Коливинг набирает популярность в Европе
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выпустила новое исследование о сегменте коливинга в Великобритании и континентальной Европе — новом классе недвижимости, предназначенном как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Схемы коливинга дают опыт проживания в социально активном обществе и решают некоторые проблемы, с которыми молодежь сталкивается в современной городской среде.
Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в странах Запада и Азии.
В России коливинг – это штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может современных искателей арендного жилья.
В исследовании CBRE «Коливинг в Европе» представлен ряд ключевых городов, которые предлагают схемы коливинга в ответ на текущий спрос: студентов и молодых специалистов. В исследовании на примере Лондона, Амстердама, Берлина, Мадрида, Милана и Вены рассматриваются экономические, социальные и рыночные тенденции, которые способствуют возникновению этого нового формата недвижимости по всей Европе.
В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Данная модель имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования, но его операционная модель отличается тем, что она направлена на инфраструктуру и социальную активность.
Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений, а также дает возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.
Согласно исследованию CBRE, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны, учитывая гибкие сроки аренды и менее сложный текст договора аренды, чем это принято при традиционной аренде.
Драйверы спроса
Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE: «Доля аренды в Европе выросла более чем на 30%. Факторы, способствующие этому росту, включают все меньшую доступность собственного жилья, урбанизацию и социальные изменения — все это помогает поддерживать высокий спрос на арендное жилье.
В нашем исследовании мы обнаружили, что ежемесячные платежи в схемах коливинга, часто включающие стоимость коммунальных услуг и уборки, выгодно отличаются от уровней арендной платы в четырех из шести рассмотренных нами городов, что делает коливинг привлекательным для молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей и строить карьеру в крупном городе.
Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации».
Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE: «Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в настоящее время. Концепция, возникшая в США, сейчас уже получила распространение в Европе и Азии.
Основные отличительные черты коливинга международного стандарта:
- обширный номерной фонд (более 100 мест);
- долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
- центральное расположение;
- единая управляющая компания;
- небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
- единый счет (формат «все включено»), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
- Гибкость договоров аренды.
На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В России коливинг – это пока что штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом. В пределах МКАД сейчас порядка 2,6 тыс. предложений комнат в квартирах и почти 300 вариантов спальных мест. За пределами МКАД собственники загородных домов предлагают снять примерно 200 помещений внутри коттеджей. Если этот рынок удастся институализировать и достичь ценового паритета с предложениями частных собственников, то у коливингов есть будущее.
В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому не исключаю, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. К примеру, опросы, проведенные в 2017 году среди жителей и потенциальных клиентов коливингов в разных странах мира, показали, что готовы делить с соседями общую гостиную 54% опрошенных, кухню – 40%, обеденную комнату – 30%, душ – 25%, туалет – 22%. Полагаю, россияне все же не готовы к таким жертвам жилым пространством, то есть спрос на этот формат жилья всё же будет, но не таким большим, как в Европе.
В Москве есть два оператора коливингов – Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за двухместный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга – дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это «упакованный продукт». Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов – это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.
Сейчас мы видим, как рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие пять лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду».
Коливинг в Лондоне
Данные, собранные CBRE, показывают, что в целом концепции коливинга во всех охваченных исследованием городах были схожи, но с разной площадью комнат и планировкой.
Концепция коливинга в Лондоне обычно заключается в организованной сдаче в аренду небольших студий в комплексе, содержащем большие зоны общего пользования. Зоны общего пользования, как правило, представлены тренажерным залом, комнатами отдыха, а также часто местами общественного питания. Наличие пространства для коворкинга может быть ключевым отличием от других типов жилой недвижимости.
Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.
Гибкость договора — ещё одно ключевое преимущество коливинга: договор больше похож на лицензионное соглашение, чем на гарантированный краткосрочный договор аренды. Продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.
Влияние Covid-19 на коливинг
Джо Винчестер, исполнительный директор отдела оценки и консалтинга в области коливинга и PBSA, CBRE, отметил: «Коливинг, с его автономным личным пространством для одиноких арендаторов или пар, является более благоприятной средой для социального дистанцирования по сравнению с проживанием в совместном съемном жилье. Операторы быстро адаптировались к ситуации в этом году, например, организовав пункты приема бесконтактной доставки и более тщательную уборку мест общего пользования.
Между тем, элемент сообщества в коливинге не отошел на второй план: операторы сообщают о высоком уровне участия в общественной жизни, насколько это разрешено местными правилами. Диджитализация позволяет операторам обеспечивать соблюдение предписанных государством мер социального дистанцирования в зонах общего пользования и проводить «виртуальные» социальные мероприятия.
Коливинг предполагает высокоскоростной доступ в интернет, а некоторые предлагают также места для коворкинга. Это позволяет арендаторам работать эффективно, оставаясь при этом на связи и в пределах досягаемости как от своих рабочих мест, так и от социальных и культурных объектов в центре города, которыми они могут пользоваться по мере снятия ограничений».
Приморский район Петербурга по праву считается одним из самых привлекательных для жизни. Активнее всего ведется освоение северо-приморской части (СПЧ): она практически полностью застроена и обеспечена объектами соцкультбыта. Однако предложение нового жилья в СПЧ ограничено. Так более 80% запланированных объектов уже введены в эксплуатацию и заселены.
По данным отдела строительства и землепользования администрации Приморского района, в Северо-приморской части на 11 земельных участках ведется строительство жилых домов на 7594 квартиры общей площадью 459480 кв. м.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», добавляет, что в СПЧ на данный момент 42 сданных объекта (продажи в которых начались не ранее 2006 года) и 10 – строящихся. Из них 11 объектов – так называемые «бюджетные» стройки, остальные 41 входят в состав жилых комплексов. Всего здесь, по ее оценкам, начиная с 2006 года, появилось 30 новых жилых комплексов.
«В стадии до выхода на продажу находится один ЖК - «Морская Звезда» от компании «Город», - отмечает госпожа Трошева. А наиболее заметной премьерой этого года в СПЧ стали два smart-комплекса компании LEGENDA – «LEGENDA на Оптиков, 34» и «LEGENDA на Яхтенной, 24» – в общей сложности почти на 1500 квартир.
Резервы для роста
Участники рынка говорят, что, несмотря на довольно большой процент уже освоенных территорий, резервы для развития проектов в СПЧ еще есть. Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар», говорит, что перспективы развития Северо-приморской части Санкт-Петербурга крайне привлекательны, поскольку в зоне, расположенной до кольцевой автодороги, находится большое количество свободных земельных участков, пригодных для строительства.
«В первую очередь это земли совхоза «Пригородный», которые в свое время были выкуплены многими ленд-девелоперами. Сейчас готовится градостроительная документация для их возможной застройки. Еще одной точкой развития является территория Приморской плодоовощной базы, проект редевелопмента которой пока завис в коридорах власти», - рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
По мнению Ольги Трошевой, перспективными для строительства жилья являются следующие участки: Яхтенная улица, участок 5, (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 34,5 тыс. кв.м; улица Оптиков, участок 8 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 22,9 тыс. кв. м.
«Также в СПЧ есть ряд территорий для размещения объектов торговли (около 188 тыс. кв. м) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (около 75,5 тыс. кв. м)», - говорит Ольга Трошева.
Госпожа Трошева добавляет, что резервной является и территория под хранение отходов в СПЧ, которая занимает участок площадью 129,3 тыс. кв. м. По ее словам, в перспективе возможна рекультивация этого участка с дальнейшим переводом статуса земель.
Бывшая свалка в СПЧ полностью локализована, и не функционирует уже много лет. На ее месте образовался курган. На данный момент экологическая обстановка в районе соответствует всем санитарным нормам.
Как сообщили в отделе благоустройства администрации Приморского района, от бывшей свалки остались только грунты. «Комитетом по природопользованию разработан план по вывозу грунтов, которые планируется использовать для рекультивации полигона в Новосёлках», - рассказали специалисты отдела. В администрации района так же заявили, что «когда все грунты будут вывезены, можно будет рассматривать вопрос о дальнейшем использовании этой территории».
«Когда мы начинали строительство нашего жилого комплекса, некоторые клиенты беспокоились, - рассказывает Сергей Ярошенко, генеральный директор ООО «КВС». - Но если бы эта часть Приморского района была непригодной для жилья, там бы просто не разрешили строить. Для получения разрешения на строительство берется анализ почв и, в случае необходимости, проводятся санитарные мероприятия - например, вывозится верхний слой грунта. Надо быть реалистом - в городе немало мест, где раньше складировались отходы, но оставлять эти территории неосвоенными при дефиците городской земли было бы ошибкой. Просто необходимо проводить рекультивацию, и вообще нужно стараться производить меньше мусора, и, конечно, налаживать его максимальную переработку».
Близость к заливу и центру
Приморский район - молодой и активно развивающийся, он привлекает своей близостью к заливу и соседством с центром города, говорит Сергей Ярошенко.
По словам Ольги Трошевой, большая часть населения района – молодежь до 30 лет, молодые семьи. «Строящееся жилье здесь традиционно пользуется активным спросом у покупателей. В целом район отличается развитой торгово-развлекательной инфраструктурой, здесь много гипермаркетов, торговых центров, магазинов «у дома». Также отсюда удобно добираться за город - в Курортный район города и Выборгский - Ленобласти, куда петербуржцы любят ездить отдыхать», - отмечает госпожа Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» рассказывает, что район интересен девелоперам и потому, что здесь отмечается большой объем продаж по достаточно высоким ценам и стабильно высокий спрос на объекты. «Помимо сохраняющего актуальность стереотипа о плохой транспортной доступности района, у этой территории сложно найти существенные недостатки. Тем более что усилению привлекательности способствует строительство новых дорог, магистралей, развязок и расширение Приморского проспекта», - отмечает госпожа Гуртовая.
Как сообщили в администрации Приморского района, в настоящее время проектируются следующие объекты транспортной инфраструктуры: реконструкция Планерной ул. от ул. Оптиков до Шуваловского пр.; строительство продолжения Туристской ул. от Школьной ул. до ул. Мебельная со строительством путепровода через железную дорогу Сестрорецкого направления; строительство дороги вдоль Южного берега Лахтинского разлива о т Шуваловского пр. до Приморского шоссе.
Леонид Сандалов также считает, что привлекательность данной локации существенно повысится после завершения строительства ЗСД и открытия новых станций метрополитена. «Несмотря на некоторые проблемы, связанные с нехваткой транспортных развязок и мостов, данная территория обладает очевидными преимуществами, и Приморский район считается одним из самых перспективных. На протяжении последних лет там активно ведется массовое жилищное строительство, а также образуются центры деловой активности, ярким примером является значимый проект «Лахта-центр» компании «Газпром», - рассуждает господин Сандалов. – На ближайшее время запланировано создание зоопарка в данном районе, а также реконструкция дорог, что также напрямую сможет повлиять на востребованность объектов в данной части города».
По словам Марианны Ивлевой, начальника отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест», Северо-Приморская часть, безусловно, весьма привлекательна для девелопмента, но, так как, свободных пространств там все меньше, застройка будет уходить еще севернее, в частности, в Юнтолово.
Кстати
По данным администрации Приморского района, по заказу Комитета по строительству, в СПЧ планируется строительство следующих объектов социальной инфраструктуры:
Отрасль: Образование
- ДОУ на 190 мест в квартале 63 СПЧ (ЖК «Золотая гавань»).
- ДОУ на 220 мест в квартале 64 СПЧ.
- школа на 550 мест в квартале 56АБ СПЧ, корп. 39
- школа на 1375 мест в квартале 59Б СПЧ.
Отрасль: Здравоохранение
- Поликлиника для взрослых на 600 пос. в смену - кв. 59А СПЧ, корп. 33.
- Стоматологическая поликлиника – кв. 59А СПЧ, корп. 34.
Отрасль: Правоохранительная
- Здание УВД Приморского района - квартал 58 СПЧ, на пересечении ул. Мебельной и ул. Туристской.
Отрасль: культура
- Детская школа искусств – квартал 52 СПЧ, корп. 27
Кроме того, в настоящее время Комитетом по строительству по обращениям района ведется работа по сбору исходных данных для включения в АИП ПИР будущих лет и начала проектирования следующих объектов образования, в районе СПЧ: школы в квартале 62 СПЧ. корп. 11; ДОУ в квартале 53 СПЧ, уч. 43.
В России темпы роста инвестиций в недвижимость в первом полугодии превысили 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает: «В целом на глобальном рынке динамика инвестиций в недвижимость носит сейчас умеренный характер – средние темпы можно оценить в 5-10%. На этом фоне рынок недвижимости в России развивается весьма динамично. Сохраняющийся потенциал роста, высокий неудовлетворенный спрос, сравнительно низкая конкуренция и более-менее стабильная общая конъюнктура формируют высокие темпы роста инвестиций – согласно различным экспертным оценкам, по итогам первого полугодия они составили около 30%».
Евгений Семенов, партнер, директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank Russai & CIS, комментирует ситуацию на российском рынке: «В первой половине 2013 года активность на рынке инвестиций в недвижимость России была довольно высокой, и наши ожидания относительно III и IV кварталов оптимистичны. Общий объем инвестиций по итогам года может составить до 7 млрд USD, однако в связи с появлением на рынке новых качественных активов возможен и более высокий показатель».
Традиционным лидером инвестиционной активности в РФ стала торговая недвижимость – около 50% в общем объеме инвестиционных сделок за первое полугодие 2013 года.
На офисную недвижимость пришлось около трети общего объема инвестиционных транзакций, совершенных в первые 6 месяцев 2013 года.
Доля инвестиций в гостиничную недвижимость страны, по данным Knight Frank, составила 5%. После высокой активности в сегменте на протяжении последних 2 лет (когда доля транзакций с гостиничными активами составляла 12-14%) сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказал о ситуации на петербургском рынке: «В текущем году мы отмечаем заметную активизацию спроса на объекты инвестиционного качества, в первую очередь офисного и торгового назначения. Причем если в прошлом году спрос был представлен преимущественно локальными игроками, то сейчас большое количество запросов поступает от московских инвесторов».
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков считает, что в настоящий момент можно условно разделить инвесторов на две группы. Первая группа – профессиональные инвесторы, вкладывающие свои средства для получения прибыли. Для них интересны развитые страны со стабильной экономикой, наименее подверженные резким внешним колебаниям. К ним можно отнести европейские страны, в частности Германию, а также отдельные штаты в США. Ко второй группе относятся инвесторы, которые вкладывают средства в недвижимость для своих целей (проживание или сдача в аренду), для них наиболее привлекательными являются страны курортного направления (Греция, Испания, Италия). «До кризиса на рынке было гораздо больше инвесторов, которые приобретали недвижимость для себя и своих целей. За последние несколько лет ситуация начала меняться, все больше появляется профессиональных инвесторов, которые умеют считать финансовые модели и достаточно придирчиво относятся к рассмотрению активов. Также нельзя не отметить возросшую популярность Германии с точки зрения профессиональных инвестиций. Большинство иностранных инвесторов, несмотря на большой интерес к российским активам, занимают наблюдательную позицию. Доходность от инвестиции в России по факту намного выше, чем подобная инвестиция в стабильной развивающейся стране, например Германии и США, но она имеет большие риски – как политические, так и экономические. Поэтому основная инвестиционная активность исходит от резидентов страны. Сделки, которые проходят с участием зарубежных инвесторов, можно назвать точечными. А доля зарубежных инвестиций не превышает 5%», – рассуждает господин Бойков.
Впрочем, в компании Knight Frank отмечают, что в топовых сделках с недвижимостью в России у зарубежных инвесторов доля значительно выше, хотя в последнее время она имеет тенденцию к сокращению. «Российские инвесторы активно включаются в конкуренцию с иностранным капиталом в борьбе за качественные инвестиционные активы. Если в докризисном 2008 году доля участия российского капитала в топ-10 сделках по покупке качественных объектов коммерческой недвижимости в РФ составляла 35%, то в 2013 году она достигла 60%», – говорят в Knight Frank.
Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь так объясняет причину роста доли российских инвесторов в сделках с местной недвижимостью: «Рынки Запада, включая США, восстанавливаются. При этом рынок США восстанавливается более быстрыми темпами, а Западная Европа к нему подтягивается. Инвесторы вновь обратились к более стабильным рынкам».