«Метриум»: За год новостройки подорожали в 74 из 125 районов Москвы
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев цены на новостройки выросли в 74 из 89 районов Москвы, где представлены жилые и апартаментные комплексы от застройщиков (всего в Москве 125 районов). Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе Москве, где стоимость среднего квадрата превысила 1,3 млн рублей, а самые доступные варианты нового жилья можно купить в Северном районе по 137 тыс. рублей за кв.м. В районах с высокой конкуренцией новостройки подорожали на 10-40%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», московские застройщики ведут продажи новостроек в 89 районах столицы. За последний год в 74 из них зафиксирован рост средней стоимости квадратного метра в местных новостройках.
Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе столицы. Сейчас девелоперы реализуют здесь четыре комплекса, где средняя стоимость квадратного метра достигла 1,3 млн рублей, что в два раза больше, чем год назад (654 тыс. рублей за кв.м). Это самый высокий темп роста цен среди всех районов Москвы. Средняя стоимость квартиры повысилась до 191 млн рублей. Впрочем, аналитики «Метриум» поясняют, что предложение на локальном рынке небольшое, поэтому увеличение цены связано с изменением его структуры – более доступные варианты раскуплены, а конкуренция проектов относительно невысокая.
Самые доступные варианты нового жилья от застройщика можно найти в районе Северный. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 137 тыс. рублей, а цена квартиры в среднем достигает 6,7 млн рублей. За последний год цены выросли здесь на 31%. Правда, конкуренции в этом районе практически нет – в продаже только один жилой комплекс.
Однако эксперты «Метриум» отметили быстрый рост цен и в районах с высокой конкуренцией. К примеру, в Раменках, где застройщики реализуют 16 проектов, средний квадрат за год подорожал на 38% до 469 тыс. рублей, в Хамовниках (19 проектов) – на 35% до 1,2 млн рублей за кв.м, в Даниловском районе (16 проектов) – на 22% до 315 тыс., в Басманном районе (13 проектов) – на 19% до 419 тыс. рублей, в Хорошёво-Мнёвниках (15 проектов) – на 16% до 342 тыс. рублей за кв.м.
«Поскольку цены выросли в подавляющем большинстве районов, у этого процесса есть объективные причины, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Главная из них – небывалый рост активности покупателей, вызванный снижением ставок по ипотеке. Вторая причина следует из первой – резко сократилось предложение и изменилась его структура в пользу оставшихся в продаже дорогих вариантов квартир. Также следует отметить высокую активность инвесторов. В нашем проекте за прошедший год средний квадратный метр вырос в цене на 19%, хотя еще 3-4 года назад застройщики и инвесторы рассчитывали на капитализацию в 20-30% за весь период реализации комплекса (более 2 лет)».
Тем не менее в некоторых районах цены снизились. Заметнее всего сократилась средняя стоимость «квадрата» в Лианозове – до 151 тыс. рублей, что на 37% меньше, чем год назад. Впрочем, в этом районе реализуется только один проект, поэтому динамику скорее всего обусловила структура предложения. Похожая ситуация в Ясеневе, где средний квадрат подешевел на 22% до 175 тыс. рублей при том, что сейчас здесь есть два проекта новостроек, а объем предложения вырос.
Из локаций с высокой конкуренцией по темпам снижения цен эксперты «Метриум» также выделяют Замоскворечье (здесь реализуют семь комплексов), где квадрат стал дешевле на 19% (сейчас – 455 тыс. рублей за кв.м). На 11% снизилась средняя стоимость квадратного метра в Таганском районе, где реализуют 10 проектов в среднем по 780 тыс. рублей за кв.м. В Беговом районе (также 10 проектов) средний «квадрат» подешевел на 3% до 288 тыс. рублей.
Практически не изменились цены, то есть рост или падение осталось в пределах ±2%, в Арбате (911 тыс. рублей за кв.м), Гагаринском районе (477 тыс. рублей за кв.м), Обручевском районе (282 тыс. рублей за кв.м), Левобережном районе (250 тыс. рублей за кв.м), Измайлове (216 тыс. рублей за кв.м), Коптеве (195 тыс. рублей за кв.м), Бирюлёве Восточном (157 тыс. рублей за кв.м).
Примечательно, что в ряде районов за пределами Центрального административного округа новостройки оказались дороже, чем в центре. К примеру, в районе Дорогомилово (ЗАО) средний квадрат обходится в 533 тыс. рублей за кв.м, что дороже чем в Пресненском районе (ЦАО, 528 тыс. рублей за кв.м.). Раменки (ЗАО, 469 тыс. рублей за кв.м) дороже Замосковоречья (455 тыс. рублей) и Басманного района (419 тыс. рублей за кв.м), которые также находятся в ЦАО.
Самыми дорогими районами Москвы за пределами МКАД стали Ново-Переделкино (220 тыс. рублей за кв.м) и Солнцево (219 тыс. рублей за кв.м.). Они оказались дороже находящихся в пределах МКАД районов Измайлово (216 тыс. рублей за кв.м), Рязанского (215 тыс. рублей за кв.м), Останкинского (214 тыс. рублей за кв.м), Нижегородского (210 тыс. рублей за кв.м) и других.
«Как видим, бурный рост цен охватил практически все районы столицы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадрат подорожал как в престижных, так и в демократичных локациях; как с высокой, так и с низкой конкуренцией застройщиков. Причем в большинстве районов средний квадратный метр подорожал больше, чем на 10%. Только в 23 из 89 районов, где представлены новостройки, расценки не превышают 200 тыс. рублей за кв.м. На мой взгляд, это связано с тем, что в последние годы власти города активно инвестировали в развитие разных районов, которые прежде были обделены вниманием в плане строительства и ремонта инфраструктуры, а также благоустройства. Сейчас эти межрайонные различия сглаживаются, что отражается в динамике цен».
Прошлый год ознаменовался рекордным падением ставок по ипотеке и одновременным ростом объемов кредитования. По мнению аналитиков, эти тенденции продолжат доминировать и в этом году.
Получат развитие и другие наметившиеся в 2017 году тренды. По оценке экспертов, к наиболее существенным факторам, которые повлияют на ипотечный рынок, следует отнести «детскую ипотеку», процесс рефинансирования кредитов гражданами с целью получения более привлекательных условий и все большее значение электронных технологий.
От рекордов к рекордам
В 2017 году благодаря неоднократному снижению Центробанком ключевой ставки ипотечный рынок России пережил несколько волн уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В результате, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ), по итогам декабря прошлого года средние ставки укрепились на уровне ниже психологической отметки 10% годовых. Это стало рекордным значением за всю историю ипотеки в современной России.
Следствием этого стала выдача в России в 2017 году примерно 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму около 2,02 трлн рублей. Это также рекордное значение (для сравнения: в докризисном 2014 году этот показатель достиг значения в 1,76 трлн).
По оценкам аналитиков, эти тенденции достигнут нового размаха в этом году. «Мы думаем, что в 2018 году рост выдачи ипотеки продолжится, ставки продолжат снижаться и общая выдача составит не менее 2,5 трлн рублей, а может, и более», – считает руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. Аналогичный прогноз дает заместитель председателя правления, руководитель блока развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.
Продолжит развитие и тренд снижения средней ипотечной ставки, что стало особенно актуально в связи с призывом Президента РФ Владимира Путина создать условия для уменьшения показателя до 7% годовых. «К концу этого года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин. Такие же цифры называет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
В АИЖК идут дальше – и уже к концу 2018 года прогнозируют снижение средней ипотечной ставки до уровня около 8% годовых. А оптимистичный глава Минстроя РФ Михаил Мень полагает, что в горизонте пяти лет (к 2022 году) ставка упадет до 6% годовых.
О столь отдаленных перспективах судить сложно, но уже сейчас статистика подтверждает существенный рост ипотечного кредитования в первые месяцы этого года. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, объем выдачи кредитов увеличился примерно в два раза, достигнув в январе-феврале 350 млрд рублей. При этом средние ставки в ипотеке на «первичку» приблизились к значению 9,5% годовых.
Банки – лидеры ипотечного рынка – подтверждают этот тренд, наперебой декларируя рост объемов выдачи кредитов. Так, ВТБ по итогам первых двух месяцев 2018 года выдал ипотечных кредитов на 58 млрд рублей, увеличив свой результат по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 43%. О приросте говорят и в Сбербанке. «Сегодня банки уже перегружены заявками со стороны заемщиков по новостройкам, вторичному рынку, переуступкам и перекредитованию», – констатирует финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов.
Субсидия «за ребенка»
Программа господдержки, получившая обиходное называние «детская ипотека», предполагает субсидирование бюджетом процентной ставки до 6% годовых для семей, в которых появился второй или третий ребенок. Перспективность инициативы, которую еще в конце 2017 года выдвинул Владимир Путин, эксперты оценивают по-разному.
Так, Сергей Жданов считает, что программа существенно не изменит рынок. «Не думаю, что она очень сильно повлияет на общий объем ипотечных кредитов, так как категория граждан, которым полагается эта льгота, сильно сужена», – полагает он.
Представители банковского сектора настроены более оптимистично. «Программа, безусловно, сыграет важную социальную роль, а также будет способствовать росту рынка ипотечного кредитования», – говорит управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Санкт-Петербурге Маргарита Кирикова. С ней согласен директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев: «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми, с льготной ставкой 6% годовых, станет хорошей поддержкой для многих семей. Сейчас поступают первые заявки, но мы считаем, что через два-три месяца программа начнет работать в полную силу», – уверен он.
Судя по всему, это общий взгляд банковского сообщества, поскольку заявки от кредитных организаций на субсидирование ставки, поступающие в Минфин РФ, достигли солидной цифры в 1 трлн рублей. «У нас общий объем лимита, утвержденного правительством на эти цели, 600 млрд рублей. Уже сейчас нам подали заявки примерно на триллион. Нам придется лимиты пропорционально урезать», – сообщил замглавы ведомства Алексей Моисеев.
Выгодно перекредитоваться
По мнению экспертов, рефинансирование получит в 2018 году дальнейшее развитие, поскольку условия кредитования продолжают улучшаться и люди, заключившие договора на старых условиях, будут стремиться перезаключить их на новых, более выгодных. «Тенденция к снижению ставок сохраняется и в этом году, поэтому популярность программы продолжит расти», – говорит Маргарита Кирикова.
В 2018 году договора рефинансирования составят примерно 18-20% в общем объеме ипотечных сделок, считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Примсоцбанка» в Санкт-Петербурге Светлана Климова. При этом, по ее оценке, по итогам 2017 года в целом по ипотечному рынку рефинансирование составило 8-10% в общем объеме сделок.
А Сергей Жданов полагает, что «большинство людей, которые хотели бы перекредитоваться подешевле, уже сделали это либо, посчитав все выгоды, отказались от данной идеи».
Уход в онлайн
В развитии тенденции все большего использования электронных технологий и онлайн-сервисов не сомневается ни один эксперт.
По словам Вячеслава Лебедева, уже сейчас через услугу «ДомКлик» Сбербанком выдается 11% ипотечных кредитов. «В 2017 году 3827 клиентов Северо-Западного банка приобрели квартиры на общую сумму 8,5 млрд рублей через сервис «ДомКлик». Он позволяет подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита и объекта недвижимости онлайн без посещения офиса банка. Клиент может пройти все этапы ипотеки удаленно и приехать в банк всего один раз – на сделку», – рассказывает он.
«ДельтаКредит» предлагает дистанционную подачу и одобрение заявки через систему DeltaExpress. За январь-февраль 2018 года треть клиентов, оставивших заявку на сайте банка, переходит на сервис, и 12% всех клиентов банка получают одобрение онлайн», – говорит Алексей Подвигин.
Маргарита Кирикова подтверждает тенденцию, однако оговаривается, что далеко не все готовы к использованию такой услуги. «По вопросам приобретения жилья ипотечные заемщики часто хотят общаться лично с работником банка, поэтому сопровождение ипотечной сделки выделенным сотрудником еще долгое время будет востребовано на рынке ипотечного кредитования», – уверена она.
Мнение
Руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин:
– В 2018 году мы ожидаем долю рефинансирования в выдачах около 20%. При этом количество сделок будет постепенно снижаться по мере «вымывания» старых кредитов новыми на более выгодных условиях. Надо полагать, что в самое ближайшее время основная масса клиентов, заинтересованных в перекредитовании, успеет воспользоваться этим инструментом – и после 2018 года бум рефинансирования закончится.
Финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов:
– Внедрение онлайн-сервисов по ипотечному кредитованию в первую очередь нужно самим банкам. В связи с ростом объемов им приходится нанимать все больше персонала, зачастую не высококвалифицированного. Поэтому банки сами заинтересованы в автоматизации процесса и частичном перекладывании функций менеджеров на отдел продаж застройщиков.
Активность редевелопмента промышленных земель в Санкт-Петербурге не ослабевает. Однако, по мнению экспертов, процесс можно было бы оптимизировать, а также придать ему более системный характер.
Процесс пошел
Редевелопмент «серого пояса» идет в Северной столице достаточно высокими темпами. «Это одна из главных градостроительных перспектив развития города. В отличие от жилищной застройки за КАДом, редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь в депрессивные районы, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По прогнозу аналитиков компании, к 2020 году объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 7 млн кв. м. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: до 2030 года эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.
По оценке директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, уже сейчас около 30% спроса в Петербурге обеспечивается жилищными проектами, реализуемыми в ходе редевелопмента промышленных территорий. По ее словам, эта доля в последние годы неуклонно растет. «Еще три-четыре года назад доля спроса, закрываемая проектами редевелопмента, не превышала 7-8», – напоминает эксперт.
Однако, по оценке экспертов, есть целый ряд факторов, которые тормозят развитие этого тренда, и помочь разобраться хотя бы с частью из них могли бы городские власти.
Законодательные препоны
Специалисты перечисляют целый спектр разнообразных проблем, которые затрудняют редевелопмент промзон. Самой «классической» из них является законодательная чехарда. Проекты редевелопмента особенно чутки к этому вопросу, поскольку срок их реализации обычно существенно дольше, чем у проектов обычного строительства, и следовательно, законодательных новаций успевает появиться гораздо больше.
«Законодательством, в том числе федеральным, наложены чрезмерные ограничения на градостроительную деятельность, включая вопросы охраны объектов наследия. Это тормозит процесс редевелопмента, особенно в центре города, где возможна реализация очень интересных локальных проектов в этой сфере», – считает руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов. «Интенсивная смена градостроительных нормативов со стороны регулирующих органов тормозит процесс утверждения документации», – соглашается гендиректор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
По словам главы отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, происходящие корректировки законодательства приводят к изменению проектов редевелопмента уже в процессе реализации. Ярким примером этого он считает преобразование Новой Голландии. «От исходных планов, предполагавших появление значительных объемов офисных площадей, почти ничего не осталось. Зато получили развитие креативная и развлекательная функции», – отметил эксперт. Впрочем, по мнению Игоря Кокорева, проект хоть и стал проще внешне, но интереснее по содержанию.
Неудачное окружение
По оценке экспертов, еще одной проблемой является отсутствие комплексного подхода к редевелопменту. Застройщики при реализации своих проектов застраивают отдельные участки промзон, но по соседству с реновируемыми территориями могут оставаться земли, сохраняющие промышленную функцию.
«Прослеживается сложность для тех девелоперов, кто первыми возьмется за проекты преобразования на данной конкретной территории. Выборгская сторона – это еще промышленная часть города. Даже наши два квартала (проект редевелопмента территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной) будут все еще оставаться в окружении промышленных предприятий. В силу вот этой сложности мы как раз и формируем проект как оазис», – говорит Людмила Коган.
«Такое соседство – это санитарно-защитные зоны, классы опасности объектов и другие вопросы», – отмечает руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. Все это накладывает определенные ограничения на функционал объектов, появляющиеся при редевелопменте, и должно учитываться при проектировании.
Уходить некуда и незачем?
Часть проектов редевелопмента реализуется на депрессивных территориях, промышленное производство на которых уже прекратилось. Но нередко для запуска процесса преобразования необходимо сначала вывести действующее предприятие из центральных районов города. А это непросто – и не только из-за того, что требуются значительные финансовые ресурсы, но потому, что переезжать часто просто некуда.
Директор УК «ЛОМО Недвижимость» Марина Зверева отмечает, что если для небольших предприятий можно найти место для перебазирования в индустриальных парках, то для размещения крупных производств полного цикла свободных земель в городе фактически нет.
Кроме того, она подчеркнула, что если из центра Петербурга заводы действительно нужно постепенно выводить, то за многими городскими промзонами целесообразно оставить производственную функцию. «Здесь имеет смысл подумать о редевелопменте с сохранением функционального назначения. Производство не должно уходить из города, хотя во многих местах оно, видимо, изменится. Вывод заводов либо их полная ликвидация должны быть серьезно обоснованы», – уверена эксперт.
Игорь Кокорев также говорит о «новой индустриализации» в старых промзонах. «Во многих случаях на место бывших предприятий могут прийти производства в сфере IT и других современных технологий. Они смогут внести новую жизнь в старые объекты», – считает эксперт.
Нужен план
Большинство экспертов сетует на то, что нет городской программы в сфере редевелопмента. Но пожелания к ней высказываются разные.
Управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН» Максим Рот отмечает, что потенциал у демонтажного рынка (а именно со сноса старых строений обычно начинаются проекты редевелопмента) в Петербурге огромен. «Но отсутствие политической воли, инициативы и здравого смысла в принятых законах, которые де-юре должны сохранять истинную красоту нашего города, а де-факто разрушают его еще сильнее, сводят весь этот потенциал и само развитие города к нулю», – полагает он.
«Более динамичному развитию проектов в сфере редевелопмента могло бы способствовать создание со стороны государства льгот для заинтересованных застройщиков. Определенные преференции могут касаться строительства школ и детских садов или налоговых вычетов. В этом случае застройщики могли бы более массово переключиться на проекты редевелопмента и ускорить процесс преображения депрессивных территорий», – отмечает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что городские власти должны больше внимания уделять «начинке» проектов редевелопмента. «Понятно, что девелоперов в первую очередь волнует экономика. Но есть же и интересы города. Это и общественные пространства, и коммуникации, и инфраструктура. Чтобы все это учитывалось в проектах редевелопмента, город должен дать четкие "правила игры"», – считает он.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– В настоящее время осваивается много промышленных территорий – как локальных (например, на Петровском острове), так и колоссальных по финансовой емкости (как редевелопмент бывшего ГИПХ – Государственного института прикладной химии). Также можно назвать проекты на Октябрьской набережной, в Калининском районе, на месте земель Министерства обороны, периферию исторического центра во Фрунзенском районе за Обводным каналом, в черте Московского района вдоль Московского проспекта. Спрос на жилье в этих локациях превзошел самые смелые ожидания.
К сожалению, не все проекты удалось сделать цельными и зрелыми. Например, часть территории «Петмола» превратилась в эклектично застроенный микрорайон, потому что с самого начала реализации проекта не удалось организовать взаимодействие собственников земли. Из-за этого логика застройки пострадала.
Никаких специфических архитектурных приемов мы пока не видим, но общим является правило сохранения тех памятников промышленной архитектуры, которые на таких территориях присутствуют. Это, с одной стороны, вносит изюминку в проект, с другой – усложняет работу девелопера.