В третьем квартале застройщики повышали цены в три раза быстрее
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в третьем квартале 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил порядка 12%. При этом спрос на жилье в этих сегментах увеличился. Однако рынок первичной недвижимости приближается к пику, после которого сокращение спроса неизбежно.
В июле-сентябре 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес-класса составил 11,7%, что в три раза выше обычного темпа роста в 3-5%. Так, за третий квартал стоимость квадратного метра выросла до 198 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за квартал вырос на 12,1% и составил 280 тыс. руб./кв. м.
«Ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой и падением рубля, меняет парадигму финансовой модели девелоперов и ценообразования. В текущей ситуации стихийного спроса застройщикам сложно прогнозировать, как рынок будет развиваться дальше. Рост цен не отстаёт от спроса, и девелоперы встают перед выбором – продавать сейчас ликвидные лоты или ставить заградительные цены и продать их возможно дороже в неопределенном будущем? Эти сложности особенно критичны в условиях перехода на проектное финансирование, где в приоритете ритмичные поступления», – поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
За девять месяцев 2020 года объем розничных продаж жилья бизнес- и премиум-класса на 5% превысил показатели аналогичного периода 2019 года. Так, в январе-сентябре 2020 года было реализовано 4,5 тыс. квартир (или 265 тыс. кв. м) против 4,3 тыс. квартир (237 тыс. кв. м) за девять месяцев 2019 года. Однако показатель спроса частично занижен из-за увеличения срока регистрации договоров долевого участия в сентябре с 25 дней до 32 дней. Так, в сентябре количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 40% ниже уровня июля и августа 2020 года. В результате, по нашим оценкам, в сентябре было зарегистрировано не более 50% от реального объема ДДУ. Зарегистрированные сделки будут отражены в статистике следующих месяцев.
Благодаря действию льготной ипотечной программы и специальных программ застройщиков с банками, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжает расти. Если в апреле 2020 года во время самоизоляции доля ипотечных сделок в проектах бизнес- и премиум-класса сократилась до 40%, то в мае доля выданных кредитов уже составила 55% (+15 п.п.) от общего объема сделок. В июне-июле доля ипотечных сделок увеличилась в 1,5 раза по сравнению с апрелем. Всего с апреля по сентябрь 2020 года в проектах бизнес- и премиум-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования достигла 57% (или 1,5 тыс. квартир), тогда как за аналогичный период 2019 года она достигла уровня 38% (или 1,1 тыс. квартир).
В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации. Например, в проекте бизнес-класса «Георг Ландрин», который эксклюзивно реализует Colliers International, с апреля по сентябрь 2020 года более 90% от количества ипотечных сделок были зарегистрированы электронно.
«Рынок первичной недвижимости находится в высокой точке спроса. В каких-то проектах льготная ипотека уже не является очевидной выгодой: стоимость квартиры неоправданно высока для текущей готовности проекта в конкретной локации. В ближайшие месяцы спрос по инерции будет сохраняться, но в более далекой перспективе сокращение спроса неизбежно, – полагает Елизавета Конвей. – Особенно важными в текущей ситуации становятся статус и положение девелопера. Чем крупнее компания, тем ниже она может держать уровень цены в условиях высокой конкуренции, но без угрозы для маржинальности и, при этом, продавать по довольно высокой цене за счет своего реноме и финансовой устойчивости».
За три квартала 2020 года рынок бизнес- и премиум-класса пополнился 236 тыс. кв. м и 58 тыс. кв. м соответственно. Продолжается освоение бывших промышленных площадок в околоцентральных районах Петербурга под строительство проектов бизнес-класса. Например, в локациях Черной речки (ЖК «Белый остров» от «Базис-СПб» и ЖК Domino от «Группа Эталон»), а также реки Охты (ЖК Alter от AAG). Половину нового объема предложения бизнес-класса обеспечила «Группа ЛСР», которая вывела на рынок новые корпуса уже реализуемых проектов «Морская набережная» и «Цивилизация на Неве».
В то же время, девелоперы сохраняют интерес к созданию точечных проектов премиум-класса в Адмиралтейском и Петроградской районах: на рынок здесь вышли ЖК «Созидатели» (RBI), ЖК «Октавия» («Балтийская коммерция») и ЖК White House («Элит Тауэр»). На Петровском острове в продажу вышел третий проект редевелопмента от Setl City – ЖК премиум-класса Grand View.
По итогам девяти месяцев 2020 года объем ввода жилья в проектах бизнес- и премиум-класса составил 170 тыс. кв. м, что в два раза больше показателя аналогичного периода 2019 года. Всего в 2020 году застройщики планируют ввести более 400 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
Эксперты Ассоциации строителей России обсудили проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Госдуму и подговорили ряд замечаний и предложений.
АНАЛИЗ проекта федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме»
В Ассоциации строителей России изучен и обсужден проект федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
По итогам анализа указанного законопроекта подготовлены следующие замечания и предложения:
По нашему мнению, первоочередной задачей является устранение противоречий понятийного аппарата и гармонизация терминов и определений действующих и вступающих в силу федеральных законов.
В действующем жилищном законодательстве установлены лишь цели управления многоквартирным домом, но отсутствует законодательно определенное содержание понятия «управление многоквартирным домом».
Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Подпункт (а) пункта 4 статьи 11 главы III законопроекта предлагает новую формулировку понятия управление многоквартирными домами: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, посредством надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Вместе с этим часть 1 статьи 3 главы I законопроекта раскрывает одну из целей деятельности по управлению - «Управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации».
Одновременно с этим содержание понятия обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан предлагается раскрыть в дополнениях Жилищного кодекса РФ (части 11 и 12) следующего содержания:
Часть 11: Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
Часть 12: Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг): а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме…; б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту….; в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме …; г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников …; д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).
Складывается ситуация, при которой одно базовое понятие «управление многоквартирным домом» раскрывается через содержание норм различных Федеральных законов (Жилищный кодекс РФ, Технический регламент о безопасности зданий и сооружений и предлагаемый ФЗ «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Считаем целесообразным более конкретно закрепить основное базовое понятие «управление многоквартирным домом» и раскрыть его содержание (в том числе с помощью отсылочных норм) только в Жилищном кодексе РФ. Управление – это самостоятельный вид деятельности, определять который только через достижение цели обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан представляется не совсем верным. Считаем, что понятие «управление многоквартирным домом» не должно быть тождественным понятию «эксплуатация» или «обслуживание».
С учетом наличия трех способов управления, выработка законодательного понятия «управление многоквартирным домом» требует дополнительного обсуждения с привлечением к этой работе максимально широкого числа практиков, экспертов и организаций.
Предлагаемая разработчиком ч. 1 ст. 2 законопроекта предусматривает, что деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации осуществляется в соответствии с федеральными стандартами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако в российском законодательстве отсутствует такое понятие, как «федеральный стандарт». Федеральным законом «О техническом регулировании» введено такое понятие, как «национальный стандарт». Помимо этого согласно Федеральному закону «О техническом регулировании» стандарт не регулирует отношения, а устанавливает характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг.
Законопроект предусматривает введение института саморегулирования в области управления многоквартирными домами. Согласно ч. 2 ст. 3 законопроекта, управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется… привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами. Таким образом, законопроектом закрепляется обязательное членство управляющей организации в СРО. При этом создается система защиты путем внедрения механизма страхования членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также создания компенсационного фонда.
В то же время, согласно нормам жилищного законодательства управление многоквартирными домами, независимо от того к какому уровню ответственности они относятся (например, к «повышенному», к которому в соответствии с нормами технического регламента о безопасности зданий и сооружений относятся особо опасные, технически сложные или уникальные объекты), помимо управляющих организаций может осуществляться непосредственно самими собственниками либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Считаем, что с точки зрения обеспечения безопасности при эксплуатации домов и защиты прав граждан целесообразно было бы ввести ограничения на возможность выбора способа управления в зависимости от уровня ответственности здания.
Часть 1 ст. 4 законопроекта определяет саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами как некоммерческие организации, созданные в целях обеспечения их членами безопасности многоквартирных домов, сведения о которых внесены в государственные реестр саморегулируемых организаций, которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
Приведенное определение нуждается в корректировке, поскольку обеспечение безопасности многоквартирных домов – прямая обязанность государства. Обеспечивает эту безопасность государство путем нормирования и контроля за исполнением указанных норм. В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» разработанные саморегулируемой организацией стандарты могут быть направлены на повышение уровня безопасности, а также повышение качества оказываемых услуг.
Представляется, что к целям создания СРО управляющих недвижимостью относится содействие в повышении уровня безопасности многоквартирных домов. Помимо этого к целям создания СРО управляющих недвижимостью также можно отнести повышение уровня качества предоставляемых управляющими организациями услуг, в частности СРО могут разрабатывать типовые договора с поставщиками коммунальных услуг, обеспечивать информационную открытость деятельности управляющих компаний и т. д.
Статья 6 законопроекта предусматривает разработку стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами и определяет их, как документы, устанавливающие в соответствии с законодательством Российской Федерации правила и требования к управлению многоквартирным домом, системе внутреннего контроля. При этом такие стандарты и правила могут устанавливать требования о наличии сертификации услуг, выполняемых при управлении многоквартирными домами, условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирными домами, порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирными домами. Таким образом, законодатель не разделяет понятия «стандарт СРО управляющих многоквартирными домами» и «правила СРО управляющих многоквартирными домами».
Вместе с тем считаем необходимым провести между указанными понятиями четкую границу и рассматривать стандарт СРО в разрезе Федерального закона «О техническом регулировании», тем более что ст. 4 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» позволяет устанавливать особенности содержания стандартов и правил саморегулируемых организаций.
В стандартах СРО управляющих недвижимостью применительно к сфере ЖКХ с учетом уже существующих установленных государством требований можно определять направленные на повышение уровня безопасности правила проведения технического обслуживания, технического ремонта, проведения периодических осмотров и контрольных проверок, осуществления мониторинга состояния оснований строительных конструкций, требования к результатам и системе контроля за выполнением указанных мероприятий и т. д.
В правилах СРО управляющих многоквартирными домами возможно предусмотреть условия и перечни работ и услуг, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, требования о наличии сертификации услуг по управлению многоквартирными домами, требования к страхованию гражданской ответственности членов СРО управляющих недвижимостью или к страхованию за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг.
Часть 3 ст. 1 законопроекта устанавливает условия членства управляющей организации в СРО, к которым, в частности, относится требование о страховании членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом. Часть 2 ст. 7 законопроекта предусматривает для приема в члены СРО предоставление документов, подтверждающих выполнение управляющей организацией условий членства в СРО. Однако п.5 ст. 7 документа законопроекта предусматривает возможность представления в СРО копии договора страхования гражданской ответственности после принятия соответствующего решения о принятии управляющей компании в члены СРО. В связи с этим четко и точно следует определить требования условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Часть 1 ст. 7 законопроекта предусматривает, что управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации. Данное положение необходимо дополнить и сформулировать следующим образом: «управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами».
Поскольку управляющие компании собственными усилиями могут осуществлять капитальный ремонт, требующий выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, то наличие свидетельства о допуске к таким работам и как следствие членство в саморегулируемых организациях в области строительства согласно действующему законодательству Российской Федерации необходимо.
Несмотря на то, что законопроект предусматривает разработку саморегулируемой организацией документа, устанавливающего систему мер дисциплинарного воздействия за несоблюдение членами, в том числе требований технических регламентов, ст. 8 законопроекта не предусматривает как основание исключения из членов СРО управляющих многоквартирными домами несоблюдение требований технических регламентов. Закрепление на законодательном уровне несоблюдение требований технических регламентов в качестве основания для исключения из СРО управляющих недвижимостью необходимо.
Законопроект предусматривает функционирование Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и т. д.
На сегодняшний день уже создано национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Норма законопроекта о том, что в состав национального объединения входят более, чем пятьдесят процентов СРО управляющих многоквартирными домами, фактически делает уже созданное национальное объединение единственной организацией, наделенной исключительными функциями. Целесообразно определить механизм государственного наделения организации функциями национального объединения саморегулируемых организаций путем ее включения в соответствующий государственный реестр национальных объединений. Такой механизм необходимо отработать и закрепить на законодательном уровне.
Несмотря на то, что предложенный законопроект направлен на кардинальное реформирование сферы ЖКХ в Российской Федерации, по мнению Ассоциации строителей России он нуждается в серьезной доработке. В частности это касается четкого отлаживания механизмов саморегулирования. В первую очередь необходимо со стороны государства на законодательном уровне закрепить требования к управляющим компаниям в целях обеспечения безопасности многоквартирных домов в процессе их эксплуатации и ремонта. Это могут быть квалификационные требования, требования к количеству персонала и т. д. В дальнейшем в развитие института саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства соответствие таким установленным государством требованиям будет рассматриваться как один из критериев условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Помимо этого, по нашему мнению, дополнительной дискуссии требуют предложенные авторами законопроекта минимальный размер взноса в 100 тысяч рублей в компенсационный фонд СРО управляющих многоквартирными домами и минимальное количество членов такой СРО (100 членов).
Что касается вопроса обеспечения безопасности в процессе эксплуатации многоквартирных домов, то на сегодняшний день отсутствуют законодательно закрепленные требования к управлению многоквартирными домами. В связи с этим, важнейшей задачей в области обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан в процессе эксплуатации многоквартирных домов является определение тех мер, реализация которых будет обеспечивать установленные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» требования безопасности (пожарной безопасности, безопасных условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданий и сооружений, энергетической эффективности и т. д.) к зданиям и сооружениям в процессе их эксплуатации. Указанные меры целесообразно было бы определить в «Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений». Важно, чтобы требования к управлению многоквартирными домами отвечали современному уровню технического развития, соответствовали лучшему европейскому и международному опыту. И здесь требуется серьезная работа в области стандартизации, направленная на гармонизацию национальных стандартов и сводов правил с стандартами ИСО и стандартами ЕС.
Необходимо учесть, что на Межотраслевом совете РСПП по техническому регулированию в строительном комплексе признано целесообразным объединить положения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений с нормами проекта Технического регламента о безопасности строительных материалов и изделий.
В ходе рабочих контактов представителей РФ и ЕС (круглый стол промышленников Россия-ЕС) достигнута договоренность об активизации работы по гармонизации стандартов в различных сферах деятельности, в том числе, в строительной отрасли. В рамках этой работы запланировано приведение технических регламентов в соответствие с требованиями европейских гармонизированных стандартов.
С учетом этого необходимо выработать принципиальную позицию о том, какой правовой акт должен содержать требования, которые станут основой системы регламентации безопасности управления и эксплуатации недвижимостью.
Наиболее целесообразным представляется доработка вступившего в силу 1 июля 2010 года Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».
Аналитики группы «НДВ-недвижимость» подготовили обзор состояния первичного рынка жилья в Москве в июне Предложение. Характеристика рынка На рынке новостроек в июне месяце продолжается тенденция увеличения количества предложения, начавшаяся в мае месяце. Так в июне к продаже представлено около 14 028 квартир, что на 4% больше относительно предыдущего месяца. По сравнению с началом года в июне объем предложения увеличился на 55%. Относительно аналогичного периода прошлого года объем рынка новостроек увеличился более чем в 2 раза. По сравнению с началом года число впервые выставленных на продажу квартир увеличилось на 46%, а в целом за год увеличение составило 67%. Наибольшую долю в структуре предложения квартир в новостройках занимают квартиры, представленные к продаже в ценовом сегменте от 100000 до 150000 руб.кв.м. - 49%. 33% составляет доля предложения квартир в новостройках в диапазоне от 150000 до 200000 руб.кв.м. Наименьшую долю составляет предложение наиболее недорогих квартир до 100 000 руб.кв.м и квартир в более высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., по 9% соответственно. Доля панельных и блочных домов составляет 18%, в то время как доля кирпичных домов находится на уровне 9%. По сравнению с маем, в июне стоит отметить увеличение доли квартир в панельных и блочных домах на 4,6%, в кирпичных на 2%. Спрос В июне, как и в предыдущем месяце, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры - 51% звонков и 46% договоров. На втором месте в структуре распределения звонков и заключенных договоров по комнатности находятся однокомнатные квартиры, на них приходится 34% звонков и 23% договоров. Доля обращений, приходящихся на трехкомнатные квартиры, составляет 14%, в то время как доля договоров, приходящихся на данный тип квартир, составляет 24%. Наименьшая доля обращений приходится, традиционно, на многокомнатные квартиры – 1%, доля договоров по многокомнатным квартирам составляет 7. После увеличения обращений по квартирам с использованием кредитных программ на первичном рынке в мае месяце, в июне доля обращений по данному направлению не претерпела изменения и осталась на том же уровне. Ценовая ситуация В июне продолжается тенденция роста цен, начавшаяся еще в начале года. Рост цен наблюдается как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, так стоимость кв.м. на конец июня в рублях составила 146000, в долларах 4 681. Следует также отметить, что рост цен с начала года в рублевом эквиваленте происходит более ярко выраженными темпами, нежели рост цен в долларах. По сравнению с началом года к концу июня рост цен в рублях составил 35%, рост цен в долларах составил 29% . В июне 2010г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменение цен составило +27% и +26% в рублях и долларах соответственно. Так, в июне среднемесячный курс составил 31,2 руб. за доллар США против среднемесячного курса в мае 30,4 руб. (+2,6%). Выводы · На рынке новостроек продолжается тенденция увеличения количества предложения, однако, предложение впервые появившихся в продаже квартир немного снизилось. · Наименьшую долю в структуре предложения квартир по стоимости занимают квартиры до 100000 руб.кв.м и квартир в более высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м. · Основная доля предложения сосредоточена в сегменте со стоимостью кв.м. от 100000 до 200000 руб.кв.м. · В структуре предложения по типу материала строительства новостроек преобладают монолитные дома. · Наибольшим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наименьший спрос, традиционно, приходится на многокомнатные квартиры · В июне доля обращений по квартирам с использованием кредитных программ на первичном рынке не претерпела значительных изменений и осталась на том же уровне. · Продолжается тенденция роста цен, как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Материал предоставлен «НДВ-недвижимость»
В июне относительно предыдущего месяца наблюдается снижение количества впервые появившихся в продаже квартир на 1,7%. Так количество впервые появившихся квартир в июне находилось на уровне 2982, в мае – 3033. 
В структуре предложения по типу материала строительства новостроек по-прежнему преобладают монолитные дома – 73%, однако стоит отметить, что по сравнению с предыдущим месяцем доля монолитных домов сократилась на 6,5%.
В июне продолжается тенденция увеличения стоимости курса доллара по отношению к рублю.