Дайджест развития Новой Москвы во III квартале 2020 года от компании «Метриум»: инфраструктура, дороги, жилье
В III квартале в Новой Москве полностью восстановилась строительная активность после периода ограничений, связанных с коронавирусом. В эксплуатацию введены новые детские сады, больницы, поликлиники, объекты инженерной инфраструктуры. При этом застройщики получили свыше 30 разрешений на строительство разных объектов. Аналитики «Метриум» рассказывают об итогах развития Новой Москвы в III квартале 2020 года.
Инфраструктура
В III квартале сеть социальных объектов в Новой Москве пополнилась новыми детскими садами. Причем основной вклад внёс застройщик ГК «А101», который развивает инфраструктуру своих жилых комплексов. Так, в ЖК «Испанские кварталы» построили детский сад с бассейном. Трехэтажный детский сад для 350 воспитанников появился в районе деревни Николо-Хованское в поселении Сосенское. В состав каждого блока, предназначенного для одной группы малышей, вошли раздевалки, игровые, буфетные и спальные комнаты. Также в детском саду оборудовали бассейн, зал музыкальных занятий с кладовой для хранения инвентаря, физкультурный зал с кладовыми, а также кружковые комнаты, медкабинет с процедурной, кабинеты логопеда и психолога. На территории обустроены игровые площадки с теневыми навесами, физкультурные площадки с покрытием из резиновой крошки.
Второй детский сад открылся в ЖК «Скандинавия» – ещё одном проекте «А101» (Коммунарка). Он получил название «Волшебная долина» и стал седьмым дошкольным учреждением, построенным компанией в Коммунарке. Здание площадью 3,3 тыс. кв.м. рассчитан на 220 мест. «Волшебная долина» – необычный детский сад. Его концепция разрабатывалась с учетом рекомендаций детских психологов. В частности, в интерьерах предусмотрены тактильные поверхности, насыщенная и позитивная цветовая гамма, на стенах изображены персонажи сказок про муми-троллей.
В III квартале также началось проектирование детского сада в Троицке. По данным Департамента развития новых территорий, в нем предусмотрены 350 мест. В здании появятся методические и медицинские кабинеты, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, медицинский блок, пищеблок полного производственного цикла. В детском саду организуют пожаробезопасные зоны, смонтируют систему пожаротушения. Все помещения адаптируют для маломобильных детей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что за восемь лет обеспеченность местами в детских садах Новой Москвы увеличилась на 70%.
Одновременно идет реконструкция имеющейся социальной инфраструктуры. Согласован проект реконструкции школы №2075 в Красной Пахре. В школе появится новый учебный корпус на 300 мест со спортивным ядром. В нем разместятся классы начальной школы, библиотека, медпункт, столовая на 388 мест с кухней, спортзал, актовый зал и административные кабинеты.
Новая поликлиника построена в Щербинке. Детско-взрослая поликлиника на 750 посещений в смену в Новомосковском возведена за счет городского бюджета. За одну смену поликлинику смогут посетить 520 взрослых и 230 детей. Поликлиника даст городу более 400 рабочих мест.
Примечательно, что рабочие места в Новой Москве возникают не только на базе новых социальных или коммерческих объектов. Так, ГК «А101» и proptech-компания Manufaqtury согласились вместе развивать коворкинги в жилых комплексах девелопера. Причем в коворкингах предусмотрено полностью бесконтактное администрирование. Инновационные места для работы появятся в ЖК «Испанские кварталы» и «Скандинавия».
Наконец, в III квартале власти и частные инвесторы активно развивали инженерную инфраструктуру в Новой Москве. На подстанции «Хованская» – крупнейшем питающем центре Троицкого и Новомосковского округов мощностью 700 МВА – начали монтировать электрооборудование. А в районе строительства ЦКАД на территории Новой Москвы завершено переустройство шести линий электропередачи (ЛЭП).
Также на территории Новой Москвы открылся детский парк в жилом комплексе «Испанские кварталы». Парк находится на участке площадью 0,8 га в конце бульвара Веласкеса в районе деревни Николо-Хованское поселения Сосенское Новой Москвы. Основной темой парка стали морские приключения на необитаемом острове. Для активных игр здесь установлены корабль с горками и веревочными лестницами, горка со смотровой башней, подвесной мост и канатная дорога, а также игровые сетки, бревна для ходьбы по ним, навес с качелями и лавочки для отдыха.
Также в III квартале власти определились с участком под строительство Дворца спорта в Коммунарке. Его возведение планируется завершить в 2023 году. Во Дворце спорта предусмотрены ледовая арена, два бассейна, тренажерные и универсальные залы, хозяйственные помещения. Проект будет реализован на участке площадью 1,56 гектара. Предполагается, что Дворец спорта ежегодно будут посещать 400 тыс. человек.
Транспорт
Дорожное строительство также быстро набрало прежние темпы после выхода страны из карантина. Так, была открыта дорога Марьино – Саларьево и прямой выезд из Коммунарки на МКАД. Автодорога Марьино – Саларьево проходит параллельно Киевскому и Калужскому шоссе – от улицы Адмирала Корнилова (в районе Хованского центрального кладбища) до автодороги М3 – Середнево – Марьино – Десна. Открытие движения здесь улучшит транспортную доступность города Московский, населенных пунктов Мамыри, Саларьево, Николо-Хованское, Зимёнки, Пушкино, Марьино, пос. Валуево, Филимонки.
Одновременно началась реконструкция улично-дорожной сети в Коммунарке. Это позволит обеспечить эффективную транспортную связь между новой станцией метро здесь и существующей улично-дорожной. Общая протяженность улиц, которые затронет обновление, около 2,5 км. Будет реконструирована улица Сосенский Стан на участке от улицы Лазурная до ул. Александры Монаховой. Здесь организуют четыре полосы движения (по две в каждом направлении) и оборудуют остановки для общественного транспорта. Затем улицу продлят от Лазурной до перспективной автодороги МКАД – Коммунарка – аэропорт Остафьево.
Также улучшилась транспортная доступность города Московский. Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту. Прежде жители Московского пользовались выездами на Киевское шоссе с улиц Атласова и Академика Чумакова, где появлялись пробки. Открытие нового выезда разгрузило дорожную сеть и позволило запустить новые маршруты общественного транспорта.
Одновременно в III квартале были утверждены новые планы реконструкции и строительства дорог. Так, будет реконструирована улица в Воскресенском и СНТ «Бархатная Роща». Участок будет иметь съезды на прилегающие территории, ливневый коллектор и локальные очистные сооружения. Также планируется переустройство кабельных сетей и инженерных коммуникаций
В Московском построят дорогу от Киевского шоссе до Радужной улицы. Участок возведут в районе тепличного комбината № 1 города Московский. Новая дорога станет частью автотрассы М-3 «Украина» – деревня Сосенки – деревня Ямонтово.
Также власти утвердили проект строительства проездов и участка дороги вблизи села Остафьево. Благодаря строительству этого участка длиной почти 12 км улучшится транспортная доступность жилого массива, а также его связь с Остафьевским шоссе. Вместе с ним появятся новые маршруты общественного транспорта.
Важным событием в развитии транспорта стало расширение зоны аренды самокатов lite в Новомосковском административном округе. ГК «А101» договорилась с сервисом lite разместить на территории жилых комплексов Группы 200 новых самокатов FitRider. Со своей стороны ГК «А101» передала оператору lite помещение для их технического обслуживания.
«Мы уже видим, что сервис по аренде двухколесного и электрического транспорта оказался весьма востребованным, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Причем используют его не только для того, чтобы доехать до метро, не прибегая к общественному транспорту или личному автомобилю, но и в качестве необычного способа прогулки и развлечения. Обустройство дорожной сети приведет к повышению комфорта использования таких средств передвижения в Новой Москве. Поэтому мы готовы стимулировать появление подобных сервисов на территории своих проектов».
Жильё
По данным «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы был представлен 31 жилой комплекс, в которых продавались 7,3 тыс. квартир. По сравнению со вторым кварталом предложение уменьшилось на 21%. Общая площадь застройки в Новой Москве за последние три месяца сократилась с 494 тыс. кв.м. до 395 тыс. кв.м.
В III квартале начались продажи в одном проекте – жилом комплексе «Прокшино» (пос. Сосенское) от ГК «А101». В ЖК предусмотрены 15 домов, объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры, а также комплексное благоустройство, которое затронет набережную естественного водоема рядом с жилыми домами. Здесь будет создана прогулочная зона с пешеходными и велодорожками, местами для отдыха и арт-объектами. В 500 метрах от нового ЖК расположена станция метро «Прокшино», рядом с которым ГК «А101» создает спортивно-событийный кластер, в состав которого войдет крупный деловой центр, горнолыжный склон, а также объекты спорта, активного отдыха и семейных развлечений .
Помимо этого, начались продажи в новых корпусах проектов «Бунинские луга», «Саларьево Парк», «Кленовые аллеи» и «Борисоглебское».
Во многих жилых комплексах завершилось строительство отдельных корпусов.Так, компания ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию домов №1 и №2 во втором районе ЖК «Испанские кварталы», корпуса №20 жилого комплекса «Москва А101». Помимо этого, введены в эксплуатацию корпуса №5, 6 ЖК «Новая звезда» («Крост»), 2-й корпус ЖК «Бунинские луга», корпуса №175-1 в ЖК «Борисоглебское».
В прошедшие три месяца в Новой Москве набирала темпы реновация. Началось расселение первых 13 домов по реновации в поселении Михайлово-Ярцевское. Здесь расселят 575 человек из 217 семей в поселках Шишкин Лес и Армейский. Переехать в новое жилье согласились уже 535 человек из 201 семьи. Они получат комфортабельные квартиры равнозначной площади в двух новостройках поселка «Шишкин Лес».
Помимо этого, в III квартале поставлена точка в истории проблемного ЖК «Спортивный квартал». Здесь завершилось строительство последнего корпуса, расположенного в поселении Филимонковское. Таким образом восстановлены права более 900 дольщиков. Они уже получили ключи.
По подсчётам экспертов «Метриум», в III квартале власти Москвы выдали 11 разрешений на строительство жилых домов на территории Новой Москвы. Всего же за этот период было оформлено 31 разрешение на строительство дорог, инженерных объектов, образовательных учреждений, коммерческих зданий и жилых домов.
«Несмотря на непростую ситуацию в экономике, мы видим, что заявленные проекты в области строительства в Новой Москве последовательно реализуются, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Скорее всего, в конце года мы не увидим резкого снижения объема строительства в Новой Москве из-за пандемии коронавируса. Местный рынок продолжает оставаться востребованным для покупателей, и власти города прилагают все усилия для развития инфраструктуры и сети социальных объектов на территории ТиНАО».
Рынок загородной гостиничной недвижимости постепенно начинает развиваться, несмотря на затяжные сроки окупаемости бизнеса.
Директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева отмечает, что на настоящий момент на рынке загородной гостиничной недвижимости Петербурга и Ленобласти функционирует порядка 80 отелей 3, 4, 5 звезд, номерной фонд в которых превышает 20 лотов. Более 70% от всего объема составляют проекты 3 звезды. Международные операторы на этот рынок не выходят. Им интересны более крупные проекты, которые сложно развивать вне городских территорий.
При этом исторически сложилось так, что основной объем загородной гостевой недвижимости сосредоточен в Курортном районе на берегу Финского залива. В этой локации насчитывается около 30 отелей, основная доля которых относится к элитному сегменту. Один из последних проектов реализован в 2016 году - апарт-отель «Первая Линия. Life Energy Resort». Знаковым проектом, который ожидается ко вводу, должен стать город-курорт Gatchina Gardens в Гатчинском районе, рассчитанный на 800 тыс. кв.м курортной недвижимости. Инвестором Gatchina Gardens выступает шведский инвестиционно-строительный холдинг CastorX Capital.
Тем не менее, считает Полина Яковлева, сегмент загородной гостиничной недвижимости развит слабо, и в первую очередь это связано с затяжными сроками окупаемости. Если в городе заполняемость в среднем по году находится на уровне 75%, то в загородных проектах - только 45%. Кроме того, в загородных проектах заполняемость сильно завязана на сезонности: в летний период она может достигать 100%, а в остальные сезоны резко сократиться до минимальных показателей.
«При этом арендный бизнес на загородном рынке развивается гораздо активнее: число запросов на аренду коттеджей или апартаментов на летний сезон, на выходные, при условии развитой инфраструктуры как для летнего, так и для зимнего отдыха, растет с каждым годом», - отмечает Полина Яковлева.
Схожая позиция по рынку загородного гостиничного бизнеса и у руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерины Тейдер. По ее словам, сейчас развитие этой отрасли происходит, в основном, через реконструкцию и приспособление под современное использование советских зданий. В этом случае уровень сервиса остается не выше среднего, поскольку такой путь имеет определенные ограничения. Другой путь – новое строительство современных комплексов в сочетании с коттеджными поселками. В этом случае объект обычно привязан к конкретной локации и конкретным«якорям», обеспечивающим заполняемость, как в случае с Коробицыно и Охта-Парком.
«Сложности у сегмента стандартные – в первую очередь, инженерные коммуникации. Их обеспечение в случае с новым строительством становится существенной финансовой нагрузкой. Вопрос на этом рынке сегодня стоит не в области конкуренции, а в области спроса. Популярные объекты довольно уникальны и привязаны к своей аудитории. В целом, рынок загородных отелей в Ленобласти настолько не наполнен и не сформирован сегодня, что говорить о конкуренции не приходится», - делает выводы Елена Тейдер.
Однако, согласно исследованию компании «Решение», за последние 10 лет в сегменте гостеприимства «незаметно» для потребителей и профессионалов рынка сформировался сегмент организованных загородных баз отдыха с функцией краткосрочной и долгосрочной аренды. Эксперты насчитали около 60 таких игроков рынка, которые предоставляют в аренду коттеджи и апартаменты, и сопутствующие услуги высокого качества, с числом коттеджей не менее 5.
Оборот изученного сегмента, по оценке специалистов, составляет более 1 млрд рублей в год, а общее число коттеджей разной вместимости превышает 900 единиц. Основным конкурентом для данных игроков выступает предложение частного сектора, которое традиционно притягивает потребителей, арендующих жилье за городом.
По оценке экспертов, основной спрос в сегменте формируется в сезон отпусков. В то же время в настоящий момент растет спрос на аренду в межсезонье, поэтому часть баз отдыха имеют предложение долгосрочной аренды (от 6 мес. до 1 года). Имеются даже примеры баз отдыха, полностью ориентированных на долгосрочное проживание.
Стоит добавить, что сейчас «Решение» выступает с инициативой создания ассоциации загородного отдыха, которая объединила бы усилия игроков рынка для его популяризации в регионе.
Мнение
Георгий Богачев, собственник базы отдыха «Илоранта»
На мой взгляд, потенциал у данного рынка недвижимости есть. Сейчас появляется все больше людей, которые рассматривают загородные отели, гостевые домики, базы отдыха как альтернативу даче. Они привыкли к комфорту и не представляют себя на 6 сотках с туалетом на улице, а иметь дом со всеми городскими удобствами не могут себе позволить. Тем более, что его содержание требует дополнительных сил и времени. В целом, я сторонник точки зрения, что загородную гостиничную недвижимость необходимо развивать в формате небольшого семейного бизнеса, как это принято в Европе. Но, конечно необходимо грамотное позиционирование в работе с такими объектами.
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
