Анализ спроса на вентилируемые фасады
Начало II полугодия 2008 г. было не самым спокойным для строительных компаний – многие из них ощутили на себе влияние международного финансового кризиса. Снизился спрос на многие строительные материалы, в первую очередь, на цемент. Чтобы понять, как кризис повлиял на рынок навесных (вентилируемых) фасадов, специалисты IndexBox, провели масштабное исследование и выявили основные тенденции данного рынка. В данной статье вашему вниманию представлены краткие выдержки из отчета на данную тему.
Конструкция вентилируемого фасада
Вентилируемые (навесные) фасады появились на российском рынке около 15 лет назад. Конструкция навесного фасада представляет собой специальные облицовочные плиты из различных материалов, которые крепятся к стене посредством специальной системы направляющих и кронштейнов. Между облицовкой и стеной может быть расположен слой утеплителя (стекловата, базальтовая вата, XPS). Фасад монтируется таким образом, чтобы между стеной (либо утеплителем, прикрепленным к стене) и облицовочным материалом сохранилась воздушная прослойка.
Система навесного фасада производится из алюминия или стали. В настоящее время на российском рынке преобладают стальные системы. Для изготовления системы, в 99% случаев используется обычная тонкая оцинкованная сталь, соответствующая ГОСТ.
Оба варианта системы весьма недолговечны. По мнению специалистов, стальная система может прослужить от 5 до 10 лет, алюминиевая – до 30 лет, но и на данный срок нет гарантии, что не понадобится ремонт фасада.
Эксперты видят определенные перспективы в производстве систем из новых материалов – стеклопластика и углепластика. Эти материалы обладают великолепными характеристиками: в четыре раза легче, чем сталь, и обладают как раз такой прочностью, которая для этих конструкций требуется.
В качестве облицовочного материала, в навесных фасадах могут применяться композитные панели, фиброцементные или асбестоцементные листы, керамогранит или металл (сайдинг, кассеты или панели).
В качестве теплоизоляционного слоя в навесных фасадах применяется минеральная вата. Для защиты утеплителя от влаги, теплоизоляционный слой покрывают защитной пленкой (влагозащитной мембраной), дополнительная защита теплоизоляции необходима в северных районах, где отверстия фасада нередко забиваются снегом.
Перспективным видом утеплителя, по мнению экспертов, является сочетание минеральной ваты с пенополистиролом.
Количество игроков на рынке и степень конкуренции
Рынок вентилируемых фасадов в России достаточно насыщен – более 70 игроков (включая иностранные компании-системодержатели) ведут на нем свою конкурентную борьбу. Структура рынка схожа с моделью несовершенной конкуренции. Крупных игроков на рынке два: компании U-KON и Краспан, на долю которых в совокупности приходится около 30% рынка. Чуть более 20 компаний имеют от 7% до 2% рынка. Оставшаяся часть приходится на мелких игроков, выпускающих лишь продукцию одного вида (один вид облицовки и один материал системы креплений), недостающие части фасадной системы закупая у крупных компаний. Следует учесть, что в данном случае, утеплитель не включается в фасадную систему. Как правило, все компании комплектуют фасады, закупая утеплитель в момент продажи или этим занимается компания-подрядчик при монтаже фасада на объекте.
1. Сегменты потребления
Основными сегментами потребления навесных (вентилируемых) фасадов являются:
Ø Жилые дома (городские и загородные)
Ø Нежилая недвижимость
· Спортивные центры
· Производственные помещения
· Торговые центры
· Офисные и административные здания
· Складские комплексы
Ø Прочее
Доля каждого сегмента в общем объеме потребления представлена в таблице 1.
Таблица 1. Размер и доля сегментов в общем объеме потребления
|
|
Доля каждого сегмента, в общем объеме спроса |
|
Складские комплексы |
14% |
|
Офисные и административные здания |
31% |
|
Торговые центры |
15% |
|
Производственные помещения |
11% |
|
Спортивные центры |
4% |
|
Жилые дома |
24% |
|
Прочее |
1% |
|
Емкость рынка (объем потребления) |
100% |
Источник: данные Росстат, экспертный опрос, аналитика IndexBox
Потребителями вентилируемых фасадов являются строительные компании, осуществляющие монтаж фасадов на конечном объекте.
Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства складских комплексов
В 2007 году на отделку складских комплексов было потрачено 14% от всего объема рынка вентилируемых (навесных) фасадов.
Основными факторами, которые влияют на рост рынка складских помещений, являются значительное улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие торгового сектора и сектора оптовых продаж, проникновение на рынок больших компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.
В 2007 году рост потребления вентилируемых фасадов, со стороны строительства складских помещений составил 129%. На конец 2008 года прогнозируется некоторое снижение темпов роста, связанное с влиянием международного финансового кризиса на строительный рынок в России. Тем не менее, положительный прирост потребления в данном сегменте прогнозируется вплоть до 2015 года. (см. рисунок 1)
Основное увеличение потребления в среднесрочной перспективе ожидается в Центральном, Приволжском и Уральском Федеральных округах.
Через ЦФО проходят основные транспортные коридоры, а также происходит активное развитие торговли. Данные факторы обуславливают активное строительство складских комплексов на территории округа. Поскольку в ближайшем Подмосковье к 2008 году образовался дефицит свободных земель, склады будут перемещаться дальше от города (за пределы Малого бетонного кольца). Рост строительства складов ожидается и в ближайших к Москве крупных городах – Калуге, Рязани, Твери и пр., которые сейчас активно застраиваются торговыми центрами.
Через ПФО и УФО проходит транспортный коридор «Восток-Запад», соединяющий центральную Россию с Казахстаном, Китаем, Японией и восточными регионами страны
Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства офисных и административных зданий
Строительство офисных и административных зданий является основным сегментом потребления вентилируемых (навесных) фасадов (более 30% фасадов монтируются именно на офисных объектах). В 2007 году спрос со стороны данного сегмента составил 5,45 млн.кв.м.
В условиях сохраняющегося высокого спроса на качественные офисные площади происходит увеличение объемов строительства офисных помещений среднего класса.
В I квартале 2008 года объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75,7%.
В целом, несмотря на постоянные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию налицо масштабный рост предложения, который продлится еще минимум 4-5 лет (по данным Cushman & Wakefield).
Рост спроса на вентилируемые фасады по федеральным округам будет идти относительно пропорционально. Более активное потребление ожидается в ЦФО и ПФО.
Перспективная емкость рынка
Показатель перспективной емкости рынка основан на показателе относительного потребления. Известно, что в настоящее время, в крупных европейских странах (Франция, Германия, Великобритания и пр.) потребление вентилируемых фасадов составляет 0,49 кв.м. на человека. Для стран Скандинавии этот показатель немного выше – 0,69, что связано с более холодным климатом. По мнению экспертов, Скандинавский показатель более реалистичен для России. Для России данный показатель в настоящее время не превышает 0,26 кв.м. на человека. В таблице 2 приведен расчет перспективной емкости спроса на вентилируемые фасады, исходя из этих двух показателей.
Таблица 2. Расчет перспективной емкости рынка вентилируемых фасадов по федеральным округам РФ
|
|
Численность населения, 2007 г. |
Объем смонтированных вентилируемых фасадов, из расчета 0,26 кв.м. на человека, тыс.кв.м |
Перспективный объем смонтированных вентилируемых фасадов, с учетом нормы европейского потребления 0,69 кв.м. на человека, тыс.кв.м |
Перспективная емкость российского рынка, тыс.кв.м. (3-2) |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Российская Федеpация |
142 114 903 |
36 949,87 |
98 059,28 |
61 109,41 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Центральный федеральный округ |
37 184 399 |
9 667,94 |
25 657,24 |
15 989,29 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Северо-Западный федеральный округ |
13 525 500 |
3 516,63 |
9 332,60 |
5 815,97 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Южный федеральный округ |
22 806 232 |
5 929,62 |
15 736,30 |
9 806,68 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Приволжский федеральный округ |
30 293 874 |
7 876,41 |
20 902,77 |
13 026,37 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Уральский федеральный округ |
12 235 453 |
3 181,22 |
8 442,46 |
14.08.2008 18:31
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в Москве насчитывается порядка 1640 домов, которые подлежат сносу в ближайшие 3-4 года. По самым скромным оценкам это 200 тыс. квартир. Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв.м в пятиэтажном доме находится на уровне $223 тыс. ($7073 за метр), а «однушка» общей площадью 33 кв.м в девятиэтажном доме обойдется покупателю в $230 тыс. ($6873 за метр). Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе по состоянию на 11 августа составляет $5730. Как показывает практика, большинство квартир, расположенных в сносимых домах, могут быть предметом купли-продажи на том или ином этапе с момента появления информации о сносе дома. Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отмечает, что все собственники должны быть поставлены в известность о сносе дома за год до начала проведения работ, и только за полгода до снесения накладывается запрет на прописку и регистрацию прав собственности по договорам купли-продажи квартир в данном доме. Таким образом, у собственника существует возможность продать квартиру в течение полугода после того, как он узнал о сносе дома. Естественно, многие собственники приобрели квартиры в таких домах исключительно ради прибыли , и во многом благодаря этому наблюдается стремительный рост цен на подобные объекты. Чем ближе срок сноса дома, тем выше цена квартиры. Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, цена квартиры в доме под снос в среднем отличается на 50-70 тыс. долларов в зависимости от площади квартиры, количества комнат и расположения дома. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах на $700-800 выше, чем в целом по рынку.  Основная масса предложения квартир в сносимых домах представлена девятиэтажными и пятиэтажными домами, их доля 77% и 20 % соответственно. При этом стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах гораздо выше ($6490), чем в девятиэтажных ($6300).  По округам Москвы предложение квартир в сносимых домах распределилось следующим образом: 19% находятся в ВАО, 18% - в ЮАО, 16% - в ЮЗАО, 11% и 10% приходятся на ЮВАО и СВАО. В САО, ЗАО и СЗАО таких квартир 9%, 7% и 6% соответственно, в ЦАО и ЗелАО данных объектов меньше всего R11; 3% и 1% от общего числа выставленных на продажу квартир.
11.08.2008 17:27
Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются. На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 105 тысяч рублей за 1 кв. м. По данным Бюллетеня Недвижимости, средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 109593,5 руб./кв.м., двухкомнатные квартиры - 105548,3 руб./кв.м., трехкомнатные квартиры - 102752 руб. кв. м., четырехкомнатные - 101436,3 руб. кв. м. Самое дорогое жилье продается, как правило, с сталинских домах (113275,9 руб/кв.м), самое дешевое – в панельных – 98 167,6 руб/кв.м.На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта. Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат. В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся: · снижение цен на стройматериалы: цемент, металл; · снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Вероятно, это было вызвано снижением спроса. Цены выросли, люди не успевают накапливать деньги, соответственно, спрос падает. Кроме того, усложнилась выдача ипотечных кредитов в банках. Все это может говорить о возможном снижении цен. Резкость же этого снижения зависит от одного фактора – паники. Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 г. таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых пректов-миллионников. Хотя это ожидается не раньше, чем через два года. |
Покупка квартиры в доме под снос давно стала предметом для обсуждения среди любителей инвестиций в недвижимость и мелких инвесторов, желающих погреть руки на реализации социальных программ, а также среди простых собственников жилья в Москве. Популярность этого вопроса очевидна для многих и способствует постоянному и во многом необоснованному росту цен на квартиры в сносимых домах. В настоящее время стоимость квартир в домах одной категории может отличаться на десятки тысяч долларов только лишь потому, что одно здание ожидает снос, а другое - нет. Известно, что для многих участников рынка жилой недвижимости купля-продажа квартир в ветхих домах превратилась в настоящий бизнес.
По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине.