«Метриум»: Средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей
В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.
По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.
Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).
«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.
На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.
«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».
Источник: «Метриум»
Рынок страхования частной недвижимости в Петербурге продолжает расти быстрыми темпами. Несмотря на кризис, в 2016 году число продаваемых полисов выросло более чем на 20%, а по итогам 2017 году рост превысит 30%, прогнозируют эксперты. Причины в буме ипотеки, а также в растущих продажах «коробочных» и «акционных» страховок.
Спрос на страхование недвижимости со стороны частных лиц увеличивается на протяжении последних несколько лет. В кризис интерес к страхованию вырос по объективным причинам – граждане хотят сохранить нажитое имущество. Официальные итоги года будут подведены позднее, но статистика за 9 месяцев уже говорит о многом: по Петербургу в целом рост объемов страхования недвижимости составил 24,1% до 1,8 млрд рублей, что гораздо выше средних показателей по России (+12%), говорит Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Это один из немногих видов, который демонстрировал последние 3 года темпы роста порядка 15-20%, отмечает она.
«В 2016 году рост рынка в сегменте страхования недвижимости был на уровне 21%, уверен, что в 2017 году он будет порядка 28-30% в количестве полисов. При этом в деньгах рост будет меньше, так как на рынке прослеживается снижение средней стоимости полиса за счет увеличения доли недорогих "коробочных" решений и акций для клиентов», - отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев.
Среди причин роста эксперты называют и участившиеся катаклизмы. «В ушедшем году произошло несколько чрезвычайных ситуаций, в результате которых пострадало или было полностью уничтожено имущество граждан. Подобные вещи заставляют россиян задуматься о необходимости страхования имущества», - говорит Алексей Букин, директор Северо-Западного окружного филиала страховой компании «Согласие». По его словам, динамика выплат страховщиков тоже была существенной - объем выплат за 3 квартала 2017 увеличился на 25,9% по сравнению с 2016 годом.
По оценкам «Ренессанс страхование», примерно половина договоров страхования квартир сегодня заключается в рамках «ипотечного» страхования, и эта доля за последние 1,5 года выросла на 20%. Доля ипотеки в портфеле имущественных видов «Ингосстраха» - 42-47%, говорит директор петербургского филиала компании Владимир Храбрых. Динамика в ипотечном страховании – плюс 30-35% в год. «В 2017 наблюдался особо высокий спрос на этот вид, а принимая во внимание запуск государственных программ субсидирования ипотеки (к примеру, «президентская» ипотечная программа для многодетных семей со ставкой 6%), мы прогнозируем дальнейший рост», - добавляет г-н Храбрых.
Сильную поддержку рынку, по словам г-жи Захарченко, так же оказывает интерес нестраховых посредников (в основном, банков) к продажам коробочного некредитного страхования. Сейчас коробочное страхование растет на примерно 30% ежегодно, и его доля составляет уже около 36,7%. Коробочные программы – наиболее популярны, согласен андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование» Сергей Бурляев. В портфеле компании их доля заметно выросла, но пока не превышает 5%. Купить полис очень просто и быстро, а цена составляет от 800 рублей, объясняет Сергей Бурляев. На этом поле быстро разворачиваются банки и ритейлеры. Через посредников страховщики сегодня более активно предлагают не только коробочные полисы страхования недвижимости, но и недорогие продукты по страхованию банковских карт, мобильной и бытовой техники и иного личного имущества, добавляет г-н Локтаев.
Впрочем, количество самостоятельных договоров также растет. При этом вместе со своими квартирами граждане страхуют и ответственность перед третьими лицами, говорит Кирилл Павлов, директор филиала ВТБ Страхование в Санкт-Петербурге. Такую тенденцию он связывает со статистикой: согласно социологическим опросам каждый третий городской житель России хотя бы раз в жизни сталкивался с протечками труб и затоплениями квартир, выступая в роли виновника произошедшего или пострадавшего. Высокий спрос на страхование домашнего имущества также связан с увеличением числа квартирных краж, полагает г-н Павлов.
В связи с крупной долей «ипотечных» программ, наиболее распространенный вариант страхования сегодня – это конструктив здания (только стены и перекрытия), отмечает г-жа Захарченко. Таких договоров чуть менее 50%. Также востребовано страхование только отделки и отделки и домашнего имущества (около 20%) и комплексное страхование: программ «конструктив + отделка + имущество + гражданская ответственность перед соседями» (15%).
Согласно прогнозу RAEX, в 2018 год прирост страховых премий по страхованию имущества физических лиц (дома, квартиры) составит 11-13%. Участники рынка с такими оценками согласны. Рынок продолжит расти, как на фоне развития рынка ипотеки в результате снижения процентных ставок, так и за счет стремления людей защитить семейный бюджет от крупных незапланированных расходов, говорит г-н Павлов. «В текущем году мы ожидаем снижения среднего чека на данный вид страхования, что обусловлено увеличением спроса со стороны населения и одновременным расширением предложений страховыми компаниями», - добавляет он.
Октябрьская набережная стала местом концентрации ряда крупных девелоперских проектов. Сегодня суммарная площадь возводимого там жилья – около полумиллиона квадратных метров.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время в локации десятком застройщиков возводится 10 жилых комплексов (без учета очередей), совокупной жилой площадью 456,4 тыс. кв. м. Сейчас для продажи представлено 170,4 тыс. кв. м жилья.
Здесь возводят свои объекты «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City, RBI, «РосСтройИнвест», а также «Полис Групп», Seven Suns Development, «ЦДС», «ПИК», AAG, Veren Group. Наиболее крупные из проектов – ЖК «Цивилизация» от «ЛСР» и ЖК «Светлый мир «О, Юность…» от Seven Suns Development.
Все строящиеся объекты относятся к классу «масс-маркет». Средняя цена в районе Октябрьской набережной, по данным «Петербургской Недвижимости», – 102,3 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 6,1% ниже показателя средней цены по городу в классе.
Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу Lemminkainen, считает, что к явным минусам локации можно отнести непростую экологическую ситуацию. Многие жилые комплексы расположены на месте бывших производственных площадок, есть и действующие промышленные предприятия. «Транспортная ситуация непростая – Октябрьская набережная и ближайшие магистрали загружены, до станций метро далеко. Зеленых территорий и парков немного. К плюсам, пожалуй, можно отнести близость набережной, хоть и перегруженной, и, соответственно, неплохие видовые характеристики квартир, обращенных к Неве», – говорит она. При этом г-жа Семёнова-Тян-Шанская полагает, что сейчас положено неплохое начало развитию района – и в дальнейшем, с реализацией новых проектов и выводом существующих промпредприятий, территория будет преображаться.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», обращает внимание на следующее: «Ощущается напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной, по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует. Говорить о том, что там будет построено жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье».
«К достоинствам локации можно отнести сложившуюся инфраструктуру района, возможность реализации квартир с видами на воду. С целью улучшения транспортной доступности Невского района (и локации в частности) запланирован ряд мероприятий: создание Восточного скоростного диаметра (окончание строительства запланировано на 2024 год), строительство Союзного проспекта (окончание строительства запланировано на II квартал 2018 года)», – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, говорит: «На правом берегу Невы в Невском районе сегодня не самая лучшая транспортная ситуация: есть проблема пробок, пока не хватает мостов для связи с центром города. С другой стороны, проблему наземного транспорта в будущем может решить проектируемый мост в створе Зольной – Фаянсовой улиц (который должен стать частью Восточного скоростного диаметра)».
Мнение
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие»:
– Очевидными плюсами локации являются выход части квартир на воду и хорошая автомобильная доступность. Однако к недостаткам можно отнести удаленность от станций метро и низкую экологичность – большая часть территории между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом представляет собой «серую» зону, ранее занятую вредными производствами. Кроме этого, сама Октябрьская набережная достаточно загружена транспортом, в том числе грузовым, а в районе отсутствуют сколь-нибудь значимые парки и зеленые зоны. Что касается социальной инфраструктуры, то ее будет достаточно в реализующихся проектах – только в двух крупных проектах будет построено свыше тысячи мест в детских садах и свыше 3 тыс. мест в школах.
Жилье притянет торговлю
Торговая и офисная инфраструктура в районе Октябрьской набережной развита слабо. Но развитие жилых проектов, как считают эксперты, потребует новых торговых центров.
Единственным качественным торговым центром в зоне влияния Октябрьской набережной (ограничена Гранитной улицей, проспектом Дальневосточным и Большевиков и собственно набережной) является ТРК «Лондон Молл» (61,3 тыс. кв. м GLA), расположенный на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, обращает внимание на то, что уровень вакантных площадей в объекте в течение 2017 года не превышал 3%. «В сегменте офисной недвижимости также присутствует единственный качественный объект – бизнес-центр «Октябрьская, 10», офисная площадь которого составляет 6,4 тыс. кв. м. Данный объект был введен в 2017 году и на данный момент еще почти не заполнен», – рассказал г-н Фадеев.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, добавляет: «Офисный сегмент представлен в основном объектами класса С, исключение – недавно ввели объект класса В+ на Октябрьской, 10. Не думаю, что данная локация нуждается в новых объектах, поскольку затруднена транспортная доступность – район удален от станций метро, на набережной – пробки». По его словам торговый сегмент развивается за счет стрит-ритейла, но, полагает эксперт, в перспективе, учитывая рост числа жителей, потребуется строительство торгового центра районного формата.
Как полагают эксперты, не менее интересен для девелоперов и противоположный, левый берег Невы в Невском районе, и больше других – набережная проспекта Обуховской обороны, где возможна реализация более 130 тыс. кв. м. Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, отмечает, что здесь новое жилье пока строится не в столь больших объемах, но в будущем есть перспектива масштабного редевелопмента – много земли занято промышленностью.