Обзор рынка жилой недвижимости Петербурга: сентябрь 2008 г.
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена на квадратный метр на первичном и вторичном рынках Петербурга за сентябрь выросла чуть более, чем на 1% и установилась к концу месяца на уровне 109 тыс. рублей/кв.м в готовых домах и 93 тыс. рублей/кв.м. в строящихся домах. Основной причиной заторможенного состояния рынка является мировой финансовый кризис, развивающийся с Запада. Рынок недвижимости реагирует на него с запозданием.
«Сейчас мы видим, что рынок пытается присматриваться к ситуации, поэтому многие сделки приостановлены», - комментирует ситуацию директор АН «Бекар» Сергей Козлов. «Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту, многие предпочитают обналичить свои деньги и хранить под матрасом, - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. По мнению экспертов АН «Бекар», ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, они начнут покупать квартиры, если увидят, что цены не упали – перестанут ждать и так же начнут покупать квартиры. Согласно этой логике, в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость, и роста цен.
На фоне стагнации цен на недвижимость в районах Петербурга выделяется существенное колебание цен в Кронштадте и Павловске: до 2,5% в Кронштадте и 4% в Павловске. «Кронштадт и Павловск – районы небольшие, поэтому выброс на рынок 5-7 квартир по адекватному ценнику снижает средний ценник по району на 3-4%», - объясняет Николай Лавров.
Развитие финансового кризиса предполагает увеличение предложения в недвижимости в связи с риском падения рынка: собственники стремятся продать недвижимое имущество раньше, чем он обесценится. Этим обусловливается открытие продаж жилого комплекса «Балтийская жемчужина». «Продавцы, на самом деле, переждали с открытием продаж в «Балтийской жемчужине», - считает Николай Лавров. - Они надеялись, что за год цены еще вырастут, однако в связи с финансовым кризисом рост цен остановился, и ждать дальше рискованно». На рынок открытие продаж в «…Жемчужине» не повлияло: это небольшие объемы жилья в не самом популярном месте, поэтому оттянуть спрос «Балтийская жемчужина» не могла.
Несмотря на рост предложения недвижимости по-прежнему больше всего на вторичном рынке неликвидной недвижимости: квартиры в домах-«кораблях», «хрущевках», коммунальных квартирах. Эти квартиры не пользуются спросом, поэтому простаивают на рынке дольше других. «Кризис ликвидности добрался и до квартир: то, что раньше хоть как-то покупалось, теперь не покупается вообще», - резюмируют эксперты АН «Бекар».
Наибольшим спросом в сентябре пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Фрунзенском районах. «Выборгский и Фрунзенский – районы в недавнем прошлом промышленные, поэтому цены на жилье там сравнительно невысокие, - объясняет Николай Лавров. – Однако внешний вид этих районов сейчас стремительно меняется: вместо заводов и промпредприятий возводятся высококлассные жилые комплексы, улучшается инфраструктура, кроме того, здесь хорошая транспортная доступность. Таким образом, относительно невысокие цены при отличных перспективах делают Выборгский и Фрунзенский районы привлекательными для покупателей жилья».
Приморский же район отличается высокой концентрацией предложения высококлассного жилья. В Петербурге немного мест, где вблизи метро можно найти такое большое количество 5-7-этажных новых (построенных 3-5 лет назад) качественных домов из кирпича и кирпича-монолита, как в Приморском районе.
Прогнозы
Краткосрочные прогнозы по рынку недвижимости определяются двумя факторами: 1) объективным: рыночной ситуацией, ситуацией в макроэкономике и т. д, и 2) психологическим: неуравновешенность рынка, паника и пр. По мнению Сергея Козлова, на настоящий момент рыночных предпосылок для увеличения/снижения цен нет. Потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают (им все еще нужно купить квартиру, но они подождут, вдруг будет падение цен). Когда они поймут, что падения цен не будет, то все равно купят квартиру. Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса.
Вместе с тем, сегодня наблюдается резкая дестабилизация рынка: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на рынок может оказать влияние психологический фактор. По мнению Козлова, в самом худшем случае цены могут снизиться на 10-20%, не более. Для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок. Однако даже такой сценарий, по мнению экспертов группы компаний «Бекар», маловероятен.
Точка зрения
Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров. Финансовый кризис отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга через 2,5-3 года. Дело в том, что нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли под застройку, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья ориентировочно через три года. При том, что спрос на жилье не сокращается, к 2012 году высока вероятность возникновения сурового дефицита жилых площадей, что, в свою очередь, повлечет рост цен на жилую недвижимость.
Наталия Черейская, АН «Бекар»
Цены на строящуюся недвижимость в Петербурге будут расти. К такому выводу пришли специалисты строительной отрасли, принимавшие участие в работе круглого стола «Цены на жилье. Перспективы».
Мероприятие было организовано Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Эксперты попытались выявить тех, кто формирует спрос на жилье.
Виноваты мигранты?
По мнению президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, это несколько групп. Первая – люди, которые уже имеют жилье и улучшают свои жилищные условия за счет ипотечных и потребительских кредитов. Вторая – люди, производящие большой объем заимствований, как правило, собственники или совладельцы компаний, у которых есть возможность покупать дорогое жилье, но они не хотят изымать деньги из оборота своих компаний. Третья группа – мигранты. «Количество людей, которые могут себе позволить взять кредит, растет. Если в прошлом году число квартир, купленных с помощью ипотеки, составляло около 10 процентов от общего числа сделок, то сейчас – 20–30 процентов», – считает он. «В то же время мы понимаем, что в дальнейшем серьезного роста этого показателя не будет, потому что значительная часть населения выпала из ипотечных программ – она не может себе этого позволить», – говорит Вячеслав Семененко.
Ипотека на годы
По данным Вячеслава Семененко, «ипотека «разгоняет» спрос на недвижимость, увеличивая рост цен». «Клиентами рынка недвижимости являются не более 10 процентов российских семей. Но увеличение числа кредиторов будет происходить довольно резко. И прекратить этот процесс искусственно не получится. Единственная возможность – существенно увеличить объемы строительства», – отметил он.
Реализуемые городом крупные инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства, по мнению экспертов, заработают к 2010 году. Они дадут Петербургу объем предложения, превышающий сегодняшний в 2-2,5 раза. Но что произойдет к этому времени с динамикой роста спроса и предложения, прогнозировать сложно.
ДорогаЯ землЯ
Если вернуться к вопросам землеотвода, то и здесь, по мнению специалистов, не все так гладко. Единогласно эксперты отмечают, что крупные городские территории под застройку не обеспечены инженерией. И участники торгов по комплексному освоению территорий вынуждены закладывать возможные расходы на инженерию в стоимость квадратного метра. По словам председателя совета директоров холдинга «Северная Корона» Вадима Горбачева, средняя себестоимость жилья в Петербурге будет составлять минимум ,5 тыс. за кв. метр. А по мнению генерального директора компании «Ленстройтрест» Александра Лелина, росту цен на жилье будет также способствовать рост тарифов на энергетику. Как сообщил генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов, на рынке сложилась ситуация, когда, построив инженерный объект, строители вынуждены передавать его на баланс энергетиков. В результате конечный потребитель вынужден платить дважды: с одной стороны, энергетические компании закладывают в свои тарифы инвестиционную составляющую, с другой – это делают строители. «Я могу вспомнить статистику, которую наша ассоциация делала в 2005 году. Тогда 20 основных застройщиков города передали Ленэнерго, ТЭК и Водоканалу объекты на сумму 600 млн рублей», – говорит Михаил Викторов.
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, был проведен анализ, каким образом менялись цены и себестоимость строительства год назад, когда начался их активный рост цен на недвижимость. Выяснилось, что главный вклад в структуру себестоимости внес рост цен на землю. «Она выросла на 300 процентов. При том что стоимость строительных материалов поднялась лишь на 17–18 процентов по основным показателям. Это говорит о том, что действительно, пытаясь выявить главных виновников повышения цен на рынке строительства Петербурга, нам надо сказать, что это бюджет, который получил серьезную прибавку за счет продажи земельных участков», – сказал Алексей Белоусов.
Строительные материалы
Еще один важный фактор, который, по словам Михаила Викторова, влияет на рост цен на жилье, это удорожание строительных материалов. «Только за первое полугодие 2007 года цены на цемент выросли на 70 процентов», – отметил он, подчеркнув, что аналогичная ситуация складывается и с металлопрокатом.
С оглЯдкой на «вториЧку»
Цены на жилье на вторичном рынке должны быть ниже цен на новые квартиры. Мнения экспертов по этому вопросу были единодушны. «Как стоимость подержанного автомобиля с каждым годом стремится к нулю, так и цена за 1 кв. метр на вторичном рынке должна уменьшаться», – заявил Вячеслав Семененко. Но зачастую происходит иначе. По его словам, «строители идут вслед вторичным ценам. И тенденции на первичном рынке – следствие конъюнктурного изменения на вторичном рынке».
По данным Алексея Белоусова, «на самом деле с динамикой роста объемов ввода нового жилья все не совсем так». «По нашим данным, самый провальный год по темпам прироста ввода жилья – это год текущий. Если говорить в целом, то никаких изменений в сторону уменьшения цен, и тем паче какого-то катастрофически обвального их падения, не будет», – заявил Алексей Белоусов.
Игорь Федоров
Рынок загородной недвижимости находится на подъеме. Сложно говорить о том, что стало причиной – инвестиционные ожидания или отложенный спрос.
Тем не менее сложившаяся ситуация выгодна всем: и инвесторам, и застройщикам, и владельцам коттеджей. Но, как показывают исследования, спрос на загородную недвижимость экономкласса гораздо выше, чем на дома в других сегментах. Однако девелоперы продолжают «штамповать» коттеджи, присваивая им стандарт «бизнес-класс», не обращая внимания на потребности рынка.
Их мало, но они есть
Одна из основных тенденций рынка коттеджного домостроения – активное увеличение предложения. За прошлый год на рынке появилось 37 новых поселков (всего, с учетом заявленных проектов, их насчитывается в регионе более 120). По данным Ассоциации загородной недвижимости, в 2006 году было введено в строй более 100 тыс. кв. метров загородных домов.
Расширяется и зона коттеджной застройки. Появляются новые направления – проекты дачного типа в дорогом сегменте. По оценкам специалистов компании «Петербургская Недвижимость», около 34 процентов предлагаемых поселков ориентированы на временное проживание и расположены в дачной зоне.
Если говорить о классификации построек, то большинство реализуемых коттеджных поселков позиционируется в бизнес-классе. «Многие девелоперы автоматически причисляют свой поселок к категории бизнес-класса, если по ряду причин он не попал в элитный или средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется пестрым разнообразием предложения поселков данного сегмента», – говорит директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», дома бизнес-класса занимают чуть более половины существующего предложения – 54 процента. Далее следует элит-класс – это 25 процентов, и в наименьшей степени представлен средний класс – 17 процентов. Как рассказал Михаил Бимон, экономкласс характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 5 процентов от всего предложения. Из известных проектов специалисты называют поселок Янино-2 (240 домов и таун-хаузы) и Новое Минулово-2. «Довольно приближены к экономклассу по стоимости коттеджи в Новой Кореле и Петергофском, – отмечает эксперт.
Почему мало?
По словам заместителя генерального директора Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга Дмитрия Майорова, к экономклассу могут относиться достаточно крупные по количеству домов поселки, где есть возможность снизить уровень постоянных затрат за счет масштабов строительства. «А крупные застройщики и инвесторы только в последнее время обратили внимание на загородный рынок», – отмечает он.
Поскольку в пригородах Петербурга и самой Ленобласти ограничено количество территорий под застройку, обеспеченных необходимыми инженерными сетями и инфраструктурой, девелоперы, исходя из экономической целесообразности, предпочитают строить на этих территориях поселки выше классом. «Проведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов за счет застройщика значительно удорожает проект, накручивая до 30 процентов себестоимости», – говорит Дмитрий Майоров.
Бизнес на исходе
Как отмечают эксперты, на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и категорий, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий – предоставление дешевой земли, государственная поддержка, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проектов – предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
Однако Дмитрий Майоров, ссылаясь на опыт западных стран, говорит, что для массового строительства необходимо еще и развивать производственную базу недорогих домов. В США, Канаде, европейских странах проблему строительства массового жилья решили за счет панельно-каркасного домостроения. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. «Уже сейчас мы наблюдаем рост производственных баз панельно-каркасных домов. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий производили 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается увеличение производства в два раза», – говорит он.
Область решилась
Очевидно, что на рынке еще только формируется класс «эконом» и нынешний год может стать переломным. Связано это с тем, что в 2007 году планируются мероприятия по реализации программы «Доступное жилье», которая подразумевает строительство отдельных домохозяйств в близлежащих районах города. Это повлияет на распределение структуры предложения, в частности, появится большое количество недорогих домов экономкласса.
Многие эксперты отмечают трудности при строительстве многоэтажных домов в Ленобласти. Выход из создавшейся ситуации участники рынка видят в развитии технологий малоэтажного деревянного строительства. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Алексей Лебединский на круглом столе в редакции газеты «Строительный Еженедельник» отметил, что «многие инвесторы готовы вкладывать средства в строительство объектов инженерной инфраструктуры для будущих многоэтажных домов, но правительство не предоставляет им гарантий реализации проектов на подготовленных участках». Со своей стороны, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Петербурга Михаил Пильцер сказал, что при наличии прогрессивных технологий себестоимость возведения деревянного здания с подключением всех необходимых коммуникаций составляет порядка 0 за кв. метр. Пока же средняя цена «квадрата» превышает эту цифру в три раза.
Цена вопроса
С начала года по всем классам произошло более-менее равномерное увеличение средней стоимости за 1 кв. метр коттеджа. На 12,7 процентов возросла средняя стоимость в экономклассе», на 13,2 процента и 14 процентов соответственно – в бизнес-классе и элит-классе». Только в среднем классе стоимость 1 кв. метра выросла на 21,2 процентов.
Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в одном сегменте – «эконом». Специалисты связывают это с рядом причин: ростом уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода, а также развитием рынка ипотечного кредитования. Стоимость 1 кв. метра в данном классе специалисты оценивают от 0 до 00. (Для сравнения, диапазон цен на дома бизнес-класса – от 00 до 00 за 1 кв. метр). А генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк заявил, что проекты коттеджных поселков экономкласса реализуются в ценовом диапазоне до 0 тыс. за коттедж. Однако бизнес-класс начинается уже от 0 тысяч.
Дорога земля
В Ленобласти растут цены не только на коттеджи, но и на землю. Темпы роста различаются по географическому признаку. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» Аллы Зайцевой, весной произошло резкое подорожание ранее недооцененных соток в южных направлениях. «В границах поселений, достойных по соотношению качества и цены, участков в продаже уже нет. В результате усилился спрос на земли садоводств и дачных некоммерческих партнерств (ДНП). В ценовой структуре предложения участков, находящихся в границах поселений Ленобласти, значимых изменений не произошло», – отметила эксперт.
Стоит отметить, что такой характер изменения цен отражает приоритетное значение для покупателей местоположения и цены земельного участка, а не его правовой статус. Психологический уровень стоимости сотки земли в интересующем районе покупателям перейти сложнее, чем изменить предпочтение с земель поселений на земли иного назначения.
Точка пересечения спроса и предложения на земельный участок в Ленобласти для индивидуального жилищного строительства фиксируется на уровне около тыс. за участок. Но в отдаленных районах – Волосовском, Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском и Киришском – можно встретить предложение меньше 0 за сотку.
Частный домик
Изменения цен на готовые постройки повторяют изменения на рынке земли только отчасти. Недвижимость в некоторых удаленных и, на взгляд Аллы Зайцевой, недооцененных районах (Лужский, Кировский, Ломоносовский), но обладающих хорошей транспортной доступностью, подорожала по сравнению с весной 2006 года почти в два раза.
Лидером по темпам роста цен в сравнении «весна 2006 – весна 2007» стал Всеволожский район. В наиболее востребованных местах этого района цены выросли более чем в два раза. В ценовой структуре спроса на готовые постройки на землях ИЖС значительных изменений не отмечалось, чего не скажешь о домах сезонного проживания, где спрос на объекты до тыс. сократился более чем на 20 процентов, в то время как предложение сократилось на 10 процентов. Объем предложения готовых построек ИЖС до тыс. сократился более чем на 15 процентов. На столько же увеличился объем предложений в ценовом диапазоне от 0 тыс. до 0 тыс.
Баланс спроса и предложения по готовым объектам ИЖС возникает на ценах – 70 тыс. Для домов сезонного проживания он чуть ниже – приблизительно – 60 тыс. Дом для постоянного места жительства дешевле тыс. весной 2007 года можно было приобрести в Лужском, Тосненском и Ломоносовском районах.
Готовые постройки на землях ИЖС в ценовом диапазоне от тыс. до тыc. представлены в основном в Приозерском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах. Практически в любом районе области можно купить готовую постройку, обладая суммой от тыc.
Что касается земельных участков, то на широкий выбор можно рассчитывать, имея тыс. Такие участки любого назначения есть практически в каждом районе области. Участок ИЖС дешевле тыc. менее чем в 60 км от Петербурга найти сегодня очень сложно. Элитные участки, цена которых превышает 0 тыс., этой весной предлагались в основном во Всеволожском районе. Стало заметно предложение участков такой стоимости в Гатчинском и Ломоносовском районах.