Коливинг набирает популярность в Европе
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выпустила новое исследование о сегменте коливинга в Великобритании и континентальной Европе — новом классе недвижимости, предназначенном как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Схемы коливинга дают опыт проживания в социально активном обществе и решают некоторые проблемы, с которыми молодежь сталкивается в современной городской среде.
Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в странах Запада и Азии.
В России коливинг – это штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может современных искателей арендного жилья.
В исследовании CBRE «Коливинг в Европе» представлен ряд ключевых городов, которые предлагают схемы коливинга в ответ на текущий спрос: студентов и молодых специалистов. В исследовании на примере Лондона, Амстердама, Берлина, Мадрида, Милана и Вены рассматриваются экономические, социальные и рыночные тенденции, которые способствуют возникновению этого нового формата недвижимости по всей Европе.
В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Данная модель имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования, но его операционная модель отличается тем, что она направлена на инфраструктуру и социальную активность.
Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений, а также дает возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.
Согласно исследованию CBRE, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны, учитывая гибкие сроки аренды и менее сложный текст договора аренды, чем это принято при традиционной аренде.
Драйверы спроса
Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE: «Доля аренды в Европе выросла более чем на 30%. Факторы, способствующие этому росту, включают все меньшую доступность собственного жилья, урбанизацию и социальные изменения — все это помогает поддерживать высокий спрос на арендное жилье.
В нашем исследовании мы обнаружили, что ежемесячные платежи в схемах коливинга, часто включающие стоимость коммунальных услуг и уборки, выгодно отличаются от уровней арендной платы в четырех из шести рассмотренных нами городов, что делает коливинг привлекательным для молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей и строить карьеру в крупном городе.
Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации».
Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE: «Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в настоящее время. Концепция, возникшая в США, сейчас уже получила распространение в Европе и Азии.
Основные отличительные черты коливинга международного стандарта:
- обширный номерной фонд (более 100 мест);
- долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
- центральное расположение;
- единая управляющая компания;
- небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
- единый счет (формат «все включено»), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
- Гибкость договоров аренды.
На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В России коливинг – это пока что штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом. В пределах МКАД сейчас порядка 2,6 тыс. предложений комнат в квартирах и почти 300 вариантов спальных мест. За пределами МКАД собственники загородных домов предлагают снять примерно 200 помещений внутри коттеджей. Если этот рынок удастся институализировать и достичь ценового паритета с предложениями частных собственников, то у коливингов есть будущее.
В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому не исключаю, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. К примеру, опросы, проведенные в 2017 году среди жителей и потенциальных клиентов коливингов в разных странах мира, показали, что готовы делить с соседями общую гостиную 54% опрошенных, кухню – 40%, обеденную комнату – 30%, душ – 25%, туалет – 22%. Полагаю, россияне все же не готовы к таким жертвам жилым пространством, то есть спрос на этот формат жилья всё же будет, но не таким большим, как в Европе.
В Москве есть два оператора коливингов – Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за двухместный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга – дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это «упакованный продукт». Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов – это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.
Сейчас мы видим, как рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие пять лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду».
Коливинг в Лондоне
Данные, собранные CBRE, показывают, что в целом концепции коливинга во всех охваченных исследованием городах были схожи, но с разной площадью комнат и планировкой.
Концепция коливинга в Лондоне обычно заключается в организованной сдаче в аренду небольших студий в комплексе, содержащем большие зоны общего пользования. Зоны общего пользования, как правило, представлены тренажерным залом, комнатами отдыха, а также часто местами общественного питания. Наличие пространства для коворкинга может быть ключевым отличием от других типов жилой недвижимости.
Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.
Гибкость договора — ещё одно ключевое преимущество коливинга: договор больше похож на лицензионное соглашение, чем на гарантированный краткосрочный договор аренды. Продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.
Влияние Covid-19 на коливинг
Джо Винчестер, исполнительный директор отдела оценки и консалтинга в области коливинга и PBSA, CBRE, отметил: «Коливинг, с его автономным личным пространством для одиноких арендаторов или пар, является более благоприятной средой для социального дистанцирования по сравнению с проживанием в совместном съемном жилье. Операторы быстро адаптировались к ситуации в этом году, например, организовав пункты приема бесконтактной доставки и более тщательную уборку мест общего пользования.
Между тем, элемент сообщества в коливинге не отошел на второй план: операторы сообщают о высоком уровне участия в общественной жизни, насколько это разрешено местными правилами. Диджитализация позволяет операторам обеспечивать соблюдение предписанных государством мер социального дистанцирования в зонах общего пользования и проводить «виртуальные» социальные мероприятия.
Коливинг предполагает высокоскоростной доступ в интернет, а некоторые предлагают также места для коворкинга. Это позволяет арендаторам работать эффективно, оставаясь при этом на связи и в пределах досягаемости как от своих рабочих мест, так и от социальных и культурных объектов в центре города, которыми они могут пользоваться по мере снятия ограничений».
Строительство гольф-клубов в России больше всего активизировалось в последние лет пять. Связано это с несколькими факторами. Важным стимулом для развития этого вида спорта стал тот факт, что в 2009 году 13-й олимпийский конгресс в Копенгагене включил гольф в программу летних Олимпиад 2016 и 2020 года. Другим немаловажным фактором в приобщении к гольфу россиян и строительству соответствующей инфраструктуры является то, что этот вид спорта любим крупными политическими деятелями и представителями бизнеса. Например, свою страсть к гольфу не скрывает председатель Государственной Думы РФ Сергей Нарышкин, депутат Светлана Журова и другие представители как законодательной, так и исполнительной власти.
Конкуренция нарастает
В России сейчас действуют уже порядка полусотни гольф-клубов, постоянно проводятся турниры и кубки. Станислав Щукин, президент Региональной спортивной федерации гольфа Ленинградской области, рассказал, что в регионе существуют крупные действующие гольф-клубы и на стадии реализации еще несколько подобных проектов.
Среди действующих объектов – гольф-клуб «Горки», расположенный в Ломоносовском районе. На данный момент в проекте работает 9-луночное поле. В сентябре текущего года состоится открытие 18-луночного поля, соответствующего всем европейским стандартам.
Еще один гольф-клуб расположен в комплексе «Земляничные поляны» также в Ломоносовском районе. В 2016 году здесь намечено открытие 18-луночного поля. Гольф-клуб «Мельничный ручей» строится в городе Всеволожск. Открытие 18-луночного поля намечено на 2017 год. Также существует проект 18-луночного поля в Приозерском районе, недалеко от горнолыжного курорта «Игора». В Стрельне напротив Михайловского дворца также строится 18-луночное поле.
По словам Станислава Щукина, в регионе есть так называемые гольф-парки. Это частные или муниципальные объекты. Например, во Всеволожске есть муниципальный гольф-парк «Песчанка», имеющий девяти луночное поле. В поселке Запорожское расположен частный гольф-парк «Бурное» с полем на 12 лунок. По его словам, конкуренция на рынке усиливается. В итоге к 2017 году в регионе появятся еще четыре гольф-поля.
«Развитие инфраструктуры для гольфа в Ленинградской области началось не так давно. И здесь существует некое противоречие. Для того чтобы спорт стал массовым, он должен быть доступным по цене, а инфраструктура доступной по логистике. Соответственно, чем дальше гольф-поле от черты Петербурга, тем оно менее доступно. Но в конечном счете все зависит от цены. Я считаю, что развитие семейного, детского гольфа (дошкольного и школьного) – это лучший способ сделать этот вид спорта массовым и доступным», – прокомментировал Станислав Щукин.
Не только гольф
Станислав Щукин говорит, что для реализации проекта гольф-клуба нужен комплексный подход. Инвестор должен иметь минимум 100 га земли. Помимо собственной инфраструктуры для гольфа в проекте также должна быть предусмотрена коммерческая недвижимость (отели, рестораны и т. д.) и жилые объекты. «В чистом виде создание только гольф-поля – это закапывание денег», – рассуждает эксперт.
Мнения экспертов сошлись на том, что один из самых удачных в этом отношении проектов в Ленинградской области – это гольф-клуб «Горки» в Ломоносовском районе.
Евгений Иванченко, директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент», рассказал, что если в проекте предусмотрено исключительно строительство гольф-клуба с соответствующей инфраструктурой (сервисные объекты, кафе и рестораны, торговая галерея, специализированные магазины и бутики, игровые зоны для детей, зоны отдыха для взрослых), то период окупаемости проекта может затянуться. По его словам, чаще всего девелоперы стремятся создать комплексный проект – как правило, это коттеджный жилой комплекс с расширенной зоной отдыха. «С точки зрения окупаемости данные проекты правильно рассматривать как объекты долгосрочных инвестиций. Сумма вложений в проект зависит от многих факторов, в первую очередь от местоположения и стоимости участка, существующей инфраструктуры. Средний объем инвестиций в подобный проект составляет 15 млн рублей за 1 га. В нашем регионе для строительства гольф-клубов девелоперы выбирают районы Ленинградской области. Например, гольф-клубы «Горки» и Strawberry fields в Ломоносовском районе», – прокомментировал Евгений Иванченко.
Со своей стороны, Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, также отметил, что, исходя из мирового опыта, создание гольф-клуба экономически оправдано только в случае создания инфраструктуры как непосредственно для самого гольфа, так и сопутствующих объектов недвижимости, в первую очередь апартаментов и гостиниц. «Именно создание жилой составляющей дает необходимый экономический запас для реализации всего проекта, кроме того, высококачественная жилая недвижимость, в свою очередь, позволяет создать соответствующий статус гольф-клубу и при правильном подходе дает дополнительные возможности для ландшафтного дизайна», – рассуждает эксперт.
По его словам, если говорить о небольших полях, то их создание возможно и без дополнительной инфраструктурной составляющей, однако экономика таких проектов возможна за границей, где сформирован спрос на гольф, затрагивающий все сегменты потребителей. На северо-западе России с учетом низкой вовлеченности населения в эту игру, климатических особенностей создание открытых небольших полей малоперспективно, а крупные проекты должны включать и дополнительную инфраструктуру, заключил Владислав Фадеев.
Мнение Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Интерес к созданию современных проектов для загородного отдыха (в частности таких, как гольф-клуб) у инвесторов есть. Но определенную трудность представляют сроки окупаемости проекта. Продажа жилья обычно намного доходнее его аренды, даже с учетом интересной концепции загородной базы отдыха. Наиболее эффективным, на наш взгляд, является комплексный формат, где загородный дом отдыха с временным проживанием и организованным тематическим досугом сочетается с возможностью приобрести в собственность земельные участки или готовые загородные коттеджи. Хорошим примером подобного проекта является «Горки Гольф-клуб». Здесь есть вся инфраструктура для гольфа. Вместе с тем проект является коттеджным поселком, где можно купить участок или дом, что обеспечивает основной доход девелоперу.
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.