В третьем квартале застройщики повышали цены в три раза быстрее
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в третьем квартале 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил порядка 12%. При этом спрос на жилье в этих сегментах увеличился. Однако рынок первичной недвижимости приближается к пику, после которого сокращение спроса неизбежно.
В июле-сентябре 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес-класса составил 11,7%, что в три раза выше обычного темпа роста в 3-5%. Так, за третий квартал стоимость квадратного метра выросла до 198 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за квартал вырос на 12,1% и составил 280 тыс. руб./кв. м.
«Ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой и падением рубля, меняет парадигму финансовой модели девелоперов и ценообразования. В текущей ситуации стихийного спроса застройщикам сложно прогнозировать, как рынок будет развиваться дальше. Рост цен не отстаёт от спроса, и девелоперы встают перед выбором – продавать сейчас ликвидные лоты или ставить заградительные цены и продать их возможно дороже в неопределенном будущем? Эти сложности особенно критичны в условиях перехода на проектное финансирование, где в приоритете ритмичные поступления», – поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
За девять месяцев 2020 года объем розничных продаж жилья бизнес- и премиум-класса на 5% превысил показатели аналогичного периода 2019 года. Так, в январе-сентябре 2020 года было реализовано 4,5 тыс. квартир (или 265 тыс. кв. м) против 4,3 тыс. квартир (237 тыс. кв. м) за девять месяцев 2019 года. Однако показатель спроса частично занижен из-за увеличения срока регистрации договоров долевого участия в сентябре с 25 дней до 32 дней. Так, в сентябре количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 40% ниже уровня июля и августа 2020 года. В результате, по нашим оценкам, в сентябре было зарегистрировано не более 50% от реального объема ДДУ. Зарегистрированные сделки будут отражены в статистике следующих месяцев.
Благодаря действию льготной ипотечной программы и специальных программ застройщиков с банками, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжает расти. Если в апреле 2020 года во время самоизоляции доля ипотечных сделок в проектах бизнес- и премиум-класса сократилась до 40%, то в мае доля выданных кредитов уже составила 55% (+15 п.п.) от общего объема сделок. В июне-июле доля ипотечных сделок увеличилась в 1,5 раза по сравнению с апрелем. Всего с апреля по сентябрь 2020 года в проектах бизнес- и премиум-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования достигла 57% (или 1,5 тыс. квартир), тогда как за аналогичный период 2019 года она достигла уровня 38% (или 1,1 тыс. квартир).
В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации. Например, в проекте бизнес-класса «Георг Ландрин», который эксклюзивно реализует Colliers International, с апреля по сентябрь 2020 года более 90% от количества ипотечных сделок были зарегистрированы электронно.
«Рынок первичной недвижимости находится в высокой точке спроса. В каких-то проектах льготная ипотека уже не является очевидной выгодой: стоимость квартиры неоправданно высока для текущей готовности проекта в конкретной локации. В ближайшие месяцы спрос по инерции будет сохраняться, но в более далекой перспективе сокращение спроса неизбежно, – полагает Елизавета Конвей. – Особенно важными в текущей ситуации становятся статус и положение девелопера. Чем крупнее компания, тем ниже она может держать уровень цены в условиях высокой конкуренции, но без угрозы для маржинальности и, при этом, продавать по довольно высокой цене за счет своего реноме и финансовой устойчивости».
За три квартала 2020 года рынок бизнес- и премиум-класса пополнился 236 тыс. кв. м и 58 тыс. кв. м соответственно. Продолжается освоение бывших промышленных площадок в околоцентральных районах Петербурга под строительство проектов бизнес-класса. Например, в локациях Черной речки (ЖК «Белый остров» от «Базис-СПб» и ЖК Domino от «Группа Эталон»), а также реки Охты (ЖК Alter от AAG). Половину нового объема предложения бизнес-класса обеспечила «Группа ЛСР», которая вывела на рынок новые корпуса уже реализуемых проектов «Морская набережная» и «Цивилизация на Неве».
В то же время, девелоперы сохраняют интерес к созданию точечных проектов премиум-класса в Адмиралтейском и Петроградской районах: на рынок здесь вышли ЖК «Созидатели» (RBI), ЖК «Октавия» («Балтийская коммерция») и ЖК White House («Элит Тауэр»). На Петровском острове в продажу вышел третий проект редевелопмента от Setl City – ЖК премиум-класса Grand View.
По итогам девяти месяцев 2020 года объем ввода жилья в проектах бизнес- и премиум-класса составил 170 тыс. кв. м, что в два раза больше показателя аналогичного периода 2019 года. Всего в 2020 году застройщики планируют ввести более 400 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
Участники рынка экспертизы уверены, что для эффективной работы отрасли нужно стереть грань между государственными и негосударственными экспертизами. Для этого необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт деятельности, в котором не будет разделения.
Представители негосударственных экспертиз высказываются негативно в адрес государственных экспертиз, создавших на своей базе организацию, предоставляющую услуги «негоски». Госкомпании отмечают, что они закон не нарушают, а рынок дает всем одинаковые возможности.
Стереть границу
Виталий Реут, директор компании «СеверГрад», уверен, что нужно ликвидировать «совершеннейшее безобразие», когда государственная экспертиза на своей базе открывает и негосударственную экспертизу, а потом начинает лоббирование ее интересов на рынке перед различными государственными инстанциями.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.», рассказал, что сейчас в стране создалась ситуация, при которой из 470 аккредитованных Росаккредитацией организаций 53 – это государственные экспертизы субъектов федерации (ГАУ), 13 – различные госучреждения (ФГБУ, ГУП), 25 – различные институты (НИИ, проектные, учебные). «Естественно, присутствие на этом рынке услуг государственных экспертных организаций, владеющих мощным административным ресурсом, поддерживаемых административными органами исполнительной власти субъекта, не может способствовать здоровой конкуренции. Примеров этому масса. Одно только принятие Законодательным собранием Ленобласти закона от 25 декабря 2014 года № 104-оз, внесшего изменение в областной закон 38-оз от 26.04.2012 в части обязательного проведения государственной экспертизы (вопреки Градостроительному кодексу) для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, чего стоит», – прокомментировал он.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», также уверен, что предлагаемые Минстроем требования необходимо предъявлять не только к негосударственным экспертизам, но и к государственным – везде трудятся специалисты с одинаковыми профессиональными качествами. «Непонятно, почему эксперты негосударственной экспертизы в результате нововведений попадают в более узкие рамки деятельности. С другой стороны, более суровые требования к аттестации специалистов-экспертов и к аккредитации компаний приведут к некоему переделу рынка, выбросив из него непрофессионалов и «жуликов», – добавил он.
Для того чтобы уравнять негосударственную и государственную экспертизы в правах, по мнению Виктора Зозули, нужно внести в закон статью, запрещающую аккредитацию госучреждений на право выполнения негосударственных функций. Второе – упразднить органы госэкспертизы субъектов Федерации (ведь и так большая их часть уже аккредитована как негосударственные), ввести аттестацию экспертов по направлению «Сметная документация». А также передать полномочия по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, финансируемых из бюджетных средств субъектов Федерации, негосударственным экспертным органам.
«Уверен, что такое решение положительно скажется на формировании рынка здоровой конкуренции среди организаций негосударственной экспертизы, а также будет способствовать и борьбе с коррупцией в строительной отрасли, так как исключит возможность влияния чиновников на оценку достоверности сметной стоимости того или иного объекта, планируемого к строительству за счет бюджета», – заключил Виктор Зозуля.
Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы, рассказал, что организация предлагает ряд мер, которые помогут сделать рынок негосударственной экспертизы цивилизованным и надежным. «Например, нужно ввести единые требования к срокам проведения и размерам стоимости экспертизы с возможностью продления срока экспертизы госорганизациям по желанию заявителя. Также следует наделить Минстрой России контролирующими полномочиями проведения негосударственной экспертизы. Еще одно наше предложение – повысить минимальные требования для юрлица, которое может быть аккредитовано на право проведения негосударственной экспертизы, в частности увеличить число аттестованных работников (не менее двух экспертов по каждому разделу (подразделу) в проектной документации) по месту основной работы, и другие», – пояснил он. Также помимо всего прочего Юрий Добровольский предлагает ужесточить ответственность за нарушения при проведении экспертизы: ввести уголовную и административную ответственность за выдачу заведомо ложного заключения и представления поддельных документов для аттестации с внесением соответствующих изменений в УК РФ, УПК РФ, КоАП РФ.
Мнение:
Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– На мой взгляд, вновь планируемые изменения законодательства в большей степени должны не касаться ужесточения требований к негосударственной экспертизе, а стирать грань между государственной и негосударственной, создавая единую экспертизу. Считаю, что необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт экспертной деятельности, в котором не будет разделения. За государственными учреждениями следует оставить проведение экспертизы по тем объектам, для которых она является обязательной – особо опасным, уникальным, высотным, подземным и пр. Следует говорить не о разделении и ужесточении контроля, а об объединении и регламентировании, создании единого конгломерата из лучших наработок государственной и негосударственной экспертиз.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Организации негосударственной экспертизы всегда готовы к изменениям, да и корректировки законодательства не заставляют себя долго ждать, а происходят постоянно. На мой взгляд, очередные нововведения, предусмотренные в законодательных поправках Минстроя РФ, должны повысить качество экспертных заключений. Конечно, это очередной раз встряхнет рынок негосударственных экспертиз. Но не это станет причиной ухода части компаний с рынка, а скорее сложная экономическая ситуация, снижение объема заказов. Отмечу, что на сегодня в Петербурге аккредитовано 37 организаций, имеющих право предоставления услуг по негосударственной экспертизе. При этом пока что это количество медленно, но продолжает увеличиваться. В заключение отмечу, что корректировка – это хорошо, но стабильность в нормативной документации не помешает.
Кстати:
Говоря о поправках по негосударственной экспертизе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень подчеркнул, что государство не хочет монополизировать сферу экспертизы – конкуренция должна быть.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.