В третьем квартале застройщики повышали цены в три раза быстрее
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в третьем квартале 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил порядка 12%. При этом спрос на жилье в этих сегментах увеличился. Однако рынок первичной недвижимости приближается к пику, после которого сокращение спроса неизбежно.
В июле-сентябре 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес-класса составил 11,7%, что в три раза выше обычного темпа роста в 3-5%. Так, за третий квартал стоимость квадратного метра выросла до 198 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за квартал вырос на 12,1% и составил 280 тыс. руб./кв. м.
«Ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой и падением рубля, меняет парадигму финансовой модели девелоперов и ценообразования. В текущей ситуации стихийного спроса застройщикам сложно прогнозировать, как рынок будет развиваться дальше. Рост цен не отстаёт от спроса, и девелоперы встают перед выбором – продавать сейчас ликвидные лоты или ставить заградительные цены и продать их возможно дороже в неопределенном будущем? Эти сложности особенно критичны в условиях перехода на проектное финансирование, где в приоритете ритмичные поступления», – поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
За девять месяцев 2020 года объем розничных продаж жилья бизнес- и премиум-класса на 5% превысил показатели аналогичного периода 2019 года. Так, в январе-сентябре 2020 года было реализовано 4,5 тыс. квартир (или 265 тыс. кв. м) против 4,3 тыс. квартир (237 тыс. кв. м) за девять месяцев 2019 года. Однако показатель спроса частично занижен из-за увеличения срока регистрации договоров долевого участия в сентябре с 25 дней до 32 дней. Так, в сентябре количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 40% ниже уровня июля и августа 2020 года. В результате, по нашим оценкам, в сентябре было зарегистрировано не более 50% от реального объема ДДУ. Зарегистрированные сделки будут отражены в статистике следующих месяцев.
Благодаря действию льготной ипотечной программы и специальных программ застройщиков с банками, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжает расти. Если в апреле 2020 года во время самоизоляции доля ипотечных сделок в проектах бизнес- и премиум-класса сократилась до 40%, то в мае доля выданных кредитов уже составила 55% (+15 п.п.) от общего объема сделок. В июне-июле доля ипотечных сделок увеличилась в 1,5 раза по сравнению с апрелем. Всего с апреля по сентябрь 2020 года в проектах бизнес- и премиум-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования достигла 57% (или 1,5 тыс. квартир), тогда как за аналогичный период 2019 года она достигла уровня 38% (или 1,1 тыс. квартир).
В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации. Например, в проекте бизнес-класса «Георг Ландрин», который эксклюзивно реализует Colliers International, с апреля по сентябрь 2020 года более 90% от количества ипотечных сделок были зарегистрированы электронно.
«Рынок первичной недвижимости находится в высокой точке спроса. В каких-то проектах льготная ипотека уже не является очевидной выгодой: стоимость квартиры неоправданно высока для текущей готовности проекта в конкретной локации. В ближайшие месяцы спрос по инерции будет сохраняться, но в более далекой перспективе сокращение спроса неизбежно, – полагает Елизавета Конвей. – Особенно важными в текущей ситуации становятся статус и положение девелопера. Чем крупнее компания, тем ниже она может держать уровень цены в условиях высокой конкуренции, но без угрозы для маржинальности и, при этом, продавать по довольно высокой цене за счет своего реноме и финансовой устойчивости».
За три квартала 2020 года рынок бизнес- и премиум-класса пополнился 236 тыс. кв. м и 58 тыс. кв. м соответственно. Продолжается освоение бывших промышленных площадок в околоцентральных районах Петербурга под строительство проектов бизнес-класса. Например, в локациях Черной речки (ЖК «Белый остров» от «Базис-СПб» и ЖК Domino от «Группа Эталон»), а также реки Охты (ЖК Alter от AAG). Половину нового объема предложения бизнес-класса обеспечила «Группа ЛСР», которая вывела на рынок новые корпуса уже реализуемых проектов «Морская набережная» и «Цивилизация на Неве».
В то же время, девелоперы сохраняют интерес к созданию точечных проектов премиум-класса в Адмиралтейском и Петроградской районах: на рынок здесь вышли ЖК «Созидатели» (RBI), ЖК «Октавия» («Балтийская коммерция») и ЖК White House («Элит Тауэр»). На Петровском острове в продажу вышел третий проект редевелопмента от Setl City – ЖК премиум-класса Grand View.
По итогам девяти месяцев 2020 года объем ввода жилья в проектах бизнес- и премиум-класса составил 170 тыс. кв. м, что в два раза больше показателя аналогичного периода 2019 года. Всего в 2020 году застройщики планируют ввести более 400 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
Компаниям, взявшимся завершать долгострои, может быть предоставлен бесплатный земельный участок под жилой дом. Это, по мнению властей Ленобласти, стимулирует инвесторов браться за проблемные объекты, а следовательно и снизит число обманутых дольщиков.
На выездном заседании областного правительства в пос. Смолячково рассматривались изменения в областной закон «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области».
Земля в подарок
Согласно законопроекту, застройщику, который решил достраивать так называемый проблемный объект, дают в аренду земельный участок, на котором должен быть построен жилой дом. Причем бесплатно и без проведения торгов. Такой бонус, по мнению заместителя председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслава Шибаева, должен стимулировать застройщиков на завершение проблемных объектов.
«Если бы не изменения в Земельный кодекс, проблемы 279 дольщиков в Гатчине и Шлиссельбурге были бы решены, - считает Шибаев. - Всего в Ленобласти насчитывается 731 человек, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков».
Как объяснили в комитете по строительству региона, такой закон уже действовал в Ленобласти, однако из-за изменений в ЗК с 1 марта 2015 года отдавать участки в собственность застройщикам стало нельзя. Разрабатываемый сейчас законопроект приводит действующий областной закон в соответствие с федеральным. Согласно поправкам, земельный участок будет предоставляться не в собственность, а в аренду, в «соответствии с распоряжением губернатора».
Получить участок по данной схеме смогут лишь застройщики, предоставившие инвестпроект, подходящий по определенным критериям. Землю предоставят именно в том муниципалитете, где находится долгострой. Взамен «льготного» участка застройщик должен будет заселить дольщиков в течение трех лет. Предоставленная жилплощадь не должна быть меньше той, которая изначально покупалась у первого, не добросовестного застройщика. Новый инвестор должен будет работать только в рамках 214-ФЗ.
Сейчас чтобы сменить проблемного застройщика и приступить к завершению объекта, нужно создать жилищно-строительный кооператив. Причем, эта возможность предоставляется в одном случае - если застройщик признан банкротом. После создания ЖСК, достройка дома ложится на плечи пайщиков, включая дополнительные финансовые затраты и поиск подрядчика. Однако с вступлением в силу изменений в закон, привлекать нового инвестора взамен недобросовестного можно будет независимо от того, находится он в процедуре банкротства или нет.
Скрытые проблемы
Ленобласть приступила к «перекраиванию» данного областного закона под федеральный одной из первых среди субъектов РФ. Многие регионы за эту задачу возьмутся только осенью. Но пока на данном этапе в законопроекте есть много подводных камней, считают его разработчики.
«Фактически мы будем решать проблему обманутых дольщиков за счет ресурсов Ленобласти, - говорит врио губернатора Ленобласти Александр Дрозденко. - Важно не допустить ситуации, когда какой-то застройщик искусственно создаст проблему с дольщиками, чтобы получить земельный участок на льготных условиях, а потом быстро ту проблему быстро закроет и у него будет участок».
По мнению вице-губернатора Ленобласти по финансам Романа Маркова, при разработке законопроекта важно не забыть прописать ситуацию, когда на земельный участок будут претендовать два и более инвесторов. Первый заместитель председателя КУГИ Ленобласти Олег Зинченко сообщил, что в этом случае он видит поле деятельности для коррупционной составляющей.
В итоге, всеми вопросами и недочетами, касающимися законопроекта, поручили заняться профильным комитетам. В скором времени законопроект будет рассмотрен в первом чтении законодательного собрания Ленобласти.
Сомнительное наследство
Закончить долгострой возьмется не каждый, ведь до последнего не известно, что достанется по наследству от предыдущего застройщика, говорят участники строительного рынка.
«Мы никогда не достраивали ни за кем, потому что это дело сложное. Там, как правило, часть квартир продана, плюс к этому прибавляется вереницы юридических проблем. Много подводных камней. Это имиджевые риски. Я на это никогда не пойду, - признался гендиректор «Отделстрой» Марк Окунь.
О строительстве проблемных объектов гендиректор Денис Кондратьев «Квартал 17А» знает не понаслышке. В марте этого года в поселке имени Тельмана он сдал жилой дом, строительство которого было «заморожено» на десять лет. Объект ему достался от ликвидированной компании «Стройинвест». Большинство квартир в этом доме (100 из 124) к тому времени было продано и на существенную прибыль застройщик не рассчитывал. Но согласился принять участие в проекте Кондратьев потому как областные власти разрешили увеличить этажность жилых домов с 12-ти до 16 этажей в рамках проекта комплексного освоения территории, который реализует «Квартал 17А».
«Основная сложность на достраиваемом нами объекте – проблемы с сетями. Хотя в целом, объект как объект, - вспоминает Денис Кондратьев. - Но дело даже не процессе, а в результате. Из-за этого дома в 2014 году мы получили убыток 80 млн. рублей. Да, у нас будет прибыль от дополнительных этажей нашего проекта КОТ, но это в 2018 году. Так что прибыль получилась отложенная».
«Идея очень хорошая. У нас опыта достраивать объекты за кем-то нет, но при таких условиях, возможно, мы рассмотрим это предложение», - сказал гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В целом, на сегодняшний день строителей области в новом законе смущает качество предоставляемых участков.
«Главное чтобы, они были ликвидные. Тогда есть смысл. Но обычно предлагают неликвид», - считает Окунь.
Похожего мнения придерживается и Денис Кондратьев: «Земля – это хорошо конечно. Но только если она рядом с городом и с проложенными сетями. Все очень индивидуально и предложение участвовать в таком проекте я бы рассмотрел».