В третьем квартале 2020 года в РФ выдано полмиллиона ипотек
Аналитики Циан подвели итоги для рынка ипотечного кредитования третьего квартала 2020 года по данным, опубликованным Центробанком. Всего за три месяца выдано полмиллиона ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сентябре 2020 года впервые за всю историю наблюдений объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей за месяц.
- В 3 кв. 2020 года в РФ выдано 499,3 тыс. ипотек (+59% за год) на общую сумму 1,26 трлн рублей (+80%). Сегмент новостроек по количеству ипотек за год показал почти двукратный прирост: +90%, вторичный рынок за год вырос в полтора раза: на 48%. За квартал прирост был на уровне 70% по всем сегментам.
- В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
- 31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на объекты вторичного рынка. Смещение ипотечного спроса на «первичку» прекратилось. Наибольшая доля ипотек на «первичке» приходится на Севастополь, Санкт-Петербург и Крым.
- Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей. На первичном рынке средний займ обновил максимум – 3,2 млн рублей. Это на 900 тыс. р. больше, чем на вторичном рынке.
- Срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев. Привлекают ипотеку на максимальный срок в Севастополе, минимальный - в Карачаево-Черкесии.
- Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ выросло число ипотек в годовой динамике.
- Задолженность по ипотечным кредитам за год выросла на 19% - до 8,6 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,9%. В сегменте новостроек она составляет всего 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
1. За третий квартал выдано полмиллиона ипотек
Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В 3 кв. 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сравнении с прошлым кварталом (2 кв. 2020 года) количество выданных ипотек увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств – на 86%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2019 года) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем – на 80%.
На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотек (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза – на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза: на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю.
На вторичном рынке также обновлен максимум: за третий квартал было выдано 344 тыс. ипотек: за квартал спрос вырос на 70%, за год - на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд руб.) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год.
31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на вторичном рынке.
Каждый месяц третьего квартала количество выданных ипотек по РФ обновляло новый рекорд: июль -146 тыс. кредитов (+52% за год), август: 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь: 198,7 тыс. (+86%). Таким образом, 40% всех ипотек были выданы в сентябре 2020 года. В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
2. Смещение ипотечного спроса на «первичку» замедляется
По итогам 3 кв. 2020 года треть российских заемщиков (31%) выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Причем в сентябре только 28% ипотек было выдано на новостройки - это стандартные показатели 2019 года, когда не действовали специальные субсидии. Объем кредитования на первичном рынке от общей доли в сентябре также снизился до 35% против 40% в предыдущих месяцах.
Подобная динамика свидетельствует о частичном удовлетворении сложившегося спроса на первичном рынке. Кроме того, в сентябре 2020 года на рынок вышло больше инвесторов, многие из которых выбирали именно готовые квартиры, которые можно сдавать в аренду, компенсируя тем самым упущенную прибыль от возможного размещения средств на депозитах. Кроме того, цены на вторичном рынке не росли так быстро, как в сегменте новостроек, а у продавцов можно было получить скидку (в отличие от застройщиков, которые их сейчас практически не предоставляют).
Доля ипотек на первичном рынке среди всех ипотечных жилищных кредитов
Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) в 3 квартале отмечена для Севастополя (48%), Санкт-Петербурга (48%), Крыма (47%), Краснодарского края (45%). Москва также вошла в пятерку лидеров наравне с Калининградской областью и Рязанской областью (по 44%). Ипотека на первичном рынке не пользуется спросом в Чечне (7% ипотек выданы на покупку новостроек), Тыве, Томской области, Ингушетии (по 11%). Наблюдается прямо пропорциональная зависимость между объемов строительства и ввода с долей ипотеки на первичном рынке.
3. Несмотря на льготную ипотеку, сумма кредита не снижается
Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам. В сентябре 2020 года средний размер ипотечного кредита по РФ достиг максимального значения – 3,2 млн рублей. Показатель увеличивается уже четвертый месяц подряд – с мая 2020 года, когда и начала действовать субсидия.
Средний займ «на первичке» практически на миллион рублей (900 тысяч) выше, чем на вторичном рынке, где в кредит берут сегодня около 2,3 млн рублей. На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок – новая квартира часто приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.
В целом по рынку заемщики привлекают 2,5 млн рублей – эта сумма стабильная на протяжении всего третьего квартала. В годовой динамике это на 200-300 тыс. рублей выше.
Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в 2020 гг.
Наибольшие суммы в ипотеку на покупку новостроек традиционно берут жители Москвы – в 3 кв. 2020 года сумма составила 5,8 млн рублей. В Московской области – 4,6 млн. Небольшие кредиты на жилье привлекают жители (в среднем 2 млн рублей) берут жители Марий Эл и Алтайского края.
В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в 3 кв. 2020 года): Москва (5,4 млн рублей), Московская область (3,7 млн), Сахалинская область (3,7 млн), Санкт-Петербург (3,5 млн) и Чукотский АО (3,1 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Чечни и Ингушетии (1,4 млн).
5. Льготная ипотека не помогает: срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев
В сентябре 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,93%. Относительно марта, до анонса льготной ипотеки, текущая ставка ниже на 1,89 пп. Несмотря на снижение процентов, средний срок кредита (223,3 месяцев) вернулся к показателям апреля, что связано с ростом цен на жилье и необходимостью брать в кредит большую сумму на больший срок.
В отдельных субъектах РФ ипотека выдавалась по ставкам существенно ниже среднерыночных. Минимальные значения зафиксированы в Приморском крае (4,46%), Якутии (4,65%), где действует «Дальневосточная ипотека». Самые дорогие кредиты на первичном рынке – в Ингушетии (7,12%) и Карачаево-Черкесии (6,41%).
В целом по рынку РФ ставка по выданным в сентябре кредитам составила 7,32%. Срок – 219,7 месяцев. Средний срок кредита также варьируется, в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в сентябре 2020 года), более 20 лет, зафиксирован в Севастополе, Чечне, Кабардино-Балкарии, Крыму. В Москве средний срок кредита составляет 232,2 месяца – чуть более 19 лет.
6. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов
В 3 кв. 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 39,9% сделок. Лидерами стали Москва (6,7% от всего рынка, +80% ипотек за год), Московская область (доля 5,5%, +62% ипотек за год), Санкт-Петербург (46% от рынка, +55% за год). В годовой динамике десяток субъектов с наибольшим числом сделок не изменился.
По всем лидирующим по количеству выданных ипотек субъектов отмечена положительная динамика кредитных сделок за год. Наибольший прирост зафиксирован для Москвы (+80%).
Среди всех российских регионов нет ни одного, где в годовой динамике (3 кв. 2020 года против 3 кв. 2019 года) число ипотек снизилось. Минимальный рост (на уровне 24-31%) отмечен для Якутии, Еврейской АО и Ненецкого АО).
Доля просроченной задолженность по ипотеке стабильна – сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня – 77,8 млрд рублей (+7% за год). Эксперты отмечают, что более дисциплинированными плательщиками становятся покупатели новостроек: просроченная задолженность от всего объема составляет в данном сегменте 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке (первичный и вторичный рынки) отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% от общего объема задолженности по субъекту – просроченная), Калининградской области (3,5%) и Северной Осетии (2,7%). Регионы с минимальной долей «просрочки»: Ненецкий и Чукотский АО (по 0,2%).
«Субсидирование ипотечных ставок в сегменте новостроек на первом этапе позволило снизить как срок кредита, так и средний размер займа, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Льготная ипотека действительно увеличила доступность ипотечного кредитования во втором квартале, однако в третьем квартале из-за роста цен эффект субсидирования нивелируется. Тем не менее, в третьем квартале рекордный спрос на ипотеку был связан с приближением завершения программы кредитования, когда еще не было известно о пролонгации программы. В среднесрочной перспективе спрос будет распределен на большем временном отрезке, что несколько снизит спрос и позволит уменьшить темпы роста цен в сегменте новостроек. Впрочем, даже столь высокая активность на рынке не вызывает опасений в части роста закредитованности. Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому рынок имеет еще большой задел для развития рынка жилищного кредитования”.
Карта регионов по количеству ипотечных сделок в 3 кв. 2020 года https://datawrapper.dwcdn.net/Ne7K8/1/
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
