AFI Development: в III квартале спрос на помещения street-retail в качественных локациях Москвы увеличился на 30%
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
За многодетными предлагают закрепить право выбора – сертификат на покупку дачного участка или землю в порядке очереди.
ЗакС Петербурга на прошлой неделе принял в первом чтении поправки в городской закон «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей».
Как отметила один из авторов законопроекта депутат Елена Киселева, начиная с 2013 года, участки для дачного строительства предоставляются многодетным семьям Петербурга на территории Ленинградской области. Но и такой подход, по ее словам, не решает проблему. «За последние несколько лет город предоставлял чуть более тысячи участков в год. А по состоянию на 1 июня 2015 года в очереди на получение земельного участка для дачного строительства в Петербурге состоят 23 113 семей», – пояснила она.
Новый законопроект предусматривает возможность получения многодетными семьями в городе социальной выплаты как альтернативной формы получения земельного участка для дачного строительства. Размер социальной выплаты составит около 300 тыс. рублей и будет ежегодно индексироваться. Именно эта сумма, по словам Елены Киселевой, соответствует кадастровой стоимости дачного участка размером 0,15 га, который сегодня предоставляется многодетным семьям в Ленинградской области. По новому законопроекту семья может приобрести землю для дачи в любом регионе РФ.
Кроме этого, поправка подтверждает право многодетных семей, состоявших на учете на 1 января 2012 года, претендовать на получение земельных участков или сертификата после достижения их детьми возраста 18 лет.
После представления законопроекта началось его бурное обсуждение. Многие претензии депутатов касались того, что 300 тыс. рублей – это слишком малая сумма, которой не хватит, чтобы приобрести земельный участок, например, в той же Ленинградской области.
Депутат ЗакСа Марина Шишкина, которая совместно с коллегой Сергеем Трохманенко вносила аналогичный законопроект о монетизации льготы на предоставление земельного участка для дачного строительства 16 марта 2016 года (в итоге он был отклонен), считает, что социальные выплаты должны выделяться не только на землю. По ее мнению, нужно закрепить возможность направить их на приобретение жилья, участие в долевом строительстве многоквартирных домов, индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, в том числе возведение жилого дома. А также на погашение долгов и уплату процентов по кредитам и займам на приобретение и строительство жилья, расположенного на территории Петербурга и Ленинградской области, включая ипотечные кредиты, компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Депутат Алексей Ковалев назвал размер выплаты в 300 тыс. рублей «унижением многодетных семей». «Даже в Ленобласти она составляет миллион рублей, а реальная
стоимость земельных участков в Петербурге составляет от 1 до 3 млн. Губернатор Петербурга распорядился создать рабочую группу по этому вопросу, мы надеемся, что наши предложения будут услышаны и востребованы».
Тем не менее, законопроект был принят в первом чтении. За его поддержку проголосовали 33 депутата, воздержалось 14, против не проголосовал никто.
Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar, отметила, что земельные участки для дачного строительства определяются, как земли под индивидуальное жилищное строительство и под дачное некоммерческое партнерство. По ее словам, кадастровая стоимость участка существенно отличается в зависимости от района. «Сложно оперировать конкретными цифрами, так как в открытых источниках достоверной информации о ценах на дачные земельные участки нет. В целом кадастровая стоимость земельных участков для дачного строительства всегда переоценивалась и во многих случаях не соответствует рыночной стоимости», – прокомментировала эксперт.
Виктория Константинова отметила, что 300 тыс. рублей хватит на покупку небольшого участка в удаленных районах Ленобласти: Кингисеппском, Волховском, Подпорожском, Лужском или Волосовском. «Эти направления исторически пользовались меньшим спросом, нежели Приозерский, Выборгский и Всеволожский районы», – подчеркнула эксперт.
Ленобласть обратилась в Минстрой с вопросом о возврате организациям права на выдачу заключений по эксплуатации лифтов после нормативного срока.
Власти Ленинградской области полагают, что специализированные организации, которые ранее проводили экспертизу лифтов для определения возможности их эксплуатации по истечении 25 лет, должны сохранить право на эту деятельность, которого они лишились после подписания РФ технического регламента в рамках Таможенного союза (в 2011 году).
Плясать от заключения
«В соответствии с решением комиссии Таможенного союза лифты, срок эксплуатации которых превысил 25 лет, должны пройти освидетельствование специализированной организацией, которая должна быть определена по специальной методике, в свою очередь, утвержденной на уровне РФ. До настоящего времени такой методики нет. По нашему мнению, организации, которые до подписания таможенного регламента осуществляли эту деятельность, имеют и сегодня на нее право», – заявил Константин Полнов, председатель Комитета по ЖКХ и транспорту Ленинградской области.
Со своей стороны, Кирилл Салмин, и.о. первого заместителя председателя Комитета государственного жилищного надзора и контроля, уточнил, что проблема эта системная, имеет всероссийский масштаб, и именно поэтому запрос с ее подробным изложением недавно был направлен главному государственному жилищному инспектору РФ – заместителю министра строительства и ЖКХ Андрею Чибису.
Всего из 3856 лифтов в многоквартирных домах Ленинградской области 713 – с превышенным нормативным сроком службы, в том числе более 220 – без заключения о возможности (невозможности) их дальнейшей эксплуатации. «Мы понимаем, что ежегодно эта цифра может меняться. В 2017 году добавляется еще 100 таких лифтов, в 2018-м – 104, в 2019-м – 83, а в 2020-м – 43», – сообщил Константин Полнов. Однако, уточнил он, далеко не все лифты старше 25 лет требуют капитального ремонта либо замены. Примерно в 70% случаев, по статистике, речь идет о текущем ремонте, за который должна отвечать управляющая компания.
Сделать можно было бы больше
С 2014 года за капитальный ремонт лифтового хозяйства, как и другого общего имущества многоквартирных домов, в 47-м регионе отвечает Фонд капитального ремонта. И уже начиная с прошлого года работы по капитальному ремонту и замене лифтового оборудования выполняются за счет средств не только собственников жилья (физических и юридических лиц), но также по программе господдержки с софинансированием из средств фонда капремонта, областного и муниципальных бюджетов. В 2015 году к 57 лифтам, отремонтированным по региональной программе капремонта, было добавлено еще 92 по программе господдержки – сейчас эти лифты как раз вводятся заново в эксплуатацию. К середине апреля будет сформирована аналогичная программа нынешнего года, куда войдут предположительно около 100 лифтов в дополнение к 77, ремонт которых будет выполнен за счет взносов собственников жилья. В частности, благодаря программе господдержки власти Ленобласти намерены решить комплексную проблему с лифтами старше 25 лет в Выборге.
По решению Выборгского суда до получения заключения о возможности дальнейшей эксплуатации там остановлена работа 42 лифтов – соответствующий иск прокуратура подала еще в 2014 году. 36 лифтов из числа недействующих будут включены в программу господдержки на 2016 год. «Мы прогнозируем, что количество капитально ремонтируемых лифтов будет увеличиваться», – заявил Сергей Робул, и.о. генерального директора областного Фонда капитального ремонта. В то же время он напомнил об обязательности взносов на капитальный ремонт для всех собственников жилья в многоквартирных домах – и физических, и юридических лиц. Ряд крупных собственников – юридических лиц (ОАО «РЖД», Министерство обороны РФ), сообщил Сергей Робул, практически не собирают средства на капитальный ремонт – с такими организациями Ленобласть ведет судебные тяжбы. Что касается жителей Ленинградской области, то их совокупная задолженность по взносам на капитальный ремонт на сегодня достигла суммы в 800 млн рублей. «Конечно, если бы эти средства были собраны, объем работы был бы намного больше», – резюмировал Сергей Робул.
Для справки: в среднем замена типового лифта в 9-этажном доме обходится в 2,5 млн рублей.