Несервисные апартаменты вновь конкурируют с жильем
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
По оценке экспертов, основным драйвером процесса редевелопмента в Петербурге в ближайшие годы будет жилье. И очень важно, чтобы «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы не сменился «серыми» же, безликими новостройками.
Редевелопмент в последние годы играет все большую роль в процессе застройки Петербурга. По оценке руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость Ольги Трошевой, в настоящее время около 30% предложения на первичном рынке жилья в городе сосредоточено на землях бывших промзон. И география повторного освоения «серого пояса» все больше расширяется.
Активное правобережье
Одной из локаций, в которых редевелопмент охватывает все новые территории, стал правый берег Невы. Исторически, и в дореволюционные времена, и в советский период это место было средоточием промышленных объектов. «Это обусловлено тем, что река была главной транспортной артерией города и продукция предприятий перевозилась, главным образом, водным путем. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. С точки зрения современной логистики, расположение заводов во внутренних частях города крайне неудобно. Поэтому уход предприятий оттуда – совершенно закономерен», - считает начальник управления развития и управления активами «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Управляющая недвижимостью завода «Реактив» Ольга Мязго отмечает и экологический фактор. «Промышленные предприятия, особенно потенциально опасные, например, химические, конечно не должны размещаться во внутренних районах города», - отмечает она, приведя в пример переезд своего предприятия с Октябрьской наб., 44, в «Предпортовую» промзону на юге города.
«Набережные правого берега Невы в последнее время стали местом очень активных процессов редевелопмента. Надо отметить, что девелоперы уже довольно давно присматривались к этим территориям, оценили их перспективность и взяли в разработку. Но редевелопмент – дело небыстрое. Необходимо утрясти вопросы с собственниками земель, которых в некоторых промышленных зонах целый конгломерат, и найти со всеми общий язык непросто. В иных случаях время нужно на передислокацию производства на другую территорию. Кроме того, необходимо перевести участки под другое функциональное использование. Все это заняло не один год, зато теперь подготовительный этап по ряду промышленных земель завершен, и работы по редевелопменту идут весьма активно», - отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
На месте бывших промышленных территорий свои проекты реализуют многие крупные застройщики Петербурга. Это такие компании, как «Группа ЛСР», SetlGroup, «Полис групп», Seven Suns Development, Группа ЦДС и др. Впрочем, пока на набережных правого берега Невы еще сохраняется немало предприятий, и функционально они еще очень разнородны, говорят эксперты.
Локомотив девелопмента
На правом берегу, как и в других локациях, главным драйвером нового освоения «серого пояса» является строительство жилья. «Жилье сегодня – наиболее ликвидный продукт, обеспечивающий быстрый возврат денег и приемлемую рентабельность», - отмечает Алексей Шумилов. «Исторически редевелопмент, можно сказать, начинался с коммерческих объектов. Так, в 2010-2014 годах бОльшая часть проектов относилась именно к этому сегменту. Затем стало превалировать жилье; и чем дальше – тем сильнее. По итогам 2018 года уже более 80% проектов редевелопмента касались преобразования промышленных территорий под жилую функцию», - добавляет Юрий Зарецкий.
По словам Ольги Трошевой, если говорить о набережных, то жилье – наиболее привлекательный вариант. «Хорошие видовые характеристики – и на воду, и на историческую застройку левого берега обеспечивают дополнительную привлекательность для строящихся на берегу Невы объектов», - говорит эксперт.
Управляющий директор управляющей Becar Asset Management Мария Онучина напоминает, что времена, когда жилье строилось «в чистом виде», уже прошли. «Сегодня практически все девелоперские проекты в этом сегменте предполагают создание комфортной среды. А это и социальная инфраструктура, и объекты торгово-развлекательного формата, и спортивные сооружения», - подчеркивает она.
С ней согласен генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. «Жилье выступает как локомотив. Оно формирует спрос на иную инфраструктуру, локальные торговые центры, а в перспективе – и офисы. Сейчас ситуация в офисном сегменте такова, что строительство «с нуля» новых объектов экономически еще не оправданно. Зато редевелопмент под бизнес-центры объектов «серого пояса» может быть вполне успешен. И набережные правобережья в этом смысле не исключение», - отмечает он.
Не поменять оттенок «серого»
Эксперты опасаются, что «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы может смениться «серыми» же, безликими новостройками. «Некоторые проекты, появляющиеся на месте промзон, эстетически выглядят не лучше заводов, а по сути представляют собой жилые «муравейники», - считает Ольга Мязго.
«Необходимо, чтобы жилые проекты, реализуемые на набережных, гармонично сочетались между собой, а также обеспечивали приятный вид с левого берега, на котором в значительной мере располагается историческая застройка и который, соответственно, является местом притяжения туристов. В этом смысле ответственность девелоперов, застраивающих правобережье, особенно высока», - отмечает Ольга Трошева.
По словам Марии Онучиной, особый интерес представляют объекты культурного наследия и просто исторические здания, находящиеся на набережных правого берега Невы. «Они являются украшением локации, их надо сохранять, реставрировать и приспосабливать под современное устройство», - подчеркивает она. В качестве примера она приводит Дачу Дурново на Свердловской наб., 22, которую Becar по поручению собственника отреставрировал, и сегодня она предлагается под размещение штаб-квартиры какой-либо компании.
«Также исторические здания после реконструкции могут использоваться под апартаменты (модного стиля лофт), хостелы, различные музеи и иные объекты, которые способны повысить привлекательность – туристическую и не только – правого берега Невы», - считает Мария Онучина. По словам Алексея Шумилова, компания «БФА-Девелопмент», начинающая реализацию жилого проекта на бывшей территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской наб., 12, уже сейчас продумывает варианты современного использования ряда объектов наследия, расположенных на участке застройки.
«Рано или поздно промышленная функция уйдет с набережных правого берега Невы. Будет сочетание новых жилых зданий с реконструированными историческими объектами различного назначения. В итоге правобережье должно стать не менее привлекательным, чем историческая застройка левого берега», - прогнозирует Мария Онучина.
Современные колеса обозрения разительно отличаются от своих предшественников, причем не только в вопросах технологий, но и смыслового наполнения.
Участники лектория BecarWeeK рассказали, как построить колесо, которое будет приносить прибыль, радовать местных жителей и привлекать туристов.
Колесо обозрения – уникальный объект развлекательной инфраструктуры, популярность которого растет из года в год по всему миру.
Первое колесо обозрения в 1893 году инженер Джордж Вашингтон Гейл Феррис-младший представил на Всемирной колумбийской выставке в Чикаго. Высота колеса составила 75 метров. Тогда его называли по имени создателя – Колесо Ферриса. Публика встретила объект с интересом и со временем подобные колеса начали строиться по всему миру.
В Восточной Европе колеса стали неотъемлемой частью ярмарок, а уже в XXвеке – парков аттракционов с присущей им шумом, многолюдностью и, как следствие, - грязью. Сегодняшние производители пытаются изменить сложившуюся репутацию.
«На сегодня колесо обозрения – это не часть ярмарки, не путешествующий цирк или балаган, а современный культурный объект, который предлагает людям уникальный вид отдыха», – заявил Плен ван Дален, руководитель направления продаж голландской компании Dutch Wheels.
При правильном подходе к реализации проекта, считает руководитель Дирекции аттракционов компании Marins Group Павел Фокин, колесо из просто карусели превратится в символ города, как это случилось с London Eye.
Колесо обозрения должно быть украшением города и, в первую очередь, нравиться местным жителям, а не туристам. «При строительстве колеса необходимо учитывать окружающую архитектуру, особенно если речь идет о городах с богатым историческим наследием», – сказал Плен ван Дален.
Очень важную роль в восприятии объекта играет его освещение. «Надо забыть об аляповатой расцветке, которую до сих пор можно встретить в парках развлечений, и найти более элегантное решение», – отметил представитель Dutch Wheels.
Эксперты призывают продумывать и музыкальное сопровождение, которое будет «задавать» настроение посетителям.
Современное колесо обозрения – это всесезонное развлечение. «Кабинки должны быть закрытыми, с кондиционерами, чтобы летом там было прохладно, а зимой тепло. С сидячими местами или, как в London Eye, с прогулочной зоной», – отметил Павел Фокин. Все это расширяет возможные проведения досуга, например, есть колеса, где можно провести романтический ужин или День рождения в кругу друзей.
А вот за высотой эксперты призывают не гнаться. «Колесо не стоит сравнивать с видовыми площадками, ведь они дают намного больше – чувство уединенности, создается ареол романтизма», – отметил Плен ван Дален. В пример он привел колесо в Гонконге, которое на фоне небоскребов выглядит весьма скромным, однако пользуется успехом.
На сегодня высота колес начинается от 30 метров.
Для колеса обозрения крайне важна локация. «Колеса нужно строить на территориях с хорошими видовыми характеристиками, но это не обязательно должен быть центр города. Очень подойдет береговая линия», – рассказал Плен ван Дален, добавив, что в Петербурге можно реализовать именно прибрежный проект.
«Идеальным местом для размещения колеса обозрения в Петербурге стала бы Дворцовая площадь, но это невозможно, т.к. центр города является объектом культурного наследия ЮНЕСКО. А появление колеса у воды сыграет на пользу как местным жителям, так и городу», – полагает эксперт. Плен ван Дален считает, что 170-метровое колесо, о строительстве которого всерьез обсуждали в Смольном, будет слишком велико: «Я думаю, стоит подумать об объекте в 60-80 метров, этого будет вполне достаточно».
Выбранная локация должна определять и концепцию объекта. «Колесо на пляже логично развивать как место для семейного отдыха с пляжем, рестораном и детской инфраструктурой», – сказал представитель Dutch Wheels, добавив, что колесо в новом районе может стать площадкой для музыкальных, театральных и других творческих выступлений, а в историческом центре города – взять на себя в какой-то мере музейно-выставочную функцию.
Впрочем, локации с такими мощными точками притяжения активно развиваются и без участия владельца колеса. «Там появляются магазины, рестораны, создаются новые рабочие места. Это выгодно всем: и городу, и местным жителям, и туристам», – сказал Плен ван Дален, добавив, что земля в таких условиях, естественно, дорожает.
Эксперты сошлись во мнении, что колесо обозрения – объект доходный, однако есть свои нюансы и сложности.
Стоимость реализации колеса обозрения зависит от множества факторов: размеров объекта, технических и дизайнерских решений, цены земельного участка и т.д. Павел Фокин отметил, что последний фактор особенно зависит от локации, но если его не учитывать, то небольшое 35-метровое колесо, например, как в Пензе, обойдется в 37 млн рублей. По информации Плен ван Далена, в Европе и США стоимость объекта составляет в среднем 6-10 млн евро, однако при желании верхняя граница может увеличиваться до бесконечности.
Окупаемость проектов зависит от большего количества факторов, однако основной из них, конечно, посещаемость. «Есть примеры, когда, казалось бы, аналогичные по концепции и характеристикам локаций объекты окупаются с очень разной скоростью, поэтому предполагать заранее очень сложно. В норме, колесо должно окупаться за два-три года. И в России такие примеры есть», – сообщил Павел Фокин, однако успешные объекты не озвучил, ссылаясь на коммерческую тайну.
Плен ван Дален добавил, что есть примеры и провальных проектов. Например, на строительство огромного колеса в Дубае уже потрачено около миллиарда евро, при этом оно все равно не работает. В Нью-Йорке отказались от проекта, стоимостью 600 млн долларов, т.к. он бы просто никогда не окупился.