«Метриум»: Предложение премиальных студий в новостройках Москвы сократилось наполовину
С начала 2020 года предложение студий в московских новостройках премиум-класса сократилось на 57%, подсчитали аналитики компании «Метриум». По этому показателю студии опередили все другие типы квартиры и апартаментов в комплексах премиум-класса, предложение которых упало не столь значительно (20-30%).
По итогам III квартала предложение студий на рынке новостроек премиум-класса сократилось на 57%. Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные студии всегда были редким предложением, но сейчас они буквально стали «штучными». Если в конце 2019 года в сегменте было представлено 116 студий, то к концу III квартала 2020 года их предложение снизилось до 50 единиц. Это самый низкий показатель за последние 2,5 года – максимум был в конце 2018 года, когда на рынке было почти 350 таких объектов.
Примечательно, что предложение студий сократилось заметнее, чем у других типов помещений в премиум-классе. Так, количество однокомнатных квартир и апартаментов в продаже снизилось с начала года только на 6%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 32%, многокомнатных (4+) – на 24%.
Сейчас чаще всего в премиальных новостройках застройщики предлагают двухкомнатные квартиры, которые составляют 30% рынка. За ними следуют однокомнатные квартиры (29%), трехкомнатные и многокомнатные квартиры (19% и 20%). Доля студий опустилась между тем до 2%.
Привлекательность студий может быть связана с их низкой удельной стоимостью, отмечают эксперты «Метриум». Средняя цена «квадрата» в премиальной студии – 472 тыс. рублей, тогда как у однокомнатной квартиры – 502 тыс. рублей, двухкомнатной – 510 тыс. рублей, у трехкомнатной – 622 тыс. рублей, а многокомнатной – 683 тыс. рублей. То есть чем больше объект в премиум-классе, тем выше его удельная стоимость, тогда как в других классах наоборот.
«Студии весьма специфичный продукт для высокобюджетного рынка жилья, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в массовом сегменте и отчасти в бизнес-классе студия – это главным образом антикризисный вариант для тех, у кого нет денег на однокомнатную квартиру, то в премиальном и элитном классах это не так. Студии покупают для очень конкретных и утилитарных целей, скажем, чтобы останавливаться на ночь в Москве рядом с офисом в центре, а не ехать домой в пригород. Нередко обеспеченные жители регионов приобретают студии для временных и нечастых остановок в Москве, а в другое время сдают их в аренду. Студию могут купить как временный перевалочный пункт и для детей, скажем, рядом с вузом. Так или иначе потенциальная аудитория покупателей очень узкая и специфичная, поэтому студии непросто продавать. С этим связана их более низкая стоимость в расчете на квадратный метр. Отчасти это могло стимулировать спрос на них со стороны клиентов, которые покупали их для объединения с соседними недостаточно большими апартаментами или квартирами».
Средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в III квартале составила 16,8 млн рублей (средняя площадь – 35,7 кв.м). Однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем обходились в 28,6 млн рублей (57 кв.м), двухкомнатные – 44,4 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатные – 78,7 млн рублей ( 126,6 кв.м), многокомнатные – 110,1 млн рублей (161,1 кв.м).
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в третьем квартале 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил порядка 12%. При этом спрос на жилье в этих сегментах увеличился. Однако рынок первичной недвижимости приближается к пику, после которого сокращение спроса неизбежно.
В июле-сентябре 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес-класса составил 11,7%, что в три раза выше обычного темпа роста в 3-5%. Так, за третий квартал стоимость квадратного метра выросла до 198 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за квартал вырос на 12,1% и составил 280 тыс. руб./кв. м.
«Ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой и падением рубля, меняет парадигму финансовой модели девелоперов и ценообразования. В текущей ситуации стихийного спроса застройщикам сложно прогнозировать, как рынок будет развиваться дальше. Рост цен не отстаёт от спроса, и девелоперы встают перед выбором – продавать сейчас ликвидные лоты или ставить заградительные цены и продать их возможно дороже в неопределенном будущем? Эти сложности особенно критичны в условиях перехода на проектное финансирование, где в приоритете ритмичные поступления», – поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
За девять месяцев 2020 года объем розничных продаж жилья бизнес- и премиум-класса на 5% превысил показатели аналогичного периода 2019 года. Так, в январе-сентябре 2020 года было реализовано 4,5 тыс. квартир (или 265 тыс. кв. м) против 4,3 тыс. квартир (237 тыс. кв. м) за девять месяцев 2019 года. Однако показатель спроса частично занижен из-за увеличения срока регистрации договоров долевого участия в сентябре с 25 дней до 32 дней. Так, в сентябре количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 40% ниже уровня июля и августа 2020 года. В результате, по нашим оценкам, в сентябре было зарегистрировано не более 50% от реального объема ДДУ. Зарегистрированные сделки будут отражены в статистике следующих месяцев.
Благодаря действию льготной ипотечной программы и специальных программ застройщиков с банками, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжает расти. Если в апреле 2020 года во время самоизоляции доля ипотечных сделок в проектах бизнес- и премиум-класса сократилась до 40%, то в мае доля выданных кредитов уже составила 55% (+15 п.п.) от общего объема сделок. В июне-июле доля ипотечных сделок увеличилась в 1,5 раза по сравнению с апрелем. Всего с апреля по сентябрь 2020 года в проектах бизнес- и премиум-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования достигла 57% (или 1,5 тыс. квартир), тогда как за аналогичный период 2019 года она достигла уровня 38% (или 1,1 тыс. квартир).
В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации. Например, в проекте бизнес-класса «Георг Ландрин», который эксклюзивно реализует Colliers International, с апреля по сентябрь 2020 года более 90% от количества ипотечных сделок были зарегистрированы электронно.
«Рынок первичной недвижимости находится в высокой точке спроса. В каких-то проектах льготная ипотека уже не является очевидной выгодой: стоимость квартиры неоправданно высока для текущей готовности проекта в конкретной локации. В ближайшие месяцы спрос по инерции будет сохраняться, но в более далекой перспективе сокращение спроса неизбежно, – полагает Елизавета Конвей. – Особенно важными в текущей ситуации становятся статус и положение девелопера. Чем крупнее компания, тем ниже она может держать уровень цены в условиях высокой конкуренции, но без угрозы для маржинальности и, при этом, продавать по довольно высокой цене за счет своего реноме и финансовой устойчивости».
За три квартала 2020 года рынок бизнес- и премиум-класса пополнился 236 тыс. кв. м и 58 тыс. кв. м соответственно. Продолжается освоение бывших промышленных площадок в околоцентральных районах Петербурга под строительство проектов бизнес-класса. Например, в локациях Черной речки (ЖК «Белый остров» от «Базис-СПб» и ЖК Domino от «Группа Эталон»), а также реки Охты (ЖК Alter от AAG). Половину нового объема предложения бизнес-класса обеспечила «Группа ЛСР», которая вывела на рынок новые корпуса уже реализуемых проектов «Морская набережная» и «Цивилизация на Неве».
В то же время, девелоперы сохраняют интерес к созданию точечных проектов премиум-класса в Адмиралтейском и Петроградской районах: на рынок здесь вышли ЖК «Созидатели» (RBI), ЖК «Октавия» («Балтийская коммерция») и ЖК White House («Элит Тауэр»). На Петровском острове в продажу вышел третий проект редевелопмента от Setl City – ЖК премиум-класса Grand View.
По итогам девяти месяцев 2020 года объем ввода жилья в проектах бизнес- и премиум-класса составил 170 тыс. кв. м, что в два раза больше показателя аналогичного периода 2019 года. Всего в 2020 году застройщики планируют ввести более 400 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2020 года объем нового предложения составил 54 245 кв. м офисных площадей, большая часть из которого ожидалась к вводу в эксплуатацию в предыдущем квартале. Такой показатель соответствует объему ввода в I квартале этого года (55 795 кв. м) и в 2 раза уступает значению в III квартале 2019 года (106 895 кв. м). В июле-сентябре завершилось строительство (реконструкция) здания 8 в составе МФК «ВТБ Арена Парк», строения 17 в технопарке «Калибр» и бизнес-центра «РТС Измайловский». Распределение по классам нового предложения было почти равное – 53% объема относится к сегменту класса А и 47% - к сегменту класса В. При этом весь объем ввода пришелся на зону между ТТК и МКАД, в пределах ТТК прирост нового предложения отсутствовал.
По итогам трех кварталов 2020 года объем нового предложения снизился в 2 раза по сравнению со значением в аналогичном периоде 2019 года и составил 115 161 кв. м.
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2020 году объем новых офисных площадей может достигнуть порядка 500 000 кв. м при условии ввода в эксплуатацию двух крупных бизнес-центров, которые строятся под нужды структур правительства Московской области (БЦ «Два капитана») и корпорации «Ростех» («Ростех-Сити»). Без учета этих объектов объем нового предложения в 2020 году не превысит 300 000 кв. м. Для сравнения в 2019 году этот показатель составил 388 107 кв. м.
Спрос
Одной из положительных тенденций, свидетельствующей о постепенном восстановлении спроса в III квартале, стало увеличение объема «регулярных» сделок, то есть сделок со средними по размеру офисными помещениями. Так, наибольший объем новых сделок пришелся на офисы от 1 000 до 3 000 кв. м. Их доля увеличилась с 9% по итогам II квартала до 32%. На помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м, сделок с которыми в период жестких ограничений в апреле-июне не было зафиксировано, пришлось 3% в III квартале.
Однако в целом по рынку объем арендованных и приобретенных офисных площадей в III квартале 2020 года продемонстрировал снижение более чем в 2 раза по сравнению со значением в сопоставимом периоде 2019 года и составил 228 000 кв. м против 518 200 кв. м. Объем новых сделок в июле-сентябре также уступает на 24% показателю во II квартале этого года. Однако в апреле-июне более половины объема было сформировано несколькими крупными сделками, которые находились на завершающей стадии согласований к началу пандемии.
За девять месяцев 2020 года объем новых сделок на 24% оказался ниже значения в аналогичном периоде прошлого года и составил более 870 000 кв. м.
Подавляющее большинство сделок в III квартале 2020 года – сделки аренды офисных помещений (220 245 кв. м). В структуре новых сделок за этот период их доля достигла 97% против 81% в III квартале 2019 года. Объем сделок по приобретению офисных площадей был минимальным и составил 6 500 кв. м. Однако по итогам девяти месяцев 2020 года доля приобретенных площадей снизилась несущественно и составила 13% против 15% в аналогичном периоде 2019 года.
Основной объем спроса в III квартале пришелся на помещения класса В, их доля составила 79% в структуре новых сделок в июле-сентябре (178 960 кв. м). В целом большая часть сделок в этом классе (44%) была закрыта в зоне между ТТК и МКАД. В сегменте класса А напротив почти половина новых сделок, объём которых в III квартале составил всего 47 700 кв. м, была заключена в ЦДР.
Ухудшение ситуации с распространением COVID-19 (cо второй половине сентября наблюдается рост числа заболевших) может сдерживать традиционно повышенный спрос в конце года и сказаться на результатах IV квартала.
По прогнозам CBRE, по результатам 2020 года объем арендованных и приобретенных офисных площадей может снизится на 35% по сравнению с значением в 2019 году и составить порядка 1-1,1 млн кв. м, что соответствует уровню спроса в 2016 году.
Доля свободных офисных площадей в целом на рынке увеличилась на 0,4 п. п. с конца июня и составила по итогам III квартала 10,4%. Более существенный рост наблюдался в сегменте класса А, в котором доступно 11,6% офисного предложения против 10% на начало обострения ситуации с коронавирусом. В сегменте класса В за этот же период доля свободных площадей выросла с 9,1% до 10%.
В разрезе территориальных зон наиболее заметно доля свободных офисных площадей увеличилась между ЦДР и ТТК до 9,8% в III квартале. При этом, уровень вакантных площадей почти во всех субрынках в пределах МКАД варьируется от 8,2% до 9,9%. Исключением является Ленинградский деловой район, доля свободных площадей в котором увеличилась до 12% за счет ввода в эксплуатацию нового бизнес-центра («ВТБ Арена Парк», строение 8).
По прогнозам CBRE, к концу IV квартала 2020 года доля свободных офисных площадей может несущественно увеличится до 11%.
Объем помещений, предлагаемых в субаренду, увеличился на 15% с конца июня этого года. На конец III квартала объем офисных площадей, которые доступны для субаренды или могут быть освобождены текущим арендатором для прямой аренды, составляет порядка 130 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на конец III квартала 2020 года в классе А (без учета класса А Прайм) составила 26 057 руб./кв. м/год, в классе В – 16 045 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября составляет 46 400 руб./кв. м/год против до 43 200 руб./кв. м/год на конец I квартала 2020 года. Рост этого показателя за последние 6 месяцев во многом связан со скачком курса доллара к рублю (больше половины доступного предложения в этом классе заявляют ставки аренды в долларах).
По прогнозам CBRE, средневзвешенные ставки аренды останутся на схожем с концом III квартала уровне до конца 2020 года.
Москва - Сити
Объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москва-Сити составляет 1,16 млн кв. м. В I-III кварталах 2020 года прироста нового предложения не было, однако в IV квартале ожидается к вводу в эксплуатацию Neva Towers, офисная часть которой составляет около 60 000 кв. м.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В конце III квартала вместе с восстановлением деловой активности произошло оживление и на рынке офисной недвижимости. После вынужденной паузы компании начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, которые большинство из них отложило в период обострения ситуации с пандемией и высокой степенью неопределенности. При этом, многие компании вынуждены продолжать или снова прибегать к удаленному формату работы для ряда сотрудников в условиях сохраняющегося риска распространения COVID-19. Необходимость пересмотреть стратегию и возможно корректировать потребность в офисных площадях, с которой столкнулись представители бизнеса всех масштабов в новых реалиях, может замедлять сроки принятия решений. Тем не менее, мы ожидаем сохранение активности на офисном рынке в IV квартале этого года и ее конверсию в реальные сделки».