«Метриум»: Итоги октября на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 14% и достигло минимального значения за 5 лет. Месячный прирост цен в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года – средняя цена предложения выросла на 4,5% и составила 198 585 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», первичный рынок жилья массового сегмента в октябре был представлен 89 комплексами с общим объемом предложения около 12 740[1] квартир (715 тыс. кв. м). За месяц количество экспонируемых лотов сократилось на 14%, а продаваемая площадь уменьшилась на 14,4%.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Рынок пополнился пятью новыми проектами, однако в действительности в продажи вышли только три комплекса от ГК «ПИК». К концу октября бронирование в проектах «Авиатика» и «Талисман на Рокоссовском» было приостановлено.
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 1);
– «Полярная 25» (корп. 6);
– «Большая Очаковская 2» (корп. 1.1, корп. 1.2).
Структура предложения по расположению не претерпела значительных изменений. Лидирующие позиции по-прежнему занимает ЮВАО (31,7%; -0,2 п.п.), где стартовал проект «Новохохловская 15». На долю СВАО по количеству лотов пришлось 21,4% (+0,1 п.п.). В САО (12%; +0,8 п.п.) вышло сразу два проекта, но на рынке экспонируется только один («Кронштадтский 9»). В ЗАО предложение сократилось на 1 п.п. до 10,9%, а в ВАО доля округа выросла на 0,8 п.п. составив 8,5%.
Несмотря на выход новых проектов, в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось уменьшение количества объектов, находящихся на начальном этапе строительства (26,3%; -6,4 п.п.). Помимо общего повышения покупательской активности на рынке, растет спрос на квартиры на начальном этапе – доля таких сделок c начала года увеличилась с 2% до 25%. Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на стадии монтажных работ (34,7%; +4,9 п.п.) и этапе отделочных работ (33,3%; +2,1 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,7% (-0,6 п.п.).
По итогам октября доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,5 п.п., однако на квартиры данного типа по-прежнему приходится более трети рынка (34,3%). Незначительно по количеству представленных лотов отстают однокомнатные квартиры, их доля составила 30,9% (+1,6 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,5% (+0,5 п.п.), а трехкомнатных лотов – 19% (+0,8 п.п.). Неизменно наименьшую долю от совокупного объема предложения занимают многокомнатные лоты (2,3%; -0,2 п.п.).
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составляет почти две трети рынка (63,6%), однако в этом месяце было отмечено сокращение предложения квартир данного типа на 1,8 п.п. На лоты без отделки пришлось 28,3% (+0,5 п.п.), а с отделкой white box – 8,1% (+1,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента в октябре составила 198 585 руб. за кв. м (+4,5% за прошедший месяц). При этом месячный прирост данного показателя в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года. Рост отмечен во всех округах в диапазоне 1,1-9,2%, за исключением ЮАО (-2,2%). Наибольший прирост отмечен в ЮВАО (+9,2%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,15 млн руб. (+3,7% за прошедший месяц). Бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях: студии – на 7,3%, однокомнатные – 4,0 %, двухкомнатные – на 4,6%, трехкомнатные – на 4,3%, многокомнатные – 0,8 %:
– студии – 5,72 млн руб. (+7,3%);
– однокомнатные – 8,39 млн руб. (+4%);
– двухкомнатные – 12,20 млн руб. (+4,6%);
– трёхкомнатные – 16,39 млн руб. (+4,3%);
– многокомнатные – 22,23 млн руб. (+0,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,6 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,6 кв. м за 3,9 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27,0 кв. м за 4,4 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в октябре средняя цена квадратного метра выросла до 198 585 руб. (+4,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,15 млн руб. (+3,7% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика повышения цен в октябре сопоставима с приростом аналогичных показателей за весь III квартал текущего года. В годовой динамике (октябрь к октябрю) квадратный метр вырос в цене почти на 9%.
Предложение достигло минимального значения за 5 лет – 12,7 тыс. квартир (-14% за месяц). В прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 6,9%. Сопоставимый объем предложения был представлен на рынке в ноябре 2015 года, когда экспонировалось 12 тыс. квартир.
В октябре зарегистрировано 8 тыс.[1] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+11% за месяц; +73% к аналогичному периоду прошлого года). Главными драйверами спроса являлись: программа льготной ипотеки, продленная до июля 2021 года (ранее до 1 ноября 2020 года), и риск дальнейшего ослабления курса рубля[2]. Рекордный спрос в октябре, вероятнее всего, связан с принятием решения о продлении программы в последний момент – покупатели спешили приобрести квартиры до 1 ноября, а официальная информация появилась только в октябре.
Коррекция спроса неизбежна, но насколько она будет серьезной, зависит от ряда факторов. Основные угрозы для первичного рынка жилья – это сокращение доходов населения, усиление карантинных ограничений в связи с растущей заболеваемостью коронавирусной инфекцией».
[1] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
[2] По данным ЦБ РФ в октябре курс доллара США вырос всего на 1% (с 78,7847 до 79,3323 руб.)
Панорамное остекление - распространенное решение для фасадов современных зданий. Оно дает ряд преимуществ как по части видовых характеристик квартир, так и в отношении общего эстетического вида объекта. При этом применение подобных технологий повышает стоимость строительства в несколько раз. Однако не все застройщики однозначно оценивают остекление от пола до потолка.
По мнению Эльдара Султанова, директора департамента новостроек АН "Бекар", вид из окна - такая же составляющая рыночной стоимости квартиры, как метраж, тип дома и планировка, но не является основным критерием при выборе квартиры. "Стоит отметить, что для российского менталитета данное нововведение остается непривычным, поэтому не все покупатели готовы покупать квартиру с остеклением от пола до потолка", - уверен господин Султанов.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", считает, что данная технология применяется в строительстве уже достаточно долго, она хорошо себя зарекомендовала и не требует специальных усовершенствований для нашего климата. "Внешний вид здания с единым панорамным остеклением выгодно отличается от домов, где остеклением лоджий и балконов занимаются сами собственники. В квартирах наличие окна от пола до потолка дает большой простор для дизайнерских находок", - говорит господин Берсиров.
По его словам, для панорамного остекления используется более дорогой профиль - алюминиевый, а не металлопластиковый, необходим энергоэффективный стеклопакет. Наконец, при монтаже французских окон (от пола до потолка) или панорамных лоджий система отопления в квартирах осуществляется не через привычные радиаторы, а через конвекторы, расположенные в полу под окном. Все это делает панорамное остекление дороже обычного в 2-2,5 раза. Но при этом оно дает множество преимуществ застройщику, позволяет получить более оригинальное интерьерное решение и добавляет привлекательности объекту в глазах потребителя. Благодаря специальному напылению остекленный фасад может быть выполнен в разной цветовой гамме, например золотистой или голубоватой.
Как отмечает Екатерина Куль, руководитель отдела продаж ООО "Витраж-СПб", при использовании панорамного остекления застройщики особо не изощряются и используют эконом-вариант. "1 кв. м поверхности при монтаже холодного остекления стоит порядка 5-7 тыс. руб. В последнее время появилось много запросов от жильцов о замене данного типа остекления на теплое, а это уже 8-10 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако при таком раскладе нельзя отклоняться от проекта, нет никакой возможности усовершенствовать конструкцию", - объясняет госпожа Куль.
При этом качество применяемых строительных материалов и особенно выполняемых работ далеко не безупречно. Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь", обращает внимание, что подрядчиков, готовых работать на высоком уровне, в этом направлении в Санкт-Петербурге единицы. "Тем не менее панорамное остекление в жилом строительстве требует особого внимания, поскольку эффект парника для большой площади остекления и на некоторых соответствующих конструкциях самого дома может быть весьма неблагоприятен. Но на высоких этажах по чисто психологическим причинам многие покупатели не готовы наблюдать вместо привычной стены окно на уровне пола", - подытожил господин Васильев.
Большая площадь остекления влечет за собой ряд сложностей. По мнению Александра Зайцева, начальника отдела подготовки проектов Setl City, в первую очередь приходится решать вопрос отопления, так как теплопроводность стекла значительно выше теплопроводности стены. Следовательно, необходимо или использовать более энергоэффективные оконные системы, или увеличивать интенсивность отопления помещения.
Вторая сложность касается установки приборов отопления. Наиболее эффективен прибор отопления, смонтированный в самом холодном месте, то есть у окна. Однако установка обычного радиатора в помещении с панорамным остеклением значительно испортит эстетику квартиры. Поэтому чаще всего выбор делается в пользу напольного конвектора, который обходится дороже стандартного радиатора.
Помимо этого, система крепления и работы по монтажу панорамных окон более затратны, чем при обычном остеклении. "С учетом дополнительных издержек, которые влечет за собой панорамное остекление, данное решение обычно применяется в проектах высокого класса: бизнес и премиум для жилья, класс А - для офисной недвижимости. Покупатели сегмента масс-маркет просто не готовы доплачивать за такую опцию", - комментирует господин Зайцев.
Система "умный дом" пока чаще всего применяется в индивидуальных домах премиального класса. В многоэтажных домах более распространено применение лишь элементов такой системы.
Система "умный дом" - это целый комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр. Если речь идет о жилом помещении, то можно настроить абсолютно все: когда включать и выключать свет, какую температуру поддерживать в определенное время суток, когда включать стиральную машину и т. п.
В результате оптимизации работы всех систем и механизмов, а также постоянного контроля за их использованием удается снизить общее энергопотребление объекта недвижимости практически вдвое. Система «умный дом» отслеживает любое изменение в работе инженерных систем, поэтому фиксирует малейшие колебания и своевременно реагирует на них. Система настроена так, что способна принять меры к устранению сбоев или неполадок. Например, протестировать линию, отключить неисправный узел, оповестить специалистов ремонтной службы, поставить в известность собственника обо всем, что происходит на объекте.
Технически такая система состоит из блока управления, датчиков (движения, температуры, влажности, дыма, освещенности, разбития стекла, протечки воды), исполнительных устройств (светильники, кондиционеры, розетки, устройства перекрытия воды), управляющих устройств (реле, электромагнитные клапаны), блока питания и аварийного источника питания. Они реализуют основные функции системы (управление инженерными системами, безопасностью, освещением) и дополнительные функции, например Multiroom (аудио и видео), включение в систему счетчиков потребления энергоресурсов (вода, электричество, газ, тепло) с выводом показаний на экран сенсорной панели с возможностью ведения статистики расхода ресурсов и оплаты; сбор метеоинформации внутри дома и вне дома (температура, влажность, давление, скорость ветра, атмосферное давление).
Самый важный элемент системы - блок управления. Он позволяет создавать индивидуальные сценарии: режимы работы освещения, вентиляции, отопления, кондиционирования (утренний режим, дневной режим, ночной экономичный, энергосберегающий); задание сценариев "сон", "гости", одновременное отключение одних приборов и включение других нажатием одной кнопки; удаленный запуск запрограммированных сценариев.
В жилом секторе система чаще всего встречается на объектах жилой элитной недвижимости. Впрочем, далеко не все обладатели даже статусного жилья готовы платить за их максимальную комплектацию.
"Гораздо важнее, на наш взгляд, предоставить клиенту возможность установить именно тот набор "умной" инженерии, который ему действительно необходим. Например, строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" первой на рынке начала предусматривать на кухнях своих объектов два вентиляционных канала - индивидуальный и с возможностью подключения вытяжки", – рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Но чаще система инсталлируется на объектах офисной недвижимости класса А. "Среди наших заказчиков такой системой пользуется БЦ "Альфа Арбат центр" (Москва). На объектах коммерческой недвижимости возможности системы зонированы в зависимости от потребностей арендаторов: в одних бизнес-центрах вся система функционирует при помощи нажатия одной кнопки, в других автоматизировано управление лишь системами освещения и кондиционирования", - рассказал Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management.
По мнению специалистов, повсеместное использование интегрированных систем управления и интеллектуальных систем тормозится из-за целого ряда причин. Это и неосведомленность общества о продукте, и отсутствие стимулирования прогрессивных строительных технологий со стороны государства, и разрозненность интересов, и неслаженная работа различных административных городских служб. "По мере роста понимания важности и целесообразности внедрения таких систем спрос будет увеличиваться. Инвесторы будут требовать создания таких систем для разных зданий. Уже сейчас все большим интересом пользуются системы автоматизации для торговых центров, спортивных сооружений, банков, вокзалов", - считает господин Скробко.
Впрочем, в среде аналитиков есть и скептики. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, считает, что комплексное внедрение систем "умного дома" вряд ли получит широкое распространение. "Когда понятие "умный дом" только появилось, это было действительно очень модно и интересно. Но постепенно люди начали приходить к тому, что излишняя автоматизация может стать не благом, а бременем. Безусловно, какие-то отдельные автоматизированные системы представляют интерес покупателей, например автоматическое включение света, поддержание определенной температуры или влажности: это делает жилье более удобным и комфортным. Но когда человек начинает зависеть от всей этой системы и когда что-то ломается, он не может этого исправить, дом становится его врагом. Сейчас наиболее актуален вариант, когда покупатель может выбрать определенный пакет тех автоматизированных систем, которые ему необходимы. Автоматизированные системы должны быть максимально просты в управлении и легко заменимы в случае поломки", - резюмирует госпожа Захарова.
Мнение:
Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании "Конфидент":
- Система "умный дом" ведет к удорожанию проекта. Затраты будут зависеть от того, какие именно системы внедряются. Если это система "умный дом", то смело приплюсуйте 1000 рублей к затратам на 1 кв. м, если вы хотите получить не только "умный", но и энергоэффективный дом, речь идет уже о 5000 рублей за 1 кв. м. Хотелось бы еще добавить, что внедрять систему "умный дом" следует только в современных новостройках, поскольку старое оборудование и коммуникации не всегда подходят для подключения к системе либо на это уйдет еще большее количество финансовых средств.