АН «БОН ТОН»: Объём предложения квартир в новостройках бизнес-класса в Москве снизился на 36% за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем предложения снизился на 2,5 % площади и на 1,8% лотов за месяц. За год сокращение составило 33% по площади и 36% по количеству лотов.
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЗАО (20,1%), ЮАО (16%) и САО (15,6%). За месяц больше всего объем предложения сократился в ЦАО - на 22,3%, в ЮАО и САО на 6,4% и на 5,6%. В СВАО предложение выросло на 13,8% в результате выхода нового проекта и в СЗАО – на 7,8%.
Более трети экспозиции по-прежнему приходится на 3 района: Даниловский (ЮАО) – 14,9%, Раменки (ЗАО) – 9,7% и Хорошево-Мневники (СЗАО) – 8,7%. Больше всего за месяц сократился размер предложения в районах Пресненский – на 27%, Филевский парк – на 15% и Раменки – на 11%.
По стадиям строительной готовности почти 60% предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ - 24,8%, на стадии благоустройства – 12,6% и введено - 21,6%. На начальной стадии строительства находится 27,4% предложения: нулевой цикл – 20,6% и монтаж первых этажей – 6,8%. За отчётный месяц размер предложения на начальной стадии вырос на 10%, а на заключительной сократился на 2,2%.
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 286,8 тыс. руб. (+2,2% за месяц). За год СВЦ выросла на 17%. С начала 2020 года СВЦ на квартиры бизнес-класса выросла на 16,4%.
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 22,5 млн руб., которая выросла на 1,2% за месяц. За год цена выросла на 22% с 18,5 млн руб.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 234,6 тыс. руб., которая выросла на 1,7% за месяц. Самым дорогим по-прежнему является ЮАО с СВЦ на уровне 320,2 тыс. руб., которая выросла на 2,8%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Срок продажи квартиры в доме со старым лифтом увеличивается по сравнению с жильем в домах с исправным подъемником. К такому выводу пришли в ходе анализа продажи квартир за последние пять лет агентство недвижимости «Центр Вторичного Жилья» и компания «МЛМ Нева трейд».
При прочих равных условиях, квартира в доме со старыми лифтами является менее конкурентоспособной. Это вызывает запрос на понижение цены со стороны покупателей, но собственники не соглашаются на такие меры. Квартиру в старом доме, где по плану нет и не может быть лифта, реализовать еще сложнее.
В практике агентства недвижимости есть примеры, когда при продаже квартир в домах со старым подъемником возникали сложности. Больше всего таких случаев в историческом центре Санкт-Петербурга. Дома постройки конца 19-го века не всегда оборудованы лифтами, а если он в них и есть, то, как правило, узкий и небольшой. Еще одна особенность старого фонда - высота потолков, которая достигает 4-4,5 метров. Из-за этого подняться в квартиру на третьем-четвертом этаже непросто даже физически здоровому человеку. А для семей с маленькими детьми и для людей с ограниченными возможностями приобретение такой недвижимости невозможно.
«По данным администрации Санкт-Петербурга, в городе проживает 17 тысяч человек с нарушениями опорно-двигательного аппарата и 1,2 млн людей пожилого возраста. Для них наличие и исправность лифтов в домах крайне важны: без подъемника выход из дома становится затруднительным», - комментирует Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд».
«Лифтовая» проблема характерна не только для центра. В «брежневских» домах постройки 60-80-х годов многие подъемники уже отработали свой срок в четверть века. Всего в замене в Петербурге нуждаются около 10 тыс. лифтов из 44 тыс. функционирующих в жилых домах города.
Ожидая свою очередь на замену, часто они дорабатывают срок в совсем не презентабельном виде и периодически ломаются. В таком случае реализовать жилье становится сложнее. Например, в городе Пушкине собственник не может продать квартиру с хорошим ремонтом и удобной планировкой на девятом этаже уже более полугода. Проблема - не работающий последние три года лифт.
«Состояние лифта производит на потенциального покупателя первое впечатление о будущем жилье. Если лифт старый, неухоженный, издает при движении громкие механические звуки, люди делают по нему вывод об управляющей компании. Это влияет на принятие решения о покупке квартиры», - отмечает генеральный директор «Агентства Вторичного Жилья» Денис Малыхин.
Потенциальный покупатель, для которого состояние подъемника – один из важных факторов при выборе жилья, может свериться с планами города по капремонту, отмечает Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд»:
«Здание, в котором находится квартира, может быть вскоре отремонтировано согласно программе капитального ремонта, а лифт в нем заменен на новый. Есть также возможность самостоятельно заменить лифт - этот вопрос решается на собрании собственников жилья. Обойдется подъемник примерно в 2 млн рублей, что может позволить себе не каждый кооператив собственников».
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.