере геодезических услуг является уменьшение сроков ведения изыскательских работ, что влияет на качество их выполнения. «Вторая проблема – присутствие на рынке работ для строительства сложных и опасных промышленных объектов небольших изыскательских организаций со слабой кадровой и материальной базой, что также негативно сказывается на качестве предоставляемых услуг», – отметил эксперт.
Он считает, что отмена института обязательной государственной экспертизы может негативно сказаться на деятельности изыскательских компаний.
«На данный момент в России уже отменена экспертиза геодезических работ для строительства. В случае отмены института обязательной государственной экспертизы на рынке услуг могут появиться нелицензированные организации, не имеющие должных кадровых ресурсов», – высказал свою точку зрения Станислав Шатров.
Федор Варфоломеев, заместитель начальника отдела топографо-геодезических работ ЗАО «ЛенТИСИЗ», уверен, что сегодня изыскательская отрасль находится в подвешенном состоянии. «Одна из основных проблем, на мой взгляд, – нормативно-техническая документация. Развитие техники, оборудования и технологий давно шагнуло вперед, а СНиПы, ГОСТы и другие нормативно-технические документы уже устарели. Плюс ко всему отсутствие как таковой высшей школы по подготовке квалифицированных специалистов. Еще одна проблема, и она, на мой взгляд, одна из важнейших – «цена – сроки – качество». Заказчик стремится сбить цены по максимуму, при этом еще и сроки выполнения работ сократить до минимума, что, в свою очередь, влияет на качественные характеристики выполняемых работ», – пояснил он.
От 200 и больше
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
«На данный момент по крайней мере в Санкт-Петербурге на рынке геодезических изысканий работает более 700 компаний», – подсчитал Федор Варфоломеев. Он рассказал, что ЗАО «ЛенТИСИЗ» выполняет целый комплекс изысканий – геодезические, геологические, экологические и гидрометеорологические, а в 2012 году организация заняла четвертое место в Санкт-Петербурге по объему выполненных геодезических работ.
По словам Станислава Шатрова, крупных отраслевых компаний в Санкт-Петербурге насчитывается порядка 15-20. Среди них можно отметить ОАО «Гипроспецгаз», ОАО «Ленгипротранс», ОАО «Гипросвязь-СПб», ОАО «СПб НИИИ «ЭИЗ», ОАО «Трест ГРИИ», ОАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ЛенТИСИЗ» и др.
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что на рынке работает около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей – компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
Мнение:
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор»:
– Рынок геодезии Санкт-Петербурга в 2012 году соотносим по уровню с 2011 годом, особо значимых изменений не было заметно. Все большее развитие получает лазерное сканирование, особенно воздушное. Применение этой технологии наблюдается в основном на больших объектах.
На мой взгляд, изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточное внимание – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль заострение внимания федеральных и местных властей на развитии инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет.
Возможная отмена государственной экспертизы, которую я считаю не очень-то и эффективной при наших уровнях коррупции и административного воздействия, на изыскательскую деятельность никак не повлияет. По моим прогнозам, рынок изысканий по итогам 2013 года будет на уровне 2012 года без значительных провалов и подъемов.
Комплексное освоение подземного пространства в условиях дефицита территорий в центре может стать актуальным для Петербурга. Специалисты говорят о том, что без этого городу просто не выжить и не сохранить свой архитектурный облик.
«Несомненно, что Петербургу необходимо развивать строительство вниз. Для комфортной жизни петербуржцам не хватает буквально всего: многоуровневых подземных парковок, туннелей, подземного общественного транспорта в виде так называемого легкого метро. Кроме того, подземные этажи, добавленные к уже существующим зданиям, значительно расширили бы их функциональность и коммерческую привлекательность», – уверен Михаил Лебедев, директор по строительству ЗАО «Геострой».
По его словам, Петербург должен развиваться «под землю», и эта идея не нова, ведь в 1970-е годы архитекторы предсказывали устройство сетей в проходных коллекторах, тоннели и подземные гаражи, строительство жилых домов с многоуровневым подземным пространством и даже неглубокое метро.
«Но сорок лет назад архитекторы совершенно не понимали, как это осуществлять, потому что не было специальной техники. А сейчас границы открыты – есть возможность вовлекать самые современные технологии в выполнение строительных работ, обмениваться идеями и техническими знаниями на конференциях, семинарах и консилиумах ученых. Главная задача – правильно использовать имеющиеся ресурсы и возможности для того, чтобы успешно развивать строительство под землей», – добавил Михаил Лебедев.
Без парковки не обойтись
Алексей Шашкин, генеральный директор ГК «Геореконструкция», также считает, что Петербургу нужно больше подземных развязок, объектов инфраструктуры, многократное увеличение станций метрополитена, подземные парковки.
«Но прежде всего нужен генеральный план освоения подземного пространства города. В противном случае непродуманное размещение подземных объемов на территории города может принести вред, навсегда закрыв перспективы решения важных общегородских проблем», – отметил эксперт.
В пример он привел «прожекты» устройства подземного торгового центра и паркинга на площади Восстания. «Здесь нужно прежде всего решить вопрос подземной транспортной развязки: Лиговский пр. должен «нырнуть» под Невский. Там, в подземном пространстве разумно было бы решить вопросы въездов в парковки торговых центров «Стокманн» и «Галерея», – уверен Алексей Шашкин.
К 2020 году правительство Петербурга запланировало построить 35 подземных парковок в центре. «Городские власти пытаются решить эту проблему, но пока все остается на уровне разговоров. Так, например, в конце марта текущего года прошло первое заседание Совета по инвестициям под председательством Георгия Полтавченко, по итогам которого проект строительства автоматизированных подземных паркингов был отправлен на доработку», – рассказала Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Экономический эффект
«Многие полагают, что подземное строительство в Петербурге – это дорого. Но это если смотреть в отрыве от экономической эффективности. Например, строительство подземной и надземной части ТК «Галерея» были очень близки по стоимости, но представить себе этот комплекс без парковки невозможно. Подземные пространства современного города существуют именно для того, чтобы обеспечить удобство горожан, поэтому они являются жизненной необходимостью для нашего города, а задача строителей – сделать его эффективным и относительно дешевым», – высказал свою точку зрения Михаил Лебедев.
По мнению Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, если оценить подземный паркинг как самостоятельный инвестиционный проект, то срок его окупаемости будет достаточно долог. «Если же принять его как за составную часть какого-нибудь объекта коммерческой недвижимости, то при всей его высокой цене и возможной инвестиционной непривлекательности он может дать мощный косвенный эффект. Например, повысить класс объекта коммерческой недвижимости, увеличив его рыночную стоимость. А также обеспечить больший объем продаж, приток посетителей, тем самым увеличив доходность объекта недвижимости», – пояснила специалист.
«Надо быть готовыми к тому, что освоение подземного пространства может никогда не окупиться. Здесь речь идет не о коммерческой выгоде, а о выживании, о спасении исторического города. Либо в городе будут жить люди и гулять туристы, либо он достанется машинам, что сегодня и происходит», – констатировал Алексей Шашкин.
Рыть землю правильно
Освоение подземного пространства в Петербурге сопряжено с множеством сложностей. Причина тому – тяжелые геотехнические условия. По словам геологов, значительная часть территории города сложена слабыми, водонасыщенными и тиксотропными грунтами, которые изменяют свои характеристики при природном и техногенном воздействии. Кроме этого, условия плотной городской застройки и объекты культурного наследия, встречающиеся на каждом шагу, также создают трудности для строителей.
«Институт «Геореконструкция» на протяжении 15 лет занимается исследованиями этих коварных грунтов, и сегодня я могу утверждать, что мы знаем о них очень многое. Сегодня в нашей стране имеются все необходимые технологии для освоения подземного пространства. Но высокие технологии требуют высокого интеллекта подрядчика. Нужна строжайшая производственная дисциплина, соблюдение технологического регламента», – рассказал Алексей Шашкин.
Михаил Лебедев отметил, что любое подземное строительство – это технически сложный процесс, а особенно в центре города.
«Необходимо провести инженерно-геологические изыскания, рассчитать конструктивную часть подземного сооружения. Одной из основных задач перед началом строительства является обследование близлежащих домов, от их состояния зависит выбор технологии строительства. После обследования близлежащих зданий делается оценка возможного воздействия нового строительства на существующие здания, сооружения и сети. Исходя из этого можно уже определить наиболее щадящую технологию строительства с целью минимизации воздействия на близлежащие здания», – пояснил эксперт.
Он добавил, что при строительстве подземных сооружений для выполнения работ по возведению стены в грунте, закреплению грунта, усилению фундаментов существующих зданий, устройству шпунтового ограждения, устройству буронабивных свай в большинстве случаев используется оборудование таких европейских фирм, как Bauer, Soilmec, Altas Copco, Banut, Klemm, PVE.
Алексей Шашкин констатировал, что, к сожалению, успех этих технологий полностью зависит от квалификации подрядчика. Поэтому в большинстве случаев приходится ограничиваться старым добрым шпунтовым ограждением, испортить которое сложнее, чем «стену в грунте». Очень важной составляющей успеха является надежное крепление ограждения глубокого котлована от горизонтальных смещений.
Алексей Рыжов, исполнительный директор ООО «Радпол»:
– Вопрос строительства подземных паркингов крайне актуален. Причем не только в центре города, а повсеместно. Если взять пример строительства таких объектов в малых городах зарубежных стран, то экономическая целесообразность не подлежит сомнению. Стоит отметить, что особенности строительства каждого паркинга сугубо индивидуальны. А особенно в центре города. Надо провести геологические исследования, определить наличие коммуникаций и их плотность, а также оценить стоимость переноски сетей. Технологии при сооружении подземных паркингов применяются самые разнообразные, все зависит от места строительства. Применяют метод «стена в грунте», шпунтовое ограждение, кессонное погружение и др.