В 2020 году объем новых офисных площадей может достигнуть рекордных за последние 5 лет 500 000 кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2020 года объем нового предложения составил 54 245 кв. м офисных площадей, большая часть из которого ожидалась к вводу в эксплуатацию в предыдущем квартале. Такой показатель соответствует объему ввода в I квартале этого года (55 795 кв. м) и в 2 раза уступает значению в III квартале 2019 года (106 895 кв. м). В июле-сентябре завершилось строительство (реконструкция) здания 8 в составе МФК «ВТБ Арена Парк», строения 17 в технопарке «Калибр» и бизнес-центра «РТС Измайловский». Распределение по классам нового предложения было почти равное – 53% объема относится к сегменту класса А и 47% - к сегменту класса В. При этом весь объем ввода пришелся на зону между ТТК и МКАД, в пределах ТТК прирост нового предложения отсутствовал.
По итогам трех кварталов 2020 года объем нового предложения снизился в 2 раза по сравнению со значением в аналогичном периоде 2019 года и составил 115 161 кв. м.
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2020 году объем новых офисных площадей может достигнуть порядка 500 000 кв. м при условии ввода в эксплуатацию двух крупных бизнес-центров, которые строятся под нужды структур правительства Московской области (БЦ «Два капитана») и корпорации «Ростех» («Ростех-Сити»). Без учета этих объектов объем нового предложения в 2020 году не превысит 300 000 кв. м. Для сравнения в 2019 году этот показатель составил 388 107 кв. м.
Спрос
Одной из положительных тенденций, свидетельствующей о постепенном восстановлении спроса в III квартале, стало увеличение объема «регулярных» сделок, то есть сделок со средними по размеру офисными помещениями. Так, наибольший объем новых сделок пришелся на офисы от 1 000 до 3 000 кв. м. Их доля увеличилась с 9% по итогам II квартала до 32%. На помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м, сделок с которыми в период жестких ограничений в апреле-июне не было зафиксировано, пришлось 3% в III квартале.
Однако в целом по рынку объем арендованных и приобретенных офисных площадей в III квартале 2020 года продемонстрировал снижение более чем в 2 раза по сравнению со значением в сопоставимом периоде 2019 года и составил 228 000 кв. м против 518 200 кв. м. Объем новых сделок в июле-сентябре также уступает на 24% показателю во II квартале этого года. Однако в апреле-июне более половины объема было сформировано несколькими крупными сделками, которые находились на завершающей стадии согласований к началу пандемии.
За девять месяцев 2020 года объем новых сделок на 24% оказался ниже значения в аналогичном периоде прошлого года и составил более 870 000 кв. м.
Подавляющее большинство сделок в III квартале 2020 года – сделки аренды офисных помещений (220 245 кв. м). В структуре новых сделок за этот период их доля достигла 97% против 81% в III квартале 2019 года. Объем сделок по приобретению офисных площадей был минимальным и составил 6 500 кв. м. Однако по итогам девяти месяцев 2020 года доля приобретенных площадей снизилась несущественно и составила 13% против 15% в аналогичном периоде 2019 года.
Основной объем спроса в III квартале пришелся на помещения класса В, их доля составила 79% в структуре новых сделок в июле-сентябре (178 960 кв. м). В целом большая часть сделок в этом классе (44%) была закрыта в зоне между ТТК и МКАД. В сегменте класса А напротив почти половина новых сделок, объём которых в III квартале составил всего 47 700 кв. м, была заключена в ЦДР.
Ухудшение ситуации с распространением COVID-19 (cо второй половине сентября наблюдается рост числа заболевших) может сдерживать традиционно повышенный спрос в конце года и сказаться на результатах IV квартала.
По прогнозам CBRE, по результатам 2020 года объем арендованных и приобретенных офисных площадей может снизится на 35% по сравнению с значением в 2019 году и составить порядка 1-1,1 млн кв. м, что соответствует уровню спроса в 2016 году.
Доля свободных офисных площадей в целом на рынке увеличилась на 0,4 п. п. с конца июня и составила по итогам III квартала 10,4%. Более существенный рост наблюдался в сегменте класса А, в котором доступно 11,6% офисного предложения против 10% на начало обострения ситуации с коронавирусом. В сегменте класса В за этот же период доля свободных площадей выросла с 9,1% до 10%.
В разрезе территориальных зон наиболее заметно доля свободных офисных площадей увеличилась между ЦДР и ТТК до 9,8% в III квартале. При этом, уровень вакантных площадей почти во всех субрынках в пределах МКАД варьируется от 8,2% до 9,9%. Исключением является Ленинградский деловой район, доля свободных площадей в котором увеличилась до 12% за счет ввода в эксплуатацию нового бизнес-центра («ВТБ Арена Парк», строение 8).
По прогнозам CBRE, к концу IV квартала 2020 года доля свободных офисных площадей может несущественно увеличится до 11%.
Объем помещений, предлагаемых в субаренду, увеличился на 15% с конца июня этого года. На конец III квартала объем офисных площадей, которые доступны для субаренды или могут быть освобождены текущим арендатором для прямой аренды, составляет порядка 130 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на конец III квартала 2020 года в классе А (без учета класса А Прайм) составила 26 057 руб./кв. м/год, в классе В – 16 045 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября составляет 46 400 руб./кв. м/год против до 43 200 руб./кв. м/год на конец I квартала 2020 года. Рост этого показателя за последние 6 месяцев во многом связан со скачком курса доллара к рублю (больше половины доступного предложения в этом классе заявляют ставки аренды в долларах).
По прогнозам CBRE, средневзвешенные ставки аренды останутся на схожем с концом III квартала уровне до конца 2020 года.
Москва - Сити
Объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москва-Сити составляет 1,16 млн кв. м. В I-III кварталах 2020 года прироста нового предложения не было, однако в IV квартале ожидается к вводу в эксплуатацию Neva Towers, офисная часть которой составляет около 60 000 кв. м.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В конце III квартала вместе с восстановлением деловой активности произошло оживление и на рынке офисной недвижимости. После вынужденной паузы компании начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, которые большинство из них отложило в период обострения ситуации с пандемией и высокой степенью неопределенности. При этом, многие компании вынуждены продолжать или снова прибегать к удаленному формату работы для ряда сотрудников в условиях сохраняющегося риска распространения COVID-19. Необходимость пересмотреть стратегию и возможно корректировать потребность в офисных площадях, с которой столкнулись представители бизнеса всех масштабов в новых реалиях, может замедлять сроки принятия решений. Тем не менее, мы ожидаем сохранение активности на офисном рынке в IV квартале этого года и ее конверсию в реальные сделки».
В Петербурге выставлены на торги имущественные активы компании «БалтАвтоТрейд». По мнению экспертов, объекты недвижимости банкротящегося автодилера интересны в первую очередь другим игрокам рынка.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги два дилерских центра и станцию техобслуживания банкротящейся компании «БалтАвтоТрейд». Аукцион назначен на 29 июля текущего года. Все три объекта расположены в Выборгском районе города.
Основной актив, выставленный на продажу, – автосалон по адресу: Придорожная аллея, 14, рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Площадь здания составляет 5,5 тыс. кв. м, участка – 4,8 тыс. кв. м. Объект недвижимости будет продаваться при стартовой цене 368,5 млн рублей. Второй актив – двухэтажное здание площадью 861 кв. м и с участком 1,8 тыс. кв. м рядом со станцией метро «Площадь Мужества» – будет реализован по цене от 48 млн рублей. Третий объект – бывшая станция СТО площадью 1,1 тыс. кв. м – расположен вблизи станции метро «Парнас», стартовая стоимость составляет 56,2 млн рублей.
По словам руководителя департамента РАД по работе с непрофильными и проблемными активами банков Ольги Желудковой, эти объекты должны быть интересны в первую очередь другим игрокам автодилерского рынка. При этом, учитывая сложившуюся практику, когда бывшие дилерские центры успешно переформатируются под супермаркеты, могут найтись покупатели и среди ритейла.
Напомним, кризис 2014 года серьезно подкосил рынок продаж авто. Из-за снижения спроса и высокой собственной закредитованности начали «лопаться» многие крупные петербургские дилерские центры. Так, с рынка ушли автохолдинг РРТ, «Лаура», «ИСТ-Маркет». Сократили свое присутствие «Атлант-М», «Р-Моторс». Сам «БалтАвтоТрейд» по иску Сбербанка был признан банкротом в 2016 году. В настоящее время в организации открыто конкурсное производство. Глава компании Пётр Тиньгаев заключен под стражу по обвинению в мошенничестве в сфере кредитования.
Ранее эксперты рынка недвижимости отмечали, что строения, возведенные для продажи машин, слишком специ-фичны – их редко можно приспособить под какую-то иную функцию. Однако опыт последних двух лет показал, что рынок стал более гибок и ритейлеры достаточно охотно идут в бывшие автосалоны. Тем не менее, считают специалисты, данные объекты недвижимости востребованы больше всего у других автодилеров.
По словам директора по консалтингу NAI Becar Ирины Реут, стоимость выставленного на продажу автосалона у станции метро «Проспект Просвещения» является рыночной или чуть ниже рыночной в пределах 3-5%. При этом место «насиженное», поэтому салон может быть интересен другим компаниям, что подтверждается существующими примерами. Так, во II квартале 2015 года компания «Олимп», официальный представитель Porshe и Mercedes-Benz, продала автосалон компании Major, крупному дилеру 36-ти автомарок. В I квартале 2016-го был продан автоцентр Subaru на Выборгском шоссе. Покупатель – компания «Де Вилль», официальный дилер Cadillac. «Перепрофилирование объекта зависит от целей покупателя. Приспособить автосалон под другой торговый объект можно, но, если профиль торговли останется схожим, вложения будут минимальными. Минимальные вложения, в свою очередь, сделают возможной быструю окупаемость такого бизнеса», – считает Ирина Реут.
Кстати
Фонд имущества Санкт-Петербурга сдал в аренду первое помещение в одном из городских исторических зданий, определенных Смольным в марте текущего года под хостелы. На объект недвижимости общей площадью 209,2 кв. м была подана одна заявка от физического лица, который имеет право заключения договора аренды по начальной ставке – 227 рублей за кв. м в месяц.
Оборудованных комфортных пляжей в Петербурге – единицы. Эксперты расходятся во мнениях о том, можно ли успеть заработать на вложениях в подобную инфраструктуру за короткое северное лето. Специалисты полагают, что здесь определенно нужна помощь государства.
Дефицит пляжной инфраструктуры на Северо-Западе, несмотря на большое количество водных объектов, однозначно есть. В отсутствии интереса к подобным проектам у частных инвесторов можно винить, в первую очередь, петербургскую погоду и переменчивый климат. Однако, как считает руководитель центра аналитики ГК «Доверие» Дмитрий Крутов, бизнес настораживает и неудобная законодательная база. В частности, она не позволяет создавать так называемые «частные пляжи», ограничивая доступ к береговой линии и вводя плату за вход. Обычно инвестор может рассчитывать на аренду данной территории сроком до 5 лет, которых будет недостаточно для того, чтобы окупить потраченные средства.
Пляж без прав
Елена Кривенкова, председатель комитета по гостеприимству «Деловой России», согласна с господином Крутовым в том, что главная проблема развития пляжной инфраструктуры – отсутствие четкого правового регулирования этой формы сотрудничества. «Дело в том, что, вкладывая серьезные деньги, инвестор не получает объект в собственность. А проектов со стопроцентной частной инвестицией я вспомнить не могу», – подтверждает она.
«Тем не менее, в пригородах Петербурга существуют единичные проекты по благоустройству озерных пляжей. Инвесторы нашли довольно остроумный способ обхода запрета на ограничение доступа к пляжу: плата формально производится за уборку территории, а посетителю вместе с чеком дают оплаченный им индивидуальный мусорный пакет», – говорит господин Крутов.
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group, рассказывает о другом примере: на берегу Финского залива, в Комарово, существует частный пляж High Drive, вход на который является бесплатным, однако все предоставляемые здесь услуги являются платными – шезлонги, прокат спортивного инвентаря, скутеры, квадроциклы, катамараны, детский городок, бассейн, танцпол и многое другое. «Кроме этого, здесь располагается банкетный зал, что и является основной инвестицией, приносящей доход. Фактически частные пляжи пользуются единичным спросом для проведения каких-либо мероприятий – корпоративов, пляжных вечеринок и т. п. Кроме этого, спрос на них имеет сезонный характер, а также ограничивается существующими здесь не располагающими к пляжному отдыху погодными условиями. Если мы говорим об индивидуальном частном пляже как об инвестиции, то скорее доходность здесь будет отрицательной», – пессимистична госпожа Александрова.
Климат нерентабельный
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, смотрит на перспективы инвестирования в пляжную инфраструктуру не менее пессимистично: «Климат Петербурга не способствует развитию пляжной инфраструктуры. Принимая во внимание сезонность, окупаемость таких проектов может быть очень длительной, поэтому инвестировать в такие проекты малорентабельно. Загрузка не обеспечит необходимой отдачи». Он напоминает, что несколько лет назад «Питерлэнд» хотел создать собственный пляж на территории Парка 300-летия, что было бы логично, поскольку пляжная инфраструктура должна быть привязана к какому-то мощному проекту – в случае с «Питерлэндом» им мог стать аквапарк. Но это начало не имело продолжения, говорит господин Починщиков.
Тем не менее, Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, уверен, что пляжи и прибрежные объекты с развитой рекреационной инфраструктурой – перспективное направление.
В Петербурге и Ленинградской области может быть реализован крупный проект, связанный с созданием комплексной пляжной инфраструктуры. Так, Правительства Петербурга и Ленобласти ждут одобрения федеральным Правительством программы берегоукрепления. Без нее скорость отступления береговой линии Финского залива – до 2 м ежегодно. По задумке, проект берегоукрепления, который требует крупных финансовых вложений, может быть реализован в формате ГЧП. Тогда на территориях вдоль Финского залива может появиться единый променад, включающий разнообразную рекреационную инфраструктуру, в том числе зоны отдыха, заведения общепита, благоустроенные пляжи и так далее.
Кстати
После прохладных дней все пляжи Курортного района готовы принять первых отдыхающих. Как и в прошлом году, для жителей и гостей района официально будут работать 14 городских пляжей общей площадью 90 га. Пять из них расположены на Сестрорецком разливе, остальные девять – на Финском заливе, в том числе пляжи Сестрорецкий, Дубковский, Белые ночи, Дюны, Ласковый, Чудный, Комаровский, Золотой, Детский.
В рамках подготовки к летнему сезону обслуживающей организацией – ГБУ «Курортный берег» – была проделана большая работа: собран и вывезен мусор, просеян песок, установлены буйки, расставлена пляжная мебель, размещены кабинки для переодевания, общественные туалеты, урны, скамейки, пляжные зонты, лежаки, детские игровые комплексы и информационные щиты с правилами поведения в общественном месте.
1 июня начала работу рекреационная зона для маломобильных групп населения, расположенная на территории пляжа Ласковый в поселке Солнечное. Весь сезон для отдыхающих здесь будут проводиться культурные и спортивные мероприятия: дни здоровья, семинары, мастер-классы, краеведческие лекции, оздоровительные прогулки, веселые старты, турниры по различным видам спорта и многое другое. Для людей с ограниченными возможностями будут работать кафе, тренажерные и спортивные площадки, летняя библиотека.
Перед вводом пляжей в эксплуатацию было проведено водолазное обследование. Но, несмотря на это, купаться на них по-прежнему не рекомендуется.