В 2020 году объем новых офисных площадей может достигнуть рекордных за последние 5 лет 500 000 кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2020 года объем нового предложения составил 54 245 кв. м офисных площадей, большая часть из которого ожидалась к вводу в эксплуатацию в предыдущем квартале. Такой показатель соответствует объему ввода в I квартале этого года (55 795 кв. м) и в 2 раза уступает значению в III квартале 2019 года (106 895 кв. м). В июле-сентябре завершилось строительство (реконструкция) здания 8 в составе МФК «ВТБ Арена Парк», строения 17 в технопарке «Калибр» и бизнес-центра «РТС Измайловский». Распределение по классам нового предложения было почти равное – 53% объема относится к сегменту класса А и 47% - к сегменту класса В. При этом весь объем ввода пришелся на зону между ТТК и МКАД, в пределах ТТК прирост нового предложения отсутствовал.
По итогам трех кварталов 2020 года объем нового предложения снизился в 2 раза по сравнению со значением в аналогичном периоде 2019 года и составил 115 161 кв. м.
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2020 году объем новых офисных площадей может достигнуть порядка 500 000 кв. м при условии ввода в эксплуатацию двух крупных бизнес-центров, которые строятся под нужды структур правительства Московской области (БЦ «Два капитана») и корпорации «Ростех» («Ростех-Сити»). Без учета этих объектов объем нового предложения в 2020 году не превысит 300 000 кв. м. Для сравнения в 2019 году этот показатель составил 388 107 кв. м.
Спрос
Одной из положительных тенденций, свидетельствующей о постепенном восстановлении спроса в III квартале, стало увеличение объема «регулярных» сделок, то есть сделок со средними по размеру офисными помещениями. Так, наибольший объем новых сделок пришелся на офисы от 1 000 до 3 000 кв. м. Их доля увеличилась с 9% по итогам II квартала до 32%. На помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м, сделок с которыми в период жестких ограничений в апреле-июне не было зафиксировано, пришлось 3% в III квартале.
Однако в целом по рынку объем арендованных и приобретенных офисных площадей в III квартале 2020 года продемонстрировал снижение более чем в 2 раза по сравнению со значением в сопоставимом периоде 2019 года и составил 228 000 кв. м против 518 200 кв. м. Объем новых сделок в июле-сентябре также уступает на 24% показателю во II квартале этого года. Однако в апреле-июне более половины объема было сформировано несколькими крупными сделками, которые находились на завершающей стадии согласований к началу пандемии.
За девять месяцев 2020 года объем новых сделок на 24% оказался ниже значения в аналогичном периоде прошлого года и составил более 870 000 кв. м.
Подавляющее большинство сделок в III квартале 2020 года – сделки аренды офисных помещений (220 245 кв. м). В структуре новых сделок за этот период их доля достигла 97% против 81% в III квартале 2019 года. Объем сделок по приобретению офисных площадей был минимальным и составил 6 500 кв. м. Однако по итогам девяти месяцев 2020 года доля приобретенных площадей снизилась несущественно и составила 13% против 15% в аналогичном периоде 2019 года.
Основной объем спроса в III квартале пришелся на помещения класса В, их доля составила 79% в структуре новых сделок в июле-сентябре (178 960 кв. м). В целом большая часть сделок в этом классе (44%) была закрыта в зоне между ТТК и МКАД. В сегменте класса А напротив почти половина новых сделок, объём которых в III квартале составил всего 47 700 кв. м, была заключена в ЦДР.
Ухудшение ситуации с распространением COVID-19 (cо второй половине сентября наблюдается рост числа заболевших) может сдерживать традиционно повышенный спрос в конце года и сказаться на результатах IV квартала.
По прогнозам CBRE, по результатам 2020 года объем арендованных и приобретенных офисных площадей может снизится на 35% по сравнению с значением в 2019 году и составить порядка 1-1,1 млн кв. м, что соответствует уровню спроса в 2016 году.
Доля свободных офисных площадей в целом на рынке увеличилась на 0,4 п. п. с конца июня и составила по итогам III квартала 10,4%. Более существенный рост наблюдался в сегменте класса А, в котором доступно 11,6% офисного предложения против 10% на начало обострения ситуации с коронавирусом. В сегменте класса В за этот же период доля свободных площадей выросла с 9,1% до 10%.
В разрезе территориальных зон наиболее заметно доля свободных офисных площадей увеличилась между ЦДР и ТТК до 9,8% в III квартале. При этом, уровень вакантных площадей почти во всех субрынках в пределах МКАД варьируется от 8,2% до 9,9%. Исключением является Ленинградский деловой район, доля свободных площадей в котором увеличилась до 12% за счет ввода в эксплуатацию нового бизнес-центра («ВТБ Арена Парк», строение 8).
По прогнозам CBRE, к концу IV квартала 2020 года доля свободных офисных площадей может несущественно увеличится до 11%.
Объем помещений, предлагаемых в субаренду, увеличился на 15% с конца июня этого года. На конец III квартала объем офисных площадей, которые доступны для субаренды или могут быть освобождены текущим арендатором для прямой аренды, составляет порядка 130 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на конец III квартала 2020 года в классе А (без учета класса А Прайм) составила 26 057 руб./кв. м/год, в классе В – 16 045 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября составляет 46 400 руб./кв. м/год против до 43 200 руб./кв. м/год на конец I квартала 2020 года. Рост этого показателя за последние 6 месяцев во многом связан со скачком курса доллара к рублю (больше половины доступного предложения в этом классе заявляют ставки аренды в долларах).
По прогнозам CBRE, средневзвешенные ставки аренды останутся на схожем с концом III квартала уровне до конца 2020 года.
Москва - Сити
Объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москва-Сити составляет 1,16 млн кв. м. В I-III кварталах 2020 года прироста нового предложения не было, однако в IV квартале ожидается к вводу в эксплуатацию Neva Towers, офисная часть которой составляет около 60 000 кв. м.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В конце III квартала вместе с восстановлением деловой активности произошло оживление и на рынке офисной недвижимости. После вынужденной паузы компании начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, которые большинство из них отложило в период обострения ситуации с пандемией и высокой степенью неопределенности. При этом, многие компании вынуждены продолжать или снова прибегать к удаленному формату работы для ряда сотрудников в условиях сохраняющегося риска распространения COVID-19. Необходимость пересмотреть стратегию и возможно корректировать потребность в офисных площадях, с которой столкнулись представители бизнеса всех масштабов в новых реалиях, может замедлять сроки принятия решений. Тем не менее, мы ожидаем сохранение активности на офисном рынке в IV квартале этого года и ее конверсию в реальные сделки».
Игроки рынка стали охотнее браться за новые проекты, пустующие площади сокращаются, хотя некоторые сегменты все еще «на дне».
О ключевых событиях и тенденциях в 2016 году на рынке торговой, складской, офисной недвижимости, а также инвестиционных сделках в Петербурге сообщили эксперты компании Colliers International.
В этом году значительно улучшилась ситуация в стрит-ретейле, говорят эксперты. По сравнению с первым полугодием прошлого года пустующих помещений на центральных улицах города стало вдвое меньше. По словам руководителя департамента стрит-ретейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, ротация арендаторов сократилась более чем в два раза. Сейчас этот показатель составляет 3-5% против прошлогодних 8-11%. Основными арендаторами выступают операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты и fashion-ретейл. Правда, несколько сетей общепита не смогли благополучно пережить кризис: «Чайная ложка», Pizza Hut и Hesburger были вынуждены пойти на оптимизацию и закрыли несколько точек.
В среднем за «квадрат» в помещениях от 100 кв. м на Невском пр. запрашивают 5-12,5 тыс. рублей, Загородном пр. – 2-4,5 тыс. рублей, Большом пр. П.С. – от 2 до 10 тыс. рублей. Помещения меньше 100 кв. м сдаются дороже, арендная ставка может доходить и до 20 тыс. рублей за «квадрат».
По оценкам экспертов, рынок торговой недвижимости Петербурга – это 3,66 млн кв. м современных торговых площадей, или 512 кв. м на 1 тыс. человек.
Вакансии на офисном рынке несколько сократились. В прошлом году пустовало 12% площадей, в этом – 10%, или более 278 тыс. кв. м в 185 бизнес-центрах города. В этом году объем занятых площадей офисов достиг 135 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превышает аналогичный период прошлого года (50 тыс. кв. м). Со складской недвижимостью все сложнее – «дно еще не пройдено». С начала текущего года суммарный объем сделок оказался почти вдвое ниже прошлогодних показателей. С начала 2016 года – 50 тыс. кв. м, и 97 тыс. кв. м. за первое полугодие.
Как сообщила директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева, доминирующими игроками на рынке остаются ретейлеры. По ее словам, в данном сегменте становится все более популярной схема built-to-suit. Если в первом полугодии 2015 года в городе строилось 57 тыс. кв. м складов и из них 30% приходилось на built-to-suit, то за аналогичный период 2016 года данные показатели уже составили 133 тыс. кв. м и 81% соответственно.
А вот инвестиционный рынок Петербурга, по мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, начал оживать. Так, в этом году объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза увеличился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 143 млн USD против 100 млн. «Ситуация наконец-то стабилизируется. Спад по большинству показателей завершился, где-то еще проходим дно, где-то идем на восстановление», – сказал Андрей Косарев.
Одна из крупнейших сделок на инвестрынке Петербурга первого полугодия – приобретение за 1 млрд рублей финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика» на Выборгском шоссе. По объему приобретенных площадей лидером стал складской комплекс «Шушары» площадью 41 тыс. кв. м, который купила американская компания Blackstone у австрийской Immofinanz. На инвестиционном рынке города продолжает преобладать российский капитал, на долю иностранного приходится 11%. Общий объем инвестиций в текущем году составил 238 млн USD, что сопоставимо с результатами первого полугодия 2015 года – 250 млн USD.
«По итогам 2016 года мы ожидаем значительный объем инвестиций в коммерческую недвижимость – 460 млн USD, что будет являться наибольшим показателем с 2014 года. Есть все основания полагать, что эта цифра достижима», – уверен Андрей Косарев. Основными причинами активности на инвестиционном рынке он назвал стабилизацию макроэкономической ситуации, сближение ожиданий продавцов и покупателей.
Кстати:
На рынке торговой недвижимости наметилась интересная тенденция – успешные петербургские проекты начали активно осваивать Москву и регионы, сообщила старший консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Ирина Царькова. Так, в Москве недавно открылся первый ресторан сети Marketplace. Усиливают свои позиции за пределами Северной столицы сети «Юлмарт», «Детский мир».
Для небольших производителей тротуарной плитки грядут перемены, способные обернуться потерями госзаказов или полным закрытием производств.
Главный аргумент сторонников перемен – устаревшие требования к производству тротуарной плитки. ГОСТ 17608-91 «Плиты бетонные тротуарные. Технические условия» был принят в 1991 году, когда материал только входил в перечень номенклатуры для строителей и архитекторов. Разработчики поправок утверждают, тогда не было практики эксплуатации бетонной тротуарной плитки. Как следствие, используемый отделочный материал зачастую не отвечает современным реалиям.
Можно сказать, что нововведения касаются разделения элементов мощения на классы. Теперь каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и требования, которые ей будут предъявлены.
Инициатором ужесточения требований выступила Ассоциация производителей мелкоштучных бетонных изделий. Недавно созданная общественная организация объединяет четырех крупных производителей тротуарной плитки и других элементов ландшафтного дизайна: ГК «Выбор», «Браер», «Каменный век» и Shteingot.
Как рассказал генеральный директор компании «Выбор-С» Евгений Пашко, общаясь с подрядчиками по благоустройству, в компании часто слышат о дешевой, но недолговечной продукции поставщиков. «Практика показывает, что плитка, сделанная по ГОСТу 1991 года, не только не оправдывает ожиданий, но и приводит к последующей нагрузке на бюджеты по причине частой ее замены на объектах, – уточняет Евгений Пашко. – Мы не только всецело приветствуем изменения в ГОСТе, но и выступали активными их инициаторами».
Новые реалии
По словам эксперта, ужесточение технических требований к тротуарной плитке скажется благотворно на отрасли в целом и на качестве благоустройства российских городов и поселков. «Теперь поставить суррогат на муниципальный, да и добротный коммерческий объект, не нарушив закон, будет практически невозможно», – заключает эксперт. Что же касается частных объектов, здесь потребитель уже успел приобрести серьезный опыт в выборе продукции и способен отличить подделку очень быстро.
Директор Ассоциации производителей вибропрессованных изделий для строительства, мощения и благоустройства (АПВИ) Юрий Костиков поддерживает инициативу московских коллег. Однако считает, для коренного изменения ситуации в отрасли требуется провести еще большую работу. «За последние 10-15 лет развития отрасли мощения появились новые виды изделий, методики испытаний, которые как раз и требуют фиксации в новом документе. Хочется отметить, что один нормативный документ не сможет кардинально повлиять на рынок и отрасль. Нужен целый комплекс актуальных работающих документов, подкрепленных научно-исследовательской работой», – говорит Юрий Костиков.
Он уточнил, что работу над актуализацией стандартов проводит АПВИ. По его словам, уже разработаны Рекомендации по применению мощения. Документ был подготовлен по поручению Комитета по строительству Администрации Петербурга. Весной состоялось совещание в Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга по вопросам ремонта и содержания мощения. «Исполнительные органы городской власти с вниманием относятся к вопросам мощения и благоустройства производителей вибропрессованных изделий», – добавляет Юрий Костиков.
В 2016 году в Петербурге был введен в действие стандарт ассоциации «Плиты и камни мощения бетонные вибропрессованные». В обсуждении документа приняли участие представители ведущих компаний из различных городов России. Эксперт рассказывает, что «на настоящий момент это самый актуальный и проработанный стандарт на изделия для мощения в Петербурге и России».
Немаловажная часть проблемы качества мощения связана с ошибками при проектировании, некачественном строительстве и восстановлении мощения после ремонта подземных коммуникаций. «Важная проблема – качество исходных материалов для производства изделий. Производители иногда вынуждены работать с тем материалом, который есть на рынке в наличии. А этот материал не всегда имеет требуемые для производства стабильные свойства. В планах ассоциации – сформулировать и предъявлять поставщикам требования к материалам, которые нужны для производства качественных изделий», – подытожил Юрий Костиков.
Эксперты уверены, что новый норматив свяжет понятия «цена – качество». «Ужесточение требований повлияет на конечную стоимость и себестоимость тротуарной плитки. Теперь невозможно будет использовать продукт с низкими эксплуатационными свойствами на объектах, к которым предъявляются высокие требования по качеству», – говорит заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод» Станислав Стерин. Как следствие, производителям придется поднять уровень качества продукции, перейти на производство более низких классов или уйти с рынка.
На пороге перемен
По мнению экспертов, по сравнению с прошлым годом объем рынка увеличился. Рост потребления тротуарной плитки поддерживается за счет объектов с бюджетным финансированием. Таким образом, для получения госзаказа производители обязаны исполнять нормативы. Все это происходит на фоне снижения доходности. «Основная проблема – это повышение стоимости сырья и обслуживания оборудования при постоянно растущей конкуренции. При этом себестоимость растет при падающих отпускных ценах. Стратегия может быть только одна: удержание уровня качества за счет оптимизации производства, снижение издержек и увеличение выпуска», – резюмирует Станислав Стерин.
Мнение:
Станислав Стерин, заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод»:
– Современный стандарт на производство тротуарных изделий необходим. Старый ГОСТ не соответствует современным способам производства. Принципиально важно разделение элементов мощения на классы по предъявляемым к ним требованиям. Каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и выполнять его требования. Сегодня в производстве используются новые технологии. Их применение напрямую связано с запросом от потребителя. К сожалению, многие отечественные производители выпускают детали и оснастку для импортного оборудования крайне низкого качества.