«Метриум»: Выход на рынок новых проектов новостроек в Москве вырос на 72%
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале в Москве начались продажи 31 проекта новостроек в разных сегментах рынка, тогда как в аналогичный период прошлого года таковых было только 18. Таким образом, предложение новых проектов увеличилось на 72%. Однако на фоне высокого спроса число квартир в продаже за тот же период сократилось на 17%.
В III квартале 2020 года, несмотря на предшествующий период турбулентности, связанный с ухудшением экономической ситуации и пандемией коронавируса, московские застройщики начали реализацию большего числа проектов новостроек, чем в аналогичный период более благополучного 2019 года. В июле-сентябре столичный рынок жилья пополнился 31 новым проектом, тогда как в июле-сентябре 2019 года их было 18. Таким образом, выход новых проектов увеличился за год на 72%. В комфорт-классе появилось 16 проектов, тогда как год назад – 12. В бизнес-классе застройщики начали продажи шести проектов против четырех год назад. В премиум- и элитном классе стартовала реализация шести и трех проектов соответственно, тогда как год назад в этих сегментах появилось по одному объекту.
«Конец лета и осень 2020 года характеризуется растущей активностью застройщиков в Новомосковском округе Москвы, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Если за первые девять месяцев 2019 года в продаже появился только один новый проект, то за аналогичный период 2020 года началась реализация четырех жилых комплексов. В их числе – первые два дома ЖК «Прокшино», в рамках которых будет построено 10 жилых корпусов. Кроме того, мы готовим к выходу на рынок 12 корпусов в ЖК «Испанские кварталы», 4 корпуса в ЖК «Скандинавия» и 2 – в ЖК «Белые ночи». Рост объемов нового предложения связан с окончанием режима самоизоляции и адаптацией к механизмам проектного финансирования. Активность девелоперов должна несколько сдержать цены на жилье, которые растут на фоне повышенного спроса».
Тем не менее суммарное предложение квартир на Московском рынке новостроек снизилось. В III квартале в московских новостройках на разной стадии готовности застройщики продавали 42,9 тыс. квартир. Год назад предложение оценивалось в 51,9 тыс. квартир. Таким образом, показатель сократился на 17%.
В наибольшей степени уменьшилось предложение в новостройках бизнес-класса. Год назад в этом сегменте насчитывалось 20 тыс. квартир и апартаментов, а в III квартале 2020 года – 14,9 тыс. (-25%). Также изменилось предложение в премиальном и элитном сегменте. За год количество квартир и апартаментов здесь снизилось с 5,2 тыс. до 3,9 тыс. (-25%). В массовом сегменте предложение сократилось с 26,7 тыс. до 24 тыс. (-10%).
Суммарная жилая площадь новых жилых комплексов, которые появились в продаже в III квартале, составила 4,77 млн кв.м. Между тем во II квартале текущего года застройщики начали реализацию проектов общей площадью застройки в 2,2 млн кв.м.
«В третьем квартале темпы прироста числа новых проектов на рынке новостроек Москвы резко возросли, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – У этого процесса несколько причин. Во-первых, это был период выхода из первой волны коронавируса и связанных с ней ограничений, поэтому девелоперы открывали продажи проектов, которые были отложены весной. Во-вторых, в это время начали действовать меры поддержки отрасли – субсидированные ставки по ипотеке и проектному финансированию, которые стимулировали застройщиков запускать новые проекты. В-третьих, с начала реформы долевого строительства, которая вызвала снижение активности застройщиков, прошло уже два года и большинство крупных игроков отрасли к ней уже адаптировалось, что позволяет теперь наращивать объемы строительства».
Столь грандиозное мероприятие в социально-экономической и политической жизни страны, как ПМЭФ, разумеется, не могло обойти такое значащее для рынка событие, как отмена долевой схемы привлечения средств и переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Этой теме на форуме была посвящена панельная дискуссия «Реформа строительной отрасли. Переход на новый механизм жилищного строительства», собравшая ведущих экспертов страны в этой сфере.
Глаза боятся
Заявленные планы по отмене «долевки» и замещении ее схемой привлечения в банках проектного финансирования для возведения жилья, радикальность перемен, а особенно та скорость, с которой пошла подготовка реформы, напугали многих представителей как строительной, так и банковской сферы. Обеспечение преобразований законодательной и подзаконной базой заняло менее двух лет.
«В заявлениях некоторых представителей отрасли преобладали панические нотки. Интересно, что то же самое происходило, когда принимался и совершенствовался Закон № 214-ФЗ. Только тогда многие говорили, что отрасль не сможет работать по «долевке», а в последнее время – что она без «долевки» работать не сможет», – вспоминает генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник.
С ним соглашается глава Минстроя РФ Владимир Якушев, который, впрочем, признает, что очень сжатые сроки проведения реформы многих шокировали, а любые резкие перемены сначала вызывают отторжение. «Но панические настроения – это уже, по сути, часть истории. Всеми заинтересованными сторонами – и Минстроем, и Госдумой, и банковским сообществом под эгидой Центробанка, и строительной отраслью – проведена огромная работа для обеспечения перехода на новую схему финансирования. Мы работали в самом тесном контакте, стараясь учесть интересы всех сторон», – отмечает он.
Управляющий партнер по странам СНГ, заместитель руководителя по работе с клиентами по странам Центральной, Восточной, Юго-Восточной Европы и Центральной Азии компании EY Александр Ивлев считает, что переход на проектное финансирование – большой шаг вперед. «В результате реформы рынок станет кардинально безопаснее для потребителей. Аналогичные схемы работают в США, Китае, Австрии, Германии, где доказали свою эффективность», – отмечает он.
«Согласно нашему исследованию, переход на новую схему увеличит бюджет проектов в среднем примерно на 4%. Это не вызовет критичного роста цен, падения спроса, затоваривания (и, как следствие, коллапса рынка) и не скажется на экономической устойчивости подавляющего большинства (свыше 70%) игроков. В сущности, это небольшая плата за обеспечение доверия потребителей к сегменту», – резюмирует Александр Ивлев.
Всегда готовы!
По оценке экспертов, в целом все участники процесса жилищного строительства готовы к переходу на новую схему. «Хорошо, что начали заниматься практической подготовкой к реформе сразу после оглашения ее «идеологии». В рамках временной схемы банковского сопровождения жилищных инвестпроектов, осуществляемых с привлечением средств дольщиков, банки сумели наработать огромный опыт в этой сфере, в том числе понимание строительных процессов, их специфики», – отметила заместитель председателя Центрального банка РФ Ольга Полякова.
По ее словам, реформа позволяет решить главную задачу: гарантировать своевременную сдачу объектов и не допустить появления новых пострадавших дольщиков. «Механизм обеспечивает стабильное фондирование строительных процессов, вне зависимости от колебаний рынка, текущего спроса и иных факторов. Кроме того, банки контролируют целевое расходование средств», – отмечает эксперт.
«На сегодняшний день банковская система России полностью готова к постепенному (подчеркиваю – именно постепенному) переходу на новую модель работы. Процесс будет иметь определенную протяженность во времени, переходный период завершения работы по «долевке» и вытеснения ее проектным финансированием. В настоящее время к работе по новой схеме допущено 99 уполномоченных банков. По нашей оценке, запас капиталов в них в разы превосходит сумму 6,4 трлн рублей, необходимую на возведение жилья, которая включена в паспорт соответствующего нацпроекта», – подчеркнула Ольга Полякова.
Заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративный бизнес» ПАО «Сбербанк» Анатолий Попов отметил, что представляемый им банк одним из первых включился в процесс работы с проектным финансированием и эскроу-счетами. «Первые договоры были заключены еще весной прошлого года. Так что у нас уже есть практический опыт в этой сфере. Средневзвешенная ставка по кредиту получается около 7% годовых. Причем, чем лучше идут продажи, тем ставки ниже», – отметил он.
Сегодня Сбербанк активно работает в этом направлении. «Заключено 206 сделок по проектному финансированию на общую сумму 193 млрд рублей. На эти деньги планируется возвести 316 домов на 3,3 млн кв. м жилья. Открыто 2655 эскроу-счетов, на которых уже размещено более 5,5 млрд рублей. В стадии рассмотрения находится еще 301 заявка на проектное финансирование», – рассказал Анатолий Попов.
Генеральный директор, председатель правления ПАО «Группа ЛСР» Максим Соколов, со своей стороны, отметил, что и строительное сообщество в целом подготовилось к переходу на новую схему работы. «Нами пройден большой путь в этом направлении. Благодаря конструктивному диалогу и с властями, и с представителями банковской сферы появилось понимание, как будет работать система. Конечно, при переходе к практике всегда возникает много новых вопросов, но, надеюсь, что сотрудничество продолжится – и переход на новые рельсы станет максимально спокойным и комфортным», – говорит он.
Эксперт отметил также, что в компании прорабатывали моделирование взаимодействия с различными банками (около десятка) по проектному финансированию. «По нашим оценкам, в первые один-два года кредитная нагрузка заметно увеличивается, но уже в пятилетней перспективе, при условии нормальной работы на рынке, мы видим ее снижение», – отмечает Максим Соколов.
Час Х
Эксперты подчеркивали, что сейчас перед всеми участниками процесса стоит задача обеспечить максимально плавный и постепенный переход к работе по новой системе – во избежание резкого роста цен, падения спроса, затоваривания рынка, снижения объемов строительства и прочих негативных последствий, о которых много говорят пессимисты.
«Минстрой ни в коей мере не самоустраняется от происходящих процессов. Задача номер один на сегодня – спокойно пройти час Х. Для этого необходимо во всех регионах создать условия для того, чтобы застройщики, достраивающие свои проекты по старой схеме, своевременно смогли получить документы о соответствии их объектов утвержденным критериям готовности. Нельзя допустить «тромба», который затормозит стройку», – подчеркнул Владимир Якушев.
Еще одна важнейшая задача – работа с малым и средним бизнесом, для которого получение проектного финансирования будет затруднительным. «Минстроем прорабатываются механизмы помощи. Но перед тем, как обращаться к нам, такие компании должны пройти определенную процедуру. Прежде всего, она предполагает подачу в уполномоченный банк заявки на кредит. Если будет отказ (он должен сопровождаться обоснованием), мы будем смотреть, что можно сделать в каждом конкретном случае. Если же банк откажется даже принимать заявку – надо сигнализировать в Минстрой. Банки сами просили их уполномочить для работы в этом сегменте, и немотивированных отказов быть не должно», – заявил министр.
«Механизм гарантий, которые готов предоставлять «ДОМ.РФ», должен помочь некрупным (в том числе и региональным) банкам получить необходимое фондирование, а небольшим застройщикам – соответственно, проектное финансирование», – отметил председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ» Артём Федорко.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, свою основную задачу законодатели сейчас видят в устранении всех барьеров, которые мешают реформе. «Мы понимаем, что должны находиться в состоянии высокой готовности для оперативного внесения в законы поправок, которые ликвидировали бы проблемы, которые будут выявляться при практическом переходе на новую схему привлечения средств в жилищное строительство», – резюмировал он.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе, – для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.
Шведский девелопер Bonava завершил исследование Happy Quest 2.0, чтобы выяснить, какие факторы влияют на уровень счастья и степень удовлетворенности жилой средой. Его результаты компания будет учитывать при разработке своих будущих проектов.
В опросе Bonava, который проводился в декабре 2018 – январе 2019 года, приняла участие 1 тыс. петербуржцев в возрасте от 18 лет, которые владеют жильем в городе или арендуют его. Помимо ответов жителей Северной столицы, были проанализированы предпочтения и мнения, высказанные горожанами еще в семи странах присутствия компании: Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, Эстонии и Латвии. Всего было опрошено 8 тыс. респондентов.
Общий «Индекс счастья» петербуржцев составил 66 баллов из 100 возможных. В Швеции этот показатель составил 71 балл, в Германии – 66, в Финляндии – 74, в Дании – 73, в Норвегии – 68, в Эстонии и Латвии – по 70. При этом, сравнивая различные аспекты счастья, люди ответили, что больше всего довольны микрорайоном (всем, что их окружает и является частью повседневной жизни) и менее всего удовлетворены своим экономическим положением.
Индекс удовлетворенности жилой средой у петербуржцев достигает 73 баллов. В Швеции он равен 78, в Германии – 77, в Финляндии – 82, в Дании – 79, в Норвегии – 77, в Эстонии – 73, в Латвии – 76. В этом разделе оценивались, в частности, такие показатели, как повседневный комфорт и обустроенность (безопасность, благоустройство и зеленые насаждения, наличие пешеходных и велосипедных дорожек, инфраструктура для занятий спортом), соседи и окрестности, дружественная атмосфера, близость к культурной и общественной жизни и возможности для обмена или общего пользования предметами.
Самыми важными элементами, создающими повседневный комфорт, для петербуржцев стали близость к магазинам и торговым центрам (так ответили 85% респондентов), транспортная доступность, безопасность и озеленение (по 82%). Но если первыми двумя пунктами большинство людей довольно (72% и 77%), то безопасностью и озеленением удовлетворены лишь 43% и 55% респондентов соответственно.
Кроме того, есть раздел, посвященный здоровью: по мнению большинства респондентов, близость к природе (72%) и спокойная обстановка (69%) являются наиболее распространенными характеристиками жилого района, которые обеспечивают здоровый образ жизни.
По словам председателя совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкла Бьёрклунда, Bonava стремится строить не просто жилые здания, а создавать высокое качество жизни. При этом необходимо понимать, что жители каждой страны вкладывают в понятие комфортного и счастливого проживания.