Дайджест развития Новой Москвы во III квартале 2020 года от компании «Метриум»: инфраструктура, дороги, жилье
В III квартале в Новой Москве полностью восстановилась строительная активность после периода ограничений, связанных с коронавирусом. В эксплуатацию введены новые детские сады, больницы, поликлиники, объекты инженерной инфраструктуры. При этом застройщики получили свыше 30 разрешений на строительство разных объектов. Аналитики «Метриум» рассказывают об итогах развития Новой Москвы в III квартале 2020 года.
Инфраструктура
В III квартале сеть социальных объектов в Новой Москве пополнилась новыми детскими садами. Причем основной вклад внёс застройщик ГК «А101», который развивает инфраструктуру своих жилых комплексов. Так, в ЖК «Испанские кварталы» построили детский сад с бассейном. Трехэтажный детский сад для 350 воспитанников появился в районе деревни Николо-Хованское в поселении Сосенское. В состав каждого блока, предназначенного для одной группы малышей, вошли раздевалки, игровые, буфетные и спальные комнаты. Также в детском саду оборудовали бассейн, зал музыкальных занятий с кладовой для хранения инвентаря, физкультурный зал с кладовыми, а также кружковые комнаты, медкабинет с процедурной, кабинеты логопеда и психолога. На территории обустроены игровые площадки с теневыми навесами, физкультурные площадки с покрытием из резиновой крошки.
Второй детский сад открылся в ЖК «Скандинавия» – ещё одном проекте «А101» (Коммунарка). Он получил название «Волшебная долина» и стал седьмым дошкольным учреждением, построенным компанией в Коммунарке. Здание площадью 3,3 тыс. кв.м. рассчитан на 220 мест. «Волшебная долина» – необычный детский сад. Его концепция разрабатывалась с учетом рекомендаций детских психологов. В частности, в интерьерах предусмотрены тактильные поверхности, насыщенная и позитивная цветовая гамма, на стенах изображены персонажи сказок про муми-троллей.
В III квартале также началось проектирование детского сада в Троицке. По данным Департамента развития новых территорий, в нем предусмотрены 350 мест. В здании появятся методические и медицинские кабинеты, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, медицинский блок, пищеблок полного производственного цикла. В детском саду организуют пожаробезопасные зоны, смонтируют систему пожаротушения. Все помещения адаптируют для маломобильных детей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что за восемь лет обеспеченность местами в детских садах Новой Москвы увеличилась на 70%.
Одновременно идет реконструкция имеющейся социальной инфраструктуры. Согласован проект реконструкции школы №2075 в Красной Пахре. В школе появится новый учебный корпус на 300 мест со спортивным ядром. В нем разместятся классы начальной школы, библиотека, медпункт, столовая на 388 мест с кухней, спортзал, актовый зал и административные кабинеты.
Новая поликлиника построена в Щербинке. Детско-взрослая поликлиника на 750 посещений в смену в Новомосковском возведена за счет городского бюджета. За одну смену поликлинику смогут посетить 520 взрослых и 230 детей. Поликлиника даст городу более 400 рабочих мест.
Примечательно, что рабочие места в Новой Москве возникают не только на базе новых социальных или коммерческих объектов. Так, ГК «А101» и proptech-компания Manufaqtury согласились вместе развивать коворкинги в жилых комплексах девелопера. Причем в коворкингах предусмотрено полностью бесконтактное администрирование. Инновационные места для работы появятся в ЖК «Испанские кварталы» и «Скандинавия».
Наконец, в III квартале власти и частные инвесторы активно развивали инженерную инфраструктуру в Новой Москве. На подстанции «Хованская» – крупнейшем питающем центре Троицкого и Новомосковского округов мощностью 700 МВА – начали монтировать электрооборудование. А в районе строительства ЦКАД на территории Новой Москвы завершено переустройство шести линий электропередачи (ЛЭП).
Также на территории Новой Москвы открылся детский парк в жилом комплексе «Испанские кварталы». Парк находится на участке площадью 0,8 га в конце бульвара Веласкеса в районе деревни Николо-Хованское поселения Сосенское Новой Москвы. Основной темой парка стали морские приключения на необитаемом острове. Для активных игр здесь установлены корабль с горками и веревочными лестницами, горка со смотровой башней, подвесной мост и канатная дорога, а также игровые сетки, бревна для ходьбы по ним, навес с качелями и лавочки для отдыха.
Также в III квартале власти определились с участком под строительство Дворца спорта в Коммунарке. Его возведение планируется завершить в 2023 году. Во Дворце спорта предусмотрены ледовая арена, два бассейна, тренажерные и универсальные залы, хозяйственные помещения. Проект будет реализован на участке площадью 1,56 гектара. Предполагается, что Дворец спорта ежегодно будут посещать 400 тыс. человек.
Транспорт
Дорожное строительство также быстро набрало прежние темпы после выхода страны из карантина. Так, была открыта дорога Марьино – Саларьево и прямой выезд из Коммунарки на МКАД. Автодорога Марьино – Саларьево проходит параллельно Киевскому и Калужскому шоссе – от улицы Адмирала Корнилова (в районе Хованского центрального кладбища) до автодороги М3 – Середнево – Марьино – Десна. Открытие движения здесь улучшит транспортную доступность города Московский, населенных пунктов Мамыри, Саларьево, Николо-Хованское, Зимёнки, Пушкино, Марьино, пос. Валуево, Филимонки.
Одновременно началась реконструкция улично-дорожной сети в Коммунарке. Это позволит обеспечить эффективную транспортную связь между новой станцией метро здесь и существующей улично-дорожной. Общая протяженность улиц, которые затронет обновление, около 2,5 км. Будет реконструирована улица Сосенский Стан на участке от улицы Лазурная до ул. Александры Монаховой. Здесь организуют четыре полосы движения (по две в каждом направлении) и оборудуют остановки для общественного транспорта. Затем улицу продлят от Лазурной до перспективной автодороги МКАД – Коммунарка – аэропорт Остафьево.
Также улучшилась транспортная доступность города Московский. Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту. Прежде жители Московского пользовались выездами на Киевское шоссе с улиц Атласова и Академика Чумакова, где появлялись пробки. Открытие нового выезда разгрузило дорожную сеть и позволило запустить новые маршруты общественного транспорта.
Одновременно в III квартале были утверждены новые планы реконструкции и строительства дорог. Так, будет реконструирована улица в Воскресенском и СНТ «Бархатная Роща». Участок будет иметь съезды на прилегающие территории, ливневый коллектор и локальные очистные сооружения. Также планируется переустройство кабельных сетей и инженерных коммуникаций
В Московском построят дорогу от Киевского шоссе до Радужной улицы. Участок возведут в районе тепличного комбината № 1 города Московский. Новая дорога станет частью автотрассы М-3 «Украина» – деревня Сосенки – деревня Ямонтово.
Также власти утвердили проект строительства проездов и участка дороги вблизи села Остафьево. Благодаря строительству этого участка длиной почти 12 км улучшится транспортная доступность жилого массива, а также его связь с Остафьевским шоссе. Вместе с ним появятся новые маршруты общественного транспорта.
Важным событием в развитии транспорта стало расширение зоны аренды самокатов lite в Новомосковском административном округе. ГК «А101» договорилась с сервисом lite разместить на территории жилых комплексов Группы 200 новых самокатов FitRider. Со своей стороны ГК «А101» передала оператору lite помещение для их технического обслуживания.
«Мы уже видим, что сервис по аренде двухколесного и электрического транспорта оказался весьма востребованным, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Причем используют его не только для того, чтобы доехать до метро, не прибегая к общественному транспорту или личному автомобилю, но и в качестве необычного способа прогулки и развлечения. Обустройство дорожной сети приведет к повышению комфорта использования таких средств передвижения в Новой Москве. Поэтому мы готовы стимулировать появление подобных сервисов на территории своих проектов».
Жильё
По данным «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы был представлен 31 жилой комплекс, в которых продавались 7,3 тыс. квартир. По сравнению со вторым кварталом предложение уменьшилось на 21%. Общая площадь застройки в Новой Москве за последние три месяца сократилась с 494 тыс. кв.м. до 395 тыс. кв.м.
В III квартале начались продажи в одном проекте – жилом комплексе «Прокшино» (пос. Сосенское) от ГК «А101». В ЖК предусмотрены 15 домов, объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры, а также комплексное благоустройство, которое затронет набережную естественного водоема рядом с жилыми домами. Здесь будет создана прогулочная зона с пешеходными и велодорожками, местами для отдыха и арт-объектами. В 500 метрах от нового ЖК расположена станция метро «Прокшино», рядом с которым ГК «А101» создает спортивно-событийный кластер, в состав которого войдет крупный деловой центр, горнолыжный склон, а также объекты спорта, активного отдыха и семейных развлечений .
Помимо этого, начались продажи в новых корпусах проектов «Бунинские луга», «Саларьево Парк», «Кленовые аллеи» и «Борисоглебское».
Во многих жилых комплексах завершилось строительство отдельных корпусов.Так, компания ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию домов №1 и №2 во втором районе ЖК «Испанские кварталы», корпуса №20 жилого комплекса «Москва А101». Помимо этого, введены в эксплуатацию корпуса №5, 6 ЖК «Новая звезда» («Крост»), 2-й корпус ЖК «Бунинские луга», корпуса №175-1 в ЖК «Борисоглебское».
В прошедшие три месяца в Новой Москве набирала темпы реновация. Началось расселение первых 13 домов по реновации в поселении Михайлово-Ярцевское. Здесь расселят 575 человек из 217 семей в поселках Шишкин Лес и Армейский. Переехать в новое жилье согласились уже 535 человек из 201 семьи. Они получат комфортабельные квартиры равнозначной площади в двух новостройках поселка «Шишкин Лес».
Помимо этого, в III квартале поставлена точка в истории проблемного ЖК «Спортивный квартал». Здесь завершилось строительство последнего корпуса, расположенного в поселении Филимонковское. Таким образом восстановлены права более 900 дольщиков. Они уже получили ключи.
По подсчётам экспертов «Метриум», в III квартале власти Москвы выдали 11 разрешений на строительство жилых домов на территории Новой Москвы. Всего же за этот период было оформлено 31 разрешение на строительство дорог, инженерных объектов, образовательных учреждений, коммерческих зданий и жилых домов.
«Несмотря на непростую ситуацию в экономике, мы видим, что заявленные проекты в области строительства в Новой Москве последовательно реализуются, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Скорее всего, в конце года мы не увидим резкого снижения объема строительства в Новой Москве из-за пандемии коронавируса. Местный рынок продолжает оставаться востребованным для покупателей, и власти города прилагают все усилия для развития инфраструктуры и сети социальных объектов на территории ТиНАО».
Из 4,2 тыс. га, предназначенных Генпланом непосредственно под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га. Причем интенсивность тренда продолжает расти. Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий – о темпах, функциях и пропорциях преобразования городских территорий.
– Какие новые тренды проявились в 2018 году в процессе редевелопмента бывших промышленных территорий в Петербурге?
– Если говорить об итогах прошлого года, то каких-то новых тенденций, радикально меняющих общую картину, нами отмечено не было. Скажем так: главной отличительной чертой 2018 года стало заметное увеличение интенсивности развития тех трендов, которые наметились ранее. В первую очередь это касается роста темпов вовлечения бывших промышленных территорий в процесс редевелопмента.
Но сначала нужно дать несколько общих цифр, чтобы масштаб происходящих преобразований был понятен. Итак, в Петербурге всего насчитывается 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану подлежащие градостроительному преобразованию. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и в то же время – около трети от его исторической территории.
При этом непосредственно редевелопмент запланирован на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будет сохранена производственная функция, частично запланировано ее использование под развитие улично-дорожной сети и другие нужды. Так вот, из этих 4,2 тыс. га, предназначенных под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га, то есть порядка четверти. Причем интенсивность тренда продолжает расти.
Кроме того, помимо крупных промзон, в исторической части города немало отдельных производственных площадок. Они также активно включены в процесс редевелопмента. По отдельности они занимают сравнительно небольшую площадь, однако по совокупности на сегодняшний день преобразовано уже 356 га таких территорий.
Суммарно за прошлый год в процесс редевелопмента было вовлечено 164 га бывших промышленных территорий. Для сравнения: в 2017 году этот показатель составлял 127 га. В целом же, если рассмотреть всю историю нашего мониторинга редевелопмента с начала 2000-х годов, можно отметить, что сначала процесс шел довольно вяло. В 2006–2007 годах он активизировался, но этот тренд был остановлен кризисом, и примерно до 2010 года можно наблюдать очень неспешный рост. Зато после этого интенсивность его выросла очень заметно. И на сей раз даже кризис 2015–2016 годов не затормозил тенденцию.
– С чем Вы это связываете?
– Причина, на мой взгляд, достаточно очевидна. Точечная застройка 1990-х – начала «нулевых» фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активной завстройке окраинных территорий, в том числе и на землях Ленобласти, примыкающих к городу.
Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и прочие). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12–13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос «просел» из-за множества однотипных проектов, нежелания людей «жить на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой. Могу отметить, что некоторые компании, ставшие в свое время крупными собственниками земли в пригородных зонах, сегодня ищут покупателей на эти территории.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. А значит, альтернативы редевелопменту тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса», фактически нет. Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь поделен проектами редевелопмента, причем по преимуществу высоких ценовых сегментов.
– Вернемся к трендам прошлого года. Помимо ускорения самого процесса, какие еще тенденции были наиболее характерны?
– Вторым важнейшим фактором я бы назвал усиливающийся тренд роста доли жилищного строительства на преобразуемых территориях. На заре редевелопмента ситуация была иная: наиболее активно возводились коммерческие объекты – офисные центры и торгово-развлекательные комплексы. Но затем, по причинам, указанным ранее, положение изменилось. В начале 2010-х годов доли жилищной и коммерческой застройки на бывших промышленных территориях примерно сравнялись, а начиная с 2013–2014 годов процент преобразования под жилищную функцию стал все более стремительно расти.
По итогам 2018 года, из общей площади 164 га, вовлеченных в процесс редевелопмента, 140 га (то есть 85%) будут использованы именно под строительство жилых комплексов. За прошлый год стартовало 29 таких проектов суммарно примерно на 2,2 млн кв. м. Если же говорить не о крупных промзонах, а только о локальных площадках, то там под жилье идет практически 100% заново осваиваемых земель. В результате пропорция жилищной и деловой функции суммарно за весь период редевелопмента в городе сейчас составляет 64% на 36%.
Думаю, что тенденция эта сохранится и в ближайшей перспективе (до 3 лет). Можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье – до 70–80%.
При этом интересно отметить, что если рассмотреть материалы Генерального плана Петербурга 2015 года, то выяснится, что использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%. Таким образом, очевидно, что редевелопмент главным образом идет выборочно (на участках под жилье) и с изменением разрешенного функционального использования земель.
– Как Вы оцениваете эту ситуацию?
– На мой взгляд, в целом ситуация складывается не самая здоровая. Во-первых, редевелопмент идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход. Девелоперы достаточно произвольно вычленяют из имеющихся промзон потенциально привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются непреобразованными менее интересные по тем или иным причинам «пятна». В результате бывшие промышленные площадки порой превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из не увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Кроме того, процессы преобразования зон сильно неоднородны по размерам, по функциям, по темпам. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
Во-вторых, качество самих проектов редевелопмента земель под жилье часто оставляет желать лучшего. Нередко застройщик, стремясь «выжать» из территории как можно больше «квадратов», не уделяет достаточного внимания таким важным вопросам, как транспортная доступность, обеспеченность социальной инфраструктурой, создание комфортной среды. Между прочим, за все время развития редевелопмента в Петербурге не было реализовано ни одного проекта парка или иного рекреационного объекта. Конечно, застройщики на территории своих жилых комплексов осуществляют озеленение в рамках существующих нормативов, но ведь этого явно недостаточно.
– Как сообщают в Комитете по градостроительству и архитектуре Смольного, одной из задач новой редакции Генплана предполагается сделать упорядочение процесса редевелопмента, в частности, и в целях обеспечения зелеными насаждениями.
– Что ж, такое намерение можно только поприветствовать. И конечно, мы все были бы рады, если бы эти планы были реализованы. Но мы все знаем, что реальная практика сильно отличается от предписаний и нормативов. По Генплану Петербурга в редакции 2015 года, под рекреационные объекты отведено 3,2% всех территорий «серого пояса». Между тем, как я уже говорил, ни одного такого проекта нет даже в теории. В реальности пока мы видим перевод преобразуемых земель под жилищную функцию с реализацией на них все новых проектов разной степени комфортности.
По моему мнению, в этом вопросе нужны не просто какие-то нормативные положения, а реальная политическая воля городского руководства. Мы же все понимаем, что если речь идет о хороших доходах, возможность обойти установленные правила обычно находится. А в случае с редевелопментом речь идет об очень больших доходах. Напомню, что в прошлом году мы проводили специальное исследование о финансово-экономических перспективах в этой сфере. По нашим оценкам, на оставшихся промышленных территориях «серого пояса» (подчеркну, мы рассматривали только участки, предназначенные под возведение жилья, не затрагивая земли других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение) можно построить около 14 млн кв. м жилья на общую сумму примерно 1,6 трлн рублей.
Кстати
Согласно «майскому указу» Президента РФ Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», к 2024 году правительство страны должно обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зелeного фонда.
Крупнейшие застройщики Северной столицы бодро отчитались об успехах, достигнутых в первом квартале 2019 года. Эксперты считают, что итоги на первичном рынке Петербургской агломерации были, как минимум, не хуже, чем годом ранее.
По оценкам специалистов, главная интрига в развитии рынка новостроек придется на второе полугодие, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие долевую схему привлечения средств в жилищное строительство.
Отрапортовали
Большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга обнародовали данные о высоких продажах в первом квартале. Так, Setl Group сообщила, что за первые три месяца года объем продаж холдинга вырос на 70,3% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составил почти 25 млрд рублей. В натуральных показателях продажи выросли на 42,2% до 201 тыс. кв. м, общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 41,7%.
По данным Группы «Эталон», за первый квартал продано 81,8 тыс. кв. м жилья (рост на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого рода) на общую сумму 8,53 млрд рублей (рост на 15%). «Благодаря высоким результатам продаж, а также за счет уровня среднего первого платежа в 85%, холдингу удалось достичь рекордных денежных поступлений в 23,6 млрд рублей по итогам первого квартала 2019 года», - заявил главный финансовый директор Группы «Эталон» Кирилл Багаченко.
«Группа ЛСР» сообщила о росте продаж в Петербурге на 2%. Впрочем, в целом по стране результаты гораздо более впечатляющие. «В первом квартале стоимость новых заключенных контрактов составила 19 млрд рублей, продемонстрировав рост на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем продаж составил 187 тыс. кв. м», - рассказал председатель совета директоров ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
О грандиозном росте объемов реализации жилья на 100% сообщили в Компании Л1 (столь мощный скачок, видимо, объясняется сравнительно низкой стартовой базой). В ГК «КВС» высоко оценили итоги первого квартала, сообщив, что выручка по сравнению с аналогичным периодом 2018 года выросла более чем на 30%. Также удовлетворение итогами квартала выразили в компании «Главстрой Санкт-Петербург», не назвав, впрочем, конкретных цифр по Северной столице (в целом объем реализации жилья ГК «Главстрой» вырос до 68,44 тыс. кв. м, что на 35% больше показателей аналогичного периода 2018 года).
Интересно, что это происходит на фоне заметного падения объемов ввода жилья в Петербурге. По данным Комитета по строительству Смольного, за первое полугодие в городе сдано в эксплуатацию всего 293,1 тыс. кв. м, что в 2,51 раза меньше по сравнению с январем - мартом 2018 года, когда было введено 737,6 тыс. кв. м жилья. Впрочем, по оценкам экспертов, падение не носит системного характера, а обусловлено, с одной стороны финишным «спуртом» прошлого года (напомним, в декабре в Петербурге было введено 2,15 млн кв. м жилья, что на 22% больше, чем за весь остальной год – 1,75 млн кв. м), а с другой – локальной спецификой строительного цикла.
Средняя температура
Между тем, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородных территорий Ленобласти сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года. К концу первого квартала объем продаж составил около 1 млн кв. м.
«Такой диссонанс между заявлениями крупных застройщиков о росте продаж и средними показателями объясняется тем, что у некоторых компаний продажи несколько «провисли». Впрочем, ничего катастрофического и для них пока не происходит», - комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
А вот по данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», увеличение числа сделок на рынке строящейся недвижимости эконом- и комфорт-классов в Петербурге и Ленобласти за первый квартал составило 7% (по площади). «В целом в сегменте масс-маркет, по состоянию на конец марта, предлагалось 2,8 млн кв.м жилья, что ниже аналогичных показателей прошлого года на 4,3%», - отмечают они.
Отметим, что увеличение площади проданного жилья на уровне 7% означает еще более заметный рост в денежном выражении, поскольку цены в первые три месяца года продолжили плавный рост, характерный для всего прошлого года.
«В целом на первичном рынке за первый квартал 2019 года средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 3% по отношению к концу 2018 года. На уровне 3,5% фиксируется повышение средней цены предложения в сегменте "масс-маркет" в Петербурге и пригородах», - говорит Ольга Трошева.
О тренде к росту цен говорят и застройщики. В Группе «Эталон» средняя цена 1 кв. м жилья в Петербурге в годовом выражении выросла на 5% (в пересчете на квартиры – на 15%). В «Группе ЛСР» сообщили об увеличении средней стоимости реализованной недвижимости на 20% год к году.
«Благодаря активному спросу в первом квартале мы несколько раз увеличивали цены на квартиры всех объектов «КВС» комфорт- и бизнес-класса. Они выросли примерно на 10% в зависимости от объекта – достаточно высокий показатель за такой период», - рассказывает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Драйверы и тормоза
Главным драйвером развития первичного рынка эксперты единодушно называют приближающуюся реформу привлечения средств в жилищное строительство.
«Главным фактором, который повлиял на спрос, безусловно, стал предстоящий переход на эскроу-счета. Клиентов волнует то, что, возможно, квадратный метр станет дороже после проведения реформы. Поэтому покупатели стараются приобрести жилье как можно быстрее. Клиенты стараются поймать «сегодняшнюю» цену, оформляют ипотеку, несмотря на то, что ставки по ипотеке с декабря 2018 года начали повышаться (рост составил от 1 до 2 п. п.)», - говорит Анжелика Альшаева.
С этим согласна и Ольга Трошева. «Очевидно, что рост стоимости привлекаемых в строительство средств приведет к подорожанию жилья. В том числе следствием этих ожиданий и является плавный рост цен на новостройки, идущий с прошлого года. Иногда опасения приобретают даже гипертрофированный характер, среди неспециалистов ходят слухи о росте цен чуть ли не на 50%. Это, конечно, не может не подогревать спрос», - отмечает эксперт.
Существуют и более локальные факторы. «Есть общие для всех застройщиков причины роста продаж: накануне фактической отмены «долевки» люди пытаются решить свои квартирные вопросы по старым ценам. Но главный фактор в случае с Компанией Л1 — это то, что в нас поверили. Мы за последний год практически погасили все свои кредитные обязательства и достроили и ввели в эксплуатацию 228 тыс. кв. м», - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Ольга Трошева считает, что главным фактором, сдерживающим сегодня продажи, является повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. «Строго говоря, их рост нельзя назвать очень существенным. Разница при пересчете на месячные выплаты по кредиту совсем невелика. На мой взгляд, большее значение сыграл психологический фактор, сам факт, что произошел сдвиг ставок вверх. Тем не менее, по нашим оценкам, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в целом по Петербургской агломерации в первом квартале уменьшилась до 57% (по итогам последнего квартала прошлого года показатель составлял 64%)», - рассказала она.
Задел на будущее
Как ни критикуют застройщики реформу привлечения средств в отрасль, большая часть из них продолжает активно выводить на рынок все новые проекты. «По нашей оценке, за первый квартал на петербургский рынок выведено около 1,1 млн кв. м жилья. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (примерно 800 тыс. кв. м). Думаю, отчасти это обусловлено стремлением девелоперов успеть подвести свои проекты под критерии высокой степени готовности, которые позволили бы достраивать объекты по долевой схеме», - отмечает Ольга Трошева.
Как бы то ни было, застройщики наращивают объемы строительства. ГК «Главстрой» за год увеличила объем текущего строительства до 1,01 млн кв. м, что вдвое превышает показатель на 1 апреля 2018 года. «Главстрой Санкт-Петербург» в январе получил разрешение на строительство шестой очереди ЖК «Юнтолово», которая состоит из девяти жилых корпусов общей площадью 187,84 тыс. кв.м», - сообщили в компании.
За первые три месяца 2019 года Setl Group приступила к строительству 11 новых жилых корпусов. Среди них – проект премиум-класса The ONE, два дома бизнес-класса Svetlana Park, два крупных проекта комфорт-класса «Солнечный город» и «Чистое небо». «По итогам первого квартала 2019 года продаваемая площадь объектов Setl Group в активной стадии строительства составляет 1,88 млн кв. м, что на 15,9 % больше, чем по итогам первого квартала 2018 года», - рассказали в холдинге.
По данным «Группы ЛСР», объем площадей, выведенных в продажу за квартал, составил 194 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«ГК «КВС» вывела в этом году в первом квартале еще одну очередь в ЖК «Новое Сертолово». Практически все застройщики работают в плановом режиме, в рамках своих программ. Мы не видим особого всплеска на рынке новых объектов, хотя сам по себе объем предложений достаточно большой. От второго квартала ГК «КВС» ждет такого же активного спроса, как в первом, а может быть даже и больше», - говорит Анжелика Альшаева.
Ольга Трошева согласна, что второй квартал продолжит тренды первого. «Но самое интересное начнется после 1 июля, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие «долевку», - заключила она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: