AFI Development: в III квартале спрос на помещения street-retail в качественных локациях Москвы увеличился на 30%
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
На рынок недвижимости Петербурга постепенно выходит схема sale and leaseback. Как полагают аналитики, она позволяет владельцам недвижимости найти дополнительные средства на развитие.
Схема сделок sale and leaseback достаточно распространена и популярна на Западе. Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», подсчитал, что там она достигает 20% от общего объема сделок купли-продажи объектов недвижимости. Чаще всего она выглядит следующим образом: компания строит для собственных нужд здание – производственное, офисное и т. п., затем продает его инвестору, а сама остается в нем работать на условиях аренды. Плюсы такой схемы заключаются в возможности направить освободившиеся денежные средства на развитие основного бизнеса, а также в том, что компания избавляется от непрофильной деятельности по содержанию недвижимости и соответствующих расходов на ее администрирование.
В России подобных сделок до сих пор единицы. Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, приводит в качестве примера сделки по покупке с обратной арендой фондом Romanov Property Holdings Fund гипермаркетов OBI на Боровском шоссе в Москве и на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге. Такую же модель сейчас пытаются применить владельцы сети Maza Park, выставив на продажу отдельно стоящее здание развлекательного комплекса на ул. Хошимина, по которому с сетью подписан долгосрочный договор аренды.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, также вспоминает, что в Санкт-Петербурге в качестве примера можно привести сделку со зданием БЦ YIT на Приморском пр., которое было продано фонду Evli Property, при этом компания YIT осталась там в качестве арендатора. Господин Банин также добавляет сюда и продажу логистического комплекса «Заневка» компании Onninen. «Из свежих примеров можно вспомнить новое приобретение УК «РВМ Капитал», которая входит в группу «Росвагонмаш», а именно спортивный клуб на пр. Стачек, принадлежавший столичной «Русской фитнес-группе». Также известно, что по этой схеме работает ряд структур Газпрома, Сбербанка и ВТБ», – перечисляет он. Преимущества для инвестора и продавца-арендатора в сделках sale & leaseback лежат на поверхности: инвестор фактически приобретает долгосрочный денежный поток, а арендатор высвобождает средства для дальнейшего развития бизнеса либо снижения кредитной нагрузки.
«Учитывая специфику развития торговых сетей, такая модель является весьма интересной для сетевых ретейлеров, работающих преимущественно в формате big box/отдельно стоящих зданий. Но в мировой практике множество примеров по продаже офисных, складских и индустриальных объектов по этой схеме», – подытожил господин Косарев.
Мнение:
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor: – Схема sale & leaseback очень привлекательна, поскольку позволяет вернуть в оборот деньги, которые требуются на профильную для компании деятельность, и вместо недвижимости на балансе компания получает средства для развития. Наиболее крупные продажи непрофильных активов с последующей их арендой – это продажи телефонных подстанций МГТС и продажи вышек сотовыми операторами.
Рынок аренды «загородки» в новогодние праздники предлагает ограниченное число вариантов, ориентированных на зимние каникулы. Но у сегмента есть предпосылки к развитию, говорят специалисты.
Сезон сдачи в новогодние торжества – всего несколько дней в году, и обычно для владельцев, отмечают эксперты, он не очень интересен. Однако в нынешнем году в этом сегменте рынка наблюдается оживление: по экспертной оценке, рост спроса составляет 10-15%. «Мы наблюдаем высокий спрос на загородные дома, предлагаемые в аренду на новогодние праздники», - констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Она связывает эту динамику с изменением финансовых возможностей россиян. «В этом году не все могут позволить себе привычный отдых на европейских курортах. Ленинградская область может предложить массу возможностей для активного времяпрепровождения, поэтому те, кто раньше уезжал покорять зарубежные склоны, остаются в городе», - объясняет она.
Со своей стороны, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), объясняет усиление спроса в этом сегменте рынка изменением туристической структуры не только в силу актуальных экономических сложностей. «Если пару лет назад на католическое Рождество определенный сегмент петербуржцев уже в городе было не застать, то теперь это вышло из тренда, перестало быть ультрамодным. Народ на патриотической волне крайне спокойно начал к этому относиться – это перестало быть престижным», - говорит Андрей Тетыш.
Курорты на волне патриотизма
Насколько длительным может быть позитивное влияние на рынок патриотических настроений, эксперты не прогнозируют. Однако отмечают, что в нынешних экономических условиях наилучшие шансы на развитие есть у формата загородных отелей, расположенных, как правило, в непосредственной близости от транспортных магистралей, а также у жилой инфраструктуры в пределах какого-либо центра притяжения – такого как горнолыжный курорт в пос. Коробицыно или курорт «Игора». «Нынешняя волна патриотических предпочтений может оказать стратегическую поддержку рынку краткосрочной аренды в Выборге, особенно в центре города, вокруг замка: там есть, чем заняться туристам», - комментирует Андрей Тетыш. «В новогодние праздники наибольшим спросом пользуются гостиничные объекты, где есть возможность заняться зимними видами спорта. Так, загрузка гостиничного фонда горнолыжного курорта «Игора» в новогодние каникулы может достигать 100%. Однако загрузка зимой сильно зависит от погодных условий», - говорит, со своей стороны, Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По данным петербургского подразделения Knight Frank, сегодня базы отдыха,
расположенные вблизи горнолыжных курортов в Ленинградской области, могут принять 968 человек, причем преимущественная часть предложения (74%) приходится на коттеджи.
Отели также имеют шансы
Тем не менее жилье как дополнение к спортивной инфраструктуре не единственный развивающийся формат на рынке краткосрочной аренды загородной недвижимости в Ленобласти. Загородные отели, несмотря на крайне неравномерную загрузку – в выходные, которая фактически означает занятость только 100 ночей в году, также имеют шансы на успех. «Путь к достижению общей цели – относительно стабильной загрузки – у всех разный. Если это формат типа загородного отеля «Балтиец», то в наличии весьма приличный конференц-зал для массовых мероприятий. Какие-то отели идут по пути создания СПА-комплекса. Другие организуют мероприятия определенной тематики, которые собирают аудиторию ив будние дни. Отели, расположенные совсем рядом с Петербургом, пытаются привлечь посетителей качественной кухней», - комментирует Андрей Тетыш. Он также отмечает, что формат недвижимости, наиболее востребованный в новогодние праздники, - это коттеджи с возможностью размещения четырех-пяти, реже семи человек. Цена аренды в расчете на человека сопоставима с ценами в гостиницах: от 1,0-1,5 тыс. рублей за сутки, что сопоставимо с расценками в 2014 году. Некоторую часть праздничного предложения в сегменте краткосрочной аренды составляет также, по его оценке, инфраструктура, которую можно обозначить как «базы отдыха».
В то же время в Colliers International в Санкт-Петербурге наиболее востребованным называют формат загородного дома с двумя-четырьмя спальнями, который можно использовать как для семейного отдыха, так и для совместного времяпрепровождения нескольких семей или компании друзей. С точки зрения локации, по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, популярностью пользуется северное направление. «Там представлены развлечения на любой вкус», - подчеркивает Елизавета Конвей.
Кроме того, Colliers International фиксирует, что «на некоторые объекты наблюдалось повышение [цен] на 15-20%. Однако в целом, говорят аналитики, цены остались на уровне пиковых показателей прошлого года.
«В новогодние праздники аренда коттеджа в сутки в несколько раз превышает стоимость проживания в коттедже в среднем в зимний период», - говорит Тамара Попова. При этом, по ее оценке, уровень загрузки гостиничных объектов и коттеджей в летнее время и в период праздников, особенно новогодних, составляет около 95%.