AFI Development: в III квартале спрос на помещения street-retail в качественных локациях Москвы увеличился на 30%
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
В III квартале 2020 было заключено больше сделок на рынке жилья в Москве, чем в предыдущие кварталы текущего года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. В годовом выражении спрос на новостройки вырос на 43%, на вторичное жилье – на 25%, а количество ипотечных сделок – на 36%.
В III квартале 2020 года в Москве было заключено почти 31 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой и нежилой недвижимости. По сравнению с тем же периодом 2019 года, когда Росреестр зафиксировал 21,5 тыс. ДДУ, активность покупателей строящегося жилья увеличилась на 43%, а в сравнении со II кварталом 2020 года – в два раза, подсчитали аналитики «Метриум».
«Спрос на новостройки Москвы в третьем квартале не только восстановился после пандемии, но и вырос, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Это связано в первую очередь с позитивным эффектом от действия программы ипотечных ставок, и также со снижением курса рубля. В июле-августе российская валюта заметно ослабла, что стимулировало инвестиционный спрос на жилье в Москве. Особенно часто приобретали готовое жилье и другие самые ликвидные лоты в качественных проектах новостроек. Население стремилось перевести сбережение в более твёрдый актив или зафиксировать прибыль от роста курса доллара и евро».
На рынке ипотеки заемщики в Москве получили рекордное число кредитов. В III квартале Росреестр зафиксировал почти 30 тыс. ипотечных займов, что на 36% больше, чем в III квартале 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года показатель увеличился более чем в два раза.
«Полагаю, на высокую активность покупателей в III квартале оказала неопределенность оносительно судьбы программы субсидирования ипотеки, – говорит Ксения Юрьева, член совета директоров Группа Родина (девелопер первого в России жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Изначально планировалось её завершение к началу ноября, поэтому после выхода из режима самоизоляции в июне у потенциальных покупателей жилья с привлечением кредита было не так много времени на поиск недвижимости и аккумулирования собственных средств на первоначальный взнос. Это стимулировало их ускоренное принятие решение о покупке».
На вторичном рынке жилья в III квартале 2020 года спрос также превзошел докризисные значения. В Москве заключили 41,4 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 25% больше, чем в III квартале 2019 года, и в 2,3 раза больше, чем во II квартале 2020 года. Продажи вторичного жилья в III квартале стали самыми высокими за последние 7 лет, если сравнивать их с аналогичными периодами прошлых периодов.
«Полагаю, что продажи на вторичном рынке жилья косвенно стимулировала программа субсидирования ипотеки на новостройки, – анализирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – Когда открылась возможность приобрести квартиру в кредит с низкой ставкой, многие владельцы старых квартир решили выставить их на продажу. А поскольку времени у них было немного, они были склонны давать хорошие скидки, что и стимулировало повышение числа сделок».
«Бум на рынке жилья в третьем квартале стал следствием нескольких факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, мы продолжаем наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны покупателей, которые не успели или отказались покупать жилье весной. Во-вторых, активность клиентов, прежде всего инвесторов, стимулировало резкое ослабление рубля. В-третьих, покупателей подгоняли сжатые сроки программы субсидирования ипотеки. Полагаю, в ближайшие месяцы темпы прироста числа сделок несколько снизятся, но, по-видимому, тренд на повышение сохранится до конца текущего года и весенний провал будет полностью компенсирован».