«Метриум»: Новостройки Новой Москвы подорожали за год на 25%
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 25%, подсчитали эксперты «Метриум». Средняя квартира за этот же период стала дороже на 19%. Чтобы приобрести её сейчас, покупателю придется потратить на 1,3 млн рублей больше, чем год назад.
По данным аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 154,9 тыс. рублей. За прошедший квартал этот показатель вырос на 9% – в августе «квадрат» стоил 142,2 тыс. рублей. Год назад, в III квартале, жилье в местных ЖК можно было приобрести в среднем за 123,6 тыс. рублей. Таким образом, за 12 месяцев новостройки Новой Москвы подорожали на 25%.
В Новомосковском административном округе (НАО), где сосредоточено 98% предлагаемых квартир, новостройки сейчас продаются в среднем по 156,8 тыс. рублей за кв.м. За прошедший квартал они выросли в цене на 10% со 143 тыс. рублей за кв.м. Год назад в НАО новостройки стоили в среднем 124,7 тыс. рублей. Соответственно, цены в этом округе за год выросли на 26%.
«Основная причина увеличения цен – это небывало высокий уровень спроса, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи, прежде всего, в проектах комфорт- и бизнес-класса в Московском регионе. При этом ТиНАО интересен покупателям благодаря «столичному» уровню транспортной и сервисно-бытовой инфраструктуры и более демократичным ценам. Поэтому продажи здесь идут опережающими темпами относительно других районов Москвы. В III квартале рост средней стоимости квадратного метра в наших проектах достигал 15%, в обычных условиях такая динамика свойственна годовому периоду».
В Троицком административном округе (ТАО) цены повысились чуть больше, что связано с изменением структуры предложения, которое в этом округе весьма ограничено, подчеркивают эксперты «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра по итогам III квартала составила 87,3 тыс. рублей, что на 31% больше, чем в III квартале 2019 года (66,7 тыс. рублей).
«Изменение цен в Троицком округе связано в том числе с выходом в продажу нашего проекта, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Russian Design District – культурно-образовательный кластер бизнес-класса, и в этом сегменте в Новой Москве мало объектов. При этом с самого начала бронирования мы фиксировали очень высокий интерес покупателей, поэтому средняя стоимость квадратного метра в проекте выросла со 134 тыс. рублей на старте продаж до 170 тыс. рублей. Таким образом за полгода средняя цена увеличилась на 27%. Конечно, эта динамика оказала влияние на весь рынок ТАО».
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве также заметно возросла за последний год. В III квартале 2020 года она составила 8,33 млн рублей, что на 19% больше, чем год назад. Студии подорожали на 25% (до 5,1 млн рублей за 25,5 кв.м), однокомнатные квартиры – на 24% (до 6,8 млн рублей за 39,4 кв.м), двухкомнатные – на 20% (до 9 млн рублей за 60,5 кв.м), трёхкомнатные – на 16% (до 11,4 млн рублей за 81,2 кв.м)
«Важно отметить, что мы сейчас фиксируем среднюю цену жилья, оставшегося на рынке после очень мощной волны спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку внимание покупателей всегда сосредоточено на самых доступных и ликвидных вариантах, в продаже сохраняются более дорогие объекты. Это также влияет на показатель средней цены. Поэтому потенциальные клиенты должны понимать, что в период мощного спроса не следует затягивать с выбором квартиры, иначе её могут купить другие».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы были представлены 7,3 тыс. квартир, тогда как во II квартале – 9,2 тыс. Таким образом, предложение за три месяца уменьшилось на 21%.
Строительная производственная отрасль, несмотря на свою консервативность, не может развиваться без внедрения новых технологий.
Производство строительных материалов в общем промышленном производстве России занимает долю около 25%. Технология выпуска отельных видов строительной продукции не меняется десятилетиями, других – модифицируется за год. Вне зависимости от вида выпускаемых материалов большинство производителей стараются внести в него какие-то индивидуальные особенности.
Под запросы потребителя
Как отмечают в пресс-службе «Группы ЛСР», в сегменте стеновых материалов значимых новинок или инноваций в последние годы не наблюдается. Все нововведения связаны, как правило, с изменением формата материалов, поверхностей, способов перевязки и крепежа или добавлением новых компонентов с целью получения дополнительных цветов или свойств.
Специалисты строительного холдинга уверены, что по-настоящему инновационные материалы, которые смогли бы хоть в какой-то значимой степени заменить в массовом строительстве традиционную строительную керамику и автоклавный газобетон, пока не созданы. Классический кирпич, клинкер и газобетонные блоки ничто не заменит в плане надежности, долговечности и удобства использования при проведении строительных работ. А экономия от перехода с проверенных материалов на дешевые заменители в долгосрочном периоде может обернуться еще большими затратами.
Директор по маркетингу и стратегическому развитию ROCKWOOL Russia Ирина Садчикова считает, что строительная отрасль достаточно консервативна и потребители с трудом меняют свои привычки. «Тем не менее, при производстве новых продуктов мы отталкиваемся от базовых и актуальных потребностей своих клиентов, мы видим, что им необходимо сегодня. Поэтому на нашем примере можно сказать, что даже в таких областях без инноваций невозможно», – считает она.
В частности, добавляет специалист, в прошлом году все заводы ROCKWOOL в России внедрили инновацию Центра разработок ROCKWOOL International – технологию Power+. Благодаря ей удалось увеличить прочность продукции из каменной ваты, а также улучшить ее эксплуатационные характеристики.
Коммерческий директор направления «Полимерные мембраны и PIR» корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Сергей Ольницкий отмечает, что с 2016 года компанией производится принципиально новый утеплитель PIR. В СССР он применялся в космической отрасли, при выпуске специальной теплоизоляции для топливных баков ракетоносителя «Буран», а сейчас используется при строительстве и реконструкции кровель во всех регионах России, при утеплении балконов и бань, доступен практически во всех сетях формата DIY.
Кроме того, сейчас при производстве полимерных мембран применяется уникальная технология TRI-P®. Она позволяет создать специальный защитный слой, который предохраняет мембрану от губительного воздействия УФ-лучей. Этот слой также содержит специальные стабилизаторы, которые не позволяют пластификаторам покидать основные слои ПВХ-мембраны.
Проблемы замещения
Игроки рынка признаются, что в отдельных отраслях строительной отрасли внедрение инновационных технологий невозможно полностью на отечественном производстве. По словам Сергея Ольницкого, сейчас оборудование и большинство компонентов для производства полимерных мембран и утеплителя PIR производятся в Европе. «Однако в последнее время ситуация меняется. При поддержке государства активно развивается отечественная химическая промышленность, что позволяет переходить на российских производителей и снижать сырьевую себестоимость. Так, ПВХ-смолу и полиолы производят российские предприятия. Мы ожидаем, что в ближайшей перспективе в нашей стране начнется строительство завода по производству изоцианата – основного компонента для производства утеплителя PIR», – отмечает специалист.
Свои особенности и у производства опалубочного оборудования. Руководитель обеспечения и организации производства ООО «ПЕРИ» Роман Белов рассказывает, что в производстве балок для опалубки есть много нюансов, которые влияют на качество и жизненный цикл готового продукта. «На нашем подмосковном заводе мы выпускаем балку двутавровую по немецким технологиям PERI, которые новы для России. Качество производимой балки контролируется не только нами в процессе производства, но и головным офисом PERI в Германии. Более того, продукт сертифицирован на соответствие европейскому стандарту. С этим документом мы можем поставлять балку не только по России, но и по всему миру. Cегодня мы уже экспортируем балку в 7 стран. Большая часть задействованного на заводе оборудования сделана за рубежом специально под наш проект. Отечественные аналоги не удовлетворяют нашим запросам, в том числе по интенсивности загрузки. В нашей отрасли, к сожалению, нет таких российских производителей, которые могли бы гарантировать работу своего оборудования в режиме постоянного производства», – делает выводы специалист.
Мнение
Иван Иванов, маркетолог, ООО «ЗМК Пулково»:
– Завод металлоконструкций ЗМК Пулково укомплектован оборудованием производства стран Западной Европы, большинство из которого не имеет аналогов в России. В частности, заводом используются: автоматическая линия Corimpex (Италия) для производства сварных балок; линия ZEMAN (Австрия) для сварки гофробалок; уникальная система плазменной резки металлопрофиля VOORTMAN V808 (Голландия), оснащенная 8-осевым промышленным роботом, и многое другое оборудование, произведенное в Германии, Швеции, Испании, Италии, Финляндии и других странах. К сожалению, на данный момент отечественные производители не могут предложить аналогов оборудования, применяемого при изготовлении металлоконструкций. ЗМК «Пулково» производит такой инновационный вид продукции для России, как гофробалка, которая представляет собой легкую сварную металлоконструкцию, изготовленную из черного холоднокатаного профлиста, приваренного к стальным полкам горячего проката. Данный вид металлоконструкции обладает повышенной жесткостью и устойчивостью в сравнении с обыкновенными двутавровыми балками, а также требует меньше сырья для своего изготовления, вследствие чего значительно уменьшается стоимость производства и монтажа конструкций. На настоящий момент в России данный вид продукции могут производить всего несколько заводов.
Нина Авдюшина, генеральный директор компании H+H:
– Разрабатывать новые виды строительной продукции стимулирует рынок. Мы постоянно общаемся с нашими клиентами и партнерами, получая обратную связь по тем или иным видам продукции. Исходя из пожеланий, мы запустили производство блоков для устройства перегородок высотой 250 мм и толщиной 75 мм. Это самый тонкий перегородочный блок на рынке Северо-Запада. Благодаря такой небольшой толщине перегородки удается обеспечить больше свободного и полезного пространства в помещении при перепланировке, проведении ремонта или дополнительном утеплении стен.
Учитывая климатические особенности региона и курс на энергоэффективность, H+H наладила производство газобетона с более низкой плотностью. Это блоки H+H Severin D 300, которые на данный момент являются самыми теплыми из существующих. Как известно, чем ниже плотность газобетона, тем лучше он сохраняет тепло. Газобетон более низких плотностей позволяет экономить энергоресурсы и минимизировать расходы на отопление.
«Зеленые» технологии уже перестали быть заморской диковинкой и заняли свое место на российском рынке. Однако их распространение сталкивается с определенными сложностями, в числе которых, по мнению экспертов, как косность мышления, так и необходимость более эффективной поддержки со стороны власти.
Отстаем
По определению, которое дал в ходе круглого стола «Зеленые технологии как основа устойчивого развития Петербурга и Ленобласти» соруководитель Межрегионального центра экодевелопмента GreenEcoLab СПбПУ Владислав Бальский, «зеленые» технологии – это «инновационный подход к развитию экономики, основанный на снижении негативного воздействия на окружающую среду, повышении энергоэффективности, сокращении объема потребляемых ресурсов, уменьшении количества отходов и эффективном обращении с ними».
По его словам, Россия пока сильно отстает от других стран в этой сфере. Так, доля использования возобновляемых источников энергии (ВИЭ) в Швеции сейчас составляет 52,6%, в Финляндии – 38,7%, в Австрии – 33,1%, в Дании – 29,2%. Конечно, в этих странах государство возмещает структурам, использующим ВИЭ, часть затрат, поскольку энергия из возобновляемых источников дороже, чем из традиционных, однако показатель России (всего 1%) все равно остается крайне низким – и означает, что эти технологии не используется даже там, где они экономически эффективны.
В целом по Европе уровень переработки строительного мусора – около 30%; в наиболее развитых странах – 80-90%. В России – всего 10%. И это вновь показывает, что ресурс не используется не только из экологических соображений, но даже из соображений выгоды. В итоге, по сравнению с Россией, энергоемкость ВВП Индии ниже в 1,6 раза, Китая – в 1,8 раза, США – в 2 раза, Японии – в 6 раз.
…но и выгодно
«Дешевизна источников энергии и других ресурсов привела к тому, что в России вопросу энергоэффективности уделяют гораздо меньше внимания, чем в тех странах, где они дороги. Хуже всего то, что «зеленые» технологии у нас мало используются даже там, где это экономически привлекательно», – отмечает Владислав Бальский.
Широкое распространение «зеленых» технологий начнется тогда, когда придет осознание, что это не только экология и природоохрана, но существенный экономический эффект, подчеркивает эксперт. По его мнению, очень важно, чтобы это понимание появилось, в частности, у крупного бизнеса. Использование «зеленых» технологий в крупномасштабных, знаковых проектах позволит привлечь к теме энергоэффективности широкое внимание.
С этим согласен и вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Компании, продвигающие «зеленые» технологии, должны заинтересовать конкретных выгодополучателей. Тогда их востребованность вырастет в разы. Возможно, это девелоперы офисных центров, торговых комплексов, апарт-отелей, которые не только строят эти объекты, но намерены в перспективе и управлять ими. Ведь выгодность «зеленых» технологий проявляется именно на этапе эксплуатации», – отметил он.
Комплексный подход
По словам гендиректора «Бюро Техники» Веры Бурцевой, каждое энергоэффективное решение лучше рассматривать не по отдельности, а в комплексе и совместной работе с другими: «Именно такой комплекс способен существенно повлиять на уровень энергетической эффективности объекта недвижимости. Точные ее показатели можно определить, проводя энергомоделирование – процедуру, помогающую понять, какой уровень потребления ресурсов существует фактически и какой экономии можно достичь при проведении тех или иных мероприятий. Подсчет дополнительных инвестиций в проект и сроков окупаемости решений позволит собственнику сделать правильный вывод в отношении необходимости их интеграции».
При этом эксперт подчеркивает, что существует необходимость ввести «базовую комплектацию» для рынка недвижимости, которая по умолчанию должна содержать в себе ряд экономичных энергоэффективных решений, позитивно сказывающихся на функционировании объекта в целом. По ее оценке, к такой базе следует отнести: терморегулирующие головки на радиаторы отопления (снижение энергопотребленния на 3-10%, окупаемость в среднем 2,7 года); энергоэффективную и солнцезащитную пленки на окна (снижение на 3,6%, окупаемость – до года); энергоэффективные системы освещения (примерно 6% и 1,5 года); датчики уровня концентрации углекислого газа (15% и 1 год); погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления.
По словам экспертов, комплексное использование энергоэффективных технологий позволяет обеспечить снижение затрат на энергоснабжение объекта на 25-30%. При этом они подчеркивают, что приведенные цифры – оценочные, для каждого объекта уровень экономии определяется индивидуально (для этого необходимо проведение энергомоделирования) – он может быть как ниже, так и заметно выше базовых цифр.
Господдержка и не только
Для успешного продвижения «зеленых» технологий необходимо активное взаимодействие власти и бизнеса, отмечает первый заместитель директора ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка.
По его мнению, поддержка властей необходима при продвижении «зеленых» технологий для широкого использования. «Может быть, имеет смысл заключить отраслевое соглашение, подобное тому, которое делается для регулирования основных тарифов. И перезаключать его ежегодно, чтобы каждый год было видно, что уже достигнуто и что еще предстоит сделать», – заявил Юрий Кабушка.
По словам чиновника, необходимо тесное взаимодействие органов власти, научных и образовательных центров, бизнеса и общественных организаций для создания новой системы управления, основанной на передовых технологиях и современной нормативно-правовой базе.
По словам Веры Бурцевой, эта сфера ждет от власти реально работающих законов: «Чтобы говорить об эффективном построении законодательной базы, для начала стоит все-таки определиться с пониманием ключевого термина «энергоэффективность», а также с методами оценки тех или иных показателей, системами подсчета, сравнения и т. д.».
По мнению г-жи Бурцевой, нужны и практические меры, делающие выгодным использование «зеленых» технологий. «Отрадно, что на законодательном уровне появилось движение в сфере предоставления налоговых преференций компаниям, внедряющим на своих объектах энергоэффективные мероприятия. Сейчас идет активное обсуждение этого предложения и отработка путей внедрения этой своевременной идеи в жизнь», – отмечает эксперт.
Мнение
Вера Бурцева, генеральный директор «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– Развитию темы энергоэффективности, бесспорно, способствуют законодательные инициативы и изменения. И если до 2016 года речь шла лишь о перспективном Указе Президента Владимира Путина № 889 от 2008 года о снижении энергоемкости экономики на 40% к 2020 году, то чуть позже появился ряд дополняющих и развивающих его документов. Важным шагом навстречу «зеленому» строительству стало Распоряжение Правительства РФ от 1 сентября 2016 года об утверждении «дорожной карты» по снижению энергоемкости зданий к 2025 году на 25% от базового значения 2015 года. В 2017 году на сайте Минстроя РФ был размещен проект методических рекомендаций по формированию рейтинга зданий по уровню энергоэффективности. С 6 апреля 2018 года вступает в силу Приказ Минстроя № 1550/пр от 17 ноября 2017 года «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений». Документ предполагает введение новых обязательных требований энергетической эффективности: установку систем «умного освещения» и «умного отопления».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Сегодня в России созданы условия для применения инноваций в сфере строительства, касающихся экологичности и энергосбережения. Другое дело, что строительство – отрасль довольно консервативная и, учитывая конъюнктуру рынка, новые технологии внедряются не так быстро, как это происходит в Европе.
Для нас, как для компании со шведскими корнями, ведущей бизнес в северных странах Европы, забота об окружающей среде является важным принципом, которому мы стараемся следовать и в Петербурге. Все наши строящиеся объекты сертифицированы по стандарту Green Zoom, созданному на базе международных стандартов BREEAM и LEED.
Серьезным подспорьем для увеличения энергоэффективности становится внедрение на наших объектах систем «умный дом». В зависимости от применяемых технологий, увеличение энергоэффективности объектов можно зафиксировать на уровне от 15 до 80%. Сокращение расходов энергоресурсов происходит за счет настройки сценариев и отключения многих систем тогда, когда они не используются. К примеру, можно отключить отопление, когда днем дома никого нет (поддерживать температуру на уровне 17 градусов), установить датчики для автоматического выключения света. Также такие системы помогают отследить, сколько человек тратит ресурсов, и скорректировать потребление и т. д.
Несмотря на то, что внедрение этих технологий несколько увеличивает себестоимость строительства, данные затраты с лихвой окупаются при дальнейшей эксплуатации. Так, если рассчитывать из показателей квартиры площадью 60 кв. м, то только рекуперация позволяет экономить на оплате коммунальных услуг в течение отопительного периода около 4-5 тыс. рублей.
