«Метриум»: Средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей
В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.
По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.
Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).
«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.
На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.
«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».
Источник: «Метриум»
Приморский район уверенно входит в топ-5 самых престижных локаций Петербурга. Сегодня основное строительство развернулось в районе Каменка, в ближайшие годы здесь будет введено свыше 2,2 млн кв. м.
Активная застройка локации началась после открытия здесь станции метро «Комендантский проспект» в 2009 году и не менее активно продолжается сегодня в более отдаленных от «подземки» территориях в направлении Каменки. Сегодня на территории Каменка – Комендантский в активной фазе строительства находится около десятка жилых комплексов, наиболее крупные из них – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), «Чистое Небо» (Setl City), Ultra City («Северный город» – RBI), «UP-квартал «Комендантский» (ФСК «Лидер») и др. В совокупности эти проекты предполагают создание свыше 2,2 млн кв. м жилья.
Территория на перспективу
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI, подсчитала, что в активной строительной фазе сегодня здесь около 1 млн кв. м жилья – около 10% от всего объема жилищного строительства в традиционной черте Петербурга. Здесь строится три проекта эконом-класса и семь проектов комфорт-класса. «Потенциальных участков под жилищное строительство еще достаточно, а всего здесь может быть построено около 4 млн кв. м жилья», – говорит она.
Многие жилые комплексы в районе Каменки проектировались и начинали строиться уже в те времена, когда Администрация Петербурга уже обременяла застройщиков возведением социальной инфраструктуры.
Однако Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что локация пока еще недостаточно застроена для комфортного проживания. «Ощущается нехватка социальных объектов, которые обычно появляются на завершающей стадии строительства жилых домов», – говорит аналитик. Он также обращает внимание на некоторую удаленность торговой зоны – она начинается примерно с Шуваловского проспекта вниз до станции метро «Комендантский проспект», а это также не добавляет комфорта. «Маршруты общественного транспорта ограничены по большей части Глухарской улицей и проспектом Королёва, при этом отсутствуют ключевые пробивки основных транспортных магистралей – Комендантский проспект, проспект Королёва», – перечисляет основные проблемы г-н Банин.
Вместе с тем Приморский район является самым насыщенным в Петербурге по торговым помещениям. Однако все они сконцентрированы в районе станции метро «Комендантский проспект» и «Пионерская». В самом районе Каменки расположены гипермаркеты «Лента» и «К-Раута».
Сегодня к основной застройке района – Каменке – ближайшей станцией метро является «Комендантский проспект». Она находится не слишком близко – в нескольких автобусных остановках. Однако в соответствии с действующей программой развития петербургского метрополитена, до 2025 года в районе Каменки должна открыться станция «Шуваловский проспект». Благодаря чему территория начнет развиваться активнее.
Разнообразие новостроек
В существующих проектах довольно значительный разброс цен: от 70 до 130 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты сильно отличаются как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности. Так, в корпусах второго этапа первой очереди ЖК Ultra City, выведенных в продажу в октябре текущего года, средняя цена составляет 95 тыс. рублей за квадратный метр. В корпусах первого этапа Ultra City, которые сдаются в этом году, – 110 тыс. рублей за квадратный метр.
«Каменку можно назвать популярной и востребованной локацией, она пользуется хорошим спросом, что мы видим и на примере нашего проекта. Здесь много нового современного жилья, а значит, складывается определенная социальная среда. Среди минусов – расположенный неподалеку мусорный полигон «Новосёлки», но в этом году город уже закрыл его и запустил проект рекультивации. В качестве недостатка локации иногда называют ее удаленность от метро и проблемы транспортного сообщения с центром. Хотя недавний ввод последнего участка ЗСД способствовал улучшению транспортной ситуации», – говорит г-жа Серёжина.
Другой проблемой для района, помимо полигона «Новосёлки», является полигон для складирования осадка, образующегося при очистке сточных вод ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Полигоны создавали серьезные проблемы для жителей Приморского района последние несколько лет, недовольство жителей особенно усилилось как раз в начале 2017 года. После многочисленных жалоб жителей северной части Приморского района на неприятный запах «Водоканал» активизировал усилия по обезвреживанию осадка сточных вод. На предприятии обещают, что переработают отходы к 2020 году – там скопилось до 2 млн куб. м осадка. Рекультивация полигона «Новосёлки», который перестал принимать мусор в мае нынешнего года, но продолжает отравлять район неприятными запахами, должна начаться в ближайшее время. В апреле администрация города объявила, что ООО «ХК ГИС Энерджи», принадлежащее частным лицам, вложит 600 млн рублей в строительство станции дегазации, которая избавит район от неприятного запаха и позволит вырабатывать электроэнергию.
Справка
Площадь Приморского района составляет 109,87 кв. км. Приморский район занимает первое место в городе по численности населения и по его естественному приросту. По данным Петростата, численность населения составляет 550 тыс. чел. Район является одним из лидирующих по количеству новых строек. Благодаря своему географическому положению район занимает особое место в структуре Санкт-Петербурга. Он является буферной зоной между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной.
Мнение
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»):
– Приморский район – один из самых востребованных у покупателей недвижимости и наиболее активный по объемам строительства. Сейчас на его территории строится жилье в основном классов «масс-маркет» и «комфорт». Для элитных проектов он не совсем подходит, а вот для реализации объектов бизнес-класса отдельные локации подходят вполне. Наиболее активно в Приморском районе застраивается Каменка. Там сейчас формируется новый благоустроенный микрорайон. «Группа ЛСР» в этом месте (на пересечении Шуваловского проспекта и улицы Парашютной) строит жилой комплекс комфорт-класса «Шуваловский». Здесь предусмотрено достаточное количество небольших эргономичных квартир, а также просторные многокомнатные квартиры для большой семьи. При этом часть домов уже заселена.
В Приморском районе хорошо развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, быстро растет сеть наземного транспорта, проектируются новые станции метро. Однако стоит отметить, что это относится не ко всем локациям района. Если говорить о Каменке и жилом комплексе «Шуваловский», то за 10 минут от комплекса можно доехать до станции метро «Комендантский проспект», а также до КАД и ЗСД. К 2020 году в пешей доступности от комплекса будет открыта станция метро «Шуваловский проспект», а после 2025 года в непосредственной близости будет построена станция метро «Парашютная». Рядом находятся Новоорловский лесопарк и Юнтоловская дача.
Здесь строятся современные объекты социальной и торговой инфраструктуры. Помимо школы и двух детских садов, которые запланировано открыть в рамках проекта, в прилегающих к комплексу кварталах функционирует около 15 школ и 20 детских садов, несколько развивающих центров.
Жителям и гостям Петербурга более знакома благоустроенная и полная достопримечательностей часть Адмиралтейского района – от Английской набережной до набережной канала Грибоедова, включающая Адмиралтейство, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новую Голландию. Но это только «верхушка айсберга». Многие локации района, несмотря на близость к богатому архитектурному наследию и Центральному району, остаются депрессивными.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге:
– Количество «пятен» под застройку в центральной части города сокращается. Взгляды девелоперов неизбежно будут возвращаться к Адмиралтейскому району, тем более что покупательский спрос на «неизбитые», атмосферные места есть.
В северной, «премиальной» части Адмиралтейского, в прошедших реконструкцию домах на набережных рек Мойки, канала Грибоедова, Крюкова канала, в продаже эпизодически появляются квартиры в классах «бизнес» и «элита», но большую часть жилого фонда этой части района трудно назвать комфортным.
Наиболее перспективная, но и самая тяжелая для развития – западная часть Адмиралтейского района. Часть Матисова острова выставлена на продажу, но девелоперы понимают, что жилье здесь может быть востребовано только в составе комплексного проекта. Именно поэтому до сих пор многие «серые пятна», имеющие колоссальный потенциал (Матисов остров, Ново-Адмиралтейский остров) не превращаются в современные кварталы, соответствующие своему расположению.
Южная часть района, которая примыкает к Кировскому и Московскому, продолжит активно развиваться. Это просто Мекка для девелоперов. Здесь в пешей доступности находятся сразу три станции метро – «Фрунзенская», «Балтийская» и «Нарвская».
Не меньший успех, при комплексном редевелопменте, будет иметь территория обанкротившегося завода «Красный Треугольник», который занимает 34 га на Обводном канале.
Высоким потенциалом обладает территория у Екатерингофского парка – зона, ограниченная набережной Обводного канала и Старо-Петергофским проспектом.
Адмиралтейский район имеет все шансы стать одним из наиболее привлекательных для проживания. Однако без вмешательства города ничего с мертвой точки не сдвинется. Нужно консолидированное развитие: вывод промышленных предприятий, упорядочивание собственников. Развитие комплексных проектов, имеющих ограничения КГИОП, вполне возможно в формате государственно-частного партнерства.
